안녕하세요, 추위 속에서도 빛나는 겨울별입니다.
오늘은 저의 두번째 투자 경험을 회고하려고 합니다.
두번째 투자는 첫번째 투자 때와 다르게 자산 재배치 + 갈아타기 경험입니다.
가슴 떨리는 실거주 아파트 매도부터 (매도 후기)
태어나 처음으로 해본 월세집 구하기를 지나 실전 투자까지 아주 값진 경험이었습니다.
9월 1주차
8월 마지막 주, 당시 임장지 결론 파트를 준비하면서 진행했던 앞마당 전수조사 데이터를 바탕으로 투자 단지를 추렸다.
내 투자금으로는 수도권 4~5급지에 투자할 수 있었고, 당시 4~5급지 앞마당은 총 12곳이었다.
모든 단지의 시세를 보는 것이 물리적으로 어려울 것이라 판단했고, 매매가 9억 이하 단지의 시세를 조사했다.
전수조사 파일을 열어 아래와 같은 프로세스를 거쳤다.
1) 지역 내에서 매매가만 보며 저평가 아파트를 찾고, 전세가를 펼쳐서 투자 후보 단지를 선정한다.
2) 앞마당 중 지역의 위상이 높다고 생각한 3개 지역의 투자 후보 단지를 한 판에 합친다.
3) 비교평가를 통해 투자 우선순위를 정렬하고 차례로 전화임장과 매물임장을 반복하며 투자 물건을 찾는다.
이렇게 9월 첫째주부터 매물 임장을 시작했고 3일 정도 지나니 조금 이상하다는 생각이 들었다.
"지역의 위상이 높다고 해서 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지가 그 지역에 있을까?
모든 앞마당의 투자 후보 단지를 한 판에 합쳐서 투자할 물건을 찾는 게 어떨까?"
다시 전수조사 파일을 열고 프로세스를 바꿨다.
1) 지역 내에서 매매가만 보며 저평가 아파트를 찾고, 전세가를 보며 투자 후보 단지를 선정한다.
2) 모든 앞마당의 투자 후보 단지를 한 시트에 합치고 매매가 내림차순으로 정렬한다.
3) 매매가가 높을수록 가치가 좋은지 비교평가를 통해 한번 더 점검한다.
*제가 사용하는 비교평가 장표는 업로드해두었으니 필요하신 분은 사용하세요 :D
4) 투자 우선 단지부터 차례로 전화임장과 매물임장을 반복하며 투자 물건을 찾는다.
육아휴직 중이었던 나는 8개월된 아기를 아내에게 전적으로 맡기고
매일 매일, 하루 종일 전화 임장과 부동산 방문을 반복했다.
보유 투자금에 5천만원을 더한 물건들부터 검토하다 보니
매매가가 깎이는 동시에 전세는 시세대로 혹은 시세보다 조금 높게 세팅해야만 투자가 가능했다.
부동산을 향해 목표 매수가를 던지는 족족 거절 당하기 일쑤였다.
이런 방식으로 해보는 게 처음이라 그런지 주변의 많은 응원과 도움에도 한 주만에 조금 지쳤다.
이동하면서 실전반 강의를 듣고 있었는데
주우이 멘토님의 ‘부동산Q&A’ 게시판을 적극 활용하라는 말씀이 귀에 꽂혔다.
돌아보니 징징글을 남겼던 건데 정말 많은 분들께서 응원해주셨고, 힘을 얻어서 임장을 지속할 수 있었다.
복기 Point
좋았던 점
-처음부터 지역을 좁게 본 게 잘못된 걸 알고 모든 앞마당을 다시 본 점
아쉬운 점
-매매가 상단을 9억으로 닫아둔 점: 빨리 끝내려는 마음 경계할 것
9월 2주차
처음 전수조사를 한지 2주 정도 지나 다시 시세를 업데이트했다.
이때는 내 투자금으로 할 수 있는 단지가 많은 지역 3곳만 정해서 시세를 땄다.
