돈이 달리오 | 월급쟁이부자들

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2년 준비 끝에 안양 신축 아파트 내집마련 성공! 태도가 바꾼 결정적 순간 리얼 후기

안녕하세요~ 투자의 원칙을 지키는 돈이 달리오입니다.오늘은 드디어 기쁜 마음으로 쓰게 되는 형의 내집마련 후기를 나눕니다. 이 글은 가족의 내집마련 과정을 곁에서 함께하며 느낀 점과, 그 과정에서 배우고 깨달은 조언자의 태도에 대한 이야기이기도 합니다.1. 내집마련, 아니 형집마련 – 꿈에서 현실로내집마련은 많은 이들의 오랜 염원이자 중요한 재정 목표입니다. 단순히 주거 공간을 확보하는 것을 넘어, 자산 형성과 안정적인 삶의 기반을 다지는 핵심적인 과정입니다.형도 이 점을 오랫동안 인지하고 있었고, 언젠가 내집마련을 해야겠다는 생각을 마음에 품고 있었습니다. 형의 내집마련 시도는 크게 두 시기로 나뉩니다. 첫 번째는 전국적으로 아파트 가격 하락장이 뚜렷했던 2023년 2월, 두 번째는 시장 회복세가 본격화된 2025년 1월부터 6월까지의 재도전입니다. 이 두 시기의 대비와 2년여에 걸친 준비는 많은 것을 알려주었습니다. 시장 흐름을 읽는 안목, 유연한 지역 선택, 스스로 설정한 조건의 한계를 극복하는 것이 얼마나 중요한지 깨달았습니다. 그리고 무엇보다 이번 과정을 통해 조언자로서 제가 어디까지 개입하고 어디서 멈춰야 하는지 깊이 고민하게 되었습니다. 2. 2023년의 도전과 좌절 – 시장 오판과 조건의 한계 하락장이 준 기회, 그러나 준비되지 않은 선택2023년 초 수도권 아파트 시장은 큰 폭의 하락세를 맞았습니다. KB부동산 자료에 따르면, 서울은 연초부터 2% 가까이 빠졌고, 송도와 시흥 같은 지역은 최고가 대비 30~50% 하락한 단지도 있었습니다. 정말 누구나 “지금이 기회일 것 같다”는 말이 나오던 시절이었습니다.그런데도 형은 매수를 결심하지 못했습니다. 왜일까요? 직주근접과 디딤돌 대출 – 스스로 만든 한계형은 시흥과 송도만을 고집하며 직주근접을 최우선으로 삼았습니다. 또 디딤돌 대출(5억 이하, 59㎡ 이하) 조건에 스스로를 가둔 채, 그 조건을 벗어나면 아예 검토조차 하지 않았습니다.이 시기에 저는 “그래도 영끌해서라도 송도로 가자”는 말까지 하며 형을 밀어붙이려 했습니다. 지금 돌아보면 이건 조언자의 선을 넘은 개입이었습니다.형의 마음이 준비되지 않은 상태에서 조언자가 대신 결정을 유도하면, 그 책임은 결국 제 몫이 될 수밖에 없다는 걸 이후 배웠습니다.당시의 시장을 돌아보면 선택지가 많이 있었습니다. 대출을 영끌하여 송도의 신축을 매수할 수도 있었고, 시흥 배곧의 준신축도 가능했습니다. 또는 직장과 인접한 정왕동 MTV 오션뷰 신축을 대출 없이 매수할 수도 있었습니다. 2023년 2월에 해당 단지들을 매수했다면, 불과 1년 만에 단지에 따라 큰 돈을 벌었을 것입니다. 송도는 +8천만원, 배곧은 +4천만원을 벌었으나 MTV는 전혀 상승하지 못했습니다. 반면에 같은 시기 안양 동안구의 신축은 +7천만원인 상황으로, 송도보다 오르지 못했습니다. 더 가치 있는 단지가 더 오르지 못했던 저평가 상황이었던 것이죠. “그때 뭐라도 샀어야 해…”라는 후회가 들 법도 했습니다.