거주분리 보유 관련하여 3가지 질문드립니다.
- 부동산Q&A
- 24.04.30
안녕하세요. 2024년 4월에 내마기를 수강한 45기 부린이입니다.
예전부터 생각해오고 강의를 듣고 더 확신을 가져 거주분리 보유를 생각하고 있는 수강생입니다.
이에 3가지 궁금한 점이 생겨서 선배님들의 가감없는 직언을 듣고자 문의드립니다.
일단 상황은 이렇습니다. 제 계획에는 7억 3천짜리 집을 보유하고자 합니다. 이때 제 종잣돈이 2.5억이라서 전세(3.5억 정도 시세)를 끼고 나면 2.5억은 주담대를 받으려고 합니다. (가능 하면 종잣돈 1억은 제가 있는 지역에서 전세 저렴한 곳에 사려고 주담대 받을때 2.5억 받으려합니다.)
첫번째 질문) 부동산 소장님이 현재 전세계약을 대부분하여 26년까지는 괜찮다 하였는데, 이후에 다른 세입자를 구할때 문제가 생길까요?
(월부 글 읽으니 몇몇 글에서 근저당을 없애는 조건을 계약사에 넣는다고 하셔서 걱정스럽습니다.)
둘째, 다른 전세자가 제가 보유한 집에 들어올 가능성이 있을까요? 저라도 약간 주춤할 것같은데, 7.3억 집에 근저당 2.5억이라 하면 실상 1억남짓한 돈으로 보유하는거라 찜찜할것같은데 선배님들의 직언 부탁드립니다.
(월부 글 탐독하니 주담대받아서 거주분리 보유하는 경우의 글은 없고 그냥 종잣돈+전세금으로 많이 보유하시고 전세가 안구해지면 전세값을 낮추는 방법도 이야기해주셨는데, 제가 구상한 계획은 없는것 같아서 문의드립니다.)
(그리고 직업상 일반 은행 대출권에 잡히지 않는 직업상 대출을 2억정도 받고 거치기간내 이자만 갚으면 되는 것도 있어서 사실 추후 나갈 전세자가 돈 못돌려받는 경우는 일어나지 않게 할 수 있다고 생각합니다)
셋째, 제가 무리하는걸까요? 그냥 ① 종잣돈 + 주담대를 이용하여 집을 사거나 혹은 ② 종잣돈 + 전세집을 구하고 그 전세집값으로 주거중인 지역에서 그냥 적당한 전세로 사는게 나을까요..
내집마련 관련하여 지식이 모자라 여쭤봅니다.
선배들의 솔직한 답변과 제가 생각하지 못한 부분도 알려주시면 감사하겠습니다. (꾸벅)
월부 앱을 설치하면 남겨주신 질문에 답변이 달리면 알림🔔을 받아볼 수 있습니다. 앱 추가 방법 : 공지사항 > 신규멤버필독 게시판을 참고하세요!
