실전준비반 4강 강의 후기 [실전준비반 54기 7조 코리도라스]

4강 후기

선배 투자자로서, 멘토로서 깊은 강의를 해주신 너나위님께 정말 감사드린다. 본 강의에서는 투자 시장을 보는 깊은 인사이트를 배우고 느낄 수 있었다. 한마디 한마디 해주실 때마다 고개를 끄덕이게 되는 강의였다. 마지막 A,B,C,D 투자 선배들의 이야기를 들을 때는 그때의 상황에 이입되어 기쁘기도 슬프기도 힘들기도 했다. 여러 감정을 느끼고 자극받게 해주신 시간들에 감사드린다.

4-1강.

1. 시장보다 나에 대한 메타인지가 중요하다는 걸 배웠다. 메타인지를 통해 나의 상태는 ‘모른다’ 상태이며, 다음 단계로 넘어갈 수 있도록 강의 내용을 복습하고 익히는 노력이 많이 필요하다. 그리고 적당히 아는 상태를 ‘잘’ 안다고 착각하지 않는 것 역시 중요하다. 이 시기가 가장 위험하다고 하셨다. “딱 모은 돈 잃기 좋은 시기.” 그리고 다음으로 공부와 투자를 꾸준히 최소 3년 이상 반복할 수 있도록 마인드셋이 되어야 한다고 느꼈다.
2. 투자를 하기 위해서는 네가지가 충족되어야 하는데 매매가와 전세가 흐름에 따른 대처 방법이 바로 나오지 않는 걸 보니 내 자신은 투자에 대한 기초부터 부족하다는 걸 알게 되었다. 이른바 ‘투자 후 어떻게?’에 대한 대비가 되고 있지 않은 셈이다.
3. 사실 수도권 투자만 옳은 줄 알았고 지방 투자에 대해서는 회의적이었는데 지난번 코크님 강의 때 조금 마음을 열게 되었다. 그리고 이번에 너나위님 말씀을 통해서 지방이 수도권 대비 저렴한 상태이며, 과욕을 부리지 않고 적당히 수익을 본다는 마음으로 투자한다면 괜찮다는 걸 깨닫게 되었다. 선입견이 투자에서 위험하다는 것과 수도권과 지방에 대해 투자 마인드가 다르다는 점도 배울 수 있었다. 청울림님도 투자자는 객관적인 판사가 되어야 한다고 되지 않았는가. 앞으로 수도권 앞마당을 넓혀가며 어느정도 가치 판단이 되기 시작하면 지방에도 앞마당을 만드는 것도 적극 고려해봐야겠다.(물론 둘은 많이 다르다.)

4-2강.

1. 어느 지역이 얼마인지에 대해 어느 정도 감을 잡는 게 중요하다는 것을 배웠다. 특정 지역의 시세를 봐도 이게 싼지, 비싼지 감이 안 와서 가치평가가 어려웠는데 너나위님처럼 매달 지역별, 구별 평균 평당가를 파악해서 평균으로 기준점을 잡고 시작하면 훨씬 수월할 것 같다. 대략적인 가격을 머리속에 가지고 있는 것이 정말 중요하다.
2. 데이터를 통해 가격이 저렴한 인천은, 20평대보다 30평대를 선호하는 걸 알 수 있는 것처럼(인천은 싸서 굳이 20평대를 고려하지 않는다니..) 단순히 평균가 파악에서 그치지 않고, 유의미한 분석을 할 수 있도록 노력해야겠다. 가격을 많이 보고 그 지역에 대한 이해도가 높아야 가능할 것 같다.
3. 현재 가진 자산과 월 소득을 파악해서 실거주와 투자를 병행할 수 있는 마지노선을 정해주셨는데 나의 경우 투자를 적극적으로 해야 하는 위치였다. 싼 지역에 실거주를 먼저 한 케이스라 고민이 많았는데 이번 강의를 통해 실거주 집을 전세로 내놓고 그 전세금으로 월세+투자를 진행할 수도 있다는 걸 알게 되었다. 이분법적으로 실거주 아니면 투자라는 식으로 단편적으로만 생각했는데 내 생각보다 훨씬 유연하게 투자가 가능하다는 걸 느꼈다. 전세 놓고 같은 단지로 월세 사세요. 이 한마디 생각이 참 쉽지만 놓치기 쉬운 것 같다. 아무튼 유연한 투자를 위해서 열심히 앞마당도 만들고, 시세 분석을 통해 남들이 선호하는 저평가 지역에 투자할 수 있도록 더 많은 공부를 해야겠다.

