실전준비반 4강 강의후기 [실전준비반 55기 56조 행복클래스]

실전준비반 4강 너나위님 강의를 들으면서 많은 것을 깨닫게 되고

또 한편으로 결단도 하는 시간이 된 것 같다.

너무나도 명쾌하고 저대로만 하면 누구든지 안 될 수가 없는

원리들을 조목조목 열과성을 다해 강의해 주시니 너무 감동입니다.

제 1강 - 투자에 꼭 필요한 너나위의 핵심요소 정리

서두에 너나위님이 "제가 감사할 따름이죠, 진짜 제가 돈이 많아서 행복한게 아니고

돈 버는 과정에서 행복해지는 법을 배웠던 것 같아요" 라는 인용구가

가슴깊이 각인되어 왔다.

부동산 투자자가 되기 위해서는 상황인식과 핵심개념

오늘상황을 인식할 때 현재 나의 상태가 어떠한지를 아는 것이 중요한데

대부분의 사람들이 시장상태에 대하여 민감하게 반응하며

오를 것 같다 떨어질 것같다. 이러고 있기 때문에 안 되기도 하고

말도 안되는 결정을 하게 된다.

과연 나는 투자에 대하여 모르고 있는 사람인가? 알고있는 사람인가?

아는대로 행하고 있는 사람인가?

투자할 수 있는 사람은 일단 높은 투자 이해도를 갖추고 있어야 한다.

그냥 사는게 문제가 아니라 똑같은 것을 사도 누구는 지키고

누구는 토해내게 된다.

핵심개념은 세가지가 중요한데

첫째 - 잃치않는 투자가 무엇인지 알아야 한다. 그래야 기준이 생길 수 있다.

내가 지금 하고 있는 행동이 잃치않는 투자에 적합할까 안 할까를

고려해서 그것에 맞게 결정을 해야 한다.

둘째 - 절대적 저평가와 상대적 저평가의 개념을 명확하게 이해해야 한다.

셋째 - 내게 맞는 투자가 무엇인지를 알아야 한다.

제 2강 - 현재 시장 상황과 나의 상황에 맞는 방향설정

실거주를 위한 내집마련과 투자에 대하여

실거주를 할 수도 있겠다 하는 집에 첫 투자를 하는 것도 나쁘지는 않다.

중요한 것은 내가 어떤 사람이냐는 것이다.

내가 투자를 할 수 있는 사람이라면 투자를 먼저 하는 것이 맞다.

그러나 내가 투자를 하면 안 되는 사람이라면 실거주 집을 마련하고

거기에 거주하고 있는 것이 훨씬 더 안전할 수도 있다.

실거주 투자 선택 시뮬레이션 순서

1단계 - 일단 아파트세세를 알아야 한다.

내가 실거주를 마련하는 것이 나을까 투자를 먼저 하는 것이 나을까를

판단하려면 어느지역에 어느아파트가 얼마인지 알고 결정해야 한다.

2단계 - 지금 같은 대출정책 상황에서 실거주집을 매입할 때 필요한 자금을 계산해 봐야 한다.

내가 이런 집을 사려면 대출을 얼마나 내야할까?

그러면 내가 한달에 돈을 얼마나 모을 수 있을까? 이런 것을 계산해 봐야 한다.

3단계 -지역별 집값별로 실거주랑 투자랑 병행하려면 어느정도

소득이 있어야 될까를 계산해 보아야 한다.

4단계 - 실거주하고 투자를 병행하는 것이 가능한지 결정해야 한다.

*. 너나위님 개인적인 의견은 실거주와 투자를 병행할 수 있는 것이 가장 베스트

5단계 - 실거주와 투자를 둘다 병행이 가능하면 결정하고 그렇게 하면 가장 좋은 결정이다.

제 3강 - 잃지 않는 투자를 하기 위한 투자 핵심개념및 투자 시나리오

부동산 투자에서 중요한 것은 망하지 않고 오래 살아남는 것이다.

오래하는 사람이 무조건 이기게 되어있다.

망하지 않고 살아남기 위해 내가 반드시 지켜야 하는 원칙은

잃지 않는 투자를 해나가는 것이다. 반복해서

더 벌지는 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서

목표를 이룰 때까지

투자 시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 투자

그러면 절대적으로 망할 일은 없다.

