월부이브 | 월급쟁이부자들

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초보경험담

임신 9개월에 2호기 투자했습니다 [월부이브]

안녕하세요?이제는 가벼운 몸으로 임장해서 행복한 월부이브입니다. 저는 이제 80일 된 아기가 있는데요.얼마 전 2호기 잔금을 했는데,사실 이 아기가 태어나기 한 달 전임신 9개월 때 계약한 물건이었습니다. 제가 어떻게 임신한 상태에서그것도 만삭에 계약을 할 수 있었는지복기해 보려고 합니다. 당장 투자할 수 없는 지역도앞마당으로 만들었습니다. 제가 이번에 투자한 A지역은18개월 전 초보 시절에 만든 수도권 앞마당입니다. 당시 전세가가 전국적으로 최저치였고A지역 투자금은 기본 2~3억이었습니다. 당장 투자할 수 있는 지역은 아니었지만그럼에도 배운대로 임장했습니다. 약 1년 뒤 1호기를 하는 시점에는소액투자가 목표였기 때문에투자금이 몇 억씩 드는 수도권 앞마당이너무나 못나 보였습니다. 그런데 그렇게 쓸모 없어 보였던 A지역은제가 임신해서 새로운 지역을 갈 수 없는 동안전세가가 꾸준히 올랐고 저는 혼인신고를 하면서취득세 1% 카드가 한 장만 남게 되어서지방 소액투자에서수도권 가치성장투자로투자 전략을 바꾸었습니다. 이렇게 1년 반 사이에시장이 바뀌고제 상황이 바뀌면서A지역이 투자 범위에 들어왔습니다. 그리고 약 6개월 동안가격을 지켜보면서틈틈히 집을 보러 갔습니다. 못난이 단지에 대한편견을 버렸습니다. 제가 투자한 B단지는 해당 생활권에서선호도가 제일 낮습니다. 선호도가 얼마나 낮냐면...당시 초보였던 저도단지에 들어가자마자 와. 이 동네에서는 얘가 꼴찌다.라고 직감적으로 느꼈습니다. 그래서 앞마당을 만들던 시기에는이곳은 매임도 하지 않고옆에 있는 더 좋은 단지만 봤습니다. 그런데 오히려이렇게 선호도가 떨어지는 곳이기 때문에투자 기회가 왔습니다. 인근 단지와 달리6개월 동안 매매 실거래가 없었고매임을 해보니이 물건에 관심을 보이는 사람도거의 없는 듯한 분위기였습니다. 초반에 호가를 높게 올렸던 매도인은거의 1년 동안 집을 팔지 못하고 있는 상황이었고집은 공실 상태로 두면서대출 이자와 관리비를몇 개월 째 내고 있었습니다. 실거래가에 찍힌 6개월 전 거래는2023년 초 전저점에 근접한 가격이었습니다. 하지만 그렇다고저가치 단지는 아니었습니다. 저는 나중에 이 지역으로이사를 갈 수도 있는 상황인데지금 사놨다가나중에 실거주로 살아도나쁘지 않겠다고 생각했고 실제로도 매임을 해보면신혼부부가 많았고수리를 꽤 예쁘게 해놓고살고 있었습니다. 그래서 만약 네고가 되어직전 거래가와 비슷한 수준에 산다면이 단지가 아무리 이 동네 꼴찌라고 해도 이 가격이면 정말 싸다라는 생각이 들었습니다. 요즘 서울과 수도권 가격이갑자기 많이 올라서투자를 검토하고 있던 분들이고민이 많다고 들었습니다. 제가 이번에 매수를 결정한 계기가 있는데요.장마철 비수기에 매수를 하는 게더 좋지 않겠냐는 제 질문에매물 코칭을 해주신 자향님이 하신 말입니다. 이브님,투자는 좋은 타이밍에 하는 게 아니고원하는 가격이 오면 하는 거에요.지금 이 단지가그 타이밍까지 기다려줄지는아무도 몰라요. 이 말을 듣고 나서계속 스스로에게 질문했습니다. 이 가격이 내가 원하는 가격인가?내가 정말 싸다고 생각하는 가격인가? 제 답변은... 매도자가 내가 제시한 가격에 OK한다면이건 진짜 싸다.적어도 내가 후보로 골랐던B단지, C단지, D단지보다는 저평가다. 아직 내 앞마당이 아닌서울 어딘가에 더 많이 오를 단지가 있을지언정이 단지를 이 정도로 싸게 산다면나중에 후회는 없을 거 같다. 그래서매도인이 제가 목표한 가격에 팔겠다고 했을 때저는 주저하지 않고 계약했습니다. 그리고 모두 아시겠지만제가 계약한 이후수도권이 갑자기 상승하면서이 못난이 단지도 3개월 사이에매매 거래가 10건 이상 이루어졌고호가도 약간 높아졌습니다. 제가 계약했던 3개월 전만 해도이 단지는 너무 못나서사람들이 소유하고 싶지 않아 하나이런 생각도 들었는데분위기가 갑자기 반전된 겁니다. 타이밍을 기다렸다면제가 정말 싸다고 생각한 이 가격에매수할 기회를 놓쳤을 겁니다. 투자를 앞두고 있다면이런 질문을 해보시는 건 어떨까요? 내가 정말 싸다고 생각하는 가격인가? 혹시 지금 나는 '가격'이 아니라지금 사면 오를 것 같다는'타이밍'에 초점을 맞추고 있지는 않나? 선호도가 좀 떨어지는'못난이' 단지는 제외하고좋은 단지만 보고 있는 건 아닐까? 지금 임장 중인 지역이당장 투자할 수 없는(혹은 투자하고 싶지 않은)곳이라고 해서내가 대충하고 있지는 않나? 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다! 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

