뚜또 | 월급쟁이부자들

월부 튜터이자 6년차 투자자인, 영앤리치를 꿈꾸는 뚜또입니다 :)

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[뚜또] 컴맹인 초보투자자도 하루 만에 끝낼 수 있는 시세지도 작성법

[뚜또] 컴맹인 초보투자자도 하루 만에 끝낼 수 있는 시세지도 작성법 안녕하세요. 월부 영앤리치를 꿈꾸는뚜또입니다~~ 월부에 들어와서이제 막 시작하는 초보 투자자분들이기초강의를 들으면서가장 먼저 부딪히는가장 큰 벽 중 하나는 바로 임장보고서 입니다. 임장보고서를 쓰면서 특히,입지분석을 마친 뒤시세지도를 그릴 때엄청난 난관에 부딪히게 되는데요. "엑셀을 잘 쓸 줄 모르는데 시세지도를 어떻게 그리지?""매크로 파일이 오류라는데 뭔가 설정이 이상한건가? 나 컴맹인데..""이걸 하나하나 모든 단지를 어느 세월에 다하지?" 이런 수많은 어려움들을 마주하게 됩니다. 저 또한 초보투자자였을 때이런 시세지도를 그리는게 막막했고,엑셀을 전혀 모르는 저에게 시세지도는제 앞길을 막고 있는거대한 장벽과도 같았습니다. 그래서 오늘은시세지도로 어려움을 겪는여러분들을 위해 매크로를 전혀 쓰지 않고,정말 쉽고 간단하게,시세지도의 중요한 핵심을 파악할 수 있는 5년간의 제 노하우가 담긴시세지도 작성법을공유해보고자 합니다. 제가 그리고 있는 시세지도 제가 그리는 시세지도의 모습입니다. 빈 엑셀에 위의 표들을 그려두고,그대로 지도 위에 올리고 있고,실제 한개 지역의 시세지도를 그리는데하루가 걸리지 않을 정도로 간단합니다. 먼저 그리는 방법부터 설명해드리겠습니다. 준비물 : 호갱노노, 네이버부동산, 엑셀 준비물은 초간단합니다. 호갱노노, 네이버부동산, 엑셀 3가지 입니다. 1단계 호갱노노를 켜서 필터를 걸어주세요. 16~37평 / 300세대 이상 으로 걸어주시면 됩니다. 그리고, 내가 시세지도를 그려야 하는단지의 정보를호갱노노를 보고 그립니다. 여기에서 체크해야 할 것은 "아파트명, 세대수, 연식, 평형" 가격을 제외한위의 4가지 기본 정보들입니다. 예를 들어서,동작구의 아크로리버하임을 한번 살펴보겠습니다. 호갱노노를 클릭하면 위와 같은 창이 나오는데,왼쪽 상단에 있는단지명과 연식, 세대수를 체크해서 비어있는 엑셀에오른쪽에 있는 표처럼기본정보들을적어주시면 됩니다. 평형의 경우에는호갱노노 단지를 클릭하면평형을 클릭할 수 있도록 되어있고,클릭하면 해당 단지에어떤 평형이 있고몇세대가 있는지 나오게 됩니다. 여기에 나와있는 평형을그대로 엑셀에 적어주시면 됩니다. 위의 아크로리버하임은 24평 (전용 59)29평 (전용 74)34평 (전용 84) 이렇게 3개가 되겠죠? 2단계 이젠 가격을 입력하기 위해서네이버부동산을 켭니다. 네이버 부동산도 호갱노노와 마찬가지로 16~37평 / 300세대 이상 / 매매,전세 로 필터를 걸어줍니다. 거기에서 매물을 클릭하면위와 같은 창이 나오고, 낮은 가격순으로 정렬하고동일매물을 묶어주세요. 그 다음에는 평형을 구분해줘야 하는데,평형을 클릭해보면원래는 제곱미터로 되어있는 것들을평형으로 바꿔줄 수가 있습니다. 평형으로 바꿔주시면,위와 같이 여러 타입들이 나오게 됩니다. 그 때, 우리가 호갱노노에서 구분해뒀던평형을 기반으로24평 / 29평 / 34평 이렇게 3가지로만 구분해주시면 되고, 각 평형 별로 저층과 탑층을 제외한매매가와 전세가의 최저가를 검색합니다. 그렇게 가격을 검색해서 엑셀에 입력하면오른쪽과 같은 표가 완성이 됩니다. 여러 단지들을 엑셀에 차례대로 입력하면아래와 같이 되겠죠? 여기에서 엑셀에서 복사할 부분만 드래그하시고,그대로 ppt에 붙여넣으면 완성입니다. 