서투기 ‘2025 서울투자 기회잡는법’

1. 우리가 봐야하는 시장의 모습: 가치가 있는 것들은 때가 되면 수익을 낼 수있으나, 그 가치를 알아볼 줄 알아야한다.
2. 투자자로서 가치, 가격에 집중해서 자산을 쌓을것

3. 서울 경기내 가치성장 투자와 소액투자의 현실화

    

   생활권 지도 (서울)

   

서울 25개구 한판정리

  - 강남,서초,송파: 강남 업무지구, 대치학군, 편리한 교통, 소비할 수 있는 환경과 거주환경까지 좋은 

                              서울 내 독보적 입지독점성 확보

  - 용산구 : 강북권 1등 용산구, 용산구로 브랜딩이 되어있는 지역, 위치적 이점, 신축 아파트 없음

  - 양천구: 목동/비목동의 격차가 심하여, 목동 이외에는 교통과 환경이 좋은 단지들이 우선 순위

  - 마포구: 도심/여의도권 수요까지 흡수하면서 환경이 개선되어 사람들의 수요를 끌어들이고 있는 지역

  - 성동구: 압구정과 접근성은 좋으나 언덕에 위치하고 있는 환경적 특성으로 연식대비 저평가된 가격을 

                 보이기도 하는 지역/성수역 개발호재가 성동구의 시세견인

  - 광진구: 강남과 가까우면서 ‘광남학군’이 동북권에서는 독보적 입지요소

  - 동작구: 흑석동은 2급지와 비견할 만한 동네, 강남과 가깝고 연식이 좋을수록 선호

  - 영등포: 여의도, 당산 생활권을 선호하며 당산 생활권과 문래 영등포 생활권의 격차가 큰편. 

                 2호선과 9호선이 지나가는 당산 우선순위

  - 종로,중구: 업무지구 수요가 있으나 아파트가 적어 대단지, 신축, 위치용이성을 기준으로 선호도 형성

  - 강동구: 고덕 택지 지구 택지 선호 강함. 9호선 개발예정으로 교통요소개선

  - 강서구: 직장을 가지고 있으면서 마곡이 시세견인

  - 서대문, 동대문: 지역내 뉴타운을 가지고 있으면서 도심, 강남으로 접근성이 강북권에서도 괜찮은 편인 지역, 

                 동대문의 경우 환경개선 가능성 큰편인 지역

  - 성북구: 길음 뉴타운인 곳과 그렇지 않은 지역의 선호도 격차가 큰 편, 장위 뉴타운 개발특징

  - 관악구: 환경(언덕)은 좋진 않지만 강남과 가까운 가성비지역

  - 은평구: 3호선을 이용해 강남까지 1시간 정도 걸리는 지역, 교통의 입지요소가 약하므로, 연식, 뉴타운의 선호도를 

                집중적으로 봐야하는 지역

  - 노원구: 중계학군을 제외하고는 독보적 입지요소를 찾기어려움

  - 구로구: 신도림(영등포 생활권)을 제외하고 금천구와 함께 서울 내 선호도가 덜함.생활권별 거주 만족도 격차가 큼. 

                 구디/가디 업무지구를 다니는 사람들의 수요가 있는 지역

 - 중랑구: 사람들이 거주할 만한 환경적 요소를 갖춘 동네가 별로 없고 강남 접근성이 좋지않은 특징

 - 금천구: 사람들이 거주할 만한 환경적 요소를 같춘 동네가 별로없음. 언덕이 심하여 거주 환경도 좋지않음. 

                구디/가디의 수요는 있는 지역

 - 강북구, 도봉구: 서울안에서도 위치적으로 가장 외곽. 강북구에서는 미아 뉴타운이 언덕이라는 환경의 단점을

               어느정도 상쇄시키고 있으나 도봉구의 경우 독보적 입지요소가 없음  

생활권 지도 (경기도:서울접근 1시간 과천,분당,구성남, 안양,광명,수지,구리,하남)

경기한판정리

 - 과천: 강남처럼 종사자수가 많진 않지만 지식정보타운 내 기업유치. 위치적으로 강남과 제일 가까운 경기도. 지역최강

 - 분당: 경기도 내에서 과천 다음 좋은 입지. 학군,환경,교통 모든것을 다 가지고 있음. 

             구축 아파트만 있는것이 단점이지만 거주환경은 최적

 - 안양: 동안구와 만안구의 입지 차이가 크지만 최근 만안구에 새 아파트가 들어오면서 환경적으로 많이 정비됨.

             동안구 내 평촌 학군은 분당 다음 인정받는 학군

 - 수지: 학군은 안양에 밀리지만, 강남 접근젓잉 경기도 내에서 좋은지역

 - 하남: 강동구 옆에 위치하기 때문에 교산쪽으로 가면 강남접근성이 떨어짐. 강남 접근성이 좋은 하남과 

             그렇지 않은 하남의 편차가 큰 편. 환경이 쾌적한 점이 장점

 - 광명: 각 업무지구와 접근성이 좋음. 새 아파트 들어오면서 환경 정비되고 있음. 학군 때문에 살기 보다 

             위치와 환경때문에 사는곳.

