파란색 열정을 가진 투자자


대표글

3

초보경험담

지금 서울에 집 사도 될까요? 타이밍 찾는 법 알려드려요.

안녕하세요 :) 본질에 집중하는 미니멀리스트 미니멀영입니다. "서울 투자 기회가 온다는데... 저도 살 수 있을까요?" 서울 매수 기회를 혹여나 놓치진 않을지...투자 공부를 늦게 시작해서 못 알아채는건 아닐지...고민하는 분들을 위해 단, 한 장으로 끝내는 서울 투자 기회 잡는 법'에 대한 이야기를 해보려 합니다. " 시장을 움직이는 힘 " 먼저, 시장의 방향을 결정짓는요소들에 대해 알아보려 합니다.https://weolbu.com/community/877833(새벽보기 튜터님의 칼럼에서 배운 내용입니다.) 시장은 크게 5가지 요소로 방향이 움직입니다.가격, 공급, 경제환경(소득), 금리, 정부 정책입니다. 다양한 요소 중에서과거에 우리에게 '매수 타이밍'을 알려준 요소는 소득(PIR)과 가격(전세가율)이었습니다. 다가오는 서울 투자 기회를 놓치지 않으려면이 두가지 개념을 알고 있어야 합니다. PIR 쉽게 이해하기 위 사진으로 PIR은 쉽게 이해 할 수 있습니다. 왜 그런지지금부터 쉽게 설명드려 볼게요. PIR은 Price to Income Ratio 의 약자로주택 구입 가격을 가구당 연소득으로 나눈 값 입니다. 말 그대로 연소득을 '한 푼도' 쓰지 않고 모았을 때몇 년이 걸리면 집을 살 수 있는가? 그게 바로 PIR 이 됩니다. 그럼 PIR이 1이면?1년만 모으면 집 1채를 살 수 있습니다.PIR 12면? 12년을 모으면 집1채를 살 수 있습니다.(중위소득을 가진 사람이 중위 가격을 가진 주택 구입시 걸리는 시간) ONE POINTPIR = 집 값/연소득 (중위값) 1. PIR이 크면 = 소득 대비 집을 사는데 오래 걸린다.-> 집 값 부담이 크다 = 싸지 않다. 2. PIR이 작으면 = 소득 대비 집을 금방 산다-> 집 값 부담이 작다 = 비싸지 않다 + 가율은 전세가격에서 매매가를 나눈뒤 X 100을 하면 나옵니다. 예를 들어, 전세가 3억에 매매가 5억이라면(3억/5억)x100 = 60%의 전세가율이 나오게 됩니다. 평균 전세가율이 올라간다는 의미는매매 하락, 공급 부족, 전세 선호 등등 다양한 이유들로매매가와 전세가의 차이가 줄어들고 있다는 의미입니다. 한 장으로 정리하는 서울 투자 타이밍 집 값에 '0'이 9개가 붙는 서울은가격감이 잘 잡히지 않아 지금 서울의 가격 수준이싼지, 비싼지 헷갈려 하시는 분들이 많습니다. 그럴 땐, 과거 서울에서 싸고 투자하기 좋았던 시기를분석해보고 기준을 잡으면 쉽습니다. ▼▼▼ 위 그래프는 KB시계열 값을 기준으로 만든매매,전세지수와 전세가율에 PIR을 더한 그래프입니다. 이 한 장으로 서울 투자 타이밍을 알 수 있습니다 어떻게 보면 되는지 하나하나 살펴보겠습니다. 