- 잊기 전에 기록해야 할 것 들 / 인상 깊었던 점들
. 투자의 완성은 임대 전세빼기 까지이며 이는 매수전 미리 생각을 해 두어야 한다.
. 집을 매수하기 전 현재 나의 상황 / 시장 상황(나는 누구/ 여긴 어디)을 미리 알고 있어야 하며 그에 따른
대응이 가능한 지도 알 수 있다. 만일 대응이 안되는 경우라면 그 집은 매수를 해서는 안된다.
. 전세의 3가지 유형
. 일반적인 전세세팅
보통 3개월의 잔금 기간을 갖으며 가계약, 본계약(가계약금을 포함해 매수금의 10%) 그리고 잔금의 순서로 진행한다.
제일 좋은 것은 가계약 후 바로 전세입자를 찾아 전세입자가 가계약/계약, 그리고 잔금이 나의 매수잔금으로 사용되어 지도록 날짜를 맞추는 것이 가장 좋다. 그러나 전세입자의 잔금이 내 매수 잔금일 보다 늦춰지는 경우에는 마통(이자 7%)를 사용해야 내가 감당을 해야하는 어려움이 있다. 그리고 만일 전세입자가 늦게 구해지는 경우에는 그로인해 내가 내야하는 마통의 이자가 어느정도 인지 확인해 보고 전세가를 오히려 낮춰 빠른 전세를 낸 후 나중에 집을 매도시에 더 이익을 챙기는 것이 오히려 낫다.
. 주인전세 & 3. 세낀 전세의 경우 각각 1달 이내에 완료가 되며 주인전세의 경우 가계약하는 날 모든 계약을 완료하는 경우도 있다.
. 조건부 전세 대출 제한 :
1. 전세대출 날에 매매 잔금으로 사용못하게 하는 것. 즉 소유권 이전이 되어선 안된다는 조건
2. 선순위 채권(임대인의 주담대)말소 하거나 감액하는 조건의 전세 대출 중단.
즉 임차인에게 받은 전세대출금으로 집주인의 주담대를 대출 상환하는 형태는 안된다는 조건
이를 피하기 위해서는 전세대출을 안받는 세입자를 선택해야 유리하다.
2-1. (현금 전세)
2-2 세낀 물건
2-3 주인 전세
. 매도자가 전세계약 후 승계(이전 집주인이 전세계약의 주인)
. 잔금을 내가 직접 치르고 전세 세팅(대출 가능한 무주택자의 경우가 많음)
현금전세의 경우 전세금이 낮을 수 있으니 내 예산을 먼저 점검 해야 한다.
. 전세대출을 하게될 때 대출보증기관으로 부터 보험을 받고 은행에서 대출을 해 주는데 그 보증기관의 확인 사항 중 하나가 전세계약 전 집주인이 3달동안 바뀌어서는 안된다. 따라서 전세를 끼고 계약을 했는데 그 전세입자의 잔여가 3개월 이내에 나가게 되면 그 다음 임차인이 전세대출을 받기가 어렵다. 따라서 기존 임차인의 잔여가 3개월이상(내 소유권 전환 이후)이 되는 것을 확인해야 한다.
. 가계약금 입금 전 꼭 기존 전세임차인과의 특약 조건을 확인한 후 돈을 보내야 한다. 가끔 이것으로 인해 돈이 더 들어가야 하는 경우가 있다.
주인전세의 일반적 이유 :
1. 청약준비 (무주택) ->청주/세종
2. 분양아파트 입주대비 -> 광명
3. 세금 대비
4. 매수자가 전세입자의 전세대출을 받도록 도와주기 위해
3개월이상을 먼저 세입자가되어 살아 주는 경우
. 주인 전세의 경우 기존 주담대 상환이 가능한지 확인하고 결정
상환이 어려운 경우라면 이전 집주인이 선순위 이기 때문에 나에게 소유권이 넘어오지 않는다. 따라서 반드시 상환하여 말소해 달라고 해야 함. 그런 후 말소가 되면 확인하고 계약
. 주인 전세의 주의 사항
만기는 무조건 3개월 이상이지만 만기 시점에 공급이 많은지 아닌지 잘 확인해야 함. 전세를 구하기 어려울 수 있거나 낮은 전세가가 될 수 있음.