4-3강.

1. 투자 시 내가 할 수 없는 것, 특히 미래를 예측하거나 막연한 기대를 하는 것들에 시간 낭비하지 말고 내가 할 수 있는, 투자 이후 시나리오에 따라 대응하는 것에 집중해야 한다. 매매가와 전세가의 상승, 하락에 따른 네 가지 상황이 있다. 투자를 하면 반드시 만나게 될 이 상황들에 대한 시나리오를 숙지하고, 그 시나리오 대응에 따라 적절하게 대처할 수 있는 것이 투자를 시작하는 것보다 더 중요하다. 매수는 시작일 뿐이다.
2. 이에 대해 투자자의 관점으로 남들과는 다르게 접근하는 게 중요하다. 역시 남들이랑 똑같이 대응하면 돈을 벌 수 없다는 걸 느꼈다. 오르면 보유하고 싶고, 내리면 팔아버리고 싶은 사람의 자연스런 심리를 누르고 원칙대로, 배운대로 행하는 사례를 통해 어떻게 대응해야 할까 고민하는 시간이 됐다.
3. 너나위님이 계속해서 말씀하시는 잃지 않는 투자의 중요성에 대해 깊게 알게 되었다. ‘더 벌진 못해도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 투자.’ 투자를 하면서 욕심이 날 때도 있고, 대세에 편승하고 싶은 순간도 분명 많을 것이지만, 배운대로 기준을 가지고 원칙대로 행하면 리스크를 확실히 줄일 수 있겠다는 생각이 들었다. 특히, 코인 같이 내가 잃지 않는다는 확신이 들지 않는 것들에 함부로 투자해서 망하는 일이 없도록 항상 마음에 새겨둬야겠다. 오래 살아남는 사람이 성공한 것이고 이기는 거다.
4. 투자할 때 역전세는 피할 수 없는, 투자를 한다면 만날 수밖에 없는 상황이다. 역전세를 맞더라도 망했다고 포기하지 말고 잘 대처해서 최대한 손절하지 않도록 해야겠다. 손절을 해야한다면 어떤 상황에서 어떻게 해야하는지 배운 걸 기억하자. 또 무리하게 전세금을 올려 받지 않고(너바나님이 말씀하신 5%), 항상 역전세 리스크에 대비해서 현금을 보유하는 것이 필요하다. 또한 투자도 심리, 멘탈 싸움이라고 생각한다. 가격이 하락할 때도 멘탈 관리를 잘해서 가치가 높은 것을 먼저 패닉셀하지 않도록 주의해야겠다. 손익 여부를 떠나 가치가 낮은 것부터 처분한다.
5. 결국 투자의 본질인 ‘얼마나 싸게 샀는지’가 매수~매도의 전체 과정 중에서 가장 중요하다는 걸 느꼈다. 싸게 샀다면 어려운 상황에서도 대처가 유연하게 되는 것 같다. 항상 가치가 높은 걸 싸게 사는 게 핵심이라는 걸 꼭 기억해야겠다.

4-4강.

