열반스쿨 중급반 - 부동산 실전투자 프로세스! 지역부터 타이밍까지 | 월급쟁이부자들

1호기를 매수하는 것이 투자의 끝이 아니라는 것.

투자의 전 과정을 제대로 알고 대응해서 임대해야 하고

투자 과정 내내 주의 사항을 잘 체크 해서 안전한 투자를 한다.

투자 이후 무조건 적으로 비용을 아끼는 단순한 집주인이 아닌 누군가의 꿈이 포함된 집임을 상기하자.

양파링 님의 말씀

앞으로 어떤 마음을 가지고 투자하느냐가 부자가 될 우리 모두의 “부의 그릇”을 키우는 시간이 될것이다.

잔쟈니 강사님의 알찬 강의가 참 좋아서 하루만에 6개 강의를 연속으로 본것은

월부 들어온 이후로 처음있는 일이다.

사실.. 얼마전 독서모임에서 강의를 하루안에 고도의 집중을 하며

다 들어보는것을 추천한다고 해서 다짐을 했던 이유도 있다.

월부에 들어오고 내 투자금으로 수도권에 투자할 수 없어서 

임장을 다니는 의미도 없다는 생각이 들고 

기운이 많이 빠졌는데 지방투자 강의를 요약해서 해주신 점이 참 좋았다.

지방투자 강의를 들어야 겠다는 생각을 하고 있었는데 결정을 하게 된 것 같다. 

내일 라이브를 통해서 달라질수는 있겠지만 우선은 거의 지방투자의 방향으로 설정했다.

지금까지 불가능한 수도권 지역을 먼저하겠다고 

욕심 부리며 힘들어 했는데 그렇게 비현실적인것으 추구하기보다 

지방투자로 투자금을 늘리기 위한 투자로 방향을 전환하여 1호기를 해보는게 어떨까하고

생각의 전환이 된 강의였다.

<지방 아파트 가치 비교>

도시규모 & 인구

환경

학군

+a 

<수도권 아파트 가치 비교>

교통

위치

(직장/힉군/환경)

+a 

우선순위 가치를 가장 먼저 평가하고

나머지 괄호의 가치는 나중에 평가하며

해당된다며 더 좋은것이나

+a의 항목으로 인해 아파트를 투자하는 결정을 해서는 안된다.

세대수나 택지 등의 환경이 우선순위로 생각해서

항상 300세대 이하는 걸렀지만 이번 강의를 통해서

지역별로 선호하는 가치의 순위가 달라질 수 있다는 점도 놀라웠다.

<분위지도 보는 법>

분위지도라는 것을 호갱노노에서 확인할 수 있다는 내용도

바로 적용해볼만한 것 같다.

반마당이 대부분인 나에게 시세 트래킹을 해보는것으로도

큰 도움이 된다고 하셨던 강의 내용을 바탕으로

내 투자금에 맞는 지역을 분위지도로 선정하고

제대로 된 앞마당을 이번 강의 끝나고 7월부터 임장& 임보를 하기 위해

준비를 해두어야겠다는 결론을 내릴 수 있었다.

겸손하게 나누고 즐겁게 성장하는 투자자

지니플래닛입니다.

이번 3강은

월부에서

전무후무한

Only 비교평가 강의!!!

무려 잔쟈니 튜터님과 함께

지역 내

지역 간

비교평가를 마스터해보는 시간이었습니다. 

튜터님의 딕션만큼이나

핵심이

확실했던

3강 후기 gogo~🚀🚀🚀

✅ 비교평가의 원포인트, ㅎㅅㄱㅊ

비교평가의 대부분은

지역 안에서라는 튜터님의 말씀에

15800% 공감합니다.

지역 안에서의 선호도가 명확하지 않은데

지역 간 비교평가가 될 리 만무하죠. 

이번 강의의 포인트는

‘ㅎㅅㄱㅊ’

이 개념도

앞마당이 쌓여 갈수록

어렴풋이 감을 잡아가던 것인데

이렇게 개념화 해주시니까

좀 더 명확하게 적용할 수 있었습니다 .

바로 전 달!!

5월에 앞마당 전임하다가도 

ㅎㅅㄱㅊ 가 진짜 중요하다는 것을

실감한 일이 있었는데요. 

여기는 광진구!!

2호선 구의역 초역세 이스트폴롯데캐슬이 올해 1월 입주를 시작했어요.