초반에 ‘계속 모든 앞마당과 단지를 살펴봐야 하나?’라는 생각이 지배적이었는데,
임장을 거치다 보니 자연스럽게 지역과 단지가 좁혀졌다.
그리고 다시 전화임장과 매물임장의 반복이었다.
투자할 물건은 쉽게 발견되지 않았다.
이전에 방문한 부동산으로부터 의미 있는 연락이 오지 않았다.
9월에는 강의를 들을지 말지 정말 고민했었는데,
열반스쿨중급반을 신청하고 틈틈히 강의를 들은 것이 정말 잘한 일이라는 생각이 들었다.
특히 1강 중 밥잘님께서 하신 말씀은 임장에 지친 나에게 지속할 수 있는 힘이 되었다.
내 조건을 받아들일 단 1개의 매물이 나올 때까지 계속 합니다.
몰입해서 빡 하면 높은 확률로 2~3주 안에 투자가 나와요.
9월 3주차
한 주 정도 더 지나 시세를 업데이트했다.
주변에 조언을 받고 이전과 다르게 보유투자금 + 3천만원으로 범위를 좁혔다.
아기를 재우고, 아내가 잠든 새벽까지 계속 했다.
아내가 많이 힘들었을 거라 짐작한다.
양가 부모님의 도움 없이 육아를 하는데도 싫은 소리 한번 하지 않고,
“투자를 앞두고 있으니 집중해서 해야지”라고 말했던 아내에게 보답하기 위해서라도 멈출 수 없었다.
성공에 대해 다루는 책에서 왜 배우자의 중요성이 빠지지 않고 등장하는지 조금은 알 것 같았다.
당장 투자가 되지 않더라도, 목표 매수가까지 깎이지 않더라도 부동산에 나를 뿌려 놓는다고 생각했다.
그리고 앞단의 단지들부터 보는 것이 아쉬움을 남기지 않은 과정임을 믿었다.
그렇게 매물을 찾던 중, 투자할 수 있을 것 같은 물건을 보게 되었다.
나는 운이 좋게도 매물코칭 결제에 성공했고 느지막이 코칭지를 발송했다.
코칭지 발송 후 국송이 튜터님께 연락을 드리니 매물코칭 시간 전까지 마지막으로 더 털어보자고 하셨다.
장대비가 쏟아지던 날,
내가 투자할 만한 물건들을 가진 부동산에 방문하며 기존 물건과 새로 나온 물건에 대해 묻고 다녔다.
매물코칭 받기로 한 물건은 내가 실제로 투자한 단지의 전용59 평형이었다.
나는 단지 내에서 가장 신뢰하는 부동산에 방문해서 테이블 앞에 앉았다.
매물코칭 전까지 더 괜찮은 물건을 찾기 위해 물음표살인마 빙의,
광고중인 모든 평형의 가장 비싼 물건부터 가장 싼 물건까지 가격과 상황을 종이에 적었다.
음?
로얄동은 아니지만 비싸지 않은 가격에 공실이며,
잔금을 길게 줄 수 있고 전세 대기자가 있는 물건을 전용84 평형 물건을 발견했다.
“비슷한 투자금으로 같은 단지의 20평대가 아닌 30평대를 투자할 수 있다면 괜찮은데?”
게다가 소장님은 그 물건의 비번을 가지고 계셨다.
보유 투자금보다 약간 초과되는 상황이지만,
잔금을 6개월 이상 가져갈 수 있다 보니 그 동안 모으는 금액으로 충분히 투자가 가능하다고 판단했다.
나는 이 물건을 2주 전에 봤었지만 당시에 동일 평형 전세 매물이 2개 있었고,
내가 매물을 터는 2주 동안 모두 소진되어 단지 전체에 전세 매물이 없는 상황이었다.
돌아보니 전세 매물이 2개 있더라도 높은 가격으로 세팅할 수 있다는 마음을 가졌으면 어땠을까 하는 생각이 들었다.
소장님, 전세 대기하시는 분께 이 물건을 보여주실 수 있나요?
