“정체는 도태다. 끊임없이 도약하라!”


대표글

3

실전투자경험

[실전투자경험담, 보자보자해보자]실전반에 가지 않고 약 1년만에 1호기 아파트 매수하였습니다(1)

안녕하세요! 저는 7년차 교대근무를 하고있는 직장인 보자보자해보자입니다. 저의 타이틀은 말그대로 실전반을 가지 못햇지만 정규강의, 특강,질의응답 등 강의에서 전파해주시는 “지금처럼 좋은 시장에서 꼭 1호기를 매수하라"메시지를 받아들이고 저의 투자금 범위 안에서 1호기를 매수하게 되었습니다. 매수 이야기는 순차적으로 전달해보겟습니다. 우선 제가 월부에 입문하게 된 계기는요! 출근 시에도 대중교통 이용하며 다니며 적금으로 착실하게 돈을 모으지만,, 21년도 코로나 시기에 직장 동료들 따라서 주식을 시작했고처음에는 초심자의 행운이 따라서 수익을 냇지만, 이 후 쉽게 돈 벌 욕심에 주식을 하다가 큰 돈을 잃엇고..(저는 마이너스의 손입니다ㅠㅠ)이후에 “내가 왜 주식을 한거지?” “큰 돈을 벌어서 무엇을 하려햇지?”라며 자문을 하면서 결론을 내린 답은 ”내 집 마련이 나의 목표이다“ 엿습니다. 그래서 인터넷 검색, 유튜브 검색하면서 알고리즘으로 너나위님의 내마기 기초강의 설명회를 듣게 되었습니다. 너나위님의 시장 분석 내용도 좋았지만 뇌리에 꽂혓던 내용은 “1억으로도 서울에 집을 매수할 수 있다“입니다. 그래서 호기심 반+간절함 반의 마음으로 강의를 시작하였고‘내마기(1월) - 내마중(2월)- 열기(6월) - 실준(7월)-열중(8월)-서투기(9월)-신투기(10월)- 지투기(25.1), 게리롱님 소액강의(1월) 자모님 소액강의(1월),제주바다님 중소도시 강의(1월)으로 꾸준히 강의를 현재까지 듣고 잇으며, 올해 지투기부터는 아너스 혜택을 받아서 강의 비용을 조금 줄이는 대신 KTX비용으로..^^ 강의료와 기차값은 고정비용으로 생각하고 있습니다! 강의에서 배운 내용으로 500-1000을 네고하면 강의비용과 기차값의 n배로 가져갈 수 잇는 부분이니깐요!신투기강의까지, 약 10개월간 내가 가진 소액으로 당장 투자할 수 있는 단지는 없었지만! 강의 내용을 공부하면서 지식을 습득하고, 조모임을 통하여 나보다 경험이 많은 조원분들의 경험과 이야기를 레버리지를 하였고 동료들과 모여서 부동산 관련하여 토론하고, 같이 임장하면서 많이 배우고, 투자하신 조원분들의 이야기를 듣고 지식을 넓혓고 점점 내 생각이 들어간 임보를 보면서 나아지는 모습을 보면서! 낙담하지않고 포기하지 않앗습니다. 여기서 멈추게되면 그냥 평범한 직장인의 삶, 내가 살고잇는 바운드리만 보는 좁은 시야를 갖은 삶, 7년차 직장인임에도 크게 달라지지않는 삶인 즉, 원점으로 되돌아가기 때문에 절대로 포기하고싶지 않았습니다. 그래서 소액으로 할 수잇는 1호기를 찾기 위해, (먼저 10월달에 지투기로 지방을 다녀와서 정보를 전달해주신 수익님 덕분에 지방에 대한 에고를 깨고 갈 수잇게되서 정말 감사드립니다.지투기를 신청하고 제가 생각하기에 강의중에 제일 많이 언급된 A지역을 신청하고 강추위를 이겨내고 1월부터 4월까지 A지역 4개구를  임장을 시작햇습니다.소제목: 내 종잣돈 안에서 최선의 선택을 하다지투기 25기 8조에 배정받아 U지역의 중심구인 A구를 임장하였습니다(선호도 순 A>B>C>D). 시세를 따고 단지분석까지 마쳤으나 A구 2,3등 생활권에서 구축 단지59가 가능해보였습니다.하지만 매임 후 수리비용까지 생각한다면 분명히 투자금 이상이 들것이고, 너무 애매했습니다. 저는 투자를 꼭 한다는 목표를 가지고, U지역의 4개구 단임까지 마치고 매임을 하기로 마음을 먹었습니다. 2월부터는 지투기 조워분들과 자실을 진행하였고 2월 중순까지 B구를 단지분석까지 마쳤습니다. 하지만 제가 가진 종잣돈으로는 어려웠습니다. 