실전준비반 2강 강의 후기 [실전준비반 54기 7조 코리도라스]

2강 후기

임장보고서 작성은 투자에서 가장 두려운 부분이 아닐까 생각한다. 처음 접하는 우리를 위해, 새내기 투자자들을 위해 열정적으로 강의해주신 밥잘님께 감사드립니다. 보고서를 작성하는 내용도, 임보에 질려있을 초보들을 위한 진심어린 조언도 새겨듣도록 하겠습니다.

2-1강.

1. 기준에 절대적인 것은 없다. 당연히 2호선이 5호선보다 우세하다고 생각했었는데, 정확히 예상이 빗나갔다. 감과 적당한 상식만 가지고 투자하는 것이 얼마나 비효율적이고 위험한 일인지 깨닫게 되었다.
2. 1강을 듣고 임보를 작성했을 때는 해당 페이지를 왜 작성하는지 어렴풋이 느끼는 정도였지만 본 강의에서는 그 목표와 이유를 확실하게 알 수 있었다. 지도를 보고, 통계를 보고 그것을 통해 어떠한 자료를 유추해낼 수 있는지가 핵심이다. 같은 자료를 봐도 어떤 결과를 뽑아낼 수 있는지 연습이 많이 필요해보인다.
3. 연령별 인구를 파악함으로써 동별 선호되는 주요 입지 요소를 알고 그에 맞게 투자 매물을 고르는 법을 알 수 있었다. 특히 수지구로 비교를 해주셔서 이해가 잘 되었는데 같은 지역(구)여도 동마다 어디는 교통, 어디는 대형 평수 등 차이가 난다는 걸 유념해야겠다. 분임을 다니면서 보이는 사람들의 모습도 중요하지만, 임보 사전 작성을 통해 이와 같은 정보를 미리 보고 가는 것이 큰 도움이 될 것이다.
4. 해당 지역의 전출입 영향을 주는 주변 지역의 입주물량도 반드시 체크해야 한다. 특히, 상급지의 입주물량은 투자하려는 지역에 큰 영향을 줄 수 있다. 수지구의 경우 상급지인 강남이나 분당에 대규모 입주가 있을 경우, 그에 따라 전세가가 눌리거나 하락하는 등의 영향이 클 것이다. 반면 경기도 광주시에 큰 입주장이 있더라도 수지구의 전세 시장에 큰 영향을 주긴 어렵다. 수지구의 인프라가 광주시 신축의 장점을 압도하기 때문이다. + 수지구에 투자한다면 주변 비슷한 수원, 화성 등의 영향력을 한번 잘 따져봐야겠다.

2-2강

1. 입지를 분석할 때 한 가지 요인으로 지역 우위를 가리기보다 종합적으로 판단해야겠다. 수지가 하남미사보다 교통이 좋다고 해서 더 좋은 입지라고 할 순 없다. 하남미사는 균일하고 쾌적한 환경이 있기 때문에 수지보다 더 선호된다. 강남까지 가는 것은 수지가 조금 더 빠르지만, 하남미사의 압도적으로 좋은 환경이 그 차이를 상회한다는 것이다.
2. 해당 지역에서 사람들이 중요시하는 입지 요소를 파악하여 그 요소를 중점적으로 투자하는 데에 적용해야 한다. 예로 나온 수지는 교통과 학군이 사람들이 중요시하는 요소이기 때문이다. 그 지역사람들이 가장 중요하게 생각하는 것에 맞춰 투자로 어떻게 연결할 것인지 고민하자.
3. 호재는 가격에 반영되지 않고 입지를 개선시킬 수 있는 강력한 3가지 요인에 해당될 때 고려해야 한다. 다만 궁금한 것은 호재가 가격에 반영이 되었는지 안 되었는지 어떻게 판단하냐는 것이다. 하락장 또는 공급 폭탄일 때 반영이 안 되는 경우가 많으니 투자하려는 시기에 잘 확인하자.
4. 임보를 쓸 때 좀 더 디테일하게 쓰고 싶다는 욕심이 든다. 백화점이 있다면 그 백화점은 어느정도의 백화점인지, 학군이 좋다면 그 지역, 그 동에서 어디가 어떻게 좋은 지 디테일하게 쓰고 싶다는 욕심이 들었다. 시간을 많이 갈아넣어야 하겠지만 앞으로 시간은 많으니 욕심내지 말고 차근차근 추가, 보완하도록 하자.

2-3강

1. 랜드마크 시세부터 잘 따보자. 지역 시세를 리딩하는 랜드마크들의 시세만 잘 파악하고 있어도 흐름을 알 수 있다는 게 느껴졌다. 이번 분당, 그리고 수지 임장을 통해 확실히 그 동네 대장들을 보고 올 수 있었는데, 그 단지들의 움직임만 잘 주시해도 반은 성공인 것 같다
2. 임보 작성팁 게시판을 적극 이용해야겠다는 생각이 든다. 이제부터 본격적인 시세따기 전쟁이 시작되는 것 같다. 이럴 때는 시간을 최대한 절약할 수 있는 여러 자료들을 잘 참고해야겠다. 사실 내가 직접 만들면서 해야 기억에도 남고 의미도 있다고 여기는 편이지만, 손에 익을 때까지는 어느정도의 타협은 불가피해보인다.
3. 단임의 중요성을 다시 한번 느낀다. 분명 서원마을은 지난주에 분임을 다녀온 곳이지만 그 분위기와 위치 정도만 기억난다. 만약 단임을 하고 본 강의를 들었다면 밥잘님이 말씀하시는 단지들의 특징을 더 잘 이해할 수 있지 않았을까 싶다. 보다 많은 단지들을 하루 빨리 탐색하고 싶은 마음이다.
4. 습관적으로 밴드별로 해당 지역의 시세를 파악해봐야겠다. 지금은 단지별로 얼마 얼마 이렇게 외우고 있었는데, 이렇게 하니 확실히 기억할 수 있는 단지의 개수가 많지 않다. 그 지역은 대략 얼마부터 얼마정도. 라는 식으로 기억할 수 있게 해야한다.