...더보기 ∙ 1년 전

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초보경험담

1년 전 중소도시에 8천만원으로 투자한 1호기, 후회됩니다 [월부이브]

안녕하세요?갈수록 제목 어그로 수위가 높아지는월부이브입니다 ^.^ 저는 정확히 1년 전투자금 7,700만원으로중소도시 신축에 투자했습니다. 투자 1주년을 맞이하여..1호기를 복기해 보려고 합니다. 1. 적절 투자금은개인 상황에 따라 다르다 1년 전,저는 투자금 5천만원 기준으로1등을 뽑고 코칭을 신청했습니다.(당시에는 가치성장투자가지금처럼 핫하지 않았어요) 사실 저환수원리 중에서저평가 1등은 B단지였는데투자금이 많이 들어서수익률 단계에서 탈락하고최종 1등은 A단지가 되었습니다. 그런데 빈쓰님이 제 자금상황을 보더니A단지도 가격이 싸지만투자금이 좀 더 들더라도더 좋은 B단지를 하는 것도 괜찮다고코칭해주셨습니다. 당시에는 제가 배웠던 투자금 기준 5천만원,수익률 200%의 기준에 벗어나는 단지를왜 투자해도 된다고 하시는지사실 이해가 잘 되지 않았습니다. 배웠던 거랑 다른데...중소도시에 이 정도로 돈을 많이 들이는 게 맞나..? 이런 생각을 조금 했습니다. 하지만 막상 매물을 털어 보니A단지는 생각보다 수리비가 많이 들거나권리관계가 복잡한 매물만 있었고 그래서 저는 최종적으로총 7,700만원으로B단지를 매수했습니다. 그리고 1년이 지난 지금...제가 투자한 중소도시는선호도가 높은 단지 위주로매매가와 전세가가 모두 올랐습니다. 다만 오름폭은 단지마다 달랐는데요.역시나 A단지보다 B단지가매매와 전세 모두 더 올랐습니다. 이렇게 결과를 보고 나서야저는 왜 튜터님이 B단지도고려해 보라고 했는지 깨달았습니다. 당시 저의 종자돈과 1년 저축액을 보면,1호기에 돈을 조금 더 쓴다고 해서2호기를 못하는 상황이 아니었습니다. 돈을 조금 더 들이더라도더 좋은 것에 투자하는 게저에게는 맞는 선택이었습니다. 하지만 여기서한 가지 후회되는 게 있습니다. 바로같은 투자금으로 투자할 수 있는더 좋은 물건은 없는지다시 한번 점검하지 않은 것입니다. 2. 같은 투자금이라면더 좋은 곳을 선택한다 제가 투자한 B단지에서꽤 가까운 곳에 C단지가 있습니다.연식은 같지만 브랜드 아파트이고주변이 비균질한 B단지와는 달리나름 주변에 구축 단지가 있어서A단지 보다는 균질성이 좋다는 게 특징입니다. 제가 임장하던 당시두 단지의 매매 호가는5천만원 차이가 났습니다. 저는 당시 이렇게 생각했습니다. 연식이 같은데 5천만원 차이가 난다고!?아무리 브랜드라지만 너무 비싸!!B단지 싸다!! 그리고 솔직히 말하면C단지는 그 구의 대장아파트이고브랜드에 신축이다보니실질적으로 내가 투자할 수 있는 곳이라는생각 자체를 못했습니다. 