일지않는 투자를 위하여 할 수 있는 것이 무엇이며

할 수 없는 것이 무엇인지를 잘 구분하는 것이 필요하다.

할 수 있는 것은 - 현재시점 저평가 판단. 투자 이후 시나리오 대비

할 수 없는 것은 - 미래 시세를 예측하는 것과 막연한 상승 혹은 하락을 기대하는 것

임장하고 임장보고서를 쓰는 것이 중요하다.

투자자가 되려고 한다면 내가 소유하려고 하는 아파트의 가격을

하나씩 하나씩 알아나가는 것은 대단히 중요한 일이다.

제 4강 - 투자로 성공하기 위해 꼭 알아야 하는 저평가 판단법

저 평가에는 두가지 개념이 있다.

첫째 - 절대적 저평가

시장이 그냥 다 싼 것이다. 아무 것이나 사도 이 시기에는 돈을 벌 수 있다.

둘째 - 상대적 저평가

특정지역이나 특정물건이나 특정종목이 상대적으로 더 저평가된 것을 말한다.

2015년을 기준으로 보면 강서구가 아니라 분당에 샀어야 하고

강서구가 아니라 마포에 샀어야 한다.

그러기에 실력이 잘 갖추어져 있다면 최고수준의 수익을 낼 수 있다.

왜냐하면 상대적 저평가는 절대적 저평가보다 더 상위개념이기 때문에

이것을 다룰줄 아는 사람이라면 저것도 볼 수있기 때문이다.

제 5강 - 투자사례로 이해하는 비교평가

시세변화를 10년동안 꾸준이 봐온 사람이라면 한강 이북보다

한강 이남이 훨씬 좋은 땅이라는 것을 알고 있다.

그래서 투자에 관심이 있는 사람이라면 한강 이남쪽에 있는

곳에 대하여 열심히 공부를 하고 기회를 봐야 한다.

예외를 두지 않을 정도로 내가 관심을 두고 있는 지역과 앞마당의

모든 아파트를 전수조사하는 것이 중요하다.

계속 반복적으로 전수조사를 하다보면 훨씬싸지만 나중에

가격을 역전하는 경우가 있다는 것을 알게 된다.

그리고 이것을 판단하기 위해서 임장을 다디는 것이 절대적으로 중요하다.

임장가서 중요한 것은 눈에 보이는 것 만큼이나 내가 어디에 있는지를

항상 생각을 하면서 봐야 한다.

그리고 그것을 체감하기 위하여 지하철을 타보는 것도 중요하다.

비교평가라고 하는 것은 아파트라는 건물을 비교평가하는 것이 아니고

땅을 비교평가하는 것이라는 것을 염두에 두자

땅을 제외한 나머지는 평형, 연식 이런거는 다 통일하고

그 지역의 저평가 여부를 판단할 수 있다면 그 다음으로 확장할 수 있다.

제 6강 - 지금 내 투자금에 딱 맞는 투자방향 설정

아파트로 돈을 버는 방법은 무조건 이 4가지 방법중에 하나이다.

첫째 - 1주택자

1주택 올인, 일시적 1가구 2주택

1주택 몰빵치는 사람이다. 내가 가용할 수 있는 모든 현금을 모조리

내 집에다 투자 하는 사람이다.

또한 1주택에다 일시적 1가구 2주택을 통하여 계속해서

상급지로 점프하는 사람이 있을 수 있다.

둘째 - 다주택자는 두개가 있다.

1) 입지를 보고 투자하는 가치성장 투자자

투자금의 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중할 수 있다는 것은

일단 투자금이 있어야 한다..

2) 투자금을 가지고 투자하는 소액투자자

물건의 가치보다는 투자금 규모하고 가격에 집중하는 것이다.

그러기에 때로는 가치가 약한 것도 살 줄 알아야 한다.

중요한 것은 꾸준히 오랫동안 하는 것이 중요하다.

하루에 한 두시간씩 내가 즐거워하는 취미처럼 생각하고

계속 관심을 가지고 할 수 있는 이것을 해야 한다.

이 약속을 지켜야 된다.

4강을 통하여 부동산투자에대한 모든 것을 레버리지 할 수 있도록

혼신의 열정으로 강의하여 주신 너나위님께 진심으로 감사드립니다.