2-4강

1. 호가와 실거래가 둘 다 확인해서 호가가 높더라도 실거래가를 확인해서 어느정도 선 이하의 가격에서 사겠다는 생각을 해야겠다.
2. 단지 시세 장표를 만들면서 끊임없이 투자 생각으로 연결해야겠다는 생각이 들었다. 단순 작업으로 캡쳐하고 붙여넣는 게 아니라, 이 가격이 왜 나왔고 그렇다면 다른 단지와 비교해서는 어떤지, 과거 사례와 현재를 비교했을 때 지금 가격이 의미하는 게 무엇인지 계속 생각해보는 연습을 할 필요가 있다.
3. 임보와 시세장표를 쓸 때 단순히 정보를 많이 추가해서 장 수를 늘리는 것보다는 현재 틀리더라도 꾸준히 내 생각을 적는 게 중요한 것 같다. 투자생각을 많이 써보자.

2-5강

1. 가장 크게 느껴졌던 부분은 1등 매물 찾기가 정말 어렵다는 것이다. 생각해야 할 것도 많고, 자꾸 나의 주관이 개입되는 부분도 큰 것 같다. 이번에 느낀 건 지역을 넓게 볼 줄 알아야 한다는 것인데, 문제는 그 지역을 얼마나 넓게, 또는 얼마나 좁게 보느냐의 문제이다. 동천역 신축 비역세권과 성복역 구축 역세권 단지의 경우 지역 내에서 가장 선호하는 입지 요소인 교통의 차이가 있음에도 불구하고, 두 단지의 입지를 가를 정도는 아니기 때문에 연식이 더 좋은 신축이 1등이 되었다는 게 인상깊었다. 실제로 단지를 가보지는 못했기에 더 1등 뽑기가 어려웠다. 입체적으로 매물들을 볼 수 있도록 실력을 쌓아야겠다.
2. 시세표 조사에 대한 막연한 두려움이 있었지만, 다시 한번 시세지도와 시세따기의 소중함을 느꼈다. 수많은 단지 중에서 내가 뽑으려는 1등 매물을 찾으려면 무엇보다도 중요한 자료임을 느꼈다.
3. 단지별로, 동별로, 그리고 지역에서 1등을 뽑는 소거 방법을 잘 기억해야겠다. 보통 매물을 보면 최저가만 찾아보곤 했는데, 괜찮은 매물들을 나열한 후 소거법을 통해 좋은 물건을 남겨가는 것이 인상깊었다.
4. 내 생각을 남기는 것이 실력 향상에 중요하다. 투자금이 당장 없다고하면 저평가 및 전세가율로 후보를 뽑고, 소거법을 통해 나라면 어떤 선택을 할지, 왜 그런 선택을 했는지 그 과정을 적어가면 된다. 틀리는 것을 두려워말자. 일단 작성하고 생각하고, 만약 틀렸더라도 나중에 수정해가며 보완해가면 될 일이다. 좋은 단지의 가격 레벨을 익힌다고 생각하고 도전해보자.

2-6강

1. 임보를 만나고 느낀 두려움? 막막함? 에 대해 잘 지적해주셨다. 사실 부를 이루기 위해 정말 열심히 하겠다고 다짐했지만 막상 처음 보는 내용들이 우수수 쏟아지니 막막했던 것이 사실이다. 그러나 우리는 여기에 부를 이루고 노후에 대비하기 위해 모였다. 쉽지 않다고, 맞지 않는 것 같다고, 못할까봐 무섭다고 피하는 게 아니라, 돈 벌러 왔기 때문에 꼭 해내야 하는 일인 것이다.
2. 할 수 있다고 생각하는 사람은 해낼 방법을 찾고, 할 수 없다고 생각하는 사람은 포기할 핑계를 찾는다. 나는 꼭 해내는 사람이 되어야겠다. 주우이님 라이브 코칭 때 ‘해내세요!’ 라고 말한다는 토스의 문화를 말해주셨었는데, 나도 해내는 사람이 되고 싶다.

15살의 내가 지금의 나에게 하고 싶은 말 : 이루고 싶은 목표를 가진 어른으로 성장해줘서 고맙습니다. 앞으로 갈 길이 멀지만, 과거를 후회하지 않는 모습을 보여주세요.

60살의 내가 지금의 나에게 하고 싶은 말 : 비전보드를 작성할 때의 모습을 기억하고 있나요? 꿈에 그리던 목표를 완수하기 위해 수많은 노력을 해야하겠지만, 그 끝에는 빛나는 결과물이 기다리고 있을 겁니다. 지치고 피곤한 마음은 이해하지만 보다 나은 내일을 위해서, 사랑하는 가족과 친구들을 위해 조금만 더 화이팅합시다.