엑셀의 복잡한 매크로가 어렵다면,저처럼 컴맹이어서 엑셀을 잘 못한다면이렇게 해보시면 정말 쉽고금방할 수 있게 된다는 걸알 수 있으실 거에요. 정말 간단하죠?? 많은 분들이 궁금해하시는 것들 이렇게 시세지도를 그리다 보면,많은 분들이 헷갈려하는 부분들이분명히 나타나기 마련입니다. 여러분들이 궁금해할만한 것들에 대해서간단하게 이야기를 드려보려고 합니다. 1. 뚜또님이 알려주신 것처럼시세지도를 그리는데,호갱노노와 네이버가평형이 다르게 나타나는데요.그럴 땐 어떻게 하죠? 간혹 호갱노노와 네이버부동산이평형이 다르게 나타나는 경우가 있습니다. 바로 옆 명수대현대는호갱노노에서는 26평, 28평, 30평으로 나타나는데요. 네이버부동산에서는 26평, 28평, 29평, 30평으로29평 물건이 생겨났습니다. 이럴 땐 호갱노노 기준으로 그대로 그리시고,네이버 부동산에 있는 29평 물건은30평에 넣어서 그려주세요. 완벽주의를 버리시고,1평 때문에 시세가 크게 왜곡되지 않으니크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. 2. 네이버에 매물이 없어서가격을 입력할 수가 없습니다.이럴 땐 어떡하죠? 최근 실거래가를 넣는 분들도 많이 계시고,실거래가를 넣는다면최근 몇개월 이내로넣어야 하는지궁금해하시는 분들도 계십니다. 저는 실거래가를 입력하지 않고,그냥 공란으로 둡니다. 우리는 물건을 투자하기 위해서이 시세지도를 그리고,실거래가는 이미 거래되고 없는 물건들입니다. 그렇기 때문에,실제 거래가 가능한 물건을 입력합니다. 지금처럼 시장 분위기가빠르게 바뀌는 상황에서는더더욱 실거래가를 입력하면오류가 발생할 수 있습니다. 또한, 물건이 없어서공란으로 두었다는 것은물건이 없다는 것 자체가내포하고 있는 의미도 굉장히 큽니다. 모든 칸을 채워야만 한다는완벽주의에서 벗어나시길 바랍니다. 3. 다른분들 시세지도를 보면 가격대별로색상 구분을 하기도 하시던데..그건 안해도 괜찮나요..? 가격대별로 색상을 구분하면 보기 좋아보이고,동료분들의 그런 시세지도를 보면따라하고 싶어지기 마련입니다. 하지만, 저는 시세지도가 예쁜 것에는크게 관심이 없습니다. 제가 매수하고자 하는 단지,매수하고자 하는 물건의 가격그 숫자 자체가 궁금하기 때문에, 색상보다는 숫자에 더 집중하는 편입니다. 너무 예쁜 것에 집중하지 마시고,본질에 집중하시면 좋겠습니다. 4. 평형별로 시세지도를따로 그려야할 지 헷갈리는데,어떻게 하면 좋을까요? 저는 20평대와 30평대를 구분해서 그리지 않습니다. 제가 알려드린 방법으로 하면자연스럽게 평형을 구분하지 않고그릴 수 밖에 없는데요. 만약 24평이 9억 7,000만원이고33평이 10억이라면33평이 더 싸다는게 한눈에 보이죠? 이러한 점들을 잡아내면서평형간의 비교평가가 가능해지기 때문에,시세지도를 평형별로 구분하지 않고 그립니다. 이렇게 지금까지,정말 엑셀을 하나도 모르는초보투자자도 빠르게 그릴 수 있는시세지도 작성법을 설명드렸습니다. 많은 분들이 열정적인 마음으로 시작하신만큼,완벽하게 해내보자 라는 마음으로시작을 합니다. 그렇게 완벽하게 해내는 과정 속에서시세지도라는 큰 벽은수많은 완벽주의자들을포기하게 만듭니다. 하지만, 결코 초보 때부터,처음부터 완벽할 수 없다는 것. 초보일 때에는 완벽이 아닌 완성을 목표로 하고,완성이라는 단계가 누적되면서완벽의 단계로 다가간다는 것을부디 잊지 않으시길 바랍니다. 큰 마음을 먹고 시작하신 여러분들이시세지도에서 투자를 포기하지 않고, 완벽으로 다가가는 투자자가 되시길진심으로 응원하며이 칼럼을 여러분들께 나누어드립니다.

