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초보경험담

동료들과 좀 더 효과적인 단지임장을 위한 "단임 루트 꿀팁"![감자랑토마토랑]

안녕하세요. 전문 투자자가 되기 위해꾸준히 노력하는 감자랑토마토랑입니다. 실전 투자반에서 임장팀장을 맡을 기회가 있어서임장루트를 몇 번 짰었는데요. 아무래도 모두의 임장 일정이 다르다보니같이 단지임장을 진행할 때 어려운 부분이 있더라구요. 단지임장은 혼자하기 보다 같이하면 참 좋은 부분이 많은데같이 발맞춰 하기가 쉽지 않죠?그래서 단임루트에 살짝 조미료를 가해봤습니다! 이 루트의 장점은 조원들과 번호를 통해임장 일정이나 동선이 다르더라도원활한 소통이 가능하며,단지임장이 얼마나 진행됐는지파악이 용이하는 것입니다. 또한 응용버전을 통해 단임시시세 비교를 한 눈에 직관적으로할 수 있습니다. 단임루트 번호 매기기 1) 이런식으로 단지에 번호를 부여합니다.위의 지도를 만드는 방법은 아래의 링크를 참고해 주세요! https://cafe.naver.com/wecando7/6880738 그 다음에는2) 단지의 순서대로 단지 임장 체크리스트를 만들어 줍니다. 현재는 선호도에 따라 순위가 뒤바뀌어 있는데처음 단임을 시작하기 전에는 단임 동선을 따라1번 부터 나열해서 만드시면 됩니다.제가 사용한 단임 양식은 아래 링크를 참고해 주세요!! https://cafe.naver.com/wecando7/6832076 위의 양식이 아니더라도본인이 사용하시는 단임체크리스트에동선대로 번호를 부여하시면 동료들과좀 더 효율적인 단지임장이 가능합니다! 응용버전: 시세지도를 단임루트에 합쳐버리기 임장루트 위에 시세를 올려두면 임장 중에시세를 한 눈에 비교해 볼 수 있어 편하더라구요.화면분할을 이용해도 되지만 더 직관적인 느낌이 들어 추천해 드립니다.PPT 파일을 키워서 만든 루트이기 때문에시세가 깨지지 않고 눈에 잘 보이게 올라가지더라구요. 단지임장도 커스텀맵을 활용해서 하면 더 효율이 올라갑니다!커스텀맵 사용법은 아래글을 참고해주세요. https://cafe.naver.com/wecando7/5886113 //////// 함께하는 동료들과의 효율적인 단임을 위해해야할 것을 정리하자면.... 카카오맵을 캡쳐한다.(Snagit 사용 권장) 2.PPT 파일 위에 캡쳐 이미지를 올리고 동선대로 단지 번호를 올린다. 3.노션에 번호대로 단지임장 체크리스트를 만든다. 4.시간과 여유가 허락한다면 시세지도를 그 루트 위에 또 올린다. 5.이미지를 저장한 후, 현장에서 커스텀맵으로 화살표 방향을 보며 이동한다. 동료분들과 즐겁고 효율적인 단임하세요~~~

