관악구 봉천동 두산아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 31조 두애아빠]

▶ 아파트명

관악구 봉천동 두산아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 (B등급)

관악구 사업체수 25,505개 / 종사자수 115,329명 

※ 복습 (직장 입지 등급은 종사자 수로 판단)

1) S등급 : 30만명 이상

2) A등급 : 20만명 이상

3) B등급 : 10만명 이상

4) C등급 : 10만명 미만

2. 교통 (S등급)

강남 24분 / 여의도 36분 / 시청 41분

※ 복습 (교통 입지 등급은 강남접근성으로 판단)

1) S등급 : 강남 30분 이내

2) A등급 : 강남 1시간 이내, 부도심 30분 이내 (부도심: 여의도, 시청)

3) B등급 : 부도심 1시간 이내

4) C등급 : 부도심 1시간 초과

3. 학군(C등급)

봉림중 65.5% / 국사봉중 77.6%

※ 복습 (학군 입지 등급은 중학교 학업성취도 평가로 판단)

1) S등급 : 95% 이상

2) A등급 : 90% 이상

3) B등급 : 85% 이상

4) C등급 : 85% 미만

4. 공급 (A등급)

서울대벤처타운역푸르지오 2025년 5월 / 571세대

서울대입구역더하이브센트럴 2024년 1월 / 75세대

총 646세대

※ 복습 (공급 입지 등급은 4년 내 공급물량으로 판단한다.)

1) S등급 : 공급없음

2) A등급 : 인구 X 0.5% 이내

3) B등급 : 인구 X 0.5% 2배 이내

4) C등급 : 인구 X 0.5% 2배 이상

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 봉천 두산 33평 현재 매매 9.3억, 전세 5.7억 / 24평 현재 매매 8.0175억, 전세 4.7250억

▶ 현장사진