셀프지옥에서 살아남기 - 근저당권 말소 셀프 등기 추천하지 않는 이유 [겨울별]
안녕하세요 오늘도 나눌 이야기가 있어 즐거운 겨울별입니다. 이번에는 0호기에 전세입자를 모신 후,주택담보대출(보금자리론) 상환 및 근저당권 말소 셀프 등기를 진행했던 일에 대해 회고하고자 합니다. 근저당권 말소 등기 신청을 은행 법무사에 위임할 경우 은행에 따라 4~8만원의 수수료가 발생하고,셀프로 진행할 경우 1만원 선에서 처리가 가능합니다. 비용 절감, 직접 경험해본 후 나누고 싶다는 생각으로 셀프 등기를 진행해봤었는데요. 생각보다 쉽지는 않았던 경험… 그럼 바로 들어오시죠 :) 10월 10일 목요일 전세 잔금 날,연차를 내고 중개소에 방문하여 임차인과 잔금을 기다렸다. 점심 쯤까지는 잔금이 모두 완료될 예정이었지만,잔금을 마친 뒤 바로 근저당권 말소 셀프 등기를 해보기 위해 연차를 냈다. 우여곡절 끝에 전세 잔금이 입금되었고,한국주택금융공사 어플을 실행하여 대출 잔액을 확인하고 전액 상환했다. 상환 후 어플을 통해 은행에 제출할 서류*를 이메일로 요청했다. *요청 서류: 채무완납확인서, 직인날인요청서, 등기필증 1시간 정도 지나고 문자를 받았다. 수령한 서류들은 아래와 같이 생겼다. 채무자 본인이 대출을 모두 상환하였음을 확인할 수 있는 서류. 임차인에게도 이 서류를 발송해서 안심시켜 드렸다. 대출을 모두 상환하였으니 근저당권 말소 등기 신청을 하겠다고 알리는 서류 아파트 매수 시 대출을 실행하고 근저당권 등기 하였을 당시의 필증 해당 서류들은 대출을 실행해주었던 은행에 제출해야 하므로 출력해서 보관하였다 주택금융공사 어플을 통한 대출 상환 및 서류 요청은 여기에 자세히 소개되어 있다. 은행에 제출할 서류를 수령한 뒤 위택스에 접속하여 등록 면허세를 납부했다. 등록면허세: 7,200원(부동산 가액에 따라 다름.) 서두에 소개했던 셀프 진행 비용(약 1만원)의 대부분을 이 등록면허세가 차지한다. 등록면허세 납부 영수증은 등기소 방문 시 제출해야 하므로 출력해두는 것이 좋다. 등록면허세 납부 방법은 여기에 자세히 소개되어 있다. 이제 대법원인터넷등기소에 접속하여 근저당권 말소 등기 신청을 한다. 먼저 등기신청수수료를 전자납부 한다. 등기신청수수료 영수증를 등기소에 제출해야 하는지 모르고 챙기지 못했었는데,다행히 등기소에 PC와 프린터가 있어서 출력후 제출할 수 있었다. 원래는 위쪽에 ‘제출용’이 있으나 등기소에 제출하면서 현재는 아래쪽 ‘납부자보관용’만 가지고 있다. 등기신청수수료: 2,000원 근저당권 셀프 말소 비용(1만원) 중 등록면허세(7,200원)를 제외한 나머지에 해당한다. 등기신청수수료 납부, 등기 신청, 위임장 및 해지증서 작성 방법은 여기에 자세히 소개되어 있다. 처음 진행하는 근저당권 말소 셀프 등기이다 보니 연차를 냈음에도 시간을 많이 잡아 먹었다. 오후 6시가 되고 필요한 서류는 아래와 같이 정리해 두었다. 은행에 가져갈 서류: 직인날인요청서, 채무완납확인서, 등기필증 - 주택금융공사로부터 받은 서류 해지증서, 위임장(+필요시 이관증명서*) - 대법원인터넷등기소에서 발급 받은 서류 *대출을 실행했던 은행 지점이 아닌 다른 지점에 방문하여 날인 받을 때 필요한 서류 등기소에 가져갈 서류: 근저당권말소등기신청서, 등기신청수수료 영수증 - 인터넷등기소 해지증서, 위임장(+필요시 이관증명서) - 인터넷등기소 / 추후 은행에서 날인 받아서 등기소 방문할 때 지참 등기필증 - 주택금융공사로부터 받은 서류 등록면허세 영수증 - 위택스 신분증, 도장 지참 필수 10월 11일 금요일 영업직인 나는 당일 미팅 약속을 잡아두고 미팅 전 집 근처 은행을 향했다. “근저당권 말소 셀프 등기 하러 왔습니다” 빠르게 처리될 것이라는 내 예상과 달리,은행 직원분께서는 이리저리 전화를 돌리고 무언가를 한참 들여다 보셨다. “죄송하지만 제가 잘 몰라서요, 처리해드리기 어려울 것 같습니다.대출 실행했던 지점으로 방문해보시겠어요?” 1시간 넘게 은행에 앉아 기다렸던 나는 아무 소득 없이 은행을 나와야 했다. 점심시간을 이용해서 실제 대출을 실행해 주었던 은행으로 방문했지만 상황은 크게 다르지 않았다. 