...더보기 ∙ 2년 전

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실전투자경험

2024년 하반기 서울 투자 조급하지 않아도 되는 이유

안녕하세요.최고의 실전 투자자를 꿈꾸는감자랑토마토랑입니다. 요즘 이런 기사들이 심심치 않게 보입니다. 서울에서 가장 가치있는 땅인강남, 서초, 용산의 아파트가 종전 최고가 수준까지가격을 회복했다는 내용입니다. 실제로 개별 단지로 들어가보면 정말 기사 내용대로 실거래가가2021년 전고점과 비슷한 수준까지 차올랐습니다! 잠시 오르다 말겠지... 했었는데...나한테는 영영 서울 투자 기회가 오지 않는 것은 아닐까,바보같이 또 놓쳤던 건 아닐까걱정도 될 것 같습니다. 전세가라도 안정돼서 거주비라도 덜 들면 좋을텐데......항상 공급이 부족한 서울은금새 전세가 바닥을 다지고 또 오르기 시작하고 있네요! 서울 투자 급하게 생각하지 않아도 되는 이유 1) 수도권 시장의 크기 서울 그리고 경기지역은2000만 이상의 인구가 사는 메가시티입니다. 그리고 그 안에 위치한 단지를300세대 이상만 추려보더라도서울 2천6백 여개, 경기 5천 여개에 달합니다. 지금 서울에서 가장 좋은 지역&단지가 매섭게전고점을 향해 올라가고 있지만이 상승세가 서울의 25개구 전체에 영향을 미치는 데걸리는 시간은 꽤 길 가능성이 높습니다. 과거 시장을 살펴볼까요? 강남, 송파, 강동, 강서구의 단지들을 가져왔습니다.지역 내에서도 꽤 선호도가 있는 단지들입니다.그럼에도 본격적인 상승이 이루어지는 시기가 다 다릅니다. 강남구는2016년부터 6년만에 무려 20억이 상승했습니다.물론 살 수 있으면 좋겠지만 조금은 비현실적이죠? 20억을 벌지 못해도 괜찮습니다. 나열한 단지 중 가장 선호도가 떨어지는강서구에 등촌주공3단지에서도늦은 시기,여전히 4억이 넘는 시세차익을 낼 수 있습니다. 그래서 아는 지역이 많아야유리한 게임이 됩니다. 비록 내가 강남, 송파, 강동에서 투자의 기회를놓쳤다 하더라도아직 덜 오른 지역을 미리 알아두기만 한다면얼마든지 아쉽지 않은 수익을 낼 수 있습니다. 2) 거래량 맨 아랫부분 하단의 뾰족뾰족한 선이서울의 매매 월평균 거래량 입니다. 아직 상승의 에너지가충분히 모이지 않았다는 것을거래량을 통해서도 느낄 수 있습니다. 서울 상승장의 초입이던 2015년 3월의 매매거래량은1.5만 여건으로, 지금과 비교했을 때 2.5배 많은 수준입니다. 그리고 2016, 2017, 2018년 계속해서거래량 피크를 만들어 내며 무서운 상승세를 이어갔습니다. 아직 시장의 분위기가 반전되었다고 보기엔거래량이 터무니없이 부족해 보입니다. 시장이 완전히 반전되기까지 에너지가더 응축되어야 할 것 같아요. 3) 매물수 랜드마크의 최근 실거래가가전고점의 비슷한 수준이라는송파구도 여전히 매물이 쌓이고 있습니다. 현재 입주 물량이 있는 것도 아닌데매물은 여전히 감소하지 않고 증가세 입니다. 21년도 매매가가 피크를 찍었던 시기와 비교해보면역시 2배 이상 많은 수치입니다. 이런 '사실'에 좀 더 주목하고뉴스에 일희일비하지 않으셨으면 좋겠습니다.과거의 저처럼요! 미래는 예측할 수 없다는데'여전히 안심되지 않는다!'하는 고민 당연히 되실 것 같습니다! 서울이 날아가버려도 여전히 안타를 칠 수 있는 기회가 있습니다! 서울이 날아가 버려도 여전히 괜찮은 이유 서울에서 상승 파도를 타지 못했다면경기도에서도 충분히 돈을 벌 수 있습니다. 빨간색은 강서구의 등촌주공파란색은 수지구의 성복역리버파크 입니다. 성복역 리버파크가 비록 등촌주공3단지 보다 훨씬 늦은 2019년 7월에서야 본격적으로 상승하기시작했지만, 그 상승폭은 무시하기 어려운 수준입니다.2019년부터 단 2년 만에 매매가가 2배가 되었습니다. 당시 저도 올라가는 서울 집값이야속하게만 느껴지고벼락거지가 되었다고 생각했었는데 제가 전혀 관심두지 않았던 지역에이런 기회들이 있었던 것을 알고나니새삼 놀랍습니다. 경기도는 안돼..지방은 안돼.. 라는 편협한 생각 때문에정말 많은 투자기회를 놓쳤던 것 같습니다. 지역을 알아 나가고,매 순간 내가 할 수 있는 것을 계속 해나가다보면어디에서든 돈을 벌 수 있는실력을 갖추게 될 것이라는 믿음이 생깁니다. 지금까지 서울투자, 조급하지 않아도 되는이유를 떠올려 보았습니다. 2024년, 어떤 지역에서도 돈을 벌 수 있는실력을 다지는 해가 되시길 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