우리가 매수 타이밍을 보는 데이터로 활용할 지표는전세가율과 PIR입니다. PIR KB데이터에서 제공한 서울 PIR값 (09년도~ 24년1분기)평균은 12.3입니다.(보기 편하게 12로 잡겠습니다) 앞서 말씀드린 것 처럼 PIR12이라는 말은 서울 중위 소득을 가진 사람이중위 가격의 아파트를 사는데 한 푼도 쓰지 않고 12년이 걸린다는 뜻 입니다.이 값이 서울에서는 평균적인 수치입니다. 그래프에서 노란 막대가 PIR값인데평균보다 아래였던 시기는 2010년 ~ 2018년.그리고 지금 입니다. 즉, 서울 사람들이 평소보다 집을 사는데 드는소득 대비 부담이 적은 시기라는 걸 의미합니다. 전세가율 앞서 살펴본 전세가율은단순히 매매 가격 대비 비율을 의미하지 않습니다. 전세가율이 높다는 의미는사람들이 매매를 하려 하지 않고전세를 선호한다는 의미이기도 합니다. 전세가율이 낮다는 의미는사람들이 매매를 선호 하고전세를 상대적으로 덜 선호한다는 의미입니다. 2011년~24년 현재까지 평균을 냈을 때서울의 평균 전세가율은 59.8%라고 합니다. 그래프 상에서 회색으로 표시된 부분입니다. 주황색으로 색칠된 부분이 전세가율 60% 이상인 시기였습니다. 즉, 평균보다 전세가율이 높다는 의미이고 사람들이 매매를 하지않고전세를 선호하기 때문에 매매-전세의 가격이 붙는 시기입니다. 보통 하락장에서 볼 수 있는 모습입니다. 정리 기회는 그래프에서 이 부분에 해당하는 시기에 집중하면 됩니다. 전세가율 60% 이상으로 평균 보다 투자금이 적게 드는 시기PIR은 12 이하로 소득 대비 집 값에 대한 부담이 낮은 시기 바로 이 시기가 우리에게 다시 한번기회를 주는 시기입니다. 그럼 지금 시장은 어떨까요? 가장 최신데이터로 살펴봤을 때 서울의 평균 PIR은 11.2평균 전세가율은 52%대 입니다. 아직 전세가율은 올라오지 않은 상태입니다 하지만 좋은 자산은 충분히 싸진 상태입니다. 지금 투자금이 많이 들더라도서울 투자를 진행하는 이유가 이해 됩니다. 지금 투자금이 없다고 해서실망하고 시장을 떠나기 보다 환경 안에서 열심히 실력을 쌓고 투자 할 수 있는 지역들을 늘린 뒤에 앞에서 설명해드린 지표들을 유심히 살펴보며다가올 기회를 잡으셨으면 좋겠습니다. 곧 인생을 바꿀 기회가 올 것이라 믿고 있습니다. 읽어 주셔서 감사합니다. ... (참고)▼▼▼https://cafe.naver.com/wecando7/10767643지니플래닛님께서 분기마다 올려주시는 PIR자료입니다.감사드립니다. <지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글> [감동실화] 엑셀도 모르던 제가 부동산 투자로 34억을 벌었습니다. https://link.weolbu.com/3IZHfIV ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.

