[오스칼v] 1호기보다 싸게 사고 싶었습니다. 그런데..! (2호기 경험담)

안녕하세요,

푸른 열정으로 끝까지 해내는 오스칼v입니다.

실전반 과정 중 감사하게도 지방 2호기 투자를 진행하게 되어 복기글 올립니다.

복기글은 크게 3가지로 정리했습니다.

복기 point

- 1호기보다 나은 투자를 했나? 뭐가 달랐나? (성장한 점)

- 투자 과정에서 무엇이 아쉬웠나? 내가 무엇을 놓쳤나? (개선점)

- 이번 투자를 통해 배운점

♡1호기보다 나은 투자를 했나? 뭐가 달랐나? (성장한 점)

1호기는 임장지에서 바로 투자를 진행한 케이스로,

부끄럽지만 시세트래킹은 안 하고 있었습니다.

(앞마당 늘어나면서 점점 숙제가 되었죠 ㅠㅠ)

그렇지만 2호기는!

작년에 만든 앞마당을 시세트래킹 하다가

기회가 와서 투자하게 되었습니다.

아직도 어떤 달은 시세트래킹을 건너 뛰거나

1등 물건 정리를 못할 때도 있는 부족한 상태이지만

이 지역이 전세가가 올라오는 시점부터는

아예 타겟하고 자주 들여다봤던 거 같습니다.

또, 1호기는 가격을 만들어 산 게 아니라

운 좋게 싼 구간에 매수를 하였습니다.

당시 비교할만한 지방 앞마당이 두개였는데

그 중 투자 범위에 들어오는 단지(후보물건)를

하나밖에 찾지 못해 가격협상을 거의 못했습니다.

1호기는 그냥 ‘매수 경험’을 했다고 볼 수 있겠네요.

그렇지만 2호기는!

1~4등까지 후보를 만들고 목표금액을 정하고 차례대로 협상했습니다.

매수자의 상황을 파악하여 깎일만한 물건을 찾고

1등이 깎을만한 물건이 없으면

2등, 3등 이렇게 내려갔고

그 중 깎이는 물건을 가지고

부동산 사장님께 다른 후보도 있다는 것을 알려

더 깎아 보기도 했습니다.

2호기는 매도자가 산 가격보다 싸게,

네이버부동산 호가 기준 최저가보다

1,500만원 네고한 가격으로 매수했습니다.

해당단지 같은 평수 최근 6개월 실거래가 중에

저층 제외하고 가장 최저가로 매수했습니다.

♡투자 과정에서 무엇이 아쉬웠나? 내가 무엇을 놓쳤나? (개선점)

매임 스킬이 부족했고, 하라고 배운 걸 안 했다.

1호기 때 못한 가격 협상을 해야 한다는 것에 꽂혀

매도자 사정은 열심히 파악했지만

세입자에 대해서는 참 무관심했습니다.

까탈스러운지, 협조적인지,

어디로 이사가는지 정도 파악만 하고

사장님이 “매수하시면 세입자는 나갈 예정이에요” 라고 브리핑하면

그걸 기정 사실로 믿었습니다.

그 세입자가 사실 아직 갈 곳을 안 정했고,

협의해서 계속 살 수도 있는데 꼼꼼히 확인하지 않았습니다.

어떤 물건을 보는데

세입자가 만기라 나가는 건지

갈곳이 있어 중간에 나가는 건지

매도자가 판다고 하니까 그참에 나가는건지

물어봤는데 사장님이 명확하게 말을 안해줬고,

자꾸 만기가 언제냐는데 말씀이 없으셨어요.

사실 그때 이 사장님이 물건을 잘 모르는 구나,

생각하고 필요한 행동을 했어야 했는데

지속된 매임에 지쳐서….(-_-)

저는 중요한 정보를 놓친 채 매임을 끝냈고,

이 물건은 추후 정리단계에서 이 단지 1등 물건으로 밝혀졌습니다(?)

매물을 털면서 많이 보다 보니

보는 순간에 ‘이거다!’ 판단이 되는게 아니라

다 보고 난후에 ‘음 이게 1등이군’ 이렇게 되더라구요!

그런데 이 실수로 인해

엄청 다른 결과를 만들어 낸다는 것을

뒤늦게 알게 되었습니다.

(이건 다음편에 풀겠습니다 ㅠㅠ)

전화로 매물 안 알려주는 분위기가 아니었는데

굳이 부동산 워크인을 고집했다.

시세를 보다가 급하게 매물 예약을 일부만 잡고

다음날 내려가서 매물 털기 했습니다.

워크인으로 다른 부동산들을 방문하여

더 싼 매물이 있는지 체크했습니다.

그 지역 분위기가 투자자들이 많이 진입해서

진짜 살 사람이면 알려주고,

아니면 물건을 숨기는 그런 분위기는 아니었는데요.

막상 예약 물건을 다 보고

주변 부동산을 가려니 자리 비운 사장님들이 많더라구요.

요즘 실장님 안쓰는 분들도 많아서.

