출산율 0.7명 시대, 지금도 부동산 투자로 돈 벌 수 있나요?
출산율 0.7명 시대, 지금도 부동산투자로 돈 벌 수 있나요?
안녕하세요 망구입니다.
요즘 하루가 멀다하고최저 출산율을 기록했다라는 뉴스가 나옵니다.
대한민국 소멸이라는 자극적인 뉴스들을 보면답답하면서 안타까운 마음이 들기도 하죠.
그러면 자연스럽게 '부동산 투자 괜찮은걸까?'라는 생각으로 이어집니다.
인구 감소와 부동산 가격은 직관적으로 생각해보면연관성이 깊기 때문입니다.
오늘 글에서는 출산률이 감소하고인구도 이어 감소하고 있는 상황을부동산투자에 어떻게 적용할 수 있을지말씀드리려고 합니다.
...
글을 본격적으로 시작하기에 앞서문구 하나를 소개드리려 합니다.
일반적으로 우리는 불확실한 미래를확실한 것으로 바꾸고 싶어서 눈에 힘을잔뜩 주고 앞을 응시한다.
더 많은 데이터로, 더 정확하게, 더 똑똑하게미래를 예측하려 애쓴다.
훨씬 더 효과적인 방법은 사실 그 반대다.뒤를 돌아보고 넓은 시야를 갖는 것이다.
미래가 어떻게 변할지 알아내려고 하는 대신,과거의 역사가 피해가지 못한 굵직하고중요한 일들을 공부하는 것이다.
-불변의 법칙, 모건 하우절-
이 문구에서 말하는 것은어떤 일이 어떻게 벌어질지 모르는미래를 애써 예측하는 것보다,과거부터 이어져왔으며 앞으로 변치 않을사실들에 대해서 이해하고 알아두는 것이중요함을 이야기합니다.
이 말이 무척이나 공감합니다.
인간은 불확실성을 무척이나 싫어하고,미래의 일들을 예측해 행동하고 싶지만,늘 예상은 보기 좋게 빗나가니까요.
그러니 이 방법을인구 감소와 부동산 투자에 적용해 살펴보도록 하겠습니다.
변하지 않는 것 1. 대한민국은 '자본주의' 경제체제를 택한 나라
대한민국은 자본주의를 택한 나라입니다.그리고 자본주의의 가장 큰 특징은장기적으로 보았을 때 통화량이 증가하며현금의 가치가 시간이 지날수록 낮아진다는 것 입니다.
그러면서 화폐로 거래되는 재화의 가격은꾸준히 상승하게 됩니다.
그리고 현금의 구매력은 점점 떨어집니다.예전에는 1000원이면 과자 두봉지씩 집어서 나올 수 있었는데,요즘에 1000원이면 과자 한 봉지도사기 어려워진 것 처럼 말입니다.
통화량이 증가해 재화의 가격이 오르고현금의 구매력은 낮아지는 '자본주의'를택하고 있다는 것이 첫 번째 변하지 않는 사실입니다.
변하지 않는 것 2. 전세가는 물가처럼 움직인다
전세가는 쉽게 말하면'집을 2년간 빌려 살 수 있는 값'을 이야기 합니다.
이 전세가격은부동산의 매매가, 주식, 코인, 금 등인간의 탐욕과 공포에 영향을 받는자산의 가격과 다른 속성을 가지고 있습니다.
임차인의 '필요'와 임대인의 '욕망'사이에서시장에서 만들어지는 가격이라는 점입니다.
그렇기 때문에 시장에서임차인의 수요와 임대인의 공급에 의해만들어지는 '재화' 가격과 같은 속성을 가지고 있습니다.
그리고 '재화'의 속성이 있는 전세가격은통화량의 증가와 함께 꾸준히 상승합니다.
마치 짜장면 가격이 오르고, 새우깡 가격이 오르는 것과 같은 이치입니다.
분당의 시범현대라는 구축단지를예시로 가져왔습니다.
전세가에 잠시 주목해보시면2011년 3.8억이던 전세가는2024년 6.6억이 되었습니다.
중간중간 공급상황, 금리에 따라 등락이 있었지만13년 사이에 2.8억, 73%가 상승했습니다.평균 1년에 약 5%정도씩 상승한 것입니다.
이렇게 눈에 보이지는 않지만 화폐의 팽창은 재화 속성을 가진'전세가'에도 영향을 주어 수요가 있는아파트의 전세는 꾸준히 상승한다는 것이두 번째 변하지 않는 것 입니다.
변하지 않는 것 3. 같은 시기에매매가는 전세가 아래로떨어지지 않는다.
또 한 가지 변하지 않는 것은같은 시기에 매매가는 전세가 밑으로떨어지지 않는다는 것입니다.
그리고 이것은 자연스러운 일입니다.
전세 계약을 하는 사람은전세가격이 매매가격보다 높이 나와있으면불안해서 계약을 하려하지 않습니다.
혹시나 집주인에게 문제가 생긴다면집을 팔아도 나의 전세금을돌려받을 수 없겠다는 불안감이생기기 때문에 그렇습니다.
간혹 전세가 매매보다 높게 거래되는경우도 발생하기는 하지만, 대부분의 아파트의 경우 전세가는 매매가보다낮은 수준으로 거래가 되곤 합니다.