주인전세는 가계약 전, 매매특약과 전세특약 모두 협의 해야 함.
가계약-본계약 -전세가계약-전세대출(세입자 이사)-잔금
복잡한 경우가 많다. 따라서 전세세팅의 상황에 따라 해당 내용을 체크리스트로 만들어 하나 씩 확인 해 나가는 것이 중요하겠다.
단생공 분석을 통한 적정 전세가 설정
. 단지내 비교
. 생활권 내 비교
. 공급 상황
임대기간
공급, 수요, 포트폴리오를 고려하여 임대기간을 현명하게 관리해야 한다.
공급이 꾸준히 있으면 특히 지방의 경우 집값이 떨어질 수 있다.
단계별 주의 사항
1. 매수결정
등기부 등본 확인 중요
표제 / 갑구 /을구
기본정보 / 소유권(매매, 경매, 증여, 상속, 가압류) / 소유권(근저당/질권/전세권)
반드시 확인해야 할 5가지
1. 소유자 - 계약자와 동일한지
2. 가압류/가처분/가등기 - 무조건 하지 마라(알아서/풀어서 가져갈 생각도 하지마라)
3. 근저당 - 집 담보로 돈을 빌렸는지... (이것은 풀어서 사라)
근저당 얼마나 있는지, 언제 값을 것인지..
잔금 시 말소 특약기재 (대출 상환 후에는 반드시 상환 영수증 확인)
4. 열람일시 - 최신의 권리관계
돈들어갈 때 마다 봐라(가계약, 본계약, 중도금, 잔금)
5. 페이지 - 문서 전부를 확인했는지 보기 위해서.
2. 매매계약
매매계약서 확인
1. 부동산 표시 - 부동산 사장님 믿지 말고 꼼꼼히 확인해라
2. 계약내용(돈) 거래금액, 계약금, 중도금, 잔금 , 잔금일
잔금일을 실수하여 촉박하게 돈을 치뤄야 하는 경우가 잇었으니 항상 잘 확인해라
3. 계약 내용
4. 특약내용
잔금일 조정, 근저당 말소관련, 세금나부 협의 내용
5. 인적사항
6. 계약일
계약내용(2번)사항을 가장 꼼꼼히 확인해라.
계약서=등기부등본=신분증=입금계좌의 당사자가 모두 동일해야 한다.
* 부동산 관련은 무조건 원칙을 따라가라.
공동명의는 두명 다 확인해야 한다.(계약서도 두개를 작성해 주는 곳도 있다)
돈을 넣는 곳도 누구로 할지 정해서 넣는 것이 좋다.
계약의 해제의 경우 이것은 중도금 넣기 전까지 혹은 중도금 없을 시 잔금전까지
가능하며 매도인은 계약금의 두배를 상환/ 매수인이 해제하면 계약금을 포기해야 한다.
주인전세시 헷갈릴 수 있으니 주의 할 사항
1-1.무조건 주인전세 보증금과 임대기간을 협의해야한다.
근저당 상환을 하고 잔금전까지 근정당이나 제한물건 설정을 하지 않기로 한다라고 넣어야함
1-2.매매대금 지급 방법은 사전협의
1-3.자금 지급은 전세대금 제외하고 한다는 내용을 가계약 시 넣어야 한다.
위 모든 것은 가계약시 모두 넣어야 한다.
3. 임대계약
특이사항은 없음. 위 계약서와 매우 유사
임대만료일이 공휴일 닿지 않게 달력보고 확인해서 설정해라
특약기재
전기수도가스의 주요설비는 임대인이 기타 소모품은 임차인이 수선한다.
만기 도래하여 이사의사 있을시 6-2개월 전이나 4개월 전으로 권유
계약만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극협조(집 보여주기)
. 벽걸이 TV 등 콘크리트 타공 필요한 경우 임대인의 동의, 실내흡연 금지, 반려동불 관련.
에어컨 구멍 뚫겠다고 하면 허락을 하고 대신 다음 전세를 위해 나갈 때 실리콘등으로 막고 나가달라고 요청한다.