...더보기 ∙ 1년 전

417

10

9

초보경험담

가려진 결론 파트에서 가장 중요한 One page (+장표 공유) [미니멀영]

안녕하세요.중요한 본질에 집중하는 미니멀리스트미니멀영입니다. 임보를 쓰다 보면 가려진 뒷 부분이 궁금한 적이 많았습니다. 그래도 고심해서 1등을 뽑고 나면 머리도 아픈거 같으면서 후련하기도 하고 에라 모르겠다~ 이번 달도 끝났다! 하며컴퓨터 전원을 꺼버립니다. 그러다 자려고 누우면제대로 뽑은게 맞나? 투자로 어떻게 연결하지?이런저런 생각들이 떠오르곤 합니다. 이런 기분을 느끼셨다면 오늘 소개해 드리는장표를 꼭 작성해 보시길 추천드립니다. -1등 매물 상세 분석- 1등을 뽑기 전 후보 매물들에 대해매물 상세 분석을 합니다. 시간이 많다면 1등을 뽑기 전 10개 정도가 적당하나시간이 없다면 1등을 물건이라도 작성해보면 됩니다. 제가 1등 뽑는 과정에서 넣는 매물 상세 분석 장표입니다. 장표를 보시고 하나하나 채워보시면 되는데 상세 분석 장표에서 주황색 박스에 있는 부분이 가치에 대한 영역(동/타입/지역 + 단지 메인입지요소 파악 등) 나머지 오른쪽에 있는 부분이 투자 매물에 대한 영역입니다.(매매,전세 가격/ 물건 개수/ 수리/전략/장점/리스크/최종(후보)선정이유) 조금은 헷갈릴 수 있는매물 상세 분석을 통해 얻을 수 있는장점에 대해 소개해 드릴려고 합니다. 첫째 "가치를 파악하는데 용이하다." 둘째 "투자와 연결지어 볼 수 있다." 1. 가치를 파악하는데 용이하다 단지 분석에서 분석을 하지만 매물 임장을 하기 전에는 정말 상세하게 분석하기가 힘듭니다. 그래서 매물을 보고 난 후 단지 임장, 전화 임장, 매물 임장에서 겹겹이 쌓아왔던 선호도에 대한 요소들을다시 한번 매물 상세 분석을 통해 분석 해보는 것입니다. 또한, 메인 선호 입지 요소를 파악해보는 과정을 통해단지의 가치가 어떻게 이뤄지는지 생각해보고투자와 연결시키는 생각의 흐름을 만들어 낼 수도 있는데 이때는 단지 대 단지 보다 더 상세하게매물 대 매물로 붙여볼 수 있습니다. 평지 가치가 큰 단지'OO물건은 111동으로 가장 뒷쪽 경사있는 동이라일반적으로 앞동 대비 5천만원이나 차이나네?그럼 해당 물건이 싼게 아니라 원래 저 가격이 맞구나.그럼 AA물건이 더 우선순위가 높겠다.' 환경 가치가 큰 단지'사람들이 좋아하는 입지에 준신축 단지네?신축 택지를 좋아하는 OO지역에서는 우선순위가 더 높을 수 있겠다.' 연식의 가치가 큰 단지(ex.주복)'연식의 가치가 남아 있을 땐 괜찮을 수 있지만시간이 흐름에 따라 빠르게 가치가 떨어질 수 있으니정말 싸지 않다면 우선순위를 높게 가져가진 말아야지.' 이런 과정을 통해 가치를 보다 명확하게 파악할 수 있고 더 확신을 가지고 1등을 뽑을 수 있게 됩니다. 2, 투자와 연결지어 볼 수 있다. 매물 정보를 상세하게 써보는 과정에서 내가 놓친 부분은 없는지 (리스크) 혹은 추가적으로 협상이 가능한 부분이 있는지매수 전략까지 세워보게 됩니다. 1등을 뽑을 때 의외로 많은 분들께서조건을 포함하지 않고 가격만 보고 1등을 뽑는데 실제 투자를 진행할 때 저평가 다음으로 중요한 요소가바로 물건의 조건이라고 생각합니다. 아무리 싸더라도 조건이 맞지 않아 투자할 수 없는 경우가 생길 수 있습니다. 평소에 상세 분석을 통해 어떻게 협상하고 투자 할 것인지실제로 산다는 생각으로 전략을 짜보는 것이 중요합니다. 마지막으로 앞서 분석한 가치와 매물 정보를 가지고최종으로 뽑힌 단지의 선정 이유를 적어 주시면 됩니다. 이런 과정을 통해 바로 투자를 진행하지는 않더라도실제 투자 할 때 고려하는 것들을 경험해 보면서 실력을 쌓는데 도움이 될 수 있을거라 생각합니다. -미니멀영- [실전투자/경험] 지금 시기에 하는 투자로 얻는 것https://cafe.naver.com/wecando7/9563918 장부 물건, 1등 물건 찾는 매물 터는 법 + 양식 공유https://cafe.naver.com/wecando7/10533994 [임장/임보]- [마인드/태도] 20대라서.. 교대근무라서.. 포기하실 건가요?https://cafe.naver.com/wecando7/10175606 너바나님이 알려주신 '단 한 가지' 성공의 비밀https://cafe.naver.com/wecando7/9839728 행동 하지 않을 용기https://cafe.naver.com/wecando7/9942280 <지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글> 강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?) https://link.weolbu.com/3S2fp2X ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.

