실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 54기 7조 코리도라스]

실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 54기 7조 코리도라스]

1-1강

1. 모르는 데 투자하지 않는 것이 중요하다. 지금도 공급이 어떻고 매물 폭탄이 어떻고 하는 터라 마음이 싱숭생숭했다. 이번이 바겐세일 기간인데 나는 이걸 놓치면 어떻게 하나.. 하고 고민했다. 그러나 모르는 지역에 무턱대고 발을 들이는 것이 더 위험하다는 점을 많이 말씀해주셨다.
2. 내가 가진 매물의 투자 가치에 대한 확실을 갖는 게 중요하다. 이를 위해 많이 임장하고, 앞마당을 늘려 비교평가가 가능해야 한다. 너는 지금 몇 개의 단지를 알고 있나? 라고 말씀하셨을 때 솔직히 할 말이 없었다. 아마 내가 알고 있는 나이키 신발 개수가 더 많지 않을까? 몇천, 멏억의 투자금이 드는 일인데도 아직도 갈 길이 멀다고 느꼈다. 더 분발해서 이번 실준반에서 임장을 열심히 뛰어야겠다.
3. 매수와 매도 시기의 중요성에 대해 알게 됐다. 막연하게 느끼고 있던 쌀 때 사서 비쌀 때 팔라는 말을 구체적으로 이야기해주신 것 같다. 특히 매도에 대한 이야기가 인상적이었는데, 투자로 손실을 보고 있는 상황에서 이 물건을 어떻게 처리할지에 대해서만 생각했다. 일반적인 사람들은 손해를 보다가 시세가 올라오면 본전에 팔 생각에만 정신이 팔려있다고 하셨는데 딱 내 모습이 보여서 부끄럽기도 했다. 이 물건의 정확한 가치와 가격이 어떤지 판단할 생각도 못하고 그저 ‘마이너스’라는 것에 꽂혀서 어떻게든 던지려고 했는데, 이것이 최악의 방식이라는 말이 비수가 되어 가슴에 꽂혔다. 이미 벌어진 상황에서 내가 손해를 최소화하고, 또는 수익으로 연결될 수 있는지에 대한 가치판단이 우선되어야 한다.
4. 투자금이 소액인지가 중요한 게 아니라 제대로 된 가치판단을 하는 것이 중요하다. 따라서, 가치가 높다고 무턱대고 비싼 걸 사거나 소액의 투자금으로 투자가 가능한 것을 사는게 아니다. 가치가 높은 걸 싸 게 사는 것이 투자의 핵심이라는 걸 깨달았다. 너바나님이 전세가율이 높다고 좋은 물건이 아닌데 많은 수강생들이 높은 전세가율에 꽂혀있다는 말을 해주신 게 떠오른 대목이다.

1-2강

1. 앞마당이 있어야 같은 돈을 가지고도 더 많은 수익을 얻을 수 있는 투자를 할 수 있다는 점을 배웠다. 철산동, 영등포, 동작구의 같은 가격의 아파트 예시를 들어주셨는데 정말 와닿는 내용이었다. 나한테 8억이 있으면 어떤 단지를 선택할 수 있을까? 하고 생각해봤다. 떠오르는 단지가 마땅히 없었다. 가치가 있다고 판단하고 바로 투자를 하는 게 아니라, 더 나아가 같은 가격에 이 매물이 최선인지를 계속 생각하고, 더 좋은 물건을 살 수 있는지 확인하는 작업이 무조건 필요하다는 걸 느꼈다. 철산 신축은 충분히 가치가 있지만 같은 8억대의 영등포구, 동작구 매물이 더 나은 투자인 것처럼 나의 앞마당을 많이 늘려가는 것이 제일 중요하다.
2. 거시경제 예측은 투자자 입장에서 불안함과 혼란을 가중할 뿐, 내가 투자하려는 개별 단지, 매물을 파악하는 것이 본질이다. 또한 지역별 평단가는 기준점을 잡는 것이지 내가 보고 있는 개별 단지의 시세를 파악하는 것이 우선이라는 점을 배울 수 있었다. 따라서, 불안함을 조성하는 기사 하나에 일희일비 하지 말고, 투자할 수 있는 선택지를 늘려서 그 중 투자가치가 있으면서 더 좋은 아파트를 고를 수 있는 준비를 해야겠다.
3. 마지막으로, 항상 투자하기 전에 자모님이 알려주신 투자 결정 프로세스를 숙지하고, 아무리 가치가 높은 매물이어도 내가 감당할 수 있는 투자인지를 최우선으로 생각하는 투자자가 되도록 노력할 것이다.