1. 두가지 개념의 저평가에 대해 배우고 그 판단기준을 알 수 있었다. 절대적 저평가와 상대적 저평가에 대한 너나위님의 혜안을 느낄 수 있는 시간이었다. 절대적 저평가 시기에는 사기만 해도 오른다. 그저 투자이해도를 높이고, 매수와 임대과정을 숙지한 상태에서는 실행만 하면 돈을 번다. 그러나 나는 경제적 자유를 꿈꾸고 있기에 그 안에서도 최고의 성과를 낼 수 있는 상대적으로 저평가된 매물을 찾는 법을 배우고 있는 거다.
2. 저평가의 기준에 대한 강의도 즐거웠다. 이번 4강에서는 절대적 저평가 시기를 판단하는 기준을 배웠는데, 유튜브 등에서도 자주 접한 PIR과 전세가율에 대한 이야기다. PIR을 보정하는 방법도 배웠고, 전세가율을 꾸준히 트래킹 해야 하는 이유도 알 수 있었다. 지금은 PIR은 확실히 낮아지긴 했지만 전세가는 좀처럼 올라오지 못하고 있다. 지금 전세가는 상승 추세이므로 향후 흘러가는 상황을 잘 지켜볼 필요가 있다.
3. 또한, 서울 PIR 추세를 통해 서울뿐만아니라 지방 투자 시점에 대해서도 확인할 수 있는 점이 인상깊었다. 서울 PIR이 낮아 서울 투자하기 좋은 시기에 가격이 비슷했던 지방 대장 단지들의 현재 가격을 보고 서울 대비 저평가된 지방을 찾을 수 있었다.
4. 강의 전에 전세가율은 그저 내가 투자할 수 있는 투자금(갭)에 불과했는데, 강의를 통해 왜 전세가율이 높으면 투자하기 좋은지, 전세가율의 본질에 대해 알 수 있었다. 전세가율은 거주 외의 사고 싶은 욕구를 보여주는 지표이기 때문에 항상 잘 체크해야겠다.

4-5강.

1. 비교평가 시 내가 알고 있는 지역의 개수에 따라 같은 투자금을 투입하고도 차익이 엄청나게 달라질 수 있다는 걸 배웠다. 막연하게 앞마당을 꾸준히 늘려가야지 라고 생각했는데 직접 사례를 통해 앞마당의 중요성을 느낄 수 있었다. 아는 지역의 개수가 곧 나의 투자실력이기 때문에 꾸준히 현장을 배워야겠다.
2. 비교평가 할 때 나도 늘 입지 좋은 구축과 입지 덜 좋은 신축 중에 뭐가 더 좋을까 하는 어리석은 고민을 했었는데(심지어 평형도 차이가 났다) 건물을 비교하는 게 아닌 땅을 비교하는 것이기 때문에 땅을 제외한 다른 항목들(연식, 평형) 등은 동일하게 두고 비교를 해야한다는 것을 배웠다. 본질인 입지에 집중하자.
3. 투자금 대비 수익률보다 더 중요한 건 내가 가진 투자금 내에서 가장 좋은 걸 사는 것이다. 대부분 투자 원금 대비 2배 정도의 수익이 발생하면서 전세금 상승분을 통해 기존의 투자금을 회수하기 때문에 결국 남는 건 내가 투자한 물건이고, 좋은 물건일수록 더 큰 차익을 안겨주기 때문에 투자금에 너무 연연하지 않도록 주의해야겠다.
4. 입지를 볼 때 반포나 잠실과 비슷한 환경일수록 좋은 환경이라는 중요한 내용을 배울 수 있었다. 나 역시 처음엔 예시를 들어주신 것처럼 산이 있고 한적한 지역이 살기 좋아 보여서 실거주환경으로 좋다고 생각했는데 정말 잘못된 생각이었다는 걸 깨달을 수 있었다.(북한산뷰는 가끔 놀러나 가라...) 나의 선호가 아닌 다른 사람들의 선호를 생각해야 하며, 시끄럽고 사람 많고 공기 탁할수록 투자가치가 있다는 점을 숙지해야겠다.
5. 열반기초와 실준 수업의 끝인 너나위님 강의까지 들으며 느껴진 점은 결국 월부 투자 방식의 기본은 다 배웠다는 느낌이 들었다. 대동소이 하지만 결국 저환수원리에 + 지역별 입지 선호 요소를 반영하여 싸게 사서 비싸게 판다는 내용, 그리고 그 방법이다. 너나위님도 말씀하신 바와 같이 이 강의가 끝나면 할 것은 명백하다는 것이다. 이제까지 배운대로 행하면서 아는 지역을 손과 발로 늘려나가는 거다. 기회가 되면 실전 강의 등을 통해 투자의 디테일을 배우고, 감을 날카롭게 다듬는 과정을 통해 더 높은 성장발판으로 삼는 것이다.
6. 사실 오늘 강의는 열심히 들었지만, 뜻하지 않게 병원을 가게 되어 의도했던 임장은 가지 못했다. 시간도 많이 낭비된 거 같아 너무 아쉽다. 어찌됐든 강의가 끝나고나면 계획했던 임장, 임보 모두 깔끔하게 소화할 수 있도록 마음을 다잡게 된 시간이었다.