하지만 단순히 사기만 했으면 성공했을까요? 준비가 안 된 상태에서는 위의 정왕동처럼 이후에도 오르지 못하는 단지를 고르고, 결국 마음의 부담만 키웠을 수도 있습니다.그리고 이 기회를 놓쳤다고 해서 다음에 기회를 잡을 수 없는 게 아니었습니다. 3. 2025년의 재도전과 성공 – 변화된 조건과 유연한 전략 더 강해진 재정적 기반, 더 넓어진 시야2025년에는 모든 것이 달랐습니다.2년 동안 형은 연봉이 크게 상승했고, 주식 투자로 종잣돈을 불렸습니다. 이제는 8억 전후의 물건도 충분히 검토할 수 있었습니다. 무엇보다 2023년의 좌절을 겪으며, “앞으로는 더 많은 선택지를 보자”는 마음가짐을 갖게 되었습니다.저도 이번에는 “내가 어떤 역할을 해야 할지” 명확히 정했습니다. 적극적으로 해야 할 일:생활권별 대표 단지의 정보와 시세를 보여주기직주근접과 외곽 신축을 비교 분석해주기수지, 안양, 광명 등 잠재력 있는 지역을 탐색해주기 형은 안양, 광명, 수지의 신축과 준신축, 구축을 다각도로 검토했습니다. 제가 준비한 임장 보고서를 공유하며 매번 “형이 더 보고 싶으면 직접 가보자”고 했습니다.‘이 지역은 인프라가 이렇고, 이 단지는 평당 시세가 이렇다’, ‘구축이지만 학군과 교통이 우수하다’, ‘외곽 신축은 인테리어 만족도가 높지만 향후 수요는 한계가 있다’ 등 다양한 정보를 객관적으로만 전달했습니다.조언자가 할 수 있는 일은 결국 정보를 걸러주고 비교해주는 것에 그쳐야 한다는 원칙을 지켰습니다. 조심해야 할 일:결정을 대신하지 않기대출 리스크를 가볍게 말하지 않기본인이 확신하지 않은 선택을 부추기지 않기 이 시기에 저는 내집마련 실전반에서 김다랭 튜터님께 직접 조언을 들었습니다. 튜터님은 “형의 내집마련에 너무 적극 개입하지 말고, 리스크를 걸러주는 역할에 머물라”는 조언을 주셨습니다. 이 말이 제게 큰 기준점이 되었습니다.예전 같으면 “대출 받아서라도 사라” “지금 안 사면 못 산다”는 말을 했을 텐데, 이번에는 “지금 이미 많이 올랐다”, “10% 조정되면 8천만 원 손실이다, 괜찮겠냐”라고 냉정하게 질문했습니다. 결국 형은 여러 단지를 직접 보러 다니며 스스로 판단했고, 마지막에는 안양의 한 신축 단지를 직접 선택해 계약했습니다.가계약을 하고 일주일 뒤, 매도인의 “요새 가격이 더 올랐다”는 말을 듣고 미소 짓는 형을 보니, 이제야 진짜 준비된 내집마련이 완성됐다는 생각이 들었습니다. 4. 내집마련 성공을 위한 핵심 교훈 교훈 1 – 스스로의 한계를 설정하지 않는다직주근접이나 익숙한 지역이라는 고정관념에 갇히지 말아야 합니다. 잠재적 가치가 높은 지역을 폭넓게 탐색해야 기회를 더 많이 만날 수 있습니다.정책 대출의 장점을 활용하되, 그 조건에 맹목적으로 얽매이지 않아야 합니다. “이 시기에 이 가격에 이 조건이면 안 본다”는 고집은 오히려 기회를 막습니다.스스로의 원칙과 기준에 맞으면 충분히 매수하셔도 괜찮을 것입니다. 교훈 2 – 비교 지역을 넓혀라과거에는 직주근접을 이유로 시장을 좁게 봤고, 그로 인해 기회가 좁아졌습니다. 이번에는 안양, 수지, 광명 등 다양한 지역을 임장하며 비교했습니다. 