포기하지 않고 2월말부터 남은 C,D구 지역을 단지분석까지 마쳤습니다.[아쉬운점] 단지분석 작성할 때 전임을 통하여 좀 더 내용을 추가하지 못한 점4개구의 단지분석까지 마치니 이제 시작이더라구요. 구별로 시세를 한번 더 전수조사를 마치고 제 투자금+@를 해서 나래비를 세웠습니다. 제 투자금 기준 B>C>D>A 순으로 우선순위를 정했습니다. 제가 작성한 단지분석 장표와 시세트래킹한 엑셀을 비교하면서 4개구에서 17개의 단지를 선정하였습니다. 그리고 전임을 시작했습니다. 매일 5번 이상 전임을 하자는 목표를 정하구요! 하지만 U지역은 말입니다.. 23년도에 공급물량이 쏟아졌고 24,25년에 소진되면서 전세가가 붙고 작년,올해 1월까지도 투자자들이 붙으면서 가격네고가 쉽지않는 상황이더라구요! 그래서 투자금+@로 선정한 B구의 단지들은 매임을 포기하고 C구에 집중적으로 매임을 잡았습니다.[아쉬운 점]투자금이 초과된다고 매임을 포기한 점, 여유를 갖고 투자금 초과된 단지들까지 다 보았다면 단지를 보는 시야를 넓이고 비교평가에 도움이 되었을 것이다.[잘한 점] 관심있는 단지에 대해선 59,낀평형,84평형 모두 골고루 매임을 잡아서 본 점3월 22일 토요일날, 매임을 진행하였고, 오전에 관심물건 낀평형 2개를 부사님과 보고난 후 벤치에 앉아서 부사님과 이야기를 나누었다. 첫 투자를 하는 것, 지역에 관심이 있다는 것, 투자금이 이정도 있다고 허심탄회하게 대화를 주고 받았다. 대화를 하다 문득 부사님 왈, "해보자님 투자금 정도면은 이 단지 59평형 집주인이 거둔 물건이 있는데, 집주인한테 연락해볼테니 가능하면 보고 가실래요?" 저는 아묻따 "좋습니다!"라고 말씀드렸고, 집주인께서 근무중이라 저녁에만 시간이 가능하다고 얘기를 들었을때, 잠시 고민하고 바로 승낙하였습니다. 이 물건이 투자기회를 주나!?라는 기대감도 들었고 준신축단지에서 투자금에 맞추어 물건을 볼 수잇다는 즐거움도 느꼇습니다.그렇게 약속을 마치고 저는 오후타임, 저녁타임에 잡았던 매임을 진행하였습니다. 매임도 순탄치는 않더라구요! 오후타임에는 매임잡았던 부동산부에 방문하엿더니 그 물건은 어제 나갔다고,,그래서 부탁드려서 같은평형 공실로 물건을 1개 보았고,저녁에는 실거주자분이랑 84물건을 같이보게되서 공실 포함하여 4개를 더 볼 수 잇엇다(부사님 입장에서는 투자자보다 실거주자가 우선인 점, 매물은 더 다양하게 볼 수잇다는 장점이 있지만, 실거주자와 투자자의 관점이 다른 것처럼, 투자물건으로 선택할 수잇는 매물은 극히 적다)여기서도 고민이 있었다. 저녁에 봣던 준신축 단지의 59물건 5층과 꼭대기층이 투자금 안에 들어왔다. 관심있던 단지여서 망설였고 조원들에게 자문을 구했고, 저층, 꼭대기층을 피하라는 원칙을 지키는게 좋겟다는 조원들의 한결같은 이야기를 듣고 정신차렸습니다. 저녁 매물을 보고난 후, 퇴근 후 볼 수잇다는 매물을 보기위해 자리를 이동햇습니다. 아이들이 사는 집이고, 저녁시간이기에 신속하게 행동하면서도 꼼꼼하게 물건을 보려고했습니다. 큰방에 문고리가 나간점,건조기를 두엇던 천장에 얼룩이 조금 잇던 부분은 집주인분이 손을 보셧고,냉장고를 두엇던 바닥에 장판이 없어 셀프로 장판을 깔고 테이핑한 점을 제외하고는 신혼부부가 좋아하는 깔끔한 인테리어였습니다.큰 하자가 없는 것을 보고 나와서 사장님께 우선 필요한 수리 도배 가능한 곳을 알아봐달라고 부탁하여 그 자리에 가격도 확인하엿고, 부사님께 긍정적으로 생각하고잇다고 말씀드리고 늦은 귀가를 하엿습니다[아쉬운 점]초보투자자인 나에게 꼭대기층과 저층(1,2,3)은 피하라는 원칙을 알면서도 흔들린 점투자금에 맞추다보니 4개구 중 C구에서 3,4등 생활권 안에서만 집중적으로 본 점(1,2등은 매임 안잡은 점)