4-6강

1. 아파트로 돈을 벌 수 있는 네가지 유형에 대해 배울 수 있는 시간이었다. 유형별 사례를 통해 좀 더 현실적으로 투자 시의 내 모습에 대해 생각해볼 수 있었고, 들인 노력이 클수록 더 큰 성과를 낼 수 있다는 걸 다시 깨달았다. 사실, 조금 편하게 투자를 하고 싶은 마음이었는데 내가 가진 투자금이 적기 때문에 더 많은 노력을 쏟아부어야 한다는 불편한 진실을 상기시켜준 강의였다.
2. 현재 투자한 것들이 있어서 가치성장형과 소액투자형 중 무엇을 우선적으로 할지는 좀 더 생각해봐야겠다. 내년에 기존 주택 비과세를 받고 회수한 투자금으로 가치투자를 할지 아니면 올해부터 소액투자형으로 투자금을 불려서 가치투자 시기를 좀 늦출지 등의 고민이 더 필요한 상황인 것 같다.
3. 이제 완강했고, 앞으로 무엇을 할지도 다 정해진 상황인데 이제 더 이상 미룰 수 없기 때문인지 오히려 수강 전보다 심적으로 막막한 것 같다. 괜히 힘들다는 핑계나 쓸데없는 걱정으로 시간 낭비하지 말고 그 시간에 현장 한 번 더 나가고, 임장보고서 한 장 더 작성하는 실전 투자를 실천해야겠다.
4. 그리고 직장인이었고, 심지어 어린 아이들까지 있었던 지금의 나보다 더 열악한 환경 속에서도 감히 가늠조차 못할 시간과 노력을 투입해서 성공한 선배, 튜터들의 투자 초창기 모습들이 정말 인상깊었다. 현실의 투자는 저렇게 짠내가 날 수밖에 없겠다는 생각과 예전에 입시, 취업이라는 목표만을 바라보고 노력했던 것처럼 지금은 투자라는 목표를 향해 예전, 아니면 그 이상의 노력을 해야겠다는 생각이 들었다.
5. 선배 투자자들의 이야기는 다시 들어도 정말 울컥하는 내용이다. 저 많은 지역의 저 많은 아파트들을 보기 위해 얼마나 많은 고통스러운 시간들을 보냈을까 하는 생각에 이입되어 가슴이 먹먹해지기도 했다. 그리고 이런저런 이유로 또다시 시간을 허비해버린 지난 날들이 너무 아까웠다. 좀 더 도전적이고 적극적으로 투자 생활에 임하고 싶다. 이번 분당 임보는 꼭 완료하고 싶다.
6. 너나위님의 결론: “그런 고민할 시간에 임장 가.”