1-3강

1. 분임, 단임, 매물 임장마다 어떤 목적으로 하는지, 어떤 결과를 도출해내야 하는지를 알 수 있었다. 분위기 임장은 그냥 동네를 가볍게 훑고 오는 거라 생각했는데 가기 전에도 그 동네가 어떤 곳인지와 법정동을 구분해야 했다. 다녀와서는 동별 선호도와 생활권에 대해 파악하고 와야 한다. 사람들이 어느 동네를 선호하는지, 왜 그곳을 더 좋아할지 스스로 자문해보는 습관을 들여야겠다. 무엇보다 강의를 들으면서 마음이 조급해져서 어디부터 임장을 다녀야 할지 막막했는데 사람들이 좋아하는 지역의 단지 먼저 보면 된다는 명쾌한 방향 제시에 마음이 많이 편해졌다.
2. 분임의 주요 프로세스에 대해 복기해보자. 임장을 하는 것도 중요하지만 임장 전 주요사항을 확인하는 것도 못지 않게 중요하다. 먼저 주요사항을 확인하는 것은 나무위키로 그 지역과 인사를 하고, 카카오맵(더 자세하다고 하심)을 통해 지역의 법정동을 구분하고 숙지하는 것이다. 그리고 상권과 아파트가 몰린 곳 위주의 임장 루트를 짜서 더 효율적인 임장을 하는 것이다. 사람들이 선호/비선호 하는 시설이 어떤 곳이 있는지, 일자리의 질은 어떤지, 출퇴근 시간 모습은 어떤지 등 여러 모습을 담아오도록 하자. 선호시설 여럿 있는 것 보다 비선호 시설 하나 있는 게 더 크게 느껴진다고 하신 말이 떠오른다. 확실히 강의 전의 분임은 목적없이 다녀와서 큰 결과물이 남지 않았던 것 같은데 다음부터는 주요사항을 잘 확인해야겠다. 한번 다녀와도 그 지역의 분위기를 제대로 파악할 수 있도록 임장 루트를 짜고 효율적인 분임을 다녀와보자.

1-4강

1. 분임을 가게 됐을 때 살펴봐야 하는 것들을 자세히 배울 수 있었다. 임장하다가 무엇을 만나면 뭘 봐야하는가? 직장을 만나면 직장의 종류와 규모를, 역을 만나면 출퇴근 혼잡도를, 학교를 만나면 학원을, 상권을 만나면 학원가의 종류를 파악하는 식이다. 인풋과 아웃풋이 확실해서 체득하기가 쉬운 것 같다. 빨리 현장에 나가서 확인해보고 싶다.
2. 나의 선호가 중요한 게 아니라 타인의 선호가 중요함을 다시 한번 느꼈다. 시끄럽고 복잡해도 편리하다는 걸 항상 염두에 둬야겠다. 아파트를 볼 때 나의 선호도가 개입하지 않도록 주의해야겠다.
3. 땅의 입지가 높다고 하여 나홀로 아파트를 선택하진 말자. 아파트가 몰려있는 곳을 사람들은 더 선호하므로 우선순위에 둬야함을 느꼈다. 생각해보니 전세 빼는 것도 정말 쉽지 않겠다고 생각했다.
4. 광명을 꼭 공부해보자. 눈여겨보던 구석진 단지들이 많이 있었는데 그런 곳들의 미래는 없어 보이고… 광명을 공부하면 도시의 성장과 지역간 편차, 공급 이후 전세가 하락을 지켜볼 좋은 기회같다. 전세가 하락 시 당장 투자하긴 어렵겠지만 꾸준히 시세 파악을 해서 기회를 노려보자.