반려동물을 키우는 경우 꼭 필요하다면 나갈 때 하자에 대해선 원상회복(긁힘, 오염, 냄새, 찢김, 파손 등)
임대인은 잔금일 다음날 까지 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다. 이를 위반하는 경우 본 계약을 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다(전세사기 방지 특약- 이젠 일반화)
세금체납되면 계약 해지 될 수 있으니 꼭 집주인은 전세 계약 전 국세, 지방세 , 근저당권 이자체납을 다 Clear 한다. 꼭 미리 영수증을 받아둬라. 카카오톡이나 동네 ATM에서도 공짜로 받을 수 있는 영수증이다.
실제는 서류 제출해야한다.
임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우에는 사전에 임차인에게 조지해야 한다.
집팔지 말아 달라고 요청하는 것은 재산권침라 임차인이 요청할 수 없는 사항이다.
근질권설정 통지서
- 임대차 보증금중 근질권설정액은 국민은행으로 반환해 주시고 나머지 금액만 임차인에게 반환" "만일 임대인이 은행에 반환하지 않을 경우 은행은 임대인에게 근질권설정액을 반환 요청"
반드시 근질권설정이 된 것인지 확인해야 한다.
부동산 관련 법률이 궁금 할 경우엔 대한법률구조공단의 사이버 법률상담
로톡의(유료, 단 빨리 답변 받을 수 있음) 법률상담 플랫폼등을 이용한다.
법인으로 전세입자가 될 경우
장점 : 비교적 높은 전세가 (임대차 3법이 적용되지 않음, 노 계약갱신청구권, 임대료 5%상환 노!), 갱신청구권이 없으므로 2년이 계약 기간이다. 상승장에선 집주인에게 좋음.
단점 : 대부분의 법인이 전세권 설정 요구한다. 그런 경우 제 3자에게 임대가능하며 전세권설정에 의한 권리로 대출가능. 이런 부분은 못하도록 특약에 넣어야 한다.
그리고 관리가 소홀 할 수 있으므로 특약을 넣어 그런 Risk를 방지한다.
특약
1. 전세권 설정과 관련한 비용은 임차인이 부담
2. 계약 만료 시 전세금 반환과 동시 전세권해지
3. 전세권 설정에 의한 권리로 담보대출, 근저당설정 . 대출 금지
4. 원상회복 반환의무(금연등)
5. 집 보여주기 적극 협조(부재 시 비밀번호 공유). 법인은 주말에 집에 없는 경우가 대부분이다.
전세 만기 다가올때 챙겨야 할것
1. 갱신의사 확인 (3-4개월 전에). 문자 메시지 보내면 됨.
2. 만일 연장하겠다고 하면
이번 계약은 갱신청구권 사용에 의한 연장으로 할께요 라고 하고 전세보증금 5% 올려서 얼마라고 요청한다.(정확한 금액을 요청해야 한다)
보통은 갱신청구권 사용에 대해선 임차인은 일부러 얘기 안하려고 하므로 꼭 얘길해서 연장을 해야한다.
3. 계약서 작성은 임차인과 그 방법을 상의
4. 계약서 작성 방법
- 당사자 작성 교환(우편) - 주인이 작성
- 부동산 대필 (종이계약서) 10-15만원
- 부동산 보증 (종이계약서) 30-40만원
- 부동산 보증 (전자계약서)
5. 주택임대차 계약 신고
- 계약 체결일로부터 30일이내 공동신고 <- 세입자가 해야한다. 꼭 집주인이 했는지 확인문자 보내도록 한다.
- 전입신고, 확정일자 부여 시 의제처리
- 금액 변동 없는 갱신은 제외(신고 안해도 된다)
6. 송금 했는지 확인 한다.
- 임차인이 임대인의 갱신요구권을 거절 할 수 있는 경우
. 임대인이 실거주 하는 경우
. 임차인이 2-6개월안에 갱신요구권을 청구 하였으나 바뀐 임대인이 실거주를 목적으로
집을 산 경우에는 임대인의 권리를 승계하는 것으로 판단하여 임차인의 청구권을 거절 할 수 있다.