...더보기 ∙ 3개월 전

160

1

21

실전투자경험

[실전투자경험담, 보자보자해보자]실전반에 가지 않고 약 1년 만에 1호기 아파트 매수하였습니다(2)

소제목: 본 계약 후 열흘만에 세입자가 맞춰지고 매수,전세 동시거래 진행하다월요일(24일) 부사님이 적극적으로 연락오셧습니다. 저는 시간을 달라고 요청드렸습니다. 매코를 하지않은 것이 아쉬웠습니다.하지만 종잣돈 내에서 투자를 하기위해 4개구 임보 작성한 것을 정리하고, 매임한 내용들을 비교평가를 하였고, TOP3를 뽑아서 수익률 계산을 진행해서 가장 적합한 물건으로 이 단지를 1등으로 뽑았습니다. C구 부동산 분위기는 전세대기자는 없었지만 세입자들이 간간이 물건을 보러오는 상황이였습니다.매코는 하지못했지만, 강의에서 배운대로 1천만원 네고를 시도해보았습니다.하지만 처음에 저한테 말해준 금액인 500네고된 상태에서 더 협상은 안되었습니다. 집주인도 집을 알아보는 상태이고 이 금액에 맞추어 집을 보러다닌다고하여 더 할 수 는 없었습니다.그래도 저층 물건의 가격과 같았고 층도 선호하는 층이여서 만족하였습니다. 다음날(25일) 유선으로 누수나 결로 없음을 한번 더 확인하고 가계약금을 쏘게 되었습니다. 조원분중에서도 9명중 무려 4명이나 투자를 진행중이여서 비슷한 상황에서 정보들을 공유하면서 도움을 많이 받았습니다. 부사님 통하여 대출상담사와 연락을 해서 잔금대출여력도 확인햇지만 가능하진 않았습니다.(반드시 세입자를 기간 내에 맞추어야한다!)(26일)가계약금 쏜 다음날부터 부사님께서는 적극적으로 전세광고를 내주셨고, 저는 당장 4개구, 같은 평형에 대해서 전세빼기 양식을 이용하여 전세개수 파악을 시작하였습니다. 4/2 매매계약서 작성하는 날이였고, 이전에 계약당일 한번 더 집 내부 확인하고싶다는 점을 요청드려서, 한번 더 꼼꼼하게 살펴볼 수 있었다. 계약서 작성 과정은 매도인분도 적극적이시고, 부사님께서 이해하지못하거나 어려운 부분을 잘 설명해주셔서 수월하게 진행되었다. 이후로 부사님과 종종 연락하면서 상황을 체크하였다.4/10, 매매계약 후 8일만에 세입자(청년)가 집을 마음에 들어하였고, 부사님들도 투자물건에 대해 모든 것을 설명드렸고, 순조롭게 진행되는줄 알았으나 전세 가계약금을 보내는 날! 세입자 아버지께서 진행을 보류하였고, 세입자가 물건을 많이 보러오는 상황이여서 이 점을 세입자분께 전달드렸고, 그렇게 이틀이 소요되었고, 다행히 젊은 신혼부부가 집을 마음에 들어하여 청년 세입자 거래는 취소되고, 젊은 신혼부부에게 전세금 500을 내리고 내부 일부 장판 도배하는 거까지 서로 협의하고(전세금 네고500은 전세가가 오르면 다 돌려받는 돈이니 흔쾌히 오케이!)  전세 계약금을 전달하도록 했다! 전자계약서를 작성하는 경우도 있으나 세입자가 방문하기를 요청하여서 4/22에 직접 만나기로 결정하였고. 4/22 당일. 나를 포함한 매도자,세입자분이 같은 자리에 모였고 매매-전세 동시계약서를 작성하였다. 세입자도 나와 마찬가지로 처음 계약서를 작성하는 경우여서 서로 꼼꼼하게 특약사항을 체크하였다.그리고 전세계약서에 '세입자는 전세계약 만기 4개월 전에 꼭 전달하기, 집 보여주는 것을 적극적으로 협조하기' 특약을 넣으면서 내용도 잘 설명드렸다.내가 체크했던 점은 등기부등본 확인하여 채권최고액 금액을 한번 더 확인하고('계약금+중도금'이 '매매가-채권최고액' 보다 크면 안된다), 이 내용도 세입자분께 전달드렸다.