아직 전세가 160개 정도 남아있는 상황!!! 

그런데??

바로 큰 길 하나 건너

광장동은

전세가 거의 없습니다. 

입주가 시작한 다음에도

90년식 초초초구축도 전세가가 떨어지지도 않음!!

상식적으로는 오나전히 이해가 안되는 상황이지만

광장동의

ㅎㅅ ㅅㅎㅇㅅ를 이해한다면

이상한 일이 아닌거죠!!

사람들이 90년식 아파트라도

광장동에 사는 가장 큰 이유는???

‘학군’

광장동 1등 중학교인 광남중은

한해에 10명을 과학고에 보내고

20명 가까이 외고, 국제고에 진학해요. 

구축이지만

균질성 높고

안정적인 학군이

광장동에 사는 가장 큰 이유이기 때문에

길 하나 건너

의리의리 신축이 들어와도

배정중학교가 달라지고

생활권이 달라지므로

영향이 크지 않았던 것!!!!

so,

광나루역 초역세, 연식도 좋은 파밀리에보다

양진초중을 다닐 수 있는 99년식 현대 9단지가

더 높게, 더 빨리 반응하는 것!!!

앞마당 만들 때마다

지역 내 ㅎㅅㄱㅊ 를 명확히 이해한다면

지역 간 비교에서도

보다 쉽게 장단점을 판단할 수 있겠죠!!!

튜터님이 알려주신대로

‘가르마’ 제대로 타고

우선순위와 자신의 상황을 넣어서!!!

감정 빼고

객관화된 프로세스대로

잘 비교해봐야겠습니다. 

벌써 재미지다~~

BM

지역마다 입지요소의 경중이 다르다. ㅎㅅ ㅅㅎㅇㅅ 파악에 집중하기

우선고려해야할 것과 플러스 요인을 구분하기

✅ 투자는 해야 맛이다. 

이번 강의의 하이라이트는

‘물건 비교평가’

💥💥💥

투자 막바지에

가장 머리 깨지는 순간이기도 한데요.

매물 대 매물 비교하는 법까지

이번 강의에서 다루어주셨어요. 

(소리 질러~~>,,<)

특히, 전고점도 정확하지 않고

그냥 다 좋아보이는 신축단지들의 물건 비교까지

나누어주셨는데요.

여기서도

등장한 ‘가르마’

ㅎㅎㅎㅎ

너무 많은 물건을 놓고 비교하면

변인 통제가 안되기 때문에

일단 공통점이 있는 물건들부터 붙여서

소거해가면 되는 거죠.

공실이냐 집주인거주냐

옵션이 얼마나 있는가

등에 따라

우선순위를 정하는 튜터님의 뇌를 복사할 수 있어

감사했습니다. 

그리고 

이어진

초보 잔쟈니튜터님의

1호기 이야기

!!!!!!!!!

우선순위를 매기지만

가장 좋은 걸 하지 못해도

그 다음 것

그 다음 것을 

‘했기’ 때문에 지금이 있다는 것, 

그리고 

스스로를 믿는 마음으로

현장에서 답을 찾으라는 것, 

뭔지는 잘 몰라도

선호도를 느낄 정도로

집을 많이 봤다

는 말씀

잊지 않겠습니다!!!! 

마지막으로

튜터님의

독서후기 노하우까지!!

아낌없이

탈탈 털어서

나누어주신

잔쟈니 튜터님💗💗

정말 감사합니다. 

언젠가는 꼬옥~

튜터님을 더 가까이서 뵙고싶어요.

안녕하세요?

집을 하나씩 차곡차곡 모으는 House컬렉터입니다. 

잔쟈니님 강의는 처음 들어보았는데

너무 명쾌했습니다!!

월부인들이 많이 궁금해 하는 질문 위주로 해답을 주는 시간이 있었는데

요새 제가 고민하고 있던 것들이라

공감이 많이 되었어요!

(비교평가해도 결론이 안나는 나, 앞마당을 넓힐까요?

희미한 앞마당, 다시 가야할까요?ㅎㅎ)

저만 고민하고 있는게 아니라서 참 다행이라고도 생각했어요 ㅎㅎ

지역 내 핵심가치

강의를 들을 때마다 줄곧 들었던 말이였는데

내면화가 되지 않았었습니다. 

핵심가치..

핵심가치를 뽑아놓고서는

그것과 무관하고 있는 걸로

비교평가를 하고 있었던 나!