스스로 발품을 팔고, 본인이 선택한 입지에 책임감을 가지는 것이 내집마련의 핵심이라는 점을 배웠습니다. 특히 형이 “내가 직접 보고 결정한 집”에 대한 만족감이 높았습니다. 이것이 제가 대신 정해주었을 때보다 훨씬 지속적인 확신으로 이어졌습니다. 교훈 3 – 조언자는 결정을 대신하지 않는다가장 크게 배운 점입니다. 내집마련은 단순한 매수 행위가 아니라, 이후 수년간 이어질 생활과 재정의 결정입니다. 조언자로서 저는 “리스크를 걸러주는 역할”에만 머물러야 하며, 선택은 철저히 본인이 하도록 해야 한다는 사실을 깨달았습니다. 김다랭 튜터님이 말씀대로, 내가 마음이 앞서 적극 개입하면, 집값이 오르지 않을 때 모든 원망을 떠안게 됩니다. 이것이 가족과의 관계에도 깊은 영향을 미칠 수 있다는 점을 이번에 몸으로 배웠습니다. 5. 모두의 내집마련을 응원합니다!이 내집마련 후기는 단순한 성공담이 아닙니다. 2년 동안 실패와 좌절, 재정적 준비, 투자자로서 저의 시야 확장이 겹쳐 만든 결과물입니다. 혹시 이번 규제나 가격 상승으로 기회를 놓쳤다고 생각하셔도 괜찮습니다. 내집마련은 단거리 경주가 아니라 마라톤입니다. 다음 기회를 위해 밑거름을 차근차근 쌓아가시면 좋겠습니다.모두의 원칙에 맞는 내집마련과 투자를 진심으로 응원합니다. 그리고 형의 새로운 보금자리를 진심으로 축하합니다! 감사합니다.

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초보경험담

IMF부터 금융위기까지... 산전수전 50대 차장님의 투자 이야기를 엿들었습니다.

안녕하세요, 원칙을 지키는 투자자 돈이 달리오입니다. 지난 수요일, 회사에서 내집마련을 주제로 강의를 진행하게 되었습니다. 월부에서 배운 지식을 나눌 수 있어 뜻깊은 시간이었습니다.작년에 독서 특강을 했던 데 이어 올해는 내집마련 강의를 맡게 되었는데, 강의 후 몇몇 분들이 관심을 보여주셔서 큰 힘을 얻었습니다. 강의 다음 날, 한 분이 점심을 함께하자고 제안해 주셨습니다. 덕분에 식사를 대접받고 산책하며 그분의 부동산 인생 이야기를 들을 수 있었는데요, 특히 50대 차장님의 경험담은 저에게 깊은 인상을 남겼습니다. 오늘은 그 이야기를 여러분과 나누고자 합니다. 첫번째 내집마련의 경험차장님은 대기업에서 사회생활을 시작하며 남들보다 빨리 직장 생활을 시작했습니다. 일찍이 착실하게 저축한 덕에 1990년대에 5천만원 가까운 돈을 5년 만에 모았고, 이를 바탕으로 첫 내집마련에 성공했습니다.하지만 IMF 외환위기의 여파로 집값이 폭락하며 큰 충격이 왔습니다. 차장님은 두려움 속에 급히 매도했습니다. 하지만 이후 집값은 다시 급등했고, 차장님은 이 기회를 놓치고 말았습니다. 두번째 내집마련의 경험이후 차장님은 내집마련을 다시 시도하며 더 좋은 집으로 갈아타기 위한 계획을 세우고 열심히 저축했습니다. 그러나 2008년에 기존 집을 매도하지 않은 상태에서새 집을 매수하며 유동성 문제를 겪게 됩니다. 게다가 글로벌 금융위기가 터지면서 매수한 부동산 가격이 급락했습니다. 기존 집은 매도되지 않았고, 새 집에 입주해야 하는 상황에 처했습니다. 결국 기존 집은 싸게 팔고, 새 집은 비싸게 사는 안타까운 결과를 맞이했습니다. 