지금 서울에 집 사도 될까요? 타이밍 찾는 법 알려드려요.
안녕하세요 :) 본질에 집중하는 미니멀리스트 미니멀영입니다.
"서울 투자 기회가 온다는데... 저도 살 수 있을까요?"
서울 매수 기회를 혹여나 놓치진 않을지...투자 공부를 늦게 시작해서 못 알아채는건 아닐지...고민하는 분들을 위해
단, 한 장으로 끝내는 서울 투자 기회 잡는 법'에 대한 이야기를 해보려 합니다.
" 시장을 움직이는 힘 "
먼저, 시장의 방향을 결정짓는요소들에 대해 알아보려 합니다.https://weolbu.com/community/877833(새벽보기 튜터님의 칼럼에서 배운 내용입니다.)
시장은 크게 5가지 요소로 방향이 움직입니다.가격, 공급, 경제환경(소득), 금리, 정부 정책입니다.
다양한 요소 중에서과거에 우리에게 '매수 타이밍'을 알려준 요소는
소득(PIR)과 가격(전세가율)이었습니다.
다가오는 서울 투자 기회를 놓치지 않으려면이 두가지 개념을 알고 있어야 합니다.
PIR 쉽게 이해하기
위 사진으로 PIR은 쉽게 이해 할 수 있습니다.
왜 그런지지금부터 쉽게 설명드려 볼게요.
PIR은 Price to Income Ratio 의 약자로주택 구입 가격을 가구당 연소득으로 나눈 값 입니다.
말 그대로 연소득을 '한 푼도' 쓰지 않고 모았을 때몇 년이 걸리면 집을 살 수 있는가?
그게 바로 PIR 이 됩니다.
그럼 PIR이 1이면?1년만 모으면 집 1채를 살 수 있습니다.PIR 12면? 12년을 모으면 집1채를 살 수 있습니다.(중위소득을 가진 사람이 중위 가격을 가진 주택 구입시 걸리는 시간)
ONE POINTPIR = 집 값/연소득 (중위값)
1. PIR이 크면 = 소득 대비 집을 사는데 오래 걸린다.-> 집 값 부담이 크다 = 싸지 않다.
2. PIR이 작으면 = 소득 대비 집을 금방 산다-> 집 값 부담이 작다 = 비싸지 않다
+
가율은 전세가격에서 매매가를 나눈뒤 X 100을 하면 나옵니다.
예를 들어, 전세가 3억에 매매가 5억이라면(3억/5억)x100 = 60%의 전세가율이 나오게 됩니다.
평균 전세가율이 올라간다는 의미는매매 하락, 공급 부족, 전세 선호 등등
다양한 이유들로매매가와 전세가의 차이가 줄어들고 있다는 의미입니다.
한 장으로 정리하는 서울 투자 타이밍
집 값에 '0'이 9개가 붙는 서울은가격감이 잘 잡히지 않아
지금 서울의 가격 수준이싼지, 비싼지 헷갈려 하시는 분들이 많습니다.
그럴 땐, 과거 서울에서 싸고 투자하기 좋았던 시기를분석해보고 기준을 잡으면 쉽습니다.
▼▼▼
위 그래프는 KB시계열 값을 기준으로 만든매매,전세지수와 전세가율에 PIR을 더한 그래프입니다.
이 한 장으로 서울 투자 타이밍을 알 수 있습니다
어떻게 보면 되는지 하나하나 살펴보겠습니다.
우리가 매수 타이밍을 보는 데이터로 활용할 지표는전세가율과 PIR입니다.
PIR
KB데이터에서 제공한 서울 PIR값 (09년도~ 24년1분기)평균은 12.3입니다.(보기 편하게 12로 잡겠습니다)
앞서 말씀드린 것 처럼 PIR12이라는 말은
서울 중위 소득을 가진 사람이중위 가격의 아파트를 사는데
한 푼도 쓰지 않고 12년이 걸린다는 뜻 입니다.이 값이 서울에서는 평균적인 수치입니다.
그래프에서 노란 막대가 PIR값인데평균보다 아래였던 시기는
2010년 ~ 2018년.그리고 지금 입니다.
즉, 서울 사람들이 평소보다 집을 사는데 드는소득 대비 부담이 적은 시기라는 걸 의미합니다.
전세가율
앞서 살펴본 전세가율은단순히 매매 가격 대비 비율을 의미하지 않습니다.
전세가율이 높다는 의미는사람들이 매매를 하려 하지 않고전세를 선호한다는 의미이기도 합니다.
전세가율이 낮다는 의미는사람들이 매매를 선호 하고전세를 상대적으로 덜 선호한다는 의미입니다.
2011년~24년 현재까지 평균을 냈을 때서울의 평균 전세가율은 59.8%라고 합니다.
그래프 상에서 회색으로 표시된 부분입니다.
주황색으로 색칠된 부분이 전세가율 60% 이상인 시기였습니다.
즉, 평균보다 전세가율이 높다는 의미이고
사람들이 매매를 하지않고전세를 선호하기 때문에 매매-전세의 가격이 붙는 시기입니다.
보통 하락장에서 볼 수 있는 모습입니다.
정리 기회는 그래프에서 이 부분에 해당하는 시기에 집중하면 됩니다.
전세가율 60% 이상으로 평균 보다 투자금이 적게 드는 시기PIR은 12 이하로 소득 대비 집 값에 대한 부담이 낮은 시기
바로 이 시기가 우리에게 다시 한번기회를 주는 시기입니다.
그럼 지금 시장은 어떨까요?
가장 최신데이터로 살펴봤을 때
서울의 평균 PIR은 11.2평균 전세가율은 52%대 입니다.
아직 전세가율은 올라오지 않은 상태입니다
하지만
좋은 자산은 충분히 싸진 상태입니다.
지금 투자금이 많이 들더라도서울 투자를 진행하는 이유가 이해 됩니다.
지금 투자금이 없다고 해서실망하고 시장을 떠나기 보다
환경 안에서 열심히 실력을 쌓고 투자 할 수 있는 지역들을 늘린 뒤에
앞에서 설명해드린 지표들을 유심히 살펴보며다가올 기회를 잡으셨으면 좋겠습니다.
곧 인생을 바꿀 기회가 올 것이라 믿고 있습니다.
읽어 주셔서 감사합니다.
...
(참고)▼▼▼https://cafe.naver.com/wecando7/10767643지니플래닛님께서 분기마다 올려주시는 PIR자료입니다.감사드립니다.
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