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초보경험담

방2 vs 방3 고민 종결! 구조보다 더 중요한 '이것'?

 안녕하세요 :)함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다.  날씨가 갑자기 추워졌네요..!겨울임장이 성큼 다가온것 같습니다!옷 따뜻하게 챙겨 입으시고건강한 겨울임장 나시길 바랍니다🩵   혹시 한번쯤다들 임장을 하다가, 임보를 쓰다가이런 생각 해보시지 않으셨나요?  단지는 여기가 좋은데구조는 옆단지가 더 좋고,  언덕 위에 있는 뒷동은선호도가 많이 떨어지는데투자하면 안되지 않을까?  차라리 옆단지의선호동을 사는게 더 낫지 않을까?   임장보고서를 열심히 쓰는 우리 월부인들ㅎㅎ(저포함...)선호도 파악을 위해서단지를 너무 깊게 뜯어보다가더 중요한것을 놓칠때가 많은데요.    오늘은 비선호동, 구조 등을 뛰어넘는단지자체가 가지는선호도와 가치에 대해이야기 해보려고 합니다.   이제는 너무나 많이들 알고계시는동대문구의 전농SK와답십리 청솔우성입니다.  강의에서도 많이 나왔던 단지라서앞마당이 아니라도 익숙하실것 같은데요!  두 단지는 작은 길 하나로 나눠지는위치가 거의 비슷한 단지입니다.       실제로 임장을 해보면전농SK가 좀 더 동간거리도시원시원하고 쾌적해보입니다.    그리고 특히 초등학교가 가깝고아파트 상가에 빽빽히 들어차있는학원과 상권때문에전농, 답십리에서사람들이 좋아하는 구축대장 아파트인데요.   그렇지만 임장보고서를 쓰면서들게 되는 의문이 있습니다.  아무리 전농SK가 좀 더선호되는 단지라고 해도전농SK 24평 방2개 구조가바로 옆단지인데.. 우성 방3개 구조를이길 수 있을까?!  그래도 방3개 구조가 더 낫지않을까?    실제로 비교해보면 상승장에서는더 선호되는 단지인전농 SK의 방2개 구조가더 우세하다는 걸 알 수 있는데요..!     그래도... 복도식과 계단식의차이는 훨씬 크지 않을까?  전농SK의 평면도가계단식구조처럼 나와있지만완전한 계단식이 아닌실제로 가보면 복도의 끝에 있는복합식 구조인데요!   그럼에도 불구하고계단식 방3개인 청솔우성보다대체로 좀 더 높은 가격을 형성합니다.   단지 자체의 선호도가 가지는 파워가비선호 구조를 이길 수 있다는것을알 수 있는데요.   실제로 현장에가서부동산 사장님들께도 선호요소를 물어보면 위치가 비슷비슷하긴 한데,SK를 젊은엄마들이 더 좋아해~브랜드도 좀 더 좋구~ 라고하시는 말씀을 들을 수 있었습니다.  부산은 많은 곳들이 언덕위에 위치해있어서평지라는 이점만으로도플러스 알파의 입지요소가 되는특징이 있는 곳입니다.  아마 부산을 임장해보신 분들이라면잘 아실텐데요...!   부산 남구에 위치한대연SK뷰힐스라는 단지와대연자이라는 단지입니다.   두 단지 모두 부산남구에서가장 선호하는 생활권인대연동에 위치한 짱짱한신축 대단지인데요.  SK뷰힐스는상권과 지하철이 가까워서사람들이 좋아하지만힐스라는 이름에서도 느껴지는것처럼언덕에 있는 초품아 단지이고, 대연자이는 올 평지로 되어있는초.중,고품아 단지입니다.     실제로 제가 올해 겨울에부산 남구를 임장할당시전임과 매임을 통해서 알아낸 정보를기록해둔 것인데요.   SK뷰힐스 단지배치도  현장에서 부사님 말을 듣고,그래 맞아, 부산 사람들은 언덕을 싫어하지84타입은 당연히 SK뷰가 더 좋긴한데59는 위치도 안좋고, 언덕이라서59타입은 대연자이가 더 선호될꺼야..!... 라고임보 열심히썼다! 뿌듯! 이라고결론지을 뻔 했는데요😂  실제로 그래프를 확인해보니SK뷰힐스 24평이 가격이 더 높은것을확인할 수 있습니다.  그리고 뒤로 갈수록 경사가 심하긴 하지만실제로 입주민들은 단지 위로 안다니고평지로 깎인 지하를 통해엘베를 타고 이동하는것을매임을 하다보면 알게 되는데요.    이에 대해 얼마전한가해보이멘토님께 반임장을하며여쭤보았습니다.   물론 단지내에서비선호되는 요소, 선호되는 요소동, 층, 향 등을 디테일하게 파악하는것은투자자로서 협상의 카드로도 사용할 수 있고,가격차이를 구분 할 수 있는 중요한 부분이지만 그것들을 뛰어넘는단지 그 자체가 가지는 선호도의 가치도중요한것임을 최근 알게 되었습니다.   곰곰히 생각해보면사실 실거주자 입장에서는나 OO아파트 살아~ 라고 하지,나 OO아파트 몇동 몇평살아~ 라고이야기 하는사람은 없는 것 같다는생각이 문득 들면서  자칫, 투자자의 시선으로 날카롭게뾰족하게 더 분석하겠다고 했던것에매몰되어 그 단지에 살고있는사람들의 더 중요한 선호이유와 본질을놓치게 될수도 있겠다라는 생각이 들었습니다.   이 단지에서사람들이 거주하려고 하는 가치가때로는 거주하는데에약간의 불편함을 감수하고도더 높은 가치를 지닐 수 있음을잊지마세요!   긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)    제 글이 도움되셨다면 를 꾹! 눌러주세요. 댓글과 팔로우는 좋은 콘텐츠를 만드는데 큰 힘이 됩니다.😀