4. 가치성장투자와 소액투자 개념잡기

• 가치성장투자: 가치있는것을 싸게 매수하여 수익을 높이는 투자 (투자금이 많이 들어가도) 1-2개의 서울아파트

                         살때 싸게 사는것, 팔지않을 물건을 사는것, 비교평가 1등뽑기 집착하지 말기

• 소액투자: 높은수익율을 낼 수 있는 투자, 매수한 아파트의 가치에 따라 매도 및 갈아타기

                  연식 입지 4분면으로 동일한 입지의 단지별 가치평가

지금 필요한건 정보보다 실행력!!! 투자에 필요한 행동을 옮기면서 중요한 것을 몸소 체험하여 내것으로 만들기.

12월부터 끊임없이 강의듣고, 독서하고, 임장하면서

끊임없이 생기는 놀이터, 단톡방, 목실감, 임장,임보는  급류에 떠내려가는 느낌이었다.

어느덧 비전보드와 멀어져가고, 매일 하는 목실감보다 그 시간에 시세를 따야하나 싶었는데

하루 강의에 108페이지 내용을 쉬는시간도 없이 강의하시는 자모님을 보면서 반성이 됩니다.

지금 하는 작업이 뭘하는지 잘 모르겠지만

어제의 나보다는 더 나은 나를 만들고 있으리라 생각하면서,

오늘 투자스케줄을 완료하지 못해도, 가족과 주변인과 더 나은 관계를 만들었다면

내일 좀 더 뛰면 된다는 마음으로.

열심과 행복은 공존할 수 있습니다.

안녕하세요. 

서울사랑입니다.

영상으로만 보던 강의를 오프라인으로 듣게 된다는 설레임으로 전날부터 두근두근 했던 것 같아요.

티맵을 보면 따라가다가 저 앞에 보이는 월부 건물! 

반짝반짝 빛나는 간판을 보니 ‘진짜 이곳에 왔구나’하며 더 실감이 났지요!

강의실 앞에서 스탭분들과 간식박스가 환영해주셨어요~

11시가 되자 드디어 자모님 등장!!! 

그리고, 엄청난 양의 인사이트와 지식을 공유해 주셨습니다.

서투기 때마다 조금씩 다른 내용을 다루신다고 합니다. 

시장이 변하고 있기 때문이니까요!

중요한 포인트들을 정리하면 다음과 같습니다. 

• 가장 중요한 것은 “서울 아파트는 보유하면서 돈을 버는 것이다”는 것
• 그러나 서울이라고 해서 비싼 것을 추격매수할 필요는 없다.
• '구'의 급지가 높다고 해서 그 안의 모든 아파트가 좋은 것은 아닐 수 있으니 개별성을 가지고 판단하는 눈을 길러야 한다.
• "어떤 아파트를, 얼마의 가격에, 얼마의 투자금으로 매수하는지"는 투자 실력에 따라 달라진다
• 꼭 서울일 필요는 없다. 서울 1시간 이내면 서울 투자만큼 괜찮을 수 있다.
• 시기에 따라 투자처가 달라진다.
• 갈아탈 물건이 없다면 굳이 매도하지 마라. 앞마당을 늘리고 갈아탈 단지를 알아보고 확신이 든다면 싸게 매도해도 된다.
• 과거에 투자 안했던 것을 후회하지 마라. “앞으로”가 중요하니까!!!
• 동별 단지가 갖는 우선순위에 따라 적정 투자처를 선별해라.

아침 11시에 시작한 강의와 Q&A, 기념사진 촬영까지 8시가 넘어서 마쳐졌습니다. 

자모님, 좋은 강의 준비해주셔서 감사합니다.

안녕하세요 echo입니다. 어제 강의를 마무리하고 너무 피곤해서 후기 작성은 오늘로 미뤘는데요ㅎ 더 미루면 작성못할것 같아서 빠르게 컴퓨터에 앉았습니다. 이번에도 자모님의 열정 넘치는 강의가 너무 좋았는데요. 가장 기초적인 열반이나 열기에서도 못들었던 내용들을 들을 수 있어서 너무 좋았습니다. 다들 좀 더 힘내서 화이팅 해보아요! 

• 서울투자자로써 필요한 능력

 서울을 급지별로만 생각하고, 단지별로 생각하는 능력이 부족한것같다. 지역간 아파트/가격/투자금을 고려해서 투자를 하자. 상급지에서 선호도가 제일 바닥에 있는 물건을 사는것 보다 낮은 급지에서 중상 이상의 선호도를 가지는 단지에 투자하는게 옳은 선택일 수 있다. 

