서울 상급지 아파트 갈아타기 포기했습니다 [감자랑토마토랑]



안녕하세요!

엄마 투자자 중

최고의 실전투자자가 되고 싶은!

감자랑토마토랑입니다.

최근 먼저 치고 올라가는 상급지의

랜드마크 단지들을 보면서,

'역시 좋은게 좋은거지!

그래서 기회가 있으면 갈아타야지!'

라는 생각을 많이들 하실 것 같습니다.

저 역시 투자를 실행하기 위해

자산재배치(실거주 집을 전세로 내어준 후) 이후

지방 투자를 진행하고 나서도

완전히 상급지 갈아타기를 마음속에서

떨쳐내진 못했던 것 같습니다.

상승장에서 더 격차를 벌리고,

하락장에서도 더 빠르게 반등하고 마는

야속한 입지좋은 곳의 선호 단지들을 보며

'거봐 역시 상급지가 최고야'

'강남3구는 들어갈 수 있을 때

꼭 들어가고싶다' 라는 생각이 들었습니다.

하지만 튜터님과 상담해보고

배우자와 상의를 거친 후

결국에는 상급지 갈아타기를

포기하기로 가닥을 잡았습니다.

왜 그런 결정을 내렸는지 한 번 이야기 해볼게요.

/훌쩍 다가온 은퇴

지금 저의 남편은

작은 사업체에 다니며

매일 매일 실적을 내기 위해

고군분투하고 있습니다.

대기업에 다닐 때는

상사와의 관계만 잘 다져둬도

순탄하게 업무가 돌아가니

큰 어려움은 없었던 것 같습니다.

협력사와 일할 때도 항상

갑의 입장이었던 남편이었죠.

하지만 작은 회사로 옮기면서

항상 '을'의 입장으로

오늘 내일하는 회사를 궤도에

올려놓기 위해서 많은 고생을 하고 있습니다.

예전에는 직장생활을 하던 것에

큰 스트레스가 없었던 남편도

이제는 수명이 줄어드는 것 같다며

10년 뒤에는 꼭 은퇴하고 싶다고 이야기 합니다.

저희 부부도

다른 여느 서울사는 부부들과 마찬가지로

잠실의 한강의 보이는 아파트에

참 살아보고 싶은데요 ㅎㅎ

실제로 입주를 하지 않는다고 하더라도

9억에 달하는 투자금(매매가-전세가)이

필요한 상황입니다....

게다가 조정지역인 송파구는

9억 이상의 주택을 취득할 시에

가장 낮은 취득세율 3%를 적용해도

최소 5700만원 가량의 취득세를 내야하기 때문에

비조정 지역 9억 이하 주택에 비해서

더 많은 현금이 필요합니다.

/영끌 1급지 1주택 vs 3-4급지 2주택 비교

실제로 저를 많은 시험에 들게 했던

'영끌해서 1급지 1주택자가 될 것인가?'

했던 고민...

이런 이유로 접게 되었습니다.

일단 저는 월부에서 배운 여자이니까

시스템 투자를 떠올려 봅니다.



시스템 투자란?

저평가된 단지들을

전세 레버리지를 활용해

적은 투자금으로 매입한 후

전세금 상승분을 통해 투자금을

계속 회수하고

종국에는 수익률을 무한대로 만드는 투자입니다.

또한 회수된 자금으로

계속해서 추가 투자가 가능합니다!

3년이란 시간동안

미친듯이 임장을 다니고

못해도 1천개 이상의 단지들을

직접 발로 밟아보았으니

그냥 한 채로 주저앉기는 뭔가 아쉽습니다...

원래의 목표대로 채수를 늘리고

전세금의 총합을 늘리는 방향으로

선택해 시뮬레이션 해보겠습니다.

송파에서는 8.8억의 투자금으로

17.3억 짜리 한 채 매수가 가능합니다.

하지만 2~4급지에 가면

비슷한 연식의 단지를

각각 5억, 3.8억에 들여 두 채 매수가 가능합니다.

(제가 보유하고 있는 집 한 채를

함께 계산에 넣어 가정해 보겠습니다)

이렇게 될 경우 전세금의 총합은

송파 한 채 8.5억 < 강동+강서 두 채 11.9억으로

강동과 강서 두채를 보유하는 것의

전세금이 3.4억 더 많습니다!

물가 상승률을 반영해

2년에 5%씩 전세가가 오른다고 가정해 보면

송파 한 채는 2년에 4,240만 원

강동 +강서의 두 채는 2년에 5,950만 원 으로

두 채 전략이 1,710만 원 더 많은 전세금 상승분을

기대해 볼 수 있습니다.

1,710만원은 2년을 24개월로 환산해서 계산하면

한 달에 무려 71만 원에 달하는

현금흐름이 추가로 발생하는 것입니다.

이런 식으로

시스템이 만들어지고 챗수가 더 늘어난다면

언젠가는 일하지 않고도

월 수익을 창출할 수 있는 구조가

되지 않을까 기대해보게 됩니다.

/ 30억의 전세금, 월 516만원의 현금흐름

저희 부부가 단기로 목표하는

전세금의 총 합은 30억원으로

6억 전세금의 서울아파트 다섯 채만 있으면

완성됩니다.(말은 쉽죠?ㅎㅎㅎ)

30억원의 전세금이면

2년간 1.5억원

1년간 7500만 원

매 월 625만 원의 현금흐름이 창출됩니다.

3주택자 이상은 전세금에도 세금을

물린다고 하는데 계산해보니

2천 6백만 원 정도 될 것 같습니다!

그렇다면 세금을 제하면 약 516만 원의

현금흐름이 매달 창출되겠네요!

월 5백만 원 정도면

하기 싫은 일은 하지 않고 살아도

충분한 돈이라는 생각이 듭니다.

요즘의 물가나, 자녀 교육, 의료비 등에

들어가는 돈을 감안하면 아주 풍족하다고

보긴 어려워도 마음의 큰 풍요는

얻을 수 있을 만한 돈 입니다.

그리고 그때부터는

우리 부부가 정말 하고싶었던 일을 하며

소소하게 용돈벌이만 한다해도

풍요로운 삶을 영위할 수 있을만한 돈이니!

정말 해볼 만한 투자인 것 같습니다.

기초반에서 배운대로

모든 일에는

편익과 비용이 발생하는 게

세상의 이치인 것 같습니다.

첫 투자를 위해

생활안정자금 대출을 갚아야 하는 이유로

영끌 대출로 인테리어까지 한

저의 첫 실거주 집을 포기하고 나오는데도

참 많은 고민과 결단이 필요했습니다.

실거주집의 그 안락함이 정말 좋았거든요ㅜㅜ

다신 이사를 다니지 않아도 된다는

안정감도 정말 좋았습니다.

(고작 3년 느끼고 나왔네요...)

하지만 그 이후 3년 동안 저에게 일어난

여러가지 일들을 돌이켜보면

그 결정으로 인해

투자 실력적으로도 성장할 수 있었고

많은 투자 동료들과 좋은 선생님을 얻을 수 있었고,

앞 뒤가 잘 안맞긴 하지만

좀 더 성숙한,

인생의 의미를 찾을 줄 아는 사람이 된 것 같습니다.

(독서와 롤모델의 힘이랄까요? ㅎㅎ)

댓가를 미리 치르더라도 너무 걱정하지 마세요!

우리가 누릴 미래의 열매는

더욱 더 풍요로울 것입니다 ♥

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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