예비 전세입자께서 입주를 원하시면 매매-전세 동시계약 진행할게요
전세대출을 받으신다면 임차인 입주 후 3개월 뒤 소유권 이전하는 조건으로요~
월부 강의와 선배, 동료들이 없었다면 절대 나올 수 없는 레퍼토리다.
“그럼요~ 연락드릴게요^^”
그리고 그 날 오후, 자향 멘토님께 매물코칭을 받았다.
다행히 1순위, 2순위 물건 모두 통과되었고 우선순위도 맞다고 확인해주셨다.
나는 양해의 말씀을 드리고 오전에 확인했던, 코칭지에 없는 1순위 단지의 전용84 매물 상황을 말씀드렸다.
물론 비슷한 투자금으로 같은 단지 큰 평형을 하는 것은 좋지만 전세가격이 높아 리스크를 알아야 한다고 알려주셨다.
복기 Point
좋았던 점
-아내에게는 미안하지만 시간을 양보하지 않고 내 할 일을 한 점
-매물코칭지를 발송하고 튜터님께 연락드려 조언 들은 점
-매물코칭 전까지 투자 대상 단지의 모든 매물의 가격과 상황을 물어본 점
-매매가에 따라 바뀌는 투자금, 취등록세, 전세가를 실시간으로 확인할 수 있는 표를 만들어둔 것
아쉬운 점
-투자 대상 단지 모든 매물의 내부 상태를 확인하지 않은 점
-단지에 전세 매물이 있다고 해서 적극적으로 세팅 시도를 해보지 않은 점
가계약
불행인지 다행인지, 원래 투자하려고 했던 20평대 물건은 매도인이 가격을 1천만원 올려버렸다.
매물코칭 후에도 이틀 동안 계속해서 다른 지역의 매물을 보고 있었다.
카페에 들러 매물에 대해 정리하던 중 전화가 왔다.
“사장님~ 전세입자 맞췄어요~^^”
감탄했다.
세입자는 21개월 아기를 키우고 있었고 같은 단지 20평대에서 집을 넓히고 싶어했다.
여기서 느낀 점 2가지가 있다.
첫째, 아기를 키우는 세대가 같은 단지에서 평수를 넓히는 수요가 있다는 점
둘째, 비로얄동에 약간의 호불호 인테리어였지만 전세 매물이 없는 상황에서 최고 전세가를 받을 수도 있다는 점
해당 지역으로 달려가고 싶었지만 곧이어 있을 매물임장을 하러 다른 지역으로 갔다.
예약된 매물을 다 취소하고 곧 바로 현장으로 달려갔어야 하지 않았나 하는 생각이 든다.
전세입자가 기다리고 있으니 매매 가계약금을 빨리 보내자는 소장님의 말에도 나는 가격을 깎아보려고 했다.
조건이 맞춰졌으니 무리하게 흥정하지 말아야겠다는 생각도 들었다.
결국 호가에서 1,100만원이 깎인 채로 가계약 문자를 주고 받은 뒤 계약금 일부를 보냈다.
아내 단독 명의로 진행할 물건이었는데 미리 이체한도를 확인하지 못해서 이틀 동안 나눠서 계약금 일부를 이체했다.
해당 단지에 전세 매물이 없는 상태였기에 세입자분께 조금만 더 기다려달라 말씀드리고
비로얄동, 약간의 호불호 인테리어, 물건 상황을 고려해서 질질 끌며 협상을 했어야 했는데 이 점이 아쉬웠다.
그리고 비슷한 가치의 대안을 마련하여 이 물건이 아니어도 할 수 있다는 강한 마음을 가졌어야 했다.
이번에 투자한 물건의 가치가 너무 압도적이어서 놓치고 싶지 않아 조급한 마음이 있었다.
복기 Point
좋았던 점
-가계약 전까지 선배와 이야기 나누고 조언을 들은 점
-가계약 전까지 놓친 단지 없는지 체크하고 저/환/수/원/리 점검, 전세 기간 30개월로 요구한 점
아쉬운 점
-이 물건에 투자하게 될 수도 있다는 생각을 깊게 하지 않은 점-전세입자가 나타났을 때 바로 현장에 가지 않은 점
-전세대기자가 있더라도 해당 단지에 전세 매물이 없기 때문에 여유 있게 협상에 임해도 됐을텐데 조급해한 점
-해당 물건과 가치가 비슷한 대안이 없었던 점
본계약
가계약 이후 본계약 일정을 정했다.
