또또빠의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 45기 손품발품 8다보니 내집마련 0재됬조 또또빠]

안녕하세요 또또빠입니다.

지난 주 1주차 과제를 통해 내 집마련 예산 및 후보단지를 선정했는데

2주차 강의를 듣다보니 자모님이 천장을 열어놓고 생각해봐야 한다고 하셔서

매매하려는 상한치를 조금 높게 잡아보았습니다.

임보 틀에 맞춰 지역분석, 단지분석 형태로 과제를 작성할까....하다가

내집마련 기초반의 취지에 맞는 날 것(?) 형태로 과제를 작성해보겠습니다.

1.인구

창원시 빅테이터의 인구 데이터 입니다. 창원시 인구는 2013년 이후로 꾸준히 감소 추세에 있습니다

23년 말 기준 특례시 기준인 100만을 아슬아슬하게 넘기고 있으며

동일한 감소 추세로 감소한다면 올해~내년 말에 100만 이하로 감소가 예상됩니다.

세대수를 기준으로보면 절대 숫자는 증가 하고는 있으나 증가폭이 감소하고 있습니다.

14년부터 19년까지는 3~5000세대씩 증가했고

19년~21년 상승장+입주장이 활발할 때는 10000세대 이상 증가했으나 (미분양 발생..)

미분양이 해결된 21년 이후 증가 폭이 줄어 들어 22년~23년에는 약 700세대만 증가하였습니다.

21년 이후 신규 공급이 없었던 영향이 큰 것으로 보이고

25~26년 공급이 시작되면 어떻게 될지 지켜봐야겠습니다.

느낀 점 : 창원은 공급의 영향이 매우 크다.

투자자의 입장에선 인구 감소 추세의 창원에 투자하는 것 보다 광역시에 투자하는 것이 좋다.

실거주는 인구 감소, 세대수 감소에 따라 좋은 입지의 좋은 물건에 집중하는 것이 매우 중요하겠다.

2.후보단지 선정

자모님의 천장을 열어라~~라는 말씀을 따라 후보단지를 아래와 같이 추가하였습니다.

마산, 창원, 김해까지 출퇴근이 가능한 아파트를 추렸습니다.

1) 1차 소거

후보단지에서 연식이 2000년대가 아닌 단지를 제거했습니다.

2) 2차 소거

1차 소거된 단지에서 하락율이 20% 이하인 단지는 제거했습니다.

생각해 볼 점 : 천장을 열면 더 좋은 선택지가 생긴다.

신축이 더 우선인가 지금 살기 좋은 곳이 더 우선인가

마산부터 김해까지 8개의 단지가 남았습니다. 이 단지를 바탕으로 환경을 비교해 보겠습니다.

3.단지 별 입지분석

1) 직장

-창원엔 직장이 매우 많습니다. 가이드 자료를 참고하면 창원은 S등급 입니다.

창원시 빅데이터를 참고하면 2022년 기준 창원시 사업체 수는 약 11만 5천명 입니다.

사업체 수는 많아졌는데 종사자 수는 크게 증가하지 않은 것으로 보아

작은 규모의 업체가 많이 생겼음을 알 수 있습니다. 1인 사업자도 있겠군요.

단지 별 구분이 무의미 하므로 모든 단지에 같은 등급을 매기겠습니다.

2)교통

-창원의 국가 산업단지는 창원 어디에 살던지 차로 30분이면 이동 가능합니다.

-말 많고 탈 많은 S-BRT 공사는 마무리되고 있으나 창원에서 대중교통으로 출퇴근 하는 사람은 거의 없습니다...

-배운대로 직장과의 거리, 교통은 고려하지 않았습니다. 창원 내의 모든 단지에 같은 등급을 매깁니다.

-김해의 경우 유료도료인 불모산 터널을 지나와야 하기에 교통 등급에서 창원의 단지보다 보다

낮게 점수를 매기겠습니다.

3)환경 + 학군

노블파크는 학군, 학원가, 상권, 편의시설 등 모든 것을 갖춘 창원의 1급지 (반송중, 반송여중) 였습니다.

단, 연식이 아쉽습니다. 지방은 연식이 매우 중요하다던데 이 부분에서 아직도 많이 헷갈리는 것 같습니다.

실제로 구입하게 되면 들어가는 수리비를 고려 안 할 수가 없을 것 같습니다.

메트로시티와 하늘채는 학군이 다소 아쉽지만 주위 환경, 편의 시설이 우수합니다.

야구장, 극장 등의 문화시설, 대형마트, 초등학교는 갖추고 있지만

도보 가능한 중학교가 인근에 없고 연식이 오래 되어 역시 수리비 문제가 예상됩니다.

급매 매물의 가격 차이가 크지 않다면 1급지 성산구가 아닌 마산 회원구를 선택할 이유가 없어 보입니다.

김해 율하의 모아 미래도는 율하중의 특목고 진학률이 눈에 띄고 주위 환경이 우수합니다. (경남1등 학원가)

그만큼 가치는 있겠으나 공급 이슈도 있고 지금 가격이 싸다고 느껴지진 않습니다....

대형마트나 백화점은 없으나 중심 상권이 매우 튼튼하게 느껴집니다.

학원가가 몰려 있다보니 주말 방문 시 가방메고 다니는 학생들이 많이 보입니다.

율하 2지구는 1지구에 비교하면 상권은 새롭게 형성되었으나 1지구보다 쾌적하다는 느낌이 적습니다.

빌딩은 많이 지어져 있으나 공실도 굉장히 많습니다. 5년 뒤에는 더 좋아질 수도 있을 것 같다는 생각은 들지만

+1억을 주고 1지구에서 2지구로 이사 갈 만큼 1지구의 대장 단지가 낡지 않았습니다.

신축이라는 장점을 무시하지 못할 것 같긴 합니다. 1지구의 아파트 들은 일부를 빼고는 주차난이 심합니다.

율하 1지구와 2지구가 계속 헷갈려서 가격 추이를 비교해 봤습니다.

입주장 때 가격은 붙어 있으나 2년 뒤 가격 차이가 크게 발생되기 시작합니다.

2지구에 3억 중반에 전세를 살고 있는 사람이 여차하면 1지구로 이동할 수도 있겠다 라는 생각도 듭니다.

생각해 볼 점 : 하락율이 크다고 무조건 1순위 후보가 되진 않는다.

신축의 메리트를 얼마만큼 줘야 하는가.

4.결론

월부에서 배운 채점 기준이 있으나 제 맘대로 변형해서 점수를 매겨 보았습니다.

현재 기준 급매 매물 노블파크가 1등 입니다.

마산회원구와 성산구의 가격 차이가 5000 이내라면 성산구 선택이 옳을 것 같습니다.

김해 율하는 가격이 조금 올라와 있는데 공급이 몰리는 24년 연말까지 관망하면서 체크해야겠습니다.

주중/주말에 부동산 방문 후 가격을 더 깎을 수 있거나 매물 상태를 보고 최종 순위를 다시 산정해 보겠습니다.

생각해 볼 점 : 1등 뽑는 프로세스를 계속 연습해야 한다.

내가 현재 주거지 갈아타기 할 것인지 거주하지 않고 투자를 할 것인지에 따라 결과가 갈릴 수도 있겠다.