...더보기 ∙ 9개월 전

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실전투자경험

형식적인 단지분석은 그만! 단지분석 이렇게 해보세요. [함께하는가치]

     안녕하세요 :)함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다. 입추가 지나고 더위가 한풀 꺾이나 싶더니여전히 무더운 날씨가 이어지고 있네요. 체력적으로 많이 지칠시기인데 이럴때일수록건강도 잘 챙겨가면서안전임장 하셨으면 좋겠습니다.     한달에 하나의 앞마당을 만드는 우리,이맘때쯤이면 다들 열심히단.지.분.석을 할 시기인데요.  특히, 우리 실전반 학생들도열심히 단지분석을 하고 계신다고 들었습니다 :)   (우리조도 매일 원씽이 단지분석이랍니다ㅎㅎ)   그런데 대체 단지분석을어떻게 하면 투자와 연결시킬 수 있을까요? 풀리지 않는 고민에 머리를 쥐어뜯고 계시는 분들많으실거라는 생각이 드는데요ㅎㅎ  이번 글에서,"단지분석을 잘하는 것은 무엇일까요?""어떻게 하면 투자와 연결시킬 수 있을까요?"에 대한 말씀을 드려보려고 합니다.   먼저 물어보고 싶습니다.단지분석을 "왜" 한다고 생각하시나요?    임장보고서를 3개째 썼을때 저의 단지분석인데요.   나름 이것저것 그래프도 넣고, 생각도 넣어보고사진도 콜라주해서 넣고...나름대로 열심히 노력해서이것저것 넣은 단지분석 장표였는데 말이죠.   이 단지분석에서 투자로 의미있는 내용을찾아볼 수 있을까요?ㅎㅎ 잘 모르시겠죠?  이렇게 그래프만 복붙하다보니시간은 진짜 많이 들어가는데, 재미도 없고이놈의 단지분석(?) 진짜 왜해야하는건지이유를 못찾았던 것 같아요.   그렇게 1년, 2년, 3년 시간이 흐르면서30개가 넘는 임장보고서를 쓰고투자를 하면서 깨닫게 되었는데요.   단지분석을 잘한다는 것은 "몇달 후, 1~2년이 지난 후에 다시 열어봐도이 단지에 대한 생각이 생생해질 수 있고,생활권내의 단지 우선순위와 이유가 명확하게 담겨있는 것"이라는 생각이 들었어요.   왜? 결국 단지분석도 투자를 하기 위한거니까요.  누군가에게 예쁘게 보이거나화려하고 보기 좋은 장표가 아닌,내가 진짜 투자하기전에 열어보는나만의 보물지도 인거죠.   지금부터 보물지도 같은 단지분석제가 어떻게 하고 있는지 알려드릴게요!  ① 생활권내의 단지 우선순위,입지결정요소를 파악하는 단지분석     열심히 그린 시세지도를 활용해서단지분석 전 다시 넓게 보며생활권 분석을 해보세요 :)  왜 이 단지가 더 선호되는건지,전세는 어디가 더 잘나가는지 등  지도를 다시 넓게 펼쳐보면서궁금한점을 가지고전화임장이나 매물임장을 통해서부동산 사장님들한테 단지 선호도도 여쭤보고 내 생각과도 맞는지 확인해보면서이 생활권의 가격을 결정하는 요소는 무엇인지나중에 투자를 한다면 어떤 단지를 먼저 보겠는지생활권에 대해 크게 정리를 해보는거예요.  ② 임장을 하며 느낀점,단지에 대한 정보를 가득 넣은 단지분석    바로 옆에 붙어있고똑같은 구축인데 왜 가격차이가 나지?  단지가 어떤 특징들을 가지고 있는지형식에 구애받지 않고내 생각들을 자유롭게 써보기도 하구요.   이 생활권에서 아직 덜 오른 단지는 어디지? 단지들의 상승률을 비교해보면서아직 저평가 된 단지가 어딜까 고민도 합니다.     또 부동산 사장님을 통해 들은 내용을그대로 받아들이는 것이 아니라 진짜 맞는지과거 가격을 통해 스스로 검증도 해보면서 나중에 이 단지를 사게 될때는이런 특징이 있는것은 알아야겠다!단지에 대한 궁금함을가득 담아보셔도 좋구요.    ③ 비슷한 가치를 지닌단지들끼리의 비교    제가 처음 성동구를 임장하면서래미안하이리버라는 단지와금호자이1차라는 단지를 보면서   바로 옆에 붙어 있고,단지가 둘다 위치도 비슷하고 좋아보이는데? 내부구조가 별로인가? 전고점이 왜 이렇게 1억이상 차이가 나지? 그냥 더 좋아하나보다로 단정짓지 않고의문을 가지면서 단지분석을 하다보니이런 특징이 있다는 것을 알게 되기도 합니다.   아 성동구는 한강뷰가조금이라도 나온다는 것이엄청난 가격 결정요소구나..!   지금도 한강뷰와 비한강뷰는 1억이상의 차이가 나네요!    말씀드리고 싶은 결론은요. 우리가 앞마당을 만들때는단지가 선명하게 기억이 나는데, 전수조사나 시세트래킹을 하다보면내 앞마당이 맞나 싶을 정도로기억이 안나는 경우가 많은데이건 너무 당연한거라고 생각해요ㅎㅎ 아무래도 시간이 지나고다른 지역들에 집중해나가다보면자연스레 잊혀지게 될 수 밖에 없죠 🥲   그렇기 때문에 뭔가 정해져있는틀과 양식, 형식 등을 찾기 보다는내가 나중에 투자를 할때,단지가 기억이 잘 안날때 임장보고서를 열어보면  아, 뭐때문에 여기에선 이 단지를 더 선호 했었지?이 단지가 가진 중요한 특징들은 뭐지?이 지역은 어떤게 가격결정요소였지?  단지가 단숨에 생생하게 떠오를 수 있도록최대한 한달동안 단지에 대해보고 듣고 생각한 정보들을 많이 남겨놓는것이가장 중요한것이 아닐까 라는 생각이 들어요 ☺️    더이상 복붙은 그만하고 이왕 하는 단지분석,지역에 대해 즐겁게 호기심을 가지고 해보면 어떨까요?   긴 글 읽어주셔서 감사합니다.여러분의 단지분석을 응원할게요!     