자산 재배치와 새로운 도전2018년경, 차장님은 내집마련 대신 임대 부동산에 투자하기로 결심했습니다. 상가와 빌라 같은 수익형 부동산으로 임대 수입을 올리며 노후를 대비하려 했고, 이를 위해 기존 주택을 매도해 종잣돈을 마련했습니다.그러나 이 과정에서 수도권 아파트 가격이 급등하며 또다시 기회를 놓쳤습니다.그럼에도 차장님은 근로 소득과 임대 소득을 합쳐 안정적인 노후를 준비할 수 있었습니다. 차장님의 이야기는 부동산 투자에서 타이밍과 시장 흐름, 그리고 개인적 상황에 맞춘 전략이 얼마나 중요한지 알려줍니다.투자 타이밍의 중요성차장님의 사례는 적절한 타이밍이 얼마나 큰 영향을 미치는지 보여줍니다. 비쌀 때 매수하고, 쌀 때 매도하는 실수는 투자에서 치명적일 수 있습니다. 하지만 누구도 시장의 꼭지나 바닥을 정확히 예측할 수는 없습니다. 차장님은 초기에는 시장의 급격한 변동성에 휘둘리며 자산을 매도하거나 잘못된 시점에 매수하는 실수를 했습니다. 그러나 그는 결국 자신의 상황에 맞는 전략을 찾고 실행함으로써 안정적인 현금 흐름을 만드는 데 성공했습니다. 따라서 투자의 적기만 따질 것이 아니라, 투자 대상의 가치에 집중하고 장기적인 관점에서 판단해야 합니다. 시장의 변동성에 흔들리기보다는 스스로 확신할 수 있는 투자 전략을 세우는 것이 핵심입니다. 마인드 컨트롤투자에서 가장 큰 적은 다름 아닌 자신의 감정입니다. 차장님은 두려움과 조급함으로 부동산 거래를 하며 손실을 경험했습니다. 하지만 이후에는 인내심과 계획적인 실행으로 안정적인 현금 흐름을 만들었습니다. 공포는 쌀 때 매수를 주저하게 하고,탐욕은 비쌀 때 매도를 망설이게 만듭니다. 성공적인 투자자는 대중의 심리와 반대로 움직이는 용기를 가져야 합니다. 우리가 투자 결정을 내릴 때는 분석을 기반으로 해야 합니다. 동시에, 자신의 심리적 한계를 이해하고 이를 극복할 수 있는 환경을 만드는 것도 중요합니다. 저는 월부를 통해 이런 환경을 배울 수 있었고, 이를 통해 조금씩 투자자로서 성장하고 있다고 느낍니다. 차장님이 보여준 또 다른 중요한 교훈은 실패를 통해 배우는 자세입니다. 차장님은 두 차례 부동산 하락기를 겪으며 손실을 보았지만, 실패를 단순한 좌절로 끝내지 않고 교훈으로 삼았습니다. 이후 실수를 분석하고 전략을 수정하며 꾸준히 노력해 나갔습니다. 모든 투자자에게 실패는 피할 수 없는 과정입니다. 중요한 것은 실패에서 무엇을 배우고, 이를 바탕으로 어떻게 성장하느냐입니다. 저는 차장님의 사례에서, “실패는 투자 과정의 일부일 뿐이며 이를 통해 더욱 성장할 수 있다”는 교훈을 얻었습니다. 우리가 실패를 두려워하지 않고 그것을 성장의 기회로 삼는다면, 투자 여정에서 더 많은 성공을 이룰 수 있을 것입니다. 자산 보유 여부의 중요성주택 소유에서 자산을 임대 부동산으로 재분배하는 등 전략을 여러 차례 변경했습니다. 이로 인해 엇갈린 결과가 나왔지만 결국 자산을 보유했다는 점이 중요합니다.투자 자체를 했냐 안 했느냐로 자본주의에서 뒤쳐지고 아니고가 갈립니다. 차장님의 이야기에서 가장 인상 깊었던 부분은 장기적인 관점에서 지속적으로 자산을 보유하고자 했다는 점입니다. 비록 단기적으로는 손실을 보거나 기대한 만큼의 성과를 얻지 못했을지라도, 그는 꾸준히 투자에 대한 신념을 유지했습니다. 