...더보기 ∙ 2년 전

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[뚜또] 수도권 기회를 잡아 비전보드 목표를 달성하는 지극히 현실적인 방법

[뚜또] 수도권 기회를 잡아 비전보드 목표를 달성하는 지극히 현실적인 방법 안녕하세요,월부 영앤리치를 꿈꾸는 뚜또입니다 :) 최근 수도권 시장의 가격이 하락하고,전세가가 조금씩 올라오면서서울 수도권에 점점 기회가 다가오고 있고,관심을 가지시는 분들이 많이 계십니다. 한편, 연말이 되면서 비전보드를 재정비하고,본인의 목표를 돌아보는 분들도 많이 계시는데요. 수도권에서 정확하게 어떻게 기회를 잡고,비전보드의 목표를 어떻게 현실적으로 달성할 것인지생각을 하시는 분들은 많지 않은 것 같습니다. 오늘은 제가 수도권 투자를 어떻게 준비하고,어떻게 비전보드를 현실적으로 달성하고자 하는지이야기를 나눠보려고 합니다. 여러분의 비전보드에 쓰여있는 목표금액은 얼마인가요? 그 금액을 달성하기 위해서수도권에 몇 건의 투자를 하고,지방에서는 몇 건의 투자를 하실 건가요? 이러한 현실적인 목표를고민해보신 적이 있으신가요? 현재 서울 3군에 있는 구축 25평,서울 전체로 봤을 때중간 정도 되는 단지입니다. 서울의 중간 정도 되는 단지는과거 저점이었을 때4억 이하로 매수할 수 있었고,전세가율은 94%에 육박했습니다. 해당 단지는 이후매매가가 2.5배 가까이 상승하여,10억에 가까운 금액이 되었습니다. 이후 금리 인상기를 거치면서매매가는 약 20% 하락한8억대에 가격을 형성하고 있습니다. 서울 수도권을 임장하면실제로 위와 같은 단지들을자주 마주치실 겁니다. 이런 단지들을 보수적으로전세가율 80% 정도에 투자한다고 하면,8억/6.5억, 투자금 1.5억과 같은 형태로매수하게 될 확률이 높습니다. 지난 상승장에서해당 물건을 투자하면매매가가 약 2.5배 상승하였지만, 지난 코로나 상승장의 특수성과머리 꼭대기에서 팔기 어렵다는현실적인 부분을 고려해서 8억짜리 물건이라면약 1.5배 상승한 12억 정도가 된다고보수적으로 다음 상승장을 추정해보겠습니다. 챗수에 따라서 위와 같은 결과가 나타나게 됩니다. 다음 수도권 상승장이 시작되기 전,8억/6.5억 물건을 10채를15억의 투자금으로 매수한다면40억의 수익을 거두면서순자산 55억을 달성할 수 있습니다. 2년에 5%만 전세보증금을 인상한다면,월 평균 1,354만원의 현금흐름이 발생하게 됩니다. 