...더보기 ∙ 1년 전

314

6

3

초보경험담

서울 1도 몰랐던 지방 20대 남자가 서울 30평대 아파트를 갖게 된 이유 [미니멀영]

안녕하세요. 미니멀영입니다.  계단식,복도식 아파트가 뭔지도 몰랐던포항 사는 20대 남자가강남 30분대 아파트에 투자했습니다. 부채가 더 많은 금액이지만 생전 처음으로자산 10억을 넘게 되었네요.  "과연 내가 할 수 있을까...?" 라며 스스로를 의심하던 저는어떻게 바뀌었을까요?   “정해진 미래를 바꾸고 싶었다.” "OO씨 미래는 여기에 있는 사람들 중 한명이야.다른 곳에서 찾을 필요 없어." 신입사원으로 입사했을 때선배님께서 해주셨던 말입니다. 선배님들은 여행이나 취미 생활로 행복해 보이셨지만누구보다 바삐 시간을 돈과 바꾸고 계셨습니다.  정해진 미래를 바꿔 보고싶어이것저것 시도해 보았지만결국 회사의 소중함을 느끼며 돌아왔습니다. 그러다 부동산 폭등장을 경험하며 조급해진 마음에길도 없는 산이나, 비싼 분양권을 사려 했습니다. 이대로는 안되겠다 싶어 찾아본 유튜브에서너나위님을 만나고 월부 강의를 듣게 되었습니다.   첫 강의를 듣고 임장을 나갔을 때 2만보를 걸었는데집에 와보니 머리에 남는 것이 거의 없었습니다. '내가 과연 할 수 있을까?'막연한 감정들이 스멀스멀 올라왔습니다. 그러다 너바나님의 칼럼을 보게 되었습니다.https://cafe.naver.com/wecando7/5517079 "내가 할 수 있을까? 이런 고민을 하십니다.음... 아마 안되실 겁니다." 너바나 멘토님의 말씀을 듣고 내 이야기인가 싶어정신이 번쩍 들었던 기억이 납니다.    “1호기, 지금 시기에 하는 투자로 얻는 것” 월부를 시작하고 1년이 지나던 때투자를 미뤄선 안되겠다는 생각이 들었습니다. 너바나님께서 20대에 부동산을 시작하셨을 때정장을 입고 구두를 신으셨다는 말을 들으며다른 건 몰라도 구두는 따라 신어야겠다는 생각을 가지고지역 모든 부동산을 들어가기 시작했습니다.  그렇게 4만보씩 걸어다니고 나니지역 내의 장부 물건들이 눈에 들어오기 시작했고운이 좋게 3850만원을 깎았습니다. "다른 지역에 더 좋은 투자가 기다리고 있진 않을까?"라는 생각으로 망설이고 있으니  "지금 시기에 하는 투자는경험을 시켜주고 실력을 쌓게 해줄 투자입니다"라며할 수 있는 투자를 지속해 나가면 된다고 말씀해 주셨습니다. 그렇게 시간은 흘러전세 재계약을 해야 하는 시간이 다가왔습니다. 경험과 실력을 쌓게 해줄거라 기대했던 1호기는아직도 싼 구간을 지나고 있음에도 매매,전세 모두 올라 투자금을 돌려 주었고 서울 투자를 준비 할 수 있게 되었습니다.    “2024년, 지금 시기에 하는 투자로 얻는 것” 최근 서울 아파트에 투자를 했습니다.  알고 있는 지역들 중 투자로 접근 가능한모든 지역을 방문했습니다. 장부 물건이나 현장에서 만들어 지는 가격이 있다는 것을1호기를 통해 절실히 알게 되었고현장에 답이 있다는 생각으로 다녔습니다. 