1-5강

1. 같은 지역이더라도 단지별 선호도를 통해 충분히 가치 있는 단지에 투자가 가능하다는 걸 알게 되었다. 따라서, 특정 지역에 대해 여기는 선호도가 덜한 지역이라고 해서 무조건 배척하는 게 아니라 그 지역 내에서도 단지 개별로 가치가 좋은데 저렴한 게 있다면 투자 가능성을 확인할 줄 알아야 한다.
2. 또한, 같은 구축이어도(주공) 대형평형 여부, 지하주차장 연결, 초품아 등의 단지 내부 요인에 따라 투자가치가 달라진다는 점을 숙지하고, 단지 임장 시 단지 자체만 보는 게 아닌 외부(입지)도 모두 확인해야 한다. 오늘 강의에서 배운 내용을 토대로 내가 사는 수지구 아파트들, 그리고 주변 주공 구축 아파트 단지 무리가 있다면 이들의 단지별 선호도를 추려봐야겠다.
3. 가장 중요한 건 투자의 본질은 적은 투자금이 아닌 단지의 선호라는 걸 배웠다. 가격이 싸다고 해서 사람들의 선호도가 낮은 물건은 함부로 사는 게 아니라는 걸 사례를 통해 느꼈고, 항상 같은 투자금이면 사람들이 더 좋아하는 것을 사는 게 부동산 투자의 핵심임을 잊지 않아야겠다. 단지별 선호도를 찾는 것부터 시작해보자.
4. 이번에도 느낀 거지만 ‘나’의 기준으로 생각하면 안 된다. 입지가 거의 비슷한 단지가 1억 차이가 났는데 큰 차이는 지하주차장이 엘베와 연결됐다는 것이다. 물론 근소하게 입지가 더 좋긴 하지만, 지하주차장 연결 여부가 그렇게 큰가? 싶었는데 강력한 선호 이유라는 걸 알게 됐다. 다만 이게 1억 정도의 가치를 하는지는, 다른 이유는 없는지 한번 따져봐야겠다.

1-6강

1. 부동산 사장님 성향을 잘 파악하는 게 중요하다고 느꼈다. 실제로 부동산 다녀보면 다양한 사장님들을 만날 수 있는데, 그동안 우리 부부는 부동산 운이 꽤 좋았다. 나에게 호의적이지 않은 사장님에게 굳이 감정 소모할 필요 없다. 예의 잘 차리고 필요한 정보만 기브 앤 테이크 하도록 하자.
2. 매물 볼 때 이렇게까지 한다고? 싶을 정도로 봐야겠다. 여태 집을 대충 봤다는 생각이 들고.. 물론 올수리를 하려고 했지만.. 결국 놓친 부분은 다 나에게 청구되는 비용이기 때문에 구석구석 꼼꼼히 보는 습관을 들여야겠다.(특히 결로, 곰팡이, 누수, 화장실 하자 주의!)
3. 자모님이 초보 투자자가 가보면 좋을 임장 지역들을 뽑아주셨는데 참 도움이 많이 됐다. 꼭 가봐야겠다는 생각이 든다. 올해 앞마당 5개를 비전보드에 작성했었는데 참고해서 열심히 다녀봐야겠다. 벌써 4월이 지나가고 있으니 시간이 많지 않은 거 같다.
4. 직장인 투자자가 되기 위해 나는 어떻게 해야할까? 라는 생각이 들었다. 주40시간을 투입한다는 건 직장 간 시간 빼고 모조리 투자를 해야한다는 말인데. 어찌보면 참으로 막막한 시간이 아닐 수 없다. 우선 자모님 말씀대로 주20시간 나를 온전히 투자에 밀어넣고 생각해봐도 좋겠다.
5. 마인드 세팅에 관한 부분을 말씀해주신 것도 정말 좋았다. 조그마한 성공도 성공이다. 마음속에 기억해두고 싶은 문장이다.