어렵게 부동산 문을 열었는데

싼 건 다 본거 같다,

숨겨논 매물 없다 하면서 별 소득 없는 경우가 많았습니다.

차라리 같은 매물을 보더라도

제일 일 잘하는 사장님과 볼 수 있게

전화임장을 더 집중해서 했다면 어땠을까 생각이 들었습니다.

왜냐면 저는 포기한 어떤 물건을

다른 부동산 사장님이 전세입자를 설득해서

조건을 만들어 다른 투자자가 샀다는 걸 알게됐고,

그건 그 사장님이 오며 가며

전세입자와 대화를 나누며 알고 있던 부분이라

만들어 주신 거더라구요.

부동산 사장님 잘 만나는 것도 능력이구나 또 깨달을 수 있었습니다.

♡이번 투자를 통해 배운점

투자를 통해 배운 것은 새로운 것이 아닌

강의로 다 들은 것들입니다.

그런데 경험으로 배우고 나서야

비로소 내 것이 되는구나 하는 생각이 들었습니다.

싸게 사야 한다.

싸게 사면 그만큼 벌고 시작하기에 모든면에서 리스크가 줄어든다.

그 말의 의미를 저는 2호기 투자하면서 더 느꼈습니다.

아무것도 모르고 추격 매수한 실거주집은 처참하지만 (ㅠㅠ)

1호기는 1년이라는 시간이 흘러 2000만원 정도 상승했네요.

그런데 2호기는요!

가격을 깎았기 때문에 매수하는 순간 1,250만원 상승 효과가 생겼습니다.

물론 젤 처음에 보이는 1억 손실 뼈아프지만

그래도 내가 월부에서 투자공부를 시작하고

한단계 한단계 더 나아짐을 느껴 행복합니다.

더 오를만 한 걸 사는 게 아니라 싼 것을 사야한다.

투자 후보를 4등까지 만들고 실제 투자를 진행한 것은 3등 C단지였는데요!

당시 실전반 버린돌 튜터님이 1등 A단지 이 가격이면 싸지 않으니 얼마나 깎이는 지 확인해보고,

안 된다면 매물코칭은 2,3등으로 넣는 게 좋겠다, 라고 피드백을 주시면서 투자 우선순위를

왜 이렇게 줬는지 복기해보라고 하셨습니다.

1등 A단지는 애초에 감당가능한 투자가 아니었는데

왜 1등으로 올렸놨는지 의문입니다 ㅎㅎ

그리고, 저는 깨닫게 되었습니다.

사실 싸다는 확신이 드는 건 C단지였지만,

저는 A단지를 사고 싶었습니다!!!!

안되면 B단지라도 하고 싶었습니다!!!

(C단지 별로인 거 같아서 안하고 싶었어요)

참고로, 이번 투자는 저를 지켜보신 어머니가

도움을 주고자 종잣돈을 주시겠다고 했는데

이미 2주택이라 어머니 돈이니 어머니 명의로 사기로 했고

대신 부동산 관리는 제가 하기로 한 부분입니다.

(수익은 어머니 노후자금..^^)

그래서 더 좋은 걸 사드리고 싶었는데요,

한편으로, 그러니 더 잔금 해야하고

투자금도 늘어날 수 있는 물건 보다는

가장 싸고 조건 좋은 물건을 하는게 맞았다는 생각이 듭니다.

싼 것을 사야 한다는 기준보다

특정 단지를 사고 싶다는 제 욕심이 판단을 흐렸더라구요!

물론 절대적으로 싼 구간인 건 맞지만

상대적 저평가에서 덜 싼 물건을 1등으로 뽑는 오류를 범했습니다.

강의에서 맨날 배우고 듣던 말인데,

실전에서 적용하는 건 어려운 일이고

거인의 어깨를 반드시 빌려야 하는구나 알 수 있었습니다.

--

*요약*

잘한 점

- 시세트래킹하고 투자 결심하고 바로 현장에 달려 간 것

- 실전반 중 슬럼프, 부상 등으로 힘들었는데 할 수 있는 시세 체크와 매물 임장을 한 것

- 1호기때 아쉬웠던 가격협상을 열심히 하여 적어도 1호기보다는 나은 2호기 투자를 한 것

- 별다른 소득은 없었으나 워크인으로 주변 부동산 들어가며 더 싼 매물이 있는지 확인한 것

- 거인의 어깨를 빌려 욕심이 아니라 더 싼 것, 그리고 나에게 맞는 물건을 매수한 것

부족한 점

- 가격협상을 위해 매도자 사정은 확인했으나, 세입자를 면밀히 보지 않고 사장님 브리핑만 믿은 것

- 세입자가 나간다는 브리핑을 듣고 따로 세입자가 더 거주할 의시가 있는지 확인할 생각을 못함

- 매물을 보는 즉시 이게 나의 최종 1등이 될거라는 판단이 안 될 수 있는데 모든 매물을 집중해서 보지 못한 것

- 상대적 저평가가 아닌 욕심 한 스푼으로 투자 우선순위를 매긴 것

- 전세가를 나름 합리적으로 잡았다고 생각했는데, 더 보수적으로 잡아야 하는 부분임

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