이 점이 바로 장기적인 시스템을 구축하는 것의 중요성을 잘 보여줍니다. 많은 사람들이 투자에서 단기적인 성과에 집착하다가 실망하거나 포기합니다. 그러나 장기적으로 투자 결과를 개선하려면, 한 번의 큰 성과보다는 지속적으로 올바른 선택을 하는 것이 더 중요합니다. 이를 위해서는 철저한 계획과 꾸준한 실행이 필수적입니다. "완벽한 순간을 기다리기보다는 지금부터 작은 발걸음을 시작하는 것", 이것이 성공적인 투자 시스템의 시작이라고 믿습니다. 투자할 "완벽한" 순간을 기다릴 필요는 없습니다.그저 감당할 수 있는 것부터 작게 시작하고 점차적으로 포트폴리오를 구축해야 합니다. 그리고 실전 투자에서 귀중한 교훈을 얻을 수 있습니다. 성공적인 투자가 빠른 승리를 좌우한다고 배우지 않았습니다.이는 시간이 지남에 따라 지속적으로 건전한 결정을 내리는 것입니다. 목표에 집중하고, 진행 상황을 추적하고, 올바른 프로세스에 전념하면 좋겠습니다.차장님의 이야기는 단순히 성공과 실패의 기록이 아니라, 부동산 투자가 삶의 다양한 변수와 어떻게 얽혀 있는지를 보여줍니다. 그는 어려움을 겪고 실수를 했지만, 결국 자신의 목표에 맞는 방향으로 자산을 구축하며 노후를 준비할 수 있었습니다. 투자는 단순히 수익을 내는 활동이 아니라, 자신의 삶을 더 풍요롭게 만들기 위한 과정이라고 생각합니다. 그 과정에서 얻는 배움과 성장은투자 자체만큼 소중한 자산입니다.앞으로도 여러분들과 이런 경험과 배움을 나누며, 함께 성장할 수 있기를 바랍니다. 제 글이 도움되셨다면 를 꾹! 눌러주세요. 댓글과 팔로우는 좋은 콘텐츠를 만드는데 큰 힘이 됩니다.😀

...더보기 ∙ 9개월 전

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초보경험담

2025년 광명 부동산 시세, 정말 떨어질까? 공급과 수요를 입체적으로 분석해보자 + 양식 제공

안녕하세요!투자의 원칙을 지키는 돈이 달리오입니다. 임장보고서를 작성하면서 여러가지를 검토하지만 그 중에서 가장 힘을 주는 영역 중 하나가 바로 공급입니다. 왜냐하면 공급은 투자 성과와 밀접한 연관이 있고, 우리가 관리해야 하는 리스크의 상당 부분을 차지하기 때문입니다. 게다가 지방투자를 검토하는 분들이라면, 더욱 공급에 민감하게 반응할 수 밖에 없는데요. 이는 수도권에서도 마찬가지입니다. 최근 광명시는 대규모 재개발 및 재건축 사업의 결실이 나타나면서, 수도권 내에서도 손꼽힐 만큼 많은 신축 아파트 입주 물량이 집중되고 있습니다. 철산자이더헤리티지(3,804가구), 광명센트럴아이파크(1,957가구), 광명자이더샵포레나(3,585가구)와 같은 대형 단지들이 입주를 앞두고 있습니다. 2025년에만 약 1만 가구가 넘는 신축 아파트가 집중적으로 공급되며, 시장에서는 급격한 전세 가격 하락을 예상했습니다. 일반적으로 특정 지역에 단기간 대규모 공급이 이루어지면 주택 가격, 특히 전세 가격은 큰 폭의 하락 압력을 받게 되기 때문입니다. 실제로 일부 단지는 한 달 새 전세가격이 3천만 원 이상 하락하기도 했습니다. 광명 전세가격이 무너졌냐? 고니야…헤리티지 찔러봐그러나 공급량이 급격히 증가했음에도 불구하고 광명 아파트의 전세 및 매매 가격은 예상만큼 크게 하락하지 않고 있습니다. 