이후 상황은 4/30날에 임차인이 주민센터에 직접 신고하여 주택임대차신고시스템-임대차계약이 접수되었다(21.6.1부터 시행된 것으로 새롭게 임대차 계약은 30일 이내 주택임대차 신고를 하여야 한다- 기간을 어기면 과태료를 받을 수 잇습니다!) - 내가 직접가지않고 세입자가 신고해도 가능하다고 하더라구요![아쉬운 점]가계약금을 보낼 때 가계약금 특약을 완벽하게 정리하지 못하고 가계약금을 보낸 점매코를 신청하지 않은 점(조원 두분이 매코받은 내용을 공유해주엇는데 이 단지도 투자도 충분히 괜찮으며 단, 욕심부리지말고 기간을 정하고, 기준을 정하여 매도할 것!)네고는 현장에서 적극적으로 던져볼 것저환수원리중 잔금처리 가능한지를 미리 체크하지 못한 점(이게 제일 중요한것인디!)도배,법무사 요청을 부사님께 의존하여서 미리미리 일정을 잡지 못한 점 - 다음부터는 내가 더 알아보고 합리적인 가격을 찾아서 선택하여야겠다 [잘한 점]계약금 쏘고 다음날 부터 바로 전세개수 파악한 점매일 상황에 맞는 실투경을 필사하면서 물건에 집중하고 상황을 정리한 점전화상으로라도 천만원 네고를 시도한 점상황에 맞는 실투경 내용들을 정리하면서 적용한 점전세금 낮춰달라는 조건을 승낙한 점(시장이 좋은 시기에는 돌려받는 돈이기 때문이다)이 후 일정은 잔금 당일 날(18일) 수리(도배,장판)을 진행하고 21일날 신혼부부가 들어오는 것으로 결론이 지어질 예정입니다. 2호기를 위해 저는 계속 앞마당을 만들고 있습니다. 공시지가 2억원 이하 매수관련 내용은 3호기부터 해당되는 내용이니 제약이 없으므로 성장하면서 물건을 찾으러 다니고있습니다!이 글을 작성하는 과정까지 함께한 조원분들, 같이 월부환경에서 고생하시는 조원분들 모두 감사드립니다.   [인연이 되어 함께한 고마운 동료들]열기,실준때부터 알게되어 계속 소통하고있는 뽀잉님(요즘 안보이시네요..ㅠㅠ)실준반: 지투기 에고를 깨게 도와주시고 계속 소통하시는 수익님, 계속 소통하고 응원해주시는 냥율마님, 응원해주시는 채앤교님, MY하우스님, 따뜻한 얼음님열중반: 독서의 가르침을 알려주시고 댓글로 소통하시는 조장 실천 부자님서투기: 많은 것을 나눠주신 조장 모국어님, 매임때 많이 도움을 받고 양식도 나눠주신 쓸님, 적극적이셧고 서울에 1호기를 투자하신 첼시팬님, 지방 임장에 대한 정보를 많이 공유해주신 홍스베베님, 관악구를 함께 임장하면서 얘기를 나눈 화려한숲님, 또개님과 친구이자 부산에서 올라와서 적극적으로 임장을 임하신 해랑이님, 임장중에 1호기 전세도 빼고 내용을 공유해주신 꿈꾸는식물1님,,9월 서투기를 하면서 많은 성장을하였습니다.지투기(25기): U지역 A구 스타트를 끊어주시고 잘 리더해주신 조장 요맘때님, 전화통화로 많은 도움을 주고 적극적으로 나를 바로잡아주는 고마운 사비준론소님! 사비님의 ‘미복기필패!’, 4개구를 같이 돌면서 많은 생각을 배우고 본받게 해준 MZ님, 아직 못뵛지만(?) 제일 많이 소통하고 매일 기사공유해주신 고마운 열혈베컴님, 생각의 깊이가 다르다!라고 느껴지고, 전임 내용도 많이 공유해준 감또개님, 뿌지콤보라고 불리우며 항상 같이 함께 해내는 모습이 부럽고 멋져보엿던 뿌링치즈볼님, 우지85님! 같은 인천에서 올라오시고 바쁜 일상속에서도 같이 임장하시고 단지에 대해 정보를 알려주신 사랑나눔50님!지투기(27기): 분임하면서 같이 해낸 조장 잴리님, 많은 내용과 정보들을 아낌없이 공유해주신 고마운 형님같은 쎈타인님, 매임하면서 서로 도움이 되어준 지니랜드님, 같이 분임하면서 정보를 공유한 온다온,고릴라아아님, 그리고 뵙지못햇지만 조모임을 통하여 서로 정보를 공유해주신 헬레나j님, 짠쓰야님, 배걱님 모두 감사드립니다. 다음에 다시 뵐 때는 더 성장한 모습으로 만나뵙길 바라며, 이제는 받기만 하는 것이 아닌 정보를 공유해줄 수잇도록 더 노력해보겠습니다.