당시 코칭을 미리 결제하고적극적으로 1호기를 찾는 중이었음에도C단지 매물을 볼 땐그냥 랜드마크 구경한다는 마음가짐이었습니다. 사장님들이 투자자들에게 워낙 예민하다 보니어떻게 하면 매임을 잘 할 수 있을까어떻게 하면 공실이라도 볼 수 있을까이런 생각만 했던 거 같아요. 그런데 1호기를 하고 나서강의를 듣다가 이런 말을 듣게 됩니다. 지방에서는 선호도 높은 브랜드 아파트가비브랜드 아파트보다 상승장에는많게는 1억씩 차이가 난다 이 말을 듣고 문득 C단지가 떠올랐습니다.나의 1호기 B단지보다 5천 비쌌던 그 매물...(심지어 그 가격에 매물이 2개나 있었음..) 그럼 그때 5천만원이 큰 차이가 아니었구나5천 차이를 근거로 C단지는 비싸고B단지는 싸다고 판단했던 게틀렸던 거구나 깨달았습니다. 그리고 실거래가를 보니C단지도 비슷한 투자금으로,아니.. 어쩌면 더 적은 투자금으로투자가 가능했습니다. 그리고 현재 C단지의 가격은...예상하셨겠지만A단지, B단지보다훠얼씬많이 올랐습니다.(2배 이상..^^) 마음이 넘 아프네요...하지만 중요한 깨달음을 얻었으니이 경험을 바탕으로다음에 더 나은 결정을 해서더 많이 수익을 봐야지..마음을 다잡아 봅니다. 3. 시세보다 낮은 전세가는든든한 무기가 된다. 저의 1호기는 세 낀 물건이었습니다.제가 매수할 당시시세보다 낮은 가격에 세가 껴 있었습니다.그래서 투자금이 많이 들어간 것도 있었습니다. 그리고 제가 투자한 지역이전반적으로 전세가가 오르면서지금은 시세와의 차이가더 벌어졌습니다. 전세 시세와 격차가 더 벌어지는 걸 보면서 그래서 그게 나한테 좋은 건가..? 사실 크게 와닿지 않았습니다.당장 전세를 올려 받아서현금 흐름이 생기는 게 아니니까요. 오히려 전세가가 더 오른 다음 투자했다면투자금을 더 줄일 수 있었을까? 이런 생각도 했습니다. 그런데 나중에 세입자가 갱신권을 쓰겠다고 하고재계약을 하는 시점이 다가왔을 때저는 그제서야 재계약 만기 시점에주변에 공급이 있다는 걸 발견했습니다. (왜 매수 전에 그걸 못봤는지지금도 의문...) 그런데시세보다 낮은 전세가가제가 미처 확인하지 못했던역전세 리스크를 헷지해 주었습니다. 물론막상 그 때가 되면어느 정도 역전세가 날지도 모르지만적어도전세가를 무리하게 높게 받은 것보다는리스크가 덜하겠죠. 그 덕분에 저는 좀 더 편안한 마음으로2호기를 진행하고또 3호기를 준비하고 있습니다. 처음엔시세보다 낮은 전세가가내 소중한 종자돈을더 묶이게 하는 단점이었는데 이제는주변 공급이 있어도역전세 리스크를 줄여 주는든든한 무기가 되었습니다. 1호기 투자 1년 후 복기 내용정리해 보겠습니다! 1. 적절 투자금은개인의 상황에 따라 다르다 2. 같은 투자금이면더 좋은 곳을 선택한다 3. 시세보다 낮은 전세가는든든한 무기가 된다 감사합니다!! 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