댓글
안녕하세요~ 내집마련으로 거주분리를 생각하시는군요. 1) 근저당 관련 미래에 전세입자가 구해지지 않을까봐 걱정하시는 거라면, 26년의 상황은 예측이 어렵다는 것을 먼저 말씀드리고 싶어요. 매수를 고려하시는 지역의 특성과 상황도 다를 수 있고요~ 보통은 매수를 하고 전세입자를 구할때에 이후 3년의 공급상황을 확인하고 입주량 등의 상황을 고려해서 결정합니다. 2) 다른 전세입자는 2년 후의 새로운 세입자를 말씀하시는 건가요? 이 역시 지역에 따라 인식이 다른 면이 있지만, 일반적인 아파트라면 근저당설정액 + 전세보증금이 매매가의 70~80%정도가 넘으면 좋지 않다고 여겨집니다. 3) 무리하시는지 여부는 현재 가진 종잣돈 이외에 보유하신 자산과 소득 상황 - 연간 모을 수 있는 액수를 보고 대출 상환액과 비교했을때에 정확한 판단이 가능합니다. 이 부분은 내집마련 강의에서 나오는 부분이 있을텐데, 한번 직접 계산해보시면 좋을 것 같아요~ 큰 돈이 들어가는 주택의 매수이니 내집마련기초반 하나를 듣고 결정하시기 보다는, 다른 강의를 조금 더 들어보시고 결정하시는 것을 추천드리고 싶습니다. 전세를 놓으려면 관련 지식이 필요하고, 아시는 지역에서 비교를 하시고 결정하시는 것이 더 좋은 선택을 할 수 있는 가능성을 높여주기 때문이에요. 화이팅이에요~
copycat님 안녕하세요 ^^ 실거주 보유에 대한 궁금증이 있으시군요 ! 실거주 보유 시, 월부에서 찾아보신 것처럼 매매가를 나의 종자돈과 전세금으로 채우는 것이 잃지 않는 선택이 될 수 있습니다. 말씀해주신 방안은 나의 종자돈이 부족해서 '대출'을 끌어서 투자를 진행하는 것인데요 ! '대출'이 있는 경우, 전세입자가 전세금 잔금을 할 때, 대출 상환 (말소)를 요구할 것입니다. 그렇지 않으면 요즘에는 대출있는 상태에서 전세입자를 받기가 어렵습니다. 또한, '대출'이 있는 경우, 예상하지못한 리스크 대비가 어려울 수 있습니다. 해당 집을 보유하고 있는데, 전세금이 하락하는 리스크, 추가 매수를 했는데, 잔금 혹은 전세금 하락 대비가 어려울 수 있습니다. 내집마련 기초반 뿐만 아니라 중급반에서 내가 감당가능한 선 안에서 내집 마련을 할 수 있는 방법을 자세히 알려주고 있습니다. 강의 내용을 참고하여, 실거주 보유 계획을 다시 한번 점검해보셔도 좋을 것 같습니다 ^^ 화이팅입니다 copycat 님 !
안녕하세요 copycat님. 말씀하시는게 전세 시세 3.5억인 아파트에 주담대 2.5억 남겨둔 상태로 전세입자를 받고 싶다고 하시는거 같네요. 일단 말씀하신대로 진행하려면 대출은 선순위로 남겨야하고, 대출 상환 특약이 들어가지 않게 전세 계약서를 작성해야 합니다. 즉, 선대출이 2.5억 남아있는 상태에서 들어올 전세입자를 구해야 하는 거죠. 전세가 정말 없는 상황이라면 임차인이 구해질 수도 있겠습니다. 다만, 다른 전세 선택지가 있는 상황에서 (꼭 그 동네 아니더라도) 굳이 대출이 2.5억이나 있는 집에 들어올만한 요소가 있지 않으면 어렵습니다. 사람들이 기피하는 분위기가 크다면 그 한명의 손님을 찾기도 어려울거구요. 선순위 대출이 있는 전세 매물의 경우 대체로 시세보다 저렴하게 내놓습니다. 전세보증보험 가입 조건은 선순위대출 (110%로 계산한 채권최고액 기준) + 전세보증금이 KB시세의 90%를 넘지 않아야 합니다. 서울에서는 전세보증보험 범위 안에는 들어오겠으나 그런 문제가 아니라 귀찮은거 싫고 불안하기 때문에 일반적으로는 꺼려합니다. 이와 별개로 거주분리는 조금 더 신중하게 생각하시면 좋겠습니다. 내가 다달이 모은 돈이 아니라 깔고 앉아 있던 목돈을 꺼내는 것이기 때문에 한번 투자하고 나면 기다림의 시간이 길 수 있어요. 아직 강의, 임장 등으로 실력이 쌓이지 않은 상태에서 돈만 쥐어지게 되면 아쉬운 투자에 다시 돈을 깔고 앉게 될 수 있습니다. 이제 강의 듣기 시작하셨으니 차근차근 배워나가셔서 좋은 결정 하시길 응원하겠습니다!