특히 광명의 철산동, 일직동 등 핵심 지역에 위치한 기존 아파트들의 가격 하락은 제한적인 모습을 보이고 있습니다. 저 또한 광명 시장을 보면서 비슷한 느낌을 받았습니다. 공급 폭탄이라고 생각했던 것에 비해 현장에서 매도인이 급하다며 가격을 싸게 내놓는 경우를 쉽게 보이지는 않습니다. 하지만 여기서 생각해볼 문제가 있습니다. 정말로 광명 매매/전세 가격이 안정세라면 어째서 그런지 함께 고민해봐야겠죠. 특히 입주를 코앞에 둔 자이더헤리티지의 경우 전세가 벌써 600개가 넘게 쌓여 있습니다. 게다가 광명의 신축 단지임에도 불구하고, 전용59는 4억 중후반의 가격을 보이고 있고, 전용84의 경우 5억까지 호가가 나오고 있어 4억대 거래도 불가능하진 않을 것 같습니다. 이런 상황에도 불구하고 어째서 우리들은 공급장에도 가격이 무너지지 않는다고 느끼는 걸까요? 그건 바로 우리가 주로 광명 투자를 검토하기 위해 보는 단지들의 가격이 여전히 견고하기 때문입니다. 철산, 광명, 일직 생활권에서 하나씩 가져와 비교해보면 좀 더 이해하기 쉽습니다. 전용59 기준으로 전세가격이 최저 4억 후반 정도이고 전용84 기준으로는 최저 5억 후반까지 나오고 있습니다. 이는 위의 신축 단지의 전세 가격과 별반 다를 게 없는 상황이죠. 우리가 투자로 봐야 하는 건 재고주택인데, 재고주택의 전세가격이 무너졌다는 인상이 들진 않는 게 사실입니다. 광명시의 아파트 공급이 증가하고 있음에도 불구하고 전세 및 매매 가격이 급격히 하락하지 않는 현상은 단순한 공급량 증가만으로는 설명하기 어려운 복합적인 요인이 작용하고 있습니다. 이를 이해하기 위해서는 2010년과 현재의 광명시 및 수도권 전체의 공급 상황을 비교 분석하는 것이 중요합니다. 2010년 광명시와 수도권의 공급 상황현재의 대규모 재개발과는 성격이 다소 다르지만, 2010년 즈음에도 광명시는 철산동 개발, 광명역세권 개발, 소하동 택지지구 개발 등의 영향으로 신축 아파트 공급이 상당했던 시기입니다. 당시에도 광명 지역 내에서만 본다면 적지 않은 물량이었습니다. 주목할 점은 바로 이 시기의 수도권 전체 아파트 공급 상황입니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 건설 경기가 급격히 위축되면서 신규 주택 착공 및 입주 물량이 상당 기간 감소했습니다. 특히 2007~2008년 정점을 찍었던 공급 물량이 금융위기 이후 감소세로 전환되며, 2010년에는 서울 공급이 부족해지고 2011년 경에는 금융위기 영향으로 인해 수도권 전반적인 입주 물량이 많지 않았습니다. 2010년 서울 입주 물량은 2009년보다 22.4% 증가했지만, 여전히 2000~2008년 평균의 60% 수준이었습니다. 게다가 도시 뉴타운, 재개발 추진으로 멸실 가구가 급증하였는데, 이는 2009년 2만807가구 → 2010년 9만8782가구로 4배 이상 증가한 것입니다. 멸실 가구 대부분이 전세 시장 유입, 수급 불균형 심화시켰던 것으로 해석될 수 있습니다. 또한 광명과 수지를 비롯해 경기도의 입주는 많았지만, 2010년 물량의 40%가 경기도 외곽의 비선호 지역의 공급이었다는 점에서 늘어난 서울 전세 수요에 비해 실제 유효성 있는 공급 물량은 많지 않았던 상황이었다고 말할 수 있습니다. 