튜터님과 투자 물건의 가치에 대해 이야기를 나누면서어떤 방향이 맞을지 얼라인 할 수 있었고 가격과 조건이 좋은강남 30분대 30평형 아파트에투자를 할 수 있게 되었습니다.  그러나 규제 속 꺾이는 시장 분위기에서쌓이는 매물, 예정된 공급, 큰 절대가무엇보다 노력에 대한 아쉬움... 지금은 행동해야 하는 시기임을 알면서도아쉬운 감정들이 따라다녔습니다. "왜 그런 감정이 드는지 머리로 생각하지 말고글로 적어보셨으면 좋겠어요"제 마음을 들여다 보신 잔쟈니 튜터님의 조언을 받고 바로 다음날 회사에 휴가를 쓰고하루종일 카페에 앉아 복기하는 시간을 가졌습니다. '부단한 노력이 투자에서 당연히 중요하지만좋은 시기에 행동하는 것 또한 중요하구나...' 왜 그런 막연한 생각을 했는지글을 썼다 지웠다를 반복하면서마음 속에는 계속 설레는 마음이 올라왔습니다.  지금 시기에 하는 투자는우량한 자산을 낮은 리스크에 보유하며 돈을 벌고안정적인 현금 흐름을 통해 시스템을 쌓게해줄 자산을 산다는 것이구나...  지방 5천만원 소액 투자 시기를 지나수도권 가치 투자를 할 수 있는 시기가 왔습니다. 그럼에도 변하지 않는 투자 원칙은 바닥을 잡을 수 없기에 충분히 가치 있고 싸다면할 수 있는 행동을 해야 한다는 것 머리로는 알고 있었지만선생님들께 배운 본질을 놓치고 있지 않은지점검해 볼 수 있는 시간이었습니다.     "오랫동안 꿈을 그리는 사람은마침내 그 꿈을 닮아갑니다." 1년 뒤 나의 모습을 떠올렸을 때이처럼 설레었던 적이 없습니다. 투자와 어울리지 않아 보였던 저조차도그저 시키는 대로 했을 뿐인데 자산이 10억을 넘었습니다. 누가 시키지 않았음에도차도 팔고, 옷도 팔고돈 되는 건 다 팔려고 했습니다. 지금 100만원 1000만원을 심으면10배 이상으로 돌아온다는 확신이 생겼기 때문입니다.  또한, 삶을 대하는 태도가 180도 바뀌게 되었습니다. 세상을 보는 프레임이 변하니생각과 행동이 변하게 되었습니다. 퇴근 후 어떻게 주 20시간을 공부하지? 라고 생각했던 제가이제 40시간은 거뜬하게 해냅니다. 주변 5명의 평균이 저보다 뛰어난 분들로 채워졌습니다.그리고 저도 평균을 올리기 위해 부단히 노력하게 되었습니다. 무엇보다 꿈을 그려가는 과정이 행복하다는 생각이 들었습니다. 월급쟁이에게 꿈을 이룰 수 있는 방법을 알려주신너바나님 너나위님 감사드립니다. 바보 같은 질문에도따뜻하게 본질을 알려주신 선생님들과 지금 저에게 가장 많은 가르침을 주시고닮아가고 싶다는 롤모델이 되어 주신 잔쟈니 튜터님정말 감사드립니다.  두서 없이 적다보니 글이 길어졌지만읽어주신 모든 분들께도 감사드립니다. 꼭 목표하시는 바 이루시길 응원드립니다!    현금 2-3억 있다면 여기로 가세요.제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.        

...더보기 ∙ 8개월 전

259

11

11