...더보기 ∙ 1년 전

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실전투자경험

서울 상급지 아파트 갈아타기 포기했습니다 [감자랑토마토랑]

안녕하세요!엄마 투자자 중최고의 실전투자자가 되고 싶은!감자랑토마토랑입니다. 최근 먼저 치고 올라가는 상급지의랜드마크 단지들을 보면서, '역시 좋은게 좋은거지! 그래서 기회가 있으면 갈아타야지!' 라는 생각을 많이들 하실 것 같습니다. 저 역시 투자를 실행하기 위해자산재배치(실거주 집을 전세로 내어준 후) 이후지방 투자를 진행하고 나서도완전히 상급지 갈아타기를 마음속에서떨쳐내진 못했던 것 같습니다. 상승장에서 더 격차를 벌리고,하락장에서도 더 빠르게 반등하고 마는 야속한 입지좋은 곳의 선호 단지들을 보며 '거봐 역시 상급지가 최고야''강남3구는 들어갈 수 있을 때꼭 들어가고싶다' 라는 생각이 들었습니다. 하지만 튜터님과 상담해보고배우자와 상의를 거친 후결국에는 상급지 갈아타기를포기하기로 가닥을 잡았습니다.왜 그런 결정을 내렸는지 한 번 이야기 해볼게요. /훌쩍 다가온 은퇴 지금 저의 남편은 작은 사업체에 다니며매일 매일 실적을 내기 위해고군분투하고 있습니다. 대기업에 다닐 때는 상사와의 관계만 잘 다져둬도순탄하게 업무가 돌아가니큰 어려움은 없었던 것 같습니다. 협력사와 일할 때도 항상갑의 입장이었던 남편이었죠. 하지만 작은 회사로 옮기면서항상 '을'의 입장으로 오늘 내일하는 회사를 궤도에 올려놓기 위해서 많은 고생을 하고 있습니다. 예전에는 직장생활을 하던 것에큰 스트레스가 없었던 남편도이제는 수명이 줄어드는 것 같다며10년 뒤에는 꼭 은퇴하고 싶다고 이야기 합니다. 저희 부부도다른 여느 서울사는 부부들과 마찬가지로잠실의 한강의 보이는 아파트에참 살아보고 싶은데요 ㅎㅎ 실제로 입주를 하지 않는다고 하더라도9억에 달하는 투자금(매매가-전세가)이 필요한 상황입니다.... 게다가 조정지역인 송파구는9억 이상의 주택을 취득할 시에가장 낮은 취득세율 3%를 적용해도최소 5700만원 가량의 취득세를 내야하기 때문에비조정 지역 9억 이하 주택에 비해서더 많은 현금이 필요합니다. /영끌 1급지 1주택 vs 3-4급지 2주택 비교 실제로 저를 많은 시험에 들게 했던'영끌해서 1급지 1주택자가 될 것인가?'했던 고민... 이런 이유로 접게 되었습니다. 일단 저는 월부에서 배운 여자이니까시스템 투자를 떠올려 봅니다. 시스템 투자란? 저평가된 단지들을 전세 레버리지를 활용해 적은 투자금으로 매입한 후전세금 상승분을 통해 투자금을 계속 회수하고종국에는 수익률을 무한대로 만드는 투자입니다.또한 회수된 자금으로계속해서 추가 투자가 가능합니다! 3년이란 시간동안미친듯이 임장을 다니고못해도 1천개 이상의 단지들을직접 발로 밟아보았으니그냥 한 채로 주저앉기는 뭔가 아쉽습니다... 원래의 목표대로 채수를 늘리고전세금의 총합을 늘리는 방향으로선택해 시뮬레이션 해보겠습니다. 송파에서는 8.8억의 투자금으로17.3억 짜리 한 채 매수가 가능합니다. 