시장에서 자연스럽게 일어나는 일입니다.
그리고 전세가 부족한 시기,재화처럼 상승하는 전세가격은자연스럽게 매매가를 밀어올리게 됩니다.
전세가가 매매가를 받히고 있다는 것,이 것이 세 번째 변하지 않는 것입니다.
변화 하는 것.낮아지는 출산률과 인구 감소
지금까지 '변화하지 않는 것'을 살펴보았습니다.그렇다면 변화하는 상황을 적용해볼까요.
그건 낮아지는 출산률과이로 인한 인구감소 입니다.
그리고 이러한 인구변화가부동산 시장에 어떤 변화를 가져올지는정확히 알 수 없습니다.
왜냐하면 주택가격은 인구 수만이 아니며앞으로 어떤 변화가 미래에 동시에 일어날지알 수 없으며, 그 변화들이 어떤 결과를 만들어낼지도그 시간이 지나서야 알 수 있기 때문입니다.
하지만 지난 시기 '인구가 감소했던 지역'에서보인 모습들을 살펴보면 앞으로의 대응 방법에 대해힌트를 얻어갈 수 있습니다.
부산과 대구는 우리나라의 대도시 중 서울에 앞서 급격한 인구감소를 겪은 지역입니다.
아래는 2010년 뉴스로 14년 전에도부산은 인구 감소가 사회적 이슈였습니다.
그렇다면 '인구감소' 라는 이슈를먼저 겪은 부산 아파트의 과거 가격 변화를살펴보면 인구 감소 시대에 부동산 투자 아이디어를 얻는데 힌트를 얻을 수 있겠다는 생각이 듭니다.
좌측은 부산에서 선호하는 좌동의 90년대 아파트우측은 선호가 낮은 개금동의 90년대 아파트입니다.
둘 다 구축임에도 선호하는 단지는지난 10년 사이 가격이 3.2억에서 6.9억으로2배 이상 상승하였고, 2022년 상승장의 전고점은2017년 전고점을 거뜬히 뛰어넘으며8.9억으로 거래되기도 했습니다.
선호가 낮은 단지의 경우 10년 사이1.85억에서 1.8억으로 오히려 가격이떨어졌고, 지난 2022년 상승장에서2017년의 전고점을 넘지 못했습니다.
부산의 인구가 꾸준히 감소했지만,단지 선호도에 따라 어떤 단지는가격이 오히려 10년전보다 떨어졌습니다.
비교 그래프로 보면 더 눈에 잘 보입니다.2007년 불과 5천만원 차이나던 단지가상승장 시간이 지나 상승장 끝에서무려 7억의 차이로 벌어진 것을확인할 수 있습니다.
할 수 있는 것지역과 아파트의 가치를제대로 이해하고 싸게 사는 것
지금까지변하지 않는 것과변화하는 것, 그리고 부산의과거 시장을 통한 힌트를 살펴보았습니다.
부산의 지난 시장에서 확인할 수 있었던 것은사람들이 매우 선호하는 단지의 경우상승장을 만날 때마다 가격이꾸준히 상승해왔으나,선호하지 않는 단지의 경우시간이 지나면서 가격이 오히려10년전보다 하락한 모습을 볼 수 있었죠.
이런 부산의 모습을 살펴보면
인구 감소 = 부동산 가격 폭락
이라는 그럴듯해보이는 논리는어딘가 들어맞지 않는 것처럼 보입니다.
우리나라 부동산 시장의 이해와부산 가격변화를 통해 알 수 있는 것은인구가 감소하더라도사람들이 거주하고 싶어하는 가치있는아파트는 '자산'의 성격을 가지며가격이 상승해왔다는 사실입니다.
그리고 이 사실을 우리가 할 수 있는 일로옮겨본다면 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
1) 인구 감소로 변화하는 사회 속에서수도권 아파트의 가격은 이전처럼사기만 하면 오르는 시장이 아닐 수 있다.
2) 그러므로 가치있는 아파트를 알아보고이를 저렴한 가격으로 매수하는 의사결정이매우 중요해지는 시기가 올 수 있다.
3) 아파트의 가치를 알아보는 눈을기르는 것이 앞으로의 부동산 투자의 성패를 가르는 중요한 능력이 될 수 있다
알수 없는 미래를 앞두고변하지 않는 것을 이해한다면우리가 부동산 투자로 성과를 내기 위해할 수 있는 일이란
가치 있는 아파트가저렴하다는 것을 알아보는 것이라고 정리해볼 수 있습니다.
단순하지만 사실이고,쉬워보이지만 어려운 일입니다.
상황이 변화하면 인간은 두렵습니다.특히 무서운 뉴스 앞에서 더 나약해지고불확실성에 공포감까지 느낄 수 있지요.
그럴 때일수록 변하지 않는 것을 알고,미래를 예측하려고 하지 않으며,약간의 낙관적인 태도를 견지하면서,조심스레 의사결정하는 것이더 나은 투자결과를 만들어가는데는늘 중요한 마인드이자 태도가된다고 생각합니다.
마냥 두려워하시기보다내가 할 수 있는 일들을 묵묵히 해나가며원하는 미래를 그려가는데 집중하시길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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