잔쟈님이 알려주신대로

핵심가치를 충분히 가지고 있는 단지가!

우선순위이다!

매번 입지가치에 따라 판단을 하니

직.교.학.환 등급이 낮은데도

가격이 높은 단지들을 이해할 수가 없을 때가 있었어요

내가 매긴 등급과 가격이 일치하지 않으니

이럴거면 입지평가 왜 하는거야? 라며

혼란스러워했는데

그 안에 핵심가치가 빠져있었구나! 깨닫게 되었습니다!

BM

-지역 핵심가치를 뽑고 비교평가하기

-전고점 그룹핑하기

공통적인 것끼리 묶기 

가르마를 먼저 타고

비슷한 가격끼리 비교하고

가치가 차이나면 더 가치있는 곳을

장단점이 혼재하면 상황에 맞는 곳이

우선순위이다!

비교평가는 1등 아파트를 뽑으려는 것이 아니다!

장단점을 파악하고

나의 상황에 맞는

최선의 단지를 선택하는것!

늘 그랬던 것 같아요!

단지 순위를 매기다보면

이것보다 이게 좋은데!

그럼 이건 나쁜거네! 안해!

1등단지로 뽑히지 않으면

쳐다보려고 하지 않았고

이 단지는 투자가치가 없어라고

혼자 단정해 버렸더라구요

그랬더니 실상 내가 투자할 단지는 없었고

임장지는 많은데

비교평가도 안되고

그래서 투자도 못하고

쳇바퀴를 돌고 있었습니다. 

이번 강의를 들으면서

단지의 좋고 나쁜게 없다!

저가치만 아니면

나에게 맞는

최선의 단지를 선택하는 거다! 라는 것이

더 뿌리깊게 제 마음에 들어왔습니다. 

실제 들어가는 비용을 정확하게 측정하기

물건평가를 해주었는데

잔쟈님의 우선순위로 매긴 매물과

왜 이리도 비껴가는지..ㅎㅎ

수리가 안되거나

시스템 에어컨이 2개밖에 없을 때

귀찮으니까 그냥 수리된거 하지

시스템 에어컨 아예 없는 거보다 2개라도 있는게 낫지라고 생각했는데..ㅎㅎ

내가 수리를 하거나 시스템 에어컨 다 없는 곳은 모든 방에 다 넣을 수 있잖아요!

공실이면 수리도 하고

전세입자가 언제든 들어올 수 있잖아요! 라고 하실 때

뜨헉 ㅎㅎ 

저는 항상 수리가 되거나.. 세입자가 있거나… 이런게 편하니까

좋은거 아니야? 라는 생각을 무의식적으로 했었던 것 같아요

마의 구간인 비교평가……

강의를 들어도 들어도 내 맘속에 안들어왔는데

이제 내 맘속에 들어왔어요!

배운대로 이제 재밌게 비교평가 해보겠습니다! ㅎㅎ

안녕하세요 배당받는도비입니다.

잔쟈니 튜터님께서 강의 초반에

‘1등 뽑기가 아니라 우선순위를 판단할 줄 아는 방법을 알아야 한다’라고  말씀하셨을 때, 

‘나는 계속 1등 뽑기를 시도했던 것은 아닐까?’ 라고 스스로 의심이 들었고,

이번 강의를 통해 확실히 ‘우선순위를 매길 줄 아는 비교평가’로 관점을 바꿔야겠다 다짐을 했습니다.

#1 [지역 내 비교평가] 지역 내 핵심가치 찾기 ‘여기 사람들은 뭘 좋아하지?’

그 지역에서 사람들이 선호하는 요소, 즉 핵심가치를 알아야

우선순위를 판단할 수 있다. 

비교평가는 매수할 때만 유용한 줄 알았는데 

보유과정에서 전세, 매도 운영에도 도움이 되는구나
발품과 손품으로 확인한 지역 내 핵심가치를 

전용 84 아파트 전고점을 나래비를 세워서 검증하시는구나
 

평소 동별 랜드마크 가격만 보고 검증했는데 

다음에 지도 위에 전고점 순으로 연번을 매겨서 
지역 내 선호를 검증하는 과정을 거쳐봐야겠다.