순자산 55억, 월 현금흐름 1,354만원을 달성하기 위해서는다음 수도권을 투자할 수 있는 시기까지여러분의 근로소득, 지방투자에서 벌어들인 돈으로15억의 투자금을 마련하셔야 합니다. 서울의 3급지가 아닌,조금 더 하급지에서 투자를 진행한다면절대적인 매매가격도 낮아지고,전세가율도 더 높아지면서채당 투자금이 줄어들게 됩니다. 현재 서울의 5군정도 되는 지역의구축 20평대의 매매가가위와 같은 수준이고,다음 장에서 5억/4.3억,7000만원의 투자금으로투자한다고 생각해보겠습니다. 물건의 레벨이 낮아진만큼,비전보드를 달성하기 위해서절대적인 챗수가 늘어나야하고,만약 15채를 투자한다면순자산 48억을 달성할 수 있게 됩니다. 전세가율이 높아진만큼,필요한 투자금도 10.5억으로조금 더 줄어들게 됩니다. 대신, 물건의 급지가 낮아지기 때문에목표하는 순자산 달성시기는그 전 3급지를 투자하는 케이스에 비해서는조금 늦어질 수 있고,관리해야 하는 물건의 갯수가늘어난다는 단점이 있습니다. 여러분이 비전보드를 작성하면서목표했던 금액과 현금흐름이 있으실 겁니다. 그 목표를 달성하기 위해내가 수도권의 어느 정도 수준으로몇 채 정도를 투자할 것인지 생각해보세요. 그 수도권 투자를 실행하기 위해서내가 투자금이 얼마가 필요한지 확인하세요. 다음 수도권 장이 오기 전까지내게 필요한 투자금을 모으기 위해서근로소득을 어떻게 저축하고,지방투자를 어느 정도를 해서투자금을 마련할 것인지 고민해보세요. 5,000만원의 투자금으로1억의 수익을 얻을 수 있는지방 물건을 투자한다면, 3.5억의 투자금으로7건의 지방투자를 진행한다면10.5억의 투자금을 마련할 수 있습니다. 2030년에 입주하는 3기신도시가 들어오기 전,2028년까지 10억의 투자금을 모으겠다고 생각했다면그에 대한 현실적인 연간계획을 세우시기 바랍니다. 여러분의 비전보드의 목표는 뜬구름이 아닙니다. 계획이 없다면 뜬구름이 될 수 있고,계획이 있다면 현실이 될 수 있습니다. 올 한해를 돌아보고 내년을 준비하면서,여러분의 비전보드를뜬구름이 아닌 현실로 만들기 위해지극히 현실적인 계획을 세워보는 건 어떨까요?

...더보기 ∙ 1년 전

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"공부만 하다가 기회 날리면 어떡해요?" 성공적인 첫투자를 위한 핵꿀팁