이러한 배경 속에서 광명의 역할이 부각되었습니다. 수도권 전반에서 서울과의 접근성이 좋은 신축 아파트 공급이 제한적인 상황에서, 광명은 드물게 신축 아파트 공급이 꾸준히 이루어지는 지역이었습니다. 이는 서울 서남부 및 경기 서남부 지역에서 신축 아파트로 이전을 희망하는 수요자들에게 ‘선호 지역 신축 공급처’로서 광명이 매력적인 대안으로 떠오르게 만들었습니다. 서울과의 뛰어난 접근성(KTX, 지하철 등)을 갖추면서도 당시 기준으로 서울 등 다른 고가 지역 대비 상대적인 가격 메리트도 이러한 수요 유입을 촉진했습니다. 결과적으로 2010년 즈음 광명은 자체적으로는 공급이 늘었지만, '상대적인' 공급 우위를 점하며 주변 지역으로부터 광범위한 외부 수요를 광명으로 유입시키는 효과를 누렸습니다. 이 외부 수요가 광명 지역의 공급 물량을 상당 부분 흡수하는 강력한 방어막 역할을 하면서, 공급량 증가가 예상되는 만큼의 가격 급락으로 이어지지 않고 비교적 견조한 흐름을 유지할 수 있었습니다. 2010년 광명 시장은 특정 지역의 공급량이 많더라도, 광역적인 관점에서의 상대적 공급-수요 균형이 가격 형성에 얼마나 큰 영향을 미치는지를 보여주는 중요한 사례입니다. 2025년 광명 시장과 수도권 시장 맥락의 공통점 및 차이점 분석현재 광명 시장의 가격 현상을 2010년과 비교하며 이해하는 데 있어 가장 중요한 시사점은 '수도권 전체의 상대적인 공급 상황'이 가격을 지지하는 핵심 배경일 수 있다는 점입니다. 공통점은 수도권 전체의 공급 부족 현상입니다. 2025년 현재 수도권의 아파트 공급은 다시 감소세를 보이고 있으며, 이는 2026년에 급감하게 됩니다. 마치 2011년 수도권 공급 감소의 재림을 보는듯 합니다. 올해 상반기 수도권 분양 물량은 지난해 같은 기간 대비 60% 이상 줄어들 것으로 예상되며, 이는 2022년 상반기와 2023년 상반기 분양 물량에 비해서도 절반 이하로 크게 줄어든 수치입니다. 이러한 환경 속에서 광명시는 수도권 내 몇 안 되는 대규모 신축 아파트 공급 지역으로 부각되고 있습니다. 서울과의 뛰어난 접근성, 철산역과 광명역의 편리한 7호선 교통망, 광명뉴타운으로 개선이 기대되는 생활환경이 우수한 광명은 여전히 전세 수요자들에게 매력적입니다. 차이점은 광명 전세 시장의 구조적인 변화입니다. 최근 전세사기 등의 문제로 인해 빌라나 다가구 주택에 대한 전세 기피 현상이 심화되면서, 상대적으로 안전하다고 인식되는 아파트에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 그중에서도 공급장에 몰려서 나오는 신축 아파트 급매는 매력적인 선택이 될 수밖에 없습니다. 더 나아가 광명뉴타운을 비롯한 대규모 재개발 사업은 기존 거주자들의 이주 수요를 발생시키며, 이들 중 상당수는 인근 지역 내에서 재정착을 희망하여 내부 수요를 유지하거나 증가시키는 효과를 냅니다. 2010년 광명 시장은 '수도권의 신축 공급 부족'이라는 외부 요인이 광명의 공급 충격을 완화한 대표적인 사례로 볼 수 있습니다. 