투자할 땐 같은 돈으로 상위 생활권부터 훑으며 내려와야한다. 그리고 더 비싼 물건이라해도 꼭 확인해 보고 숨어 있는 것이 있는지 보고 방법이 있는지도 고민해 본다. 그렇지 않다고 하더라도 가격대 별로 어떤 차이가 있는지 공부할 수 있는 기회가 된다.
전세임차인이 임대기간 내에 사정이 있어 나가면 이사 비용/부동산 비용 그리고 다음 임차인의 부동산 비용까지 지불한다. (법은 아니나 이것이 관례이다)
리스크 관리 편,
시기/지역별로 분산 투자를 하면 역전세 리스크를 방어 할 수 있는 효과도 있으므로 한곳에 집중 투자는 조심해야 한다.
안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다. 다 가봐야 한다.
스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 흔들리지 않는다.
무엇보다도 살때 싸게 사는 것이 중요하다. 4-5년 가격 미동이나 역전세도 발생 할 수 있다.
그래서 무조건 싸게 사야한다.
시장을 걱정하기 보단 기회가 왔을 때 어디를 사야할 지 미리 준비하고 있는 것이 중요하다.
전세가 급등한다고 무조건 올리면 반드시 되 돌려줘야 하는 때가 온다. 그러니 가능하면 5%이내로 올리는 것이 좋다.
단생공(단지, 생활권, 공급) / 공수포 (공급, 수요, 포트폴리오) / 투자를 결정한 순간 난 투자자 이자 임대인이다.
너무 작은 것에 일희일비하지 말고 우리 집에 사는 임차인분들이 잘 사실 수 있도록
도와 주는 것이 좋다. 웬만하면 들어주도록 하자. 임차인들에게 우리 물건은 소중한 보금자리이자 그들의 History를 만들어 가는 중요한 장소이다.
2. 나에게 적용할 점들
1강 부터 7강 까지의 모든 내용, 어느 것 하나 빠뜨릴 것이 없었음.
이전 까지의 강의는 무엇보다 사려는 물건의 가치에 집중 하였고 가치를 판단하기 위한 나의 안목을 키우는 시간과 경험이 필요한 강의 였다면 (아직은 뚜렷하게 정리가 안되고 흐릿한 느낌이 있음) 이번 강의는 나를 자세히 알고 거기에 맞는 전세 조건을 찾고 그것을 첫 실행부터 마지막까지 구체적으로 정리하며 공부 할 수 있어 좀더 손에 잡히는 강의라고 할 수 있었음.
그리고 현재의 나에게 적용할 점들은 아래와 같이 정리해 볼 수 있을 것 같음
*현재의 나 : 이번 달에 0호기를 공실로 만들었고 전세를 놓기 위해 수리에 들어갈 예정의 부린이
적용할 사항 들
- 단생공을 통한 적정 전세가 셋팅
- 공수포(포는 0호기라 의미가 없음)를 고려하여 적정 계약기간 설정
- 가능한 집을 깨끗하게 사용할 수 있는 임차인을 고려(법인이나 반려동물 키우시는 분들은 후순위)
- 계약서 작성 시 실수하지 않도록 하며 부동산 사장님만 믿지 말고 내가 직접 확인. 돈/대금기간/계약기간 등…
- 일반적인 특약 사항을 조사하여 추가하고 임차인의 상황에 따라 필요한 모든 조건은 특약에 포함함. 특히 다음 임차인이 집을 보러 오는 부분에 대해선 호의적으로 대응해 달라는 내용을 꼭 포함함.
추후 재계약 기간 시 (6개월에서 2개월 남았을 시) 파링님이 하신 것 처럼 재계약 여부 문의하고
거기에 따라 필요하면 갱신청구권 사용하는 내용 및 상승 금액을 명확히 전달함(5% 이내가 무난 함)
그리고 재계약 시 어떤 방법으로 계약서를 작성할 지도 임차인과 논의하고 거기에 맞춰 계약서 작성 함
재계약 후엔 반드시 임차인에게 신고가 되었는지 확인하고 30일 이내 꼭 해야한다고 상기 시켜 줌
- 전세입자가 재계약서에 맞게 송금 하였는지 확인
세입자의 요구가 무리한 수준이 아니라면 들어주도록 하고 소탐대실 하지 않도록 주의 하며 나의 그릇을 키울 수 있는 투자자가 되도록 함.