...더보기 ∙ 3개월 전

124

4

23

실전투자경험

[실전투자경험담, 보자보자해보자]실전반에 가지 않고 약 1년 만에 1호기 아파트 매수하였습니다(3)

앞서 매수글1,2편에 이어 글을 이어나가보겠습니다! https://weolbu.com/s/EnfqBQBtrK 매수1편 https://weolbu.com/s/EnfrI2AkcI  매수2편 [내용]매수 글에 이어서 잔금일 내용입니다.6/18 화요일날, 당직근무를 마치고 잔금일을 치루러 갔습니다 도배와 부분장판 인테리어도 오늘 진행하기로 했습니다. 기차 안에서 서류를 한번 더 검토하고, 참고한 칼럼에서와 같이 미리 발급받은 법무사 영수증을 봅니다 원인증서 및 등록세납부대행...이것이 무엇일까! 잔금 치루기 전날 받은 영수증을 보고 전화로 요청하여 삭제 요청을 부탁드렷으나법무사 등기팀(?)에서는 해야되는 업무에 대한 비용이라 삭제를 못한다고 했었고...... 기차 안에서는 동료들과 의견을 공유하면서 납부대행은 원래하는 업무이고 금액이 과하니 요청해보라는 의견을 듣게되어 부랴부랴 법무사 담당자에게 연락을 드려봅니다!  “안녕하세요. 법무사님. '원인증서 및 등록세납부대행' 에 필요한 업무가 수수료에 들어가있는데 삭제해주실 수있나요?” "네. 알겠습니다. 현장에서 바로 삭제해드리겠습니다." 오!! 삭제가 되는구나! 동료들의 말처럼 납부대행 금액이 수수료에다 포함되었구나! 그래서 저는 대출 조건으로 고용된 법무사여서, 이전에 협의한 수수료 25만원(세금 별도)와 취등록세를 현장에서 이체로 결제하게되었습니다. 놀이터에서 답변 준 선배님들과 내 질문에 적극적으로 답변해준 동료들 감사드립니다! [잘한 점] -관련 칼럼을 보고 용어정리와 금액을 산출한 점, 법무사 영수증을 미리 받아서 불필요한 내역을 삭제 요청한 점 [적용할 점, 알게 된 점] -법무사 영수증 요청은 3-4일 전 미리 요청드려서 조정을 할 것, 대출 조건으로 고용된 법무사라도 법무통 어플을 통해 가격이 합리적인지 직접 찾아볼 것 -취등록세 50%감면인 생애최초 혜택은 실거주 3년이상으로 해당이 안된다! 그리고 주택을 매수햇으니 이제 기회를 없어졌다  [내용] 제가 계약한 곳은 중개사여서 당일 같이 물건을 갖고있는 부동산에 갈 예정이였고, 기차에서 내려서 음료스 1박스를 구매하고 버스 환승하는 곳에 중개사 사무실이 잇어서 들려서 음료수를 드리고 소장님과 이야기를 나누며 부동산 이야기, 지역 내 시장상황을 이야기도 듣고 시간맞춰 부동산에 가게되었습니다! 