매도자, 매수자, 임차인 3자가 한 자리에 모일 수 있는 날로 말이다.
매매 특약, 전세 특약을 정리해서 부동산에 보냈고 계약서 초안을 확인했다.
계약 당일 약속 1시간 전에 도착해서 계약서 수정을 요청하고,
계약이 진행되는 중에도 찜찜한 부분이 있으면 확인하고 필요한 경우 다시 수정을 요청했다.
투자를 배우면서 참 많이 변했다.
투자를 배우지 않았다면 쿨한 척 하며 수정하지 않고 나중에 마음 졸였을텐데 말이다.
매도인은 소득 상위 10%, 민생회복소비쿠폰을 못 받을 정도의 쿨함을 가졌다.
임차인은 100% 현금 입주예정이고 매우 나이스했다.
동대문구 이문아이파크자이 조합원인데, 본인들 생활권이 아니어서 전세 주고 이곳에 전세 사는 거라고 했다.
내가 제일 돈이 없다 ;ㅅ;
매매 잔금 기간이 길다 보니 중도금을 넉넉히 드리기로 했다.
보유 현금으로 중도금 처리는 가능한 상황이었고, 중도금 날짜도 별 생각 없이 정했다.
집에 돌아와서 다시 보니 들어놨던 정기예금 만기가 중도금 날짜보다 일주일 뒤였고,
이자 몇푼이 아까운 나는 부동산에 연락해서 중도금 날짜를 일주일만 미루자고 요청드렸다.
중도금 날짜도 계획을 해두고 가야 한다는 걸 배웠다.
복기 Point
좋았던 점
-계약일 전에 매매, 전세 특약을 정리해서 부동산에 보내고 계약 1시간 전에 도착해서 초안 수정 요구한 점
-도장찍기 전까지 철면피로 수정사항 요구한 점
-매도인과 임차인 역지사지로 생각하며 서로가 안전하게 거래할 수 있는 방법 고민한 점
-돈이 모일 때마다 꼬박꼬박 정기예금을 들어서 (일부 해지했지만) 이자를 챙길 수 있었던 점
아쉬운 점
-아무 생각 없이 중도금 날짜를 정한 점
이번 투자를 진행하면서 참 많은 걸 배우고 참 많은 도움을 받았습니다.
3주 동안 아무런 도움 없이 독박육아를 하며 나를 위한 격려까지 아끼지 않았던 아내
갑작스러운 질문에도 성심성의껏 답해주시고, 중간에 안부를 물어봐 주시던 국송이 튜터님
투자한 지역을 함께 임장하며 많은 걸 나누고 응원해준 송이즈
가계약 전에 통화로 주의할 점 강조해주신 유르님
튜터님께 할 수 있는 소중한 질문 기회를 나를 위해 써주시고 답변을 정리해서 전해주신 디그로그 조장님
먼저 연락주셔서 공감해주고 여러 조언을 해준 따스해님
징징Q&A를 따뜻한 조언으로 채워주신 구나나님, 버즈으님, 책한권의여유님, 오르디님, 드림텔러님, 큄주술님, 리썬님, 희말라야달리님, 제이든J님, 김로라님, 바베큐캠프님, 떠라링님, 벨라권님, 몽그릿님, 생각이음님, 치고님
언급되지 않았더라도 마음으로 많은 응원을 해줬을 동료들까지
정말 고맙습니다.
최선의 투자는 어떻게 하는 건지,
투자를 준비하는 동료들에게 어떤 도움을 줘야 하는지,
앞으로 어떤 투자자가 되어야 하는지,
조금은 감을 잡은 것 같습니다.
투자를 진행 중이신 분, 투자를 준비하는 분들께 이 글이 조금이나마 도움 되길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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