...더보기 ∙ 11개월 전

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초보경험담

투자 2건 경험 후 매임 때 이건 꼭 확인하게 되었습니다 [월부이브]

안녕하세요? 월부이브입니다. 내일 매임 예정인 분들이 많으실 텐데요.1호기, 2호기 투자 경험을 복기하면서매임 때 이건 꼭 봐야겠다고 다짐한 부분들을공유해 보려고 합니다. 1. 협상 가격 물론 얼마까지 깎아달라 이런 가격 협상은실제로 이 물건을 사겠다고최종 결정을 내린 뒤에 시작하는 게 맞지만 매임을 하다보면부사님이 먼저 이 물건은 얼마까지 가능하다얼마까지 얘기가 나왔는데 그 이하로는안 판다고 해서 협상이 깨진 적이 있다이런 히스토리를 얘기해 주시는 경우가 있습니다. 네이버 광고만 보면 절대 알 수 없는현장의 생생한 정보인데요. 저는 부사님이 이런 말을 할 때꼭 다시 확인하는 게 있습니다. 매도인이 OK한 가격인가요? 부사님이 그냥 통상적인 말로500에서 1000만원은 깎을 수 있을 거 같다이런식으로 어필을 하는 경우가 있고 매물을 많이 보다보면이 물건이 얼마까지 된다고 했던게부사님 뇌피셜인지실제 매도인의 의사인지헷갈릴 때가 있기 때문입니다. 제가 실제로 1호기를 할때부사님이 500깎아준다고 해서매물표에 그걸 반영해서 1등을 뽑았고500깎은 가격에 매물코칭까지 넣고 컨펌을 받았는데막상 부동산 털러 다시 갔을 때부사님이 그런 말을 한적 없다고 하셨거든요..ㅎㅎ 그러니 꼭매도인이 특정 가격을 오케이한건지어느 정도 네고 의사가 있다고 한건지아니면 그냥 부사님 어필인지확인을 하시면 좋습니다. 2. 잠재 경쟁 매물 매임을 하면 자연스럽게그 시기에 가장 빨리 나갈 물건을 쭉 보게 됩니다.아마 나만 이 물건들을 보는 게 아니고다양한 분들이 같은 물건을 볼텐데요. 이 때 꼭 확인하셔야 하는 게 있습니다. 사장님 오늘 제가 본 물건들이가장 우선적으로 팔릴 물건들이잖아요.혹시 이 집을 많이 보셨나요?주로 투자자인가요 실거주인가요? 강의에서 많이 해주시는 이야기죠.저는 사실 이 질문을 단순히시장 분위기를 파악하기 위한 거라고 생각했습니다. 2호기를 할 때 당시 그 단지에6개월 동안 매수 거래가 아예 없기도 해서저는 시장 분위기는그걸로 충분히 파악했다고 생각했고그래서 이 질문을 하지 않았습니다. 그런데 제가 본 A, B, C 물건 중에서저는 A를 계약했는데계약 당일 사장님이 이러시더라구요. 그 때 봤던 나머지 물건 두 개도다 투자자가 계약했어요. 순간 당황했습니다. 갑자기 거래가 그렇게 됐다는 것도 놀라운데전세 경쟁 매물이 두 개나갑자기 나온다는 이야기였거든요. 다행히 저는 전세가를 매우 보수적으로 잡았었고입주날짜나 수리상태 모두 제꺼가 1등이어서전세 셋팅은 무리 없이 잘 진행됐지만조금만 욕심 냈어도전세 빼기 어려워졌겠다 싶더라구요. 그리고 매임할 때혹시 관심을 보이는 투자자들이 많은지계약은 되었는데 실거래에 찍히지 않은 것 중에투자자가 매수한 물건은 없는지꼭 확인해야겠다고 다짐하는 계기가 되었습니다. 3. 타입/동별 선호도 타입이나 동 혹은 라인에 따라선호도가 다른지,만약 다르다면그게 매매가나 전세가에도 영향을 주는지반드시 확인하고투자 의사결정에 반영합니다. 저의 1호기는 B타입으로A타입보다 선호도가 밀려서전세가가 1천만원 차이가 납니다. 보통 타입 선호도가 좀 갈린다 싶으면매가에서 1~2천 차이 나고전세가는 차이가 안 나는 경우가 대부분인데전세가도 다르다면 그건B타입이 꽤 많이 밀린다는 이야기입니다. 저는 이 부분을 매임할 때 확인했고매물표에도 A타입보다 전세가 1천 저렴함 이렇게 정리해 두었습니다. 그런데 아쉬웠던 건이렇게 알아낸 정보를실제 투자 의사결정에반영하지 않았다는 겁니다. 부동산을 털 때그냥 무조건 내가 본 B타입 4.5억보다(예시 가격입니다)저렴하게 나온 물건이 있는지만 봤습니다. 부사님들이 아무리A타입 앞동 뻥뷰 4.6억에 나온게 있다고더 좋은거라고 해도믿지 않고 무시했습니다. 전세가도 1천 차이날 정도면매가 1천 더 주고선호타입을 사는 게 훨씬 좋은데 말이죠. 혹시 타입/동별 선호도 질문을 하는 게너무 공부하는 티가 나는 것 같다면? 저는 이렇게 질문합니다. 사장님 이거 B타입나중에 팔 때 A타입보다싸게 내놔야 팔려요?얼마나 싸게 내놔야 해요? 105동을 제일 선호한다고 하셨는데나중에 팔 때 좀 더 비싸게팔 수 있는 정도에요?아니면 전세가 더 받을 수 있을 정도인가요? 매임할 때 꼭 기억해야 하는 질문!정리해 보겠습니다. 1. 1000만원 깎아 주신다고 했는데,그거 매도자가 오케이한 가격인가요? 2. 제가 본 물건들 집 보러 많이 오나요?투자자가 많아요 실거주가 많아요?(나중에 혹시 전세로 나올까봐요) 3. 이거 B타입 나중에 팔 때A타입보다 싸게 팔아야 하나요? 모두들 내일 매임 화이팅입니다! 김사합니다. 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

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