#2 [지역 내 비교평가] 다 싸면 더 가치있는 단지를 투자하자

원칙은 변하지 않으나 기준은 변한다.
특정 지역이 절대적 저평가인지, 상대적 저평가인지 여부에 따라 투자 기준이 달라진다.
절대적 저평가 지역이라면 더 싼 단지를 찾는게 아니라, 

더 가치가 있어서 더 많이 상승할 단지를 찾아야 한다
 

관악드림타운이 봉천두산보다 평균적으로 6천만원 싼데 

현재 8천만원 싸니까 ‘싸다’라고 해서 살 것이 아니라, 

두산도 충분히 싸다면 더 가치가 있는 두산을 투자하는게 맞다.

또한, 

입지 떨어지는 신축이 다른 지역 단지와 비교해도 너무 싸더라도
서울대입구아이원,관악푸르지오 등 입지가 더 좋은 단지 또한 충분히 싸다면
역시 가치가 더 좋은 단지를 하는게 좋다.
 

반면, 상대적 저평가 지역이라면, 

아직 덜 오른 단지 중 가치있는 단지를 찾아야 하므로 우선순위를 좁게 봐야 한다.
앞마당을 만들 때, 해당 지역의 시장이 어떤 시장인지 파악하는게 우선이겠다.

#3 [지역간 비교평가] 입지,가격 + 나의 상황을 고려해 ‘우선순위’ 단지 선정

강남 접근성이 물론 가장 중요하지만 교통과 위치가 비슷하다면
여의도나 시청까지의 접근성도 함께 살펴보고 접근성이 어디가 더 좋을까 판단하자
(염창무학이 광명푸르지오와 강남 접근성은 비슷했지만 여의도가 압도적으로 가까워 접근성 좋다고 판단)

학업 성취도가 떨어지는 중학교라도 
성취도 평가가 진행된 2016년 이후로 주변 환경이 획기적으로 개선되었다면,
소득수준이 비교적 높은 사람들의 자녀들이 학교에 입학해 학군 질이 더 좋아졌다고 판단할 수 있겠다.

구성남이 단순히 강남과 가까워 강남 직장 수요만 생각했는데
잠실과 판교의 직장 수요 또한 있을 수 있겠구나
 

지금까지 비교평가할 때 비슷한 가격, 평형 물건끼리 비교하고,
내 상황을 고려하지 않고, 단지 나래비를 세워 투자후보물건을 골랐다.

그런데 강의를 통해, 단지들의 장단점이 혼재되어 있다면, 
내 상황까지 고려해서 나에게 맞는 물건을 골라야 함을 깨달았다.
 

평형이 작더라도 입지가 좋은 곳에 투자하여 장기로 바라보고 투자해야할지,
빠른 전세금 상승분을 통해서 재투자를 돕는 투자를 해야할지,
가치가 조금 떨어지더라도 충분히 가격이 싸고 내 투자금에 부합하여 안정적인 투자를 해야할지 등
 

즉, 내 자금 상황과 연 저축액 등을 고려할 때 나에게 맞는 단지를 골라야지, 
아파트 이상형 월드컵을 해야하는 것이 아니라는 것이다.

# [물건 별 비교평가] 동/층/향에 따라 가격 차이나는지?

동/층/향에 따라 실제 거래되는 매매,전세 가격에 차이가 나는지 
부동산 전화해서 확인해보고, 동별 가격 차이가 날 경우, 
아실 실거래가 조회를 통해 대략적으로 검증해보기

전세를 세팅해야 한다면 
더 선호하는 동/층/향 전세물건이 얼마에 몇 개있는지 확인하고,
그리고 왠만하면 로얄동/로얄층을 하자
왜냐하면 절대적 저평가와 같이 시기가 안좋을 경우,
선호하는 물건부터 전세가 나가기 때문!

#4 [물건 별 비교평가] 월세를 잘 이용하면 충분히 싸게 살 수 있다.

수리 상태에서 
임대용 수리가 특올수리 물건보다 2천만원 저렴하면
위치,상태가 덜 좋아도 싼 거 아닌가? 생각을 했는데
특올수리가 위치,상태의 이점으로 전세가를 더 받을 수 있기 때문에 
오히려 투자금을 줄일 수 있고 전세도 빨리 뺄 수 있다는 관점을 새로 배울 수 있었다.