[뚜또] 성공적인 첫 투자를 위한 꿀팁 안녕하세요, 월부 영앤리치를 꿈꾸는뚜또입니다~~ 최근 부동산 시장 가격이많이 하락하면서,많은 분들이 실전 투자에관심을 가지고 있습니다. 하지만, 막상 첫 투자를행동으로 옮기려다 보면그 과정에서 다양한 어려움들을마주치게 됩니다. "내가 보고 있는 이 단지보다더 좋은 단지가 있으면 어떡하지? 좀 더 공부를 하고그 다음에 투자를 할까?" 이런 생각을 하면서차일피일 행동을 늦추곤 합니다. 저 역시 그런 생각을 하는무주택자 시절이 있었고,그 생각을 넘어서는 것은결코 쉽지 않았습니다. 하지만 그랬던 제가그런 생각들을 어떻게 넘어서서지금까지 올 수 있었는지,제 이야기를 들려드리고자 합니다. 때는 저에게 앞마당이 5개였던 시절이었습니다. 그 중 하나는 비교하기는 어려운 지역이었고,비교할 수 있는 앞마당은 4개였습니다. 당시 제 앞마당 안에서저평가되어있다고 생각해서뽑은 물건들은아래와 같은 상황이었습니다. A물건 : 2.6억/2.3억B물건 : 2.8억/2.2억C물건 : 3.2억/2.7억D물건 : 3.2억/3.0억 그 안에서 그래도 더 저평가되어있고,투자금이 적게 들어가는D물건을 최종 1등으로 뽑았고, "이 물건을 투자할 것인가?" 에 대한 고민 속에서갈팡질팡하고 있었습니다. 초보였었던 저는최대한 더 좋은 투자를 하고 싶었고,다른 지역을 살펴보면더 좋은 물건이 나타날 거라는생각을 하고 있었습니다. 2000만원이면 소액투자이지만,그럼에도 불구하고 그 돈이결코 적은 돈은 아니기에행동으로 옮기는데 있어서두려움이 너무나 컸습니다. 한편으로는,열반스쿨 기초반을 듣고1년 안에 투자를 꼭 행동으로 옮기라는너바나님의 말씀을 기억하면서 "투자를 그래도 해볼까?" 라는 생각도 한켠을 차지하고 있었습니다. 그런 저에게 길을 제시해준 건저보다 이 길을 먼저 앞서 나가는선배 멘토님들이었습니다. 현재 시장 상황이 어떤 상황인지,A, B, C, D 네 물건을 투자하는 것은각각의 공급상황을 바탕으로 봤을 때어떤 결과를 초래할 것인지를거인의 시야로 보여주셨는데요. 첫발을 내딛는 것은 정말 어려웠지만,앞서나가는 선배 멘토님들의조언에서 용기를 얻고,행동으로까지 옮길 수 있었습니다. 저와 같은 고민을 하는 분들을 보면옛날의 초보투자자였던 제 모습이 항상 보입니다. 두발자전거를 너무나 타고 싶지만,누가 잡아주지 않으면넘어질까봐 겁이 납니다. 엄청난 용기를 필요로 하는만큼,혼자서 하기에는 두려움이 크고부모님에게 뒤에서 잡아달라고 부탁합니다. 때로는 넘어지기도 하지만,뒤에서 붙잡아주는 부모님 덕에크게 다치지는 않습니다. 그렇게 서서히 넘어지는 횟수가 줄어들고,서서히 혼자 타는 법을 배워갑니다. 지난 저의 첫투자를 복기해보면투자도 같은 것 같습니다. 여러분이 하고 싶은 것은스스로 실전투자를 하는 것입니다. 이는 엄청난 용기를 필요로 하고,두발자전거를 처음부터혼자 타는 것만큼 어렵습니다. 그 과정에서 도움을 주는멘토님들이 있기에크게 넘어지거나 다치지 않으면서행동으로 옮길 수 있게 되고,실전투자자로 서서히 성장해나갑니다. 이는 공부만 하는 학생이 아닌,진정한 투자자가 되기 위해서반드시 경험해야 하는 과정입니다. 여러분이 학생이 아닌,진짜 투자자가 되었으면 하는 마음입니다. 첫 투자를 하기 위해서내가 보지 못하는 부분을 보여주는선배 멘토님들의 이야기를 꼭 들어보세요. 그 안에서 용기를 얻으시고,꼭 행동으로까지 옮기셔서여러분이 원하는 길을스스로 개척해나가시길진심으로 응원합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다~~ :) 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

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