• 잃을 수 없는 투자법

  투자를 할 때는 선택의 근거가 있어야 오랫동안 보유 할 수 있다. 하지만 조급한 마음으로 구매를 한 경우 조급한 마음으로 장기보유를 할 수 없다. 험난한 과정 마지막으로 투자를 하게 되는데요. 그 과정에서 확고한 마음이 없다면  불확실한  상황속에서 나의 물건을 지키기란 쉽지 않을 것이라고 생각됩니다. 하다못해 소액으로 투자한 주식도 근거없이 사니 떨어지면 불안하고, 올라도 더 오를것 같은 생각이 드는건 내가 소유한 자산에 확신이 없어서 라고 생각이 드는데요! 절대로 조급하게 행동하지 않는 것이 잃지 않는 투자의 기분이라고 생각됩니다.

• 변화하는 시장속 투자 물건 정하는법

  현재 시장 상황은 좋은 것들은 올랐다. 하지만 아직 덜 오른 단지(선호도는 덜하지만 그래도 사람들에게 인기 있는)를 투자할 수 있는 안목을 키우자. 지역별, 단지별 선호도를 정리해 나아 가면서 사람들의 선호도를 파악하자! 떨어지면 어디까지 떨어질지 몰라서 불안하고 오르면 모아둔 종잣돈이 부족해서 투자를 못하는 시장! 계속 공부해 나아가다 보면 언젠가는 매매가가 급락해도 기회라면서 투자할 수 있는 실력을 기르자! 

• 입지좋은 구축vs입지 덜 좋은 신축

 입지좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축 -> 입지좋은 구축은 가격이 싸지만 투자금이 많이 들고, 입지 덜 좋은 신축은 투자금이 적게든다. 이때 나의 유리한 조건의 물건을 고르면 되지만 아무리 3급지 구축이라도 선호도가 없다면 4급지의 선호도 있는 구축이 더 좋을 수 있다. 현재 시장에서는 선호도를 중심으로 매수 타이밍을 잡자. 하지만 어떠한 경우에도 내가 버틸 수 있는 물건을 투자하는 것이 가장 좋다. 버티지 못하면 날아가 버려…

• 단지별 선호도를 확인 법

1. 상승시작점
2. 전고점
3. 전저점 대비 전고점 수익률

 너무 바쁘다면 단지별로 상승시작점, 전고점, 전저점 대비 전저점 수익률만 확인도 그것이 사람들의 선호도일 것이다.

완벽하지 않아도 된다. 처음엔 누구나 다 서툴고 어렵고 스트레스 받는다. 완벽하지 않아도 된다. 일단 완료해 나아가면서 실력을 차근차근 쌓아 나가자.

인상깊은것: 입지 동그라미 지도와 서울 입지별 특장점, 25개구 한판정리

reminder: 지역 내 선호도 파악, 1등뽑기 할생각하지 말고(앞마당3개이상) 중간이상이면 투자를 하며 경험을 쌓고 실력을 올린다, 상승폭=정답지, 비교 중 둘다 선호도가 있다면 입지가 더 좋은것 선택, 1억 미만 경기도를 일단 봐야할듯(내 금액 ㅠ), 가치성장투자를 하기위한 4단계를 적용해보기, 소액투자 가능성 4분위, 단지선호도 비교 방법3가지(상승시작, 전고점, 전저점대비 상승수익)

적용할점: 전수조사 후 우선순위 정리

 오랜만에 듣는 것 서투기..ㅋ 6개월 지났나 부다..

 현재 서울시장은 사람들이 좋아하는 아파트만 올랐고, 나머지는 보합 및 하락

 가격의 오르 내림에 일희일비 하지 말고, 가치, 가겨에 집중해서 자산을 쌓기

 지역을 넓혀서 보기 

 무주택자와 1주택자들의 투자시 접근해야 하는 방향에 대해서.. 

 투자 감 잡으라고 아파트도 추려 주시고 자모님 쵝오^^(추려주신 곳에 앞마당 2개 있다. ㅋㅋ)

 임장지 정하려고 가격이랑 전세가 보던 중에 전보다 투자금이 많이 올라서 지역을 정할 수가 없었는데,,

 역시나 가격도 오르고 전세가도 내려가고,, 했네요.. 힝,, 뭐,, 평균이니깐,, 그래도 쉽지 않다 생각이 많이 들고, 

 시장이 정말 빨리 변하고 있음을 느낀다. 1년 안에 시장이 몇번을 바뀌는 지 모르겠다.. ㅋ

 느림보가 따라잡기 어려운 시장.. ㅋㅋ

BM..

 연식, 입지 사분면 아파트 나누기

 수익률 분석

<마음을 굳게 먹었는데도 안되면 믿어야 된다. 결과가 나올거라는 걸 믿어버리는 것,,

 그게 마음을 굳게 먹는 걸 넘어 마음이 단단해 지는 것이다>