실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 55기 49조 세모네모세상]

3주차 코크드림님 강의로 첫 투자하기 위해 필요한 모든 것을 알려준다는 데에 집중을 안 할 수 없는 열강이였다.

임장지를 선정하는 기준

그리고 투자할 아파트를 고르는 법

마지막으로 전세세팅까지

비교평가를 잘하기 위한 단계로 1단계인 나는 내가 현재 살고 있는 실거주 군포시로 임장지역을 정했다. 임장을 자주 갈 수 있는 곳으로 평일에는 출퇴근이 멀어 6시전 집을 나서 밤8시 이후 집에 도착하니 임장은 할 수 없고 주로 주말에 해야 하는데 체력이 받쳐주지 않아 살고 있는 곳으로 결정했는데 강의를 듣다 보니 적절하게 선택한 것 같다는 생각을 했다. 내가 살고 있는 곳에 입지와 투자 처로 적절한가를 알아 보고 서툴지만 분석해 보는 첫걸음으로 의미 있다고 생각하게 되었다

마침 거주지가 1기 신도시라서 수평적 비교평가로 추천해주신 지역이였다.

1기 신도시 일산, 중동, 평촌, 분당, 산본 5개 그중에 산본에 실거주 중인 나는 1기 신도시 분양 당시 5곳의 가격이 크게 나지 않았다는 것을 알고 실은 많이 놀랐다. 비슷한 시기에 비슷하게 계획하여 입주한 곳인데 입지에 따라 특히 강남을 가는 교통입지에 따라 25년이 지나는 동안 가격이 분당591% 평촌 586% 부천 364% 일산300% 산본288%가 상승했다는 사실이 적지 않게 받아들이기 힘들었다.

입지에 따라 얼마나 자산의 가치가 달라 지는지를 더 실감나게 느낄 수 있었다. 그러니 투자 공부는 꼭 해야 하는 것이라는 것도 다시 한번 알게 된 강의이기도 했다.

수도권과 지방의 입지의 기준은 같지 않다는 것도 알게 되었다.

임장지에서 투자할 아파트 고르는 방법에서

투자물건 선정기준과 시세트레킹을 왜하는지 또 방법에 대한 내용을 들을 때는 임장을 하고 임보의 중요성을 다시 한번 생각하게 되었다.

서툴러도 한번은 끝까지 마무리 하고 내 생각을 정리해 보는 것도 중요한 것을 알게 되었다.

수도권은 직장.교통 특히 강남접근성이 중요하고 지역내 비교시 교통과 지역내 선호하는 학군, 환경등 가치에 따라 다를 수 있다는 것을 알게 되었다.

광역시에서는 1등 학군지는 대체되지 않는 입지 독점성이 있고 입지 좋은 땅의 가치가 높다는 사실을 사례로 알 수 있었다.

4호선, 경부선, 같은 지역내에서 비교, 생활권구분 선호 생활권 파악을 왜 해야 하는지 투자 사례를 통해 알 수 있었다.

특히 가까이 있는 안양과 주변지역 사례는 산본에 살고 있는 나에게는 흥미가 있어 더 집중해 들었던 내용이다.

수도권 투자의 투자기준은 저평가 가치대비 싼가?

수익성 전세가율80% 이상인가? 대체로 서울 60%, 경기 70%로 기준으로 적용하고 리스크는 감당 가능한 범위인가 만약에 전세 임대를 맞추지 못했을때 잔금처리가 가능한 범위인가? 2년 뒤 역전세에 대한 대응이 가능한지 확인해야한다는 것도 알게 되었다.

또 중요한 한가지 비슷한 투자금이라면 입지와 연식이 좋은 것에 투자하고 투자금이 부족할 때는 내가 살 수 있는 것 중에서 최선의 투자를 결정하고 행동해야 한다는 것도 알게 되엇다.

시세트레킹에서는 앞마당으로 만든 지역의 관심단지들의 가격을 정기적으로 체크하는 행동이다. 그럴려면 임장과 임보를 통해 앞마당을 꾸준하게 늘리고 이와 같은 것을 꾸준히 반복하는 것이 전제 되어야 한다는 것도 알게 되었다. 그리고 시세트레킹을 하면서 시장분위기와 가격을 파악하고 매수 기회를 포착 하는 것이다. 그래서 나에게 맞는 내가 가지고 있는 돈으로 투자 할 수 있는 곳에 투자를 하는 것을 결정하고 행동하는 것이다.

분위기 임방을 통해 생활권 순위를 구분한다. 그리고 단지 임장 시세 조사를 통해 생활권 대표단지를 확인한다. 단지임장, 시세 조사를 통해 생활권 내 그룹을 나누고 그룹별 대표단지를 확인한다. 넘넘 어렵다. 그래도 오늘 나는 산본 대장아파트 1등 한단지를 분석했다. 어설프지만 한걸음씩 내일은 또 한걸음 앞으로 걸어 나갈 것이다. 오래동안 열부에서 투자를 하는 사람으로 남아 있겠다. 2024년 ~2025년 봄 1호기를 서울에 투자하는 나를 생각하고 있다.

강의를 들으면서 투자에 대한 공부도 되지만 삶을 어떻게 바라보고 살아가야 하는지에 대해 많은 생각을 하게 해주는 강의가 아닌가 싶다. 강사님의 혼신을 다해 하나라도 더 알려주려는 모습에 감동되었고 열강을 들으면서 나 또한 하나씩 알아가게 되는 자신을 보면서 오늘 또 한가지를 해냈구나 편하게 잘 수 있게 되었다.