현재 광명의 가격이 공급량 대비 크게 하락하지 않는 것은 2010년과는 다소 다른 이유(성숙된 입지 가치, 신축 프리미엄, 전세사기 반사이익, 자체 이주 수요 등)들이 복합적으로 작용한 결과일 가능성이 큽니다. 하지만 두 시기 모두 단순 공급량만으로 가격을 예단할 수 없으며, 광명이라는 지역이 가진 수요 흡수력과 주변 지역과의 상대적인 시장 상황이 중요하다는 공통적인 시사점을 얻을 수 있습니다. 현재 가격이 싸다고 느끼지 않는 것은, 공급 외 이러한 다양한 수요 지지 요인들이 여전히 강력하게 작동하고 있기 때문일 것입니다. 그렇다면 광명의 아파트 가격이 높은 수준인가? 사실은 그렇지 않습니다. 인근의 안양 동안구, 용인 수지구, 구성남(성남 구도심)의 경우 최근 1억 원 가량 가격 상승을 보였지만, 광명은 유사 급지의 다른 지역들과 비교할 때 아직 충분한 가격 상승이 일어나지 못했습니다. 광명이 비싼 것이 아니라 상대적으로 가격이 정체되어 있는 상태이며, 주변 지역 대비 저평가된 상태라고 할 수 있습니다. 다른 식으로 표현하면, 광명이 수도권에서 벼락거지가 되고 있는 것입니다. 광명의 대표단지인 철산래미안자이 전용84를 기준으로 주요 단지들과 실거래가 흐름을 비교해봤습니다. 호가에선 눈에 띄는 차이가 보이지 않지만 실거래가에서는 가격 하락이 눈에 띕니다. 특히 2025년 5월부터 철산자이더헤리티지의 입주가 시작되는 만큼 전세가격 하방지지가 가능할지 그 귀추가 주목되는 상황입니다. 하지만 수도권에서 선호 지역을 중심으로 가격 상승이 이뤄졌지만 광명시는 그만큼 오르지 않았다는 점 + 광명에 대한 선호와 수도권 신축이 일종의 메가트렌드로서 작용하고 있습니다. 결론적으로 현재 광명시의 아파트 시장은 일시적인 공급 증가로 인한 가격 하락 압력보다는 광역적인 공급 부족과 지역적 매력이 강하게 작용하며 가격을 안정적으로 지탱하고 있습니다. 앞으로의 시장 전망에서도 광명의 가격은 장기적인 상승 잠재력을 가지고 있으며, 현재의 가격 수준은 장기적으로 보면 상당히 매력적인 투자 기회를 제공하고 있다고 판단할 수 있습니다. 광명의 시세 움직임에 대한 지속적인 트래킹으로 기회를 잡는 분이 꼭 나왔으면 좋겠습니다. 그리고 수많은 기회 중 하나를 저 또한 잡길 바랍니다. 지금까지 광명시의 아파트 공급과 가격에 대한 분석을 통해 시장의 맥락을 함께 살펴보았습니다. 공급이라는 리스크를 잘 이해하고 현명한 투자의 기회를 포착하시기를 바랍니다. 긴 글 읽어주신 여러분의 귀한 시간과 관심에 감사드리며, 성공적인 투자로 이어지길 진심으로 응원합니다. 그리고 광명시 유진아빠님 시트 신축 단지 업데이트가 안 되어 있어서 직접 수정한 자료 함께 드립니다. 그리고 2025년 4월 기준으로 공급단지 업데이트 하여 후후아빠님 자료도 올려드립니다. 모두 광명 공급 검토에 활용해보시면 좋겠습니다. <권유디 튜터님의 광명,구로 특강 바로가기>https://weolbu.com/product/4266?inviteCode=617D74&utm_source=user_share&utm_medium=referral&utm_campaign=user_share_button

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