실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 54기 79조 떳살]

앞마당 - 주변에 설명가능, 가격대를 알고, 상권이 어디에 있는지, 선호 지역은 어딘지를 아는 것

2-1. 투자 물건 선정 기준

지역별 입지, 연식, 우선순위

- 사람들은 희소성, 환경이 좋은데 살고 싶어함

- 뭘 우선으로 선택하고, 가고싶어하는 곳에 대해 생각해보기

수도권

- 입지 우선 순위 : 직, 교 > 학군 > 환경

- 연식 우선 순위 : 입지 > 연식

-> 직주 근접, 지역에 따라 다른 요소 선호가 있음

- 단지 대 단지로 비교, 입지 독점성이 더 중요함

- 입지 좋은 구축 선호, 입지가 좋으면 가격 시세가 높음

** 양질의 일자리가 많은 지역은 집값이 비쌈

- 대중교통으로 업무지구를 빨리 갈 수 있는 지역을 선호함

- 구로구 > 부천

* 지역 간 비교 = > 교통을 봐야함 (업무지구 접근성) > 학군, 환경

*지역 내 비교

- 평촌에서 평남을 더 선호 -> 학군지 떄문

- 절대적 학군이 유리, 산본/안산에서 평촌 학군을 이용하기 위해 올라옴

** 학교만 좋으면 안됨, 주변 학원가도 좋아야함

*** 내 기준에 맞는것 찾기

저 - 매매가 - 가치 대비 싼가?, 내앞마당 중 가장 좋으면서 싼것

환

수 - 적은 투자금 - 전세가율(서울 60%, 경기 70%, 지방 80%) 80퍼, 매-전 = 3천만원 이하인가 (서울 2억 경기 1억 지방 5천이하)

원

리 - 감당 가능 - 잔금 가능한가, 2년 뒤 역전세 대응 가능한가

1. 투자 기준에 부합하는 후보 단지 선정

2. 그 중 임장때 파악한 선호도 높은 단지부터 집중 매물 확인

매매 후 전세 셋팅 프로세스

1등 뽑기도 어려운데, 1호기는 먼 얘기 같은데, 전세를 벌써 알아야 하나요???

부동산 사장님이 알아서 뺴주는거 아닌가요???

실전 투자 모든 과정, 프로세스를 몰랐기 때문에 리스크 예측을 못함

- 일잘하는 사람을 만나서 1호기 성공, 계약서 쓰러 간 날, 신혼부부 전세계약서를 작성하게 함

-> 정말 운좋은 케이스, 당연하지 않음. 부사님께 주도권 뺏길 수 있음

대다수는 전세를 놓을 예정. 전세 투자의 장점, 실거주

전세 셋팅을 알아야 하는이유

1. 리스크가 줄어듬, 전세 셋팅에 필요한 조건을 사전에 협의해서 리스크를 줄일 수 있음

- 매물에 대해 잘 알아야함, 어떤 세입자가 들어올지 생각해야함

*** 매물에 따른 전세셋팅 유형을 알고 있어야 추후 전세를 맞출 때 필요한 조건을 미리 협의할 수 있습니다.

수리하기 좋은 순서

1. 공실 - 중도금 요청시 최대한 기한을 적게 협상하기 - 계약 전 미리 확인

2. 월세 : 갱신 청구 행사 후 만기시 새로운 임차인 셋팅 가능

3. 전세 :

4. 주인거주

내 물건이 안나가는지, 사장님들한테 1등 매물인가?

**** 잔금 플랜 세우기

가치를 알고 투자 기준을 지키는 투자를 하면 언제 오를지는 몰라도 매매가와 전세가가 떨어지는 상황에서도 신념을 갖고 시장에서 살아남을 수 있습니다.

강의에서 가져가야 할 것 (방법론)

1. 내 기준에 맞는것 찾기 (저환수원리)

2. 매매 후 전세 셋팅 플랜 세우기

3. 잔금 플랜 세우기

** 포기하지 않는다