심지어 서류를 모두 준비해 온 나에게 위임하는 게 어떻겠냐고 제안하기까지 했다. 엎친 데 덮친 격으로 평상시 은행에 출근하시는 법무사님도 출장으로 자리를 비운 상황. 사실 이 과정을 하면서 잘 진행되지 않으면 시간이 많이 낭비될 것이라 예상하고 위임 비용 5만원을 준비했었다. 그래도 한번 시작했는데 여기서 포기하고 싶진 않았다. “조금만 더 알아봐 주시면 안될까요?” 정말 5만원 짜리 지폐 한 장이 지갑에서 나올 듯 말 듯 하던 찰나에 은행 직원분께서 날인을 해주셨다. 날인을 받고 서류를 다시 정비하여 등기소로 향했다. 아무 등기소에 가면 안되고, 등기부등본 맨 마지막 장에 표기된 관할 등기소로 가야 한다. 은행에서 날인을 잘 받을 수 있을까 고민했다면, 등기소에서는 제출할 서류가 누락되었거나 서류에 작성된 내용이 틀리지는 않았을까 걱정이 되었다. 일단 해당 물건 관할 등기소는 관리 및 안내가 잘 되어 있었고,필요에 따라 PC를 이용해서 제출 서류를 출력할 수도 있다는 점이 다행스러웠다. 나도 공용PC를 이용해 추가로 제출할 서류를 출력했고,서류에 오타와 부족한 부분이 있었지만 등기소 담당자께서 보완을 도와주셨다. 보완된 서류를 모두 제출하고 신청을 마무리했다. 몇 시간 내로 접수 완료 메일을 받았다. 이제 어떻게 될까? 다음날이 토요일임에도 근저당권 말소 신청 교합 완료 메일을 받을 수 있었다. 10월 14일 월요일 주말이 지나고 월요일이 되어서 등기 완료 통지를 받을 수 있었다. 통지서를 확인해보니 지난 금요일에 이미 근저당권 해지가 완료되었다. 해당 서류를 중개소 및 임차인께 보내드리고, 곧 바로 등기부등본을 열람해보았다. 말소된 근저당권을 확인한 뒤 그렇게 뿌듯할 수가 없었다. 필요 서류를 준비하는 과정이 복잡해 느껴졌었는데,시행착오를 겪으면서 직접 진행해서 더 그런 것 같기도 하다. 뿌듯함도 잠시, 대출을 실행했던 (근저당권 말소 서류에 날인을 해주었던) 은행에서 전화가 왔다. ‘무슨 일이지?’ “안녕하세요, 고객님~ 지난주 진행하신 말소 서류 하나를 더 작성하셔야 해서요, 지점 내방 가능하실까요?” “네 알겠습니다.” 다행히 한 가지 서류에 서명만 하면 되는 것이어서 어렵지 않게 처리하고 돌아왔다. ‘서류가 완벽하지 않은데도 날인하신 걸 보면 셀프 등기하는 경우가 흔치 않은가 보구나.’ 시간을 되돌릴 수 있다면 5만원 짜리 한 장으로 은행 법무사에게 위임했을 것 같다. 5만원(위임) > 1만원(셀프) 이긴 하지만, 부대적인 비용(시간, 교통 등)을 생각해봤을 때 회사 업무에 성실히 임하지 못한 점, 가장 소중한 자원인 시간이 많이 들어간 점 등 많은 아쉬움이 남았다. 게다가 대출을 실행해준 은행의 직원분께서 아주 노련하시다면 모르겠으나,이것도 복불복과 같은 것이어서,잘 될 것이라는 막연한 낙관보다는 보수적으로 일정 비용을 지불하고 위임하는 것이 어땠나 싶다. 모든 것은 개인의 판단이니 어디까지나 이 글을 보신 분들이 잘 참고하셨으면 좋겠다. 처음으로 집을 살 때 그렇게 아끼고 아낀 소유권 이전 등기 법무 수수료는 이십 몇 만 원 주고 위임했으면서 5만원 짜리 근저당권 말소 등기 수수료는 왜 그렇게 아까워 했는지 모르겠습니다 :( 아마도 투자를 배우면서 경험해본 것들을 나누고 싶은 마음 때문이겠죠? 바쁘신 분들은 위임하시고, 비교적 시간 여유가 있거나 비용까지 아끼고 싶다면 셀프로 진행해보시는 것도 괜찮을 것 같아요 :) 이 글을 보신 여러분께서 근저당권 말소를 앞두고 계시다면 도움이 되길 바랄 뿐입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 이 글을 월부 카페에서 보기 도움 주신 분 들월부 카페: 근저당 말소 방법을 알면 미세 리스크를 예방할 수 있다! (ft. 모바일 팩스)월부 카페: 셀프근저당권말소로 치킨과 콜라를 먹어보자!네이버 블로그: 영씨스 투자노트네이버 블로그: For Pleasure :-)네이버 블로그: 한국주택금융공사 특례보금자리론 대출 상환(feat. 근저당권 말소 신청) 겨울별's 나눔글자본주의 사회에서 살아남기누수로부터 살아남기: 수리비용 100% 보험금 청구 후기
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