20분 부동산에 일찍 도착하엿고, 이후로 매도자(공동명의여서 두분이 함께 오셧다)와 법무사분이 오셨다.서류 검토 과정을 마치고..!! 껄끄러우면서도 답이 확실치 않았던 복비를 전할 차례였습니다. 저는 같은 중개사에서 매매,전세계약을 햇기에 매매와 전세 복비를 같이 중개사 사장님께 드려야했습니다 계속 소통하고 방문할 때마다 커피와 음료수를 빠뜨리지않고 가져갔고, 같이 매물 본 실장님께서 말에 힘을 실어주신 덕분인지! 전세의 복비를 절반으로 깎아서 금액을 받아주셧습니다 감사합니다 사장님! 거래를 마치고 점심시간이 되어 부사님,실장님과 같이 청국장 한그릇을 감사히 먹고, 인테리어를 직접 보기위해 1호기 단지앞에 가서 마실 음료수를 사서 직접 방문합니다 세입자 남편분이 와계셧고, 인사드리고 연락처를 주고받고, 한번 더 내부를 확인하였습니다.(발코니 천장벽에 페인트 조금 벗겨진 걸 처음 봣네요,,ㅠㅠ) 인테리어 사장님께 음료수를 드리며 얼굴을 비추면서, ‘가격에 추가금액 받지 않기, 인테리어 마친 후 사진 찍어서 보내달라’는 요청을 간곡히 부탁드렸으며. 다음 날 인테리어 사진을 받고, 인테리어 사장님께 입금하고, 감사의 전화를 드리고 잘 마칠 수있었습니다. 신혼부부여서 입주까지 2,3일의 여유를 가질 수 잇어서 부분 인테리어를 마치고 입주를 하실 수잇게 되었습니다. 오늘은 세입자에게 소정의 선물을 드리며,안전히 거주하시고 행복한 날들을 보내시길 바라면서..잘 부탁드린다고 연락을 남기었네요..^^ [잘한 점] -미리 세금계산을 해논 상태라 스무스하게 입금 등 진행이 된 점  -부사님께 연락도 드리고 좋은 관계를 유지하여 다행히 복비를 조정 받았으나, 복비도 얘기나올 때 확정되면 좋을 것 같다 -직접 현장에 가서 인테리어 관계자분들 얼굴을 비춘 점,시간적 여유가되면 인테리어 마치고도 가서  직접 보는게 더 안심이 될 것 같다 [알게된 점] -법무사님이 처리한 서류는 등기로 발송되고  -매매,동시 진행 계약이여서 전세대출이 법무사분이 서류진행을 하지 않으면 대출 승인이 나지 않는다는 점 -인테리어 내부 요청시 필요한 사진이 있으면 구체적으로 요청드릴 것 [적용할 점] -물건 볼 때 천장,세탁기뒤 등 꼼꼼히 볼 것

...더보기 ∙ 2개월 전

76

1

8