월세 물건은 무조건 제외했는데 
월세 보증금을 중도금으로 주고, 수리협조를 받는다면
시세보다 싸게 물건을 살 수 있다는 점,
 

또, 
내가 감당이 가능하다는 한도 내에서 
월세를 안고 주담대를 일으켜서 잔금을 쳤을 때,
중도상환수수료 등 비용을 감안하더라도
충분히 싸게 물건을 살 수 있다면 
그 또한 현명한 투자가 될 수 있음을 배웠다.

장마철이나 7말 8초 휴가철이 끼면 집을 보기 힘드니
애초에 협상을 할 때 잔금 기간을 길게 잡아두는 팁 또한 너무 좋았다.
 

그리고 같은 단지 내 여러 물건을 협상할 때,
각 물건의 특징에서 협상포인트를 찾아 가격 조정을 시도해본다면 
무리하게 깎아달라고 요구하는 것보다 좀 더 현명하게 네고를 할 수 있을 것 같다.
(중간동인데 앞동이랑 가격 똑같으니까 싸게 해주세요, 

뒷동 원래 5천 차이 나잖아요 제가 6억 실거래 찍히고 싶진 않아요)

#5 [비교평가 지방편] 지방은 매수할 때 팔 것을 염두해야 합니다

지방은 호갱노노 분위지도 활용하자. 
 

학업성취도가 없는 학교는 특목고,자사고 진학률을 통해 
공부를 얼마나 잘하는지 확인 가능하다.

지방 지역 내 비교평가에서 
20,30평대도 서로 비교한다는 것과,
지방에서는 매수할 때 팔 것을 염두해두어야 한다는 것을 배웠다.

평소 앞마당 비교평가를 할 때,

 20평대와 30평대 따로 비교평가를 내어
각 평형별로 저평가 단지 1개씩을 뽑았는데
이 방법을 활용하면 20,30평 비교를 할 수 없었다. 
 

시간이 조금 걸리더라도,
평형에 제한을 두고 비교평가를 하는 것보다
평형과 관계없이 비슷한 가격대에 단지들간 비교를 하면
비교평가가 입체적이고 예리해질 것 같다.

한편, 불당아이파크와 백석더샵, 성성푸르지오3차(26평)는
각각의 장단점이 있어서 나의 상황에 따라 다르지 않을까 생각했으나, 
지방은 장기보유가 아니라 매도해서 좋은 자산으로 갈아타는 것이 목적이기 때문에
매도시점에 잘 팔리는 것이 매우 중요하다

따라서 26평이라도 균질한 생활권에 있는 성성이 매도가 용이하다는 점에서
투자 우선순위가 될 수 있다는 것을 새로 알았다.
 

지역 간 비교평가에서는
규모가 다른 지역도 비교평가할 수 있다는 것,
그리고 역시 가치 평가요소 외에도 

매도 시 환금성을 종합적으로 고려해야한다는 것을 깨달았다.

지방에서 비교평가를 할 때,
지역 내에서 

금액대별로 20,30평형 함께 비교해보고 비슷한 단지라면 매도 시 환금성을 고민해보고
지역 간에서 

인구규모가 달라도 비교해보고 가치 평가가 우위에 있더라도 역시 환금성 측면도 함께 고려해서 판단해보자

#6 몰입해서 그 과정을 즐기며 6개월 안에 투자할 수 있는 사람이 되자!
 

나는 6개월 내 투자할 수 있는 사람이 된다!

몰입의 책을 읽고,

몰입하는 테크닉을 많이 적용하려고 했던 것 같다. 
하지만 잔자니 튜터님 말씀대로

 몰입을 통해 즐겁게 성공하는 방법을 익힌다고 생각하는게 핵심인 것 같다.
즉, 내가 하는 투자과정에 몰입하고 힘들게 투자해서 그 과실을 얻었을 때의 즐거움으로 
행복한 투자생활을 이어나가는 것이 중요

잔쟈니 튜터님이 말씀하신 3가지 벽.

내가 느꼈고 앞으로 느낄 벽.

튜터님의 오랜 경험을 레버리지하여 미리 마음공부하고 투자하자.

비효율의 벽 - 처음엔 다 그렇다 ‘신입사원이 오자마자 비효율을 예기한다? 처음엔 다 그래..’

비교의 벽 - 나보다 잘하는 사람은 나를 성장시켜주는 고마운 사람 

최고의 벽 - 애매하게 알아서 이것저것 따지며 투자를 못하는 것보다 

투자를 통해 자산이 상승하는 기쁨을 누리는 것이 중요

투자를 하고나니 그 또한 과정이었다. 투자하자!