하지만 2~4급지에 가면 비슷한 연식의 단지를 각각 5억, 3.8억에 들여 두 채 매수가 가능합니다.(제가 보유하고 있는 집 한 채를함께 계산에 넣어 가정해 보겠습니다) 이렇게 될 경우 전세금의 총합은 송파 한 채 8.5억 < 강동+강서 두 채 11.9억으로강동과 강서 두채를 보유하는 것의전세금이 3.4억 더 많습니다! 물가 상승률을 반영해2년에 5%씩 전세가가 오른다고 가정해 보면 송파 한 채는 2년에 4,240만 원강동 +강서의 두 채는 2년에 5,950만 원 으로두 채 전략이 1,710만 원 더 많은 전세금 상승분을기대해 볼 수 있습니다. 1,710만원은 2년을 24개월로 환산해서 계산하면한 달에 무려 71만 원에 달하는 현금흐름이 추가로 발생하는 것입니다. 이런 식으로 시스템이 만들어지고 챗수가 더 늘어난다면언젠가는 일하지 않고도월 수익을 창출할 수 있는 구조가되지 않을까 기대해보게 됩니다. / 30억의 전세금, 월 516만원의 현금흐름 저희 부부가 단기로 목표하는전세금의 총 합은 30억원으로6억 전세금의 서울아파트 다섯 채만 있으면완성됩니다.(말은 쉽죠?ㅎㅎㅎ) 30억원의 전세금이면2년간 1.5억원1년간 7500만 원매 월 625만 원의 현금흐름이 창출됩니다. 3주택자 이상은 전세금에도 세금을물린다고 하는데 계산해보니2천 6백만 원 정도 될 것 같습니다! 그렇다면 세금을 제하면 약 516만 원의현금흐름이 매달 창출되겠네요! 월 5백만 원 정도면하기 싫은 일은 하지 않고 살아도충분한 돈이라는 생각이 듭니다. 요즘의 물가나, 자녀 교육, 의료비 등에들어가는 돈을 감안하면 아주 풍족하다고보긴 어려워도 마음의 큰 풍요는얻을 수 있을 만한 돈 입니다. 그리고 그때부터는우리 부부가 정말 하고싶었던 일을 하며소소하게 용돈벌이만 한다해도풍요로운 삶을 영위할 수 있을만한 돈이니!정말 해볼 만한 투자인 것 같습니다. 기초반에서 배운대로모든 일에는편익과 비용이 발생하는 게세상의 이치인 것 같습니다. 첫 투자를 위해생활안정자금 대출을 갚아야 하는 이유로영끌 대출로 인테리어까지 한저의 첫 실거주 집을 포기하고 나오는데도참 많은 고민과 결단이 필요했습니다. 실거주집의 그 안락함이 정말 좋았거든요ㅜㅜ다신 이사를 다니지 않아도 된다는안정감도 정말 좋았습니다.(고작 3년 느끼고 나왔네요...) 하지만 그 이후 3년 동안 저에게 일어난여러가지 일들을 돌이켜보면 그 결정으로 인해투자 실력적으로도 성장할 수 있었고많은 투자 동료들과 좋은 선생님을 얻을 수 있었고, 앞 뒤가 잘 안맞긴 하지만좀 더 성숙한,인생의 의미를 찾을 줄 아는 사람이 된 것 같습니다.(독서와 롤모델의 힘이랄까요? ㅎㅎ) 댓가를 미리 치르더라도 너무 걱정하지 마세요!우리가 누릴 미래의 열매는더욱 더 풍요로울 것입니다 ♥ 긴 글 읽어주셔서 감사합니다! 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

...더보기 ∙ 1년 전

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