...더보기 ∙ 7일 전

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실전투자경험

수도권 8% 취득세 벽을 넘었습니다. [함께하는가치]

     안녕하세요 :)함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다.   25년도 상반기가 모두 지나갔습니다.무더운 날씨에 모두 여름임장,건강 조심하시길 바랍니다.  투자생활을 시작한 후로부터는남들보다 시간이 2배는 빠르게흐르는 것 같다는 생각이 드는데요. 22년 이맘때쯤 월부를 시작해서23년, 24년, 25년 어느덧 꽉 채운 3년을 지나저도 4년차 투자자가 되었습니다. 동시에 얼마전 수도권 준신축 30평대에8% 취득세의 벽을 넘고 3호기 투자를마무리 하게 되었습니다.         언제 어떤 투자를 하게 될지 모른다. 저는 1, 2호기를 모두 24년 초중반단기간에 매수를 했기 때문에종잣돈이 없는 상황이였습니다. 제 다음 투자계획은 종잣돈이 모이는25년도 중순쯤에 1년에 모을 수 있는 금액으로지방투자를 한채 더 하거나,혹은 26년도 초에 1호기를 매도하면서수도권으로 갈아끼우는 방향이였습니다. 그런데 작년 말, 여러가지 계획들과목표를 위한 선택으로 이직을 결심하게 되었고0원이였던 종잣돈이 다시 퇴직금으로 인해제가 생각했던 시기보다 빠르게5천만원으로 다시 채워지는 상황이 되었습니다. 하지만 3호기였기 때문에8% 취득세의 허들이 컸고5천만원이라는 투자금안에서취득세까지 맞춰지는물건을 찾기가 쉽지 않았던 것 같습니다. 그렇게 24년도에는 추가 투자를 하지 않은채겨울학기가 지나갔고,25년도 봄학기를 시작하게 되었는데요. 계속해서 5천만원의 투자금으로만투자를 생각하고 있다가갑자기 불현듯 가족의 역전세로 인해 빌려주었던1억원이라는 돈이 떠올랐습니다. 역전세 시기 당시에는저도 월부에 들어온지 얼마 안됐었고실력도 돈그릇도 작았기 때문에돈을 현금으로 쥐고있는것보다가족을 돕는게 좋겠다는 판단에빌려주었던 돈이였습니다. 하지만 이제는 1억원으로 좋은 자산을포트폴리오에 넣을 수 있는 눈을 열심히 키워왔고엄청난 부가가치를 창출 할 수 있다는 것을알기 때문에 잘 해결되어빠르게 돈을 회수해 올 수 있었습니다. (쉽지 않았을텐데 흔쾌히 바로 처리해주신우리 가족에게도 감사한 마음입니다🩷) 그렇게 투자금으로 인해지방소액투자만을 염두해 두고 있었던저의 방향성이 단숨에 수도권으로 바뀌게 됩니다. 사실 이렇게 빨리 수도권을 투자할 수 있을거라고생각도 못하고 있었습니다. 그럼에도 불구하고 언제든 돈만 있으면바로 투자할 수 있는 투자자가 되겠다는 생각으로내가 할 수 있는 투자만이 아닌다양한 투자금으로 할 수 있는 투자를매달 열심히 고민했습니다. 그리고 그동안 많은 멘토님들과 튜터님들께꾸준히 배워온 덕분에방향성이 갑자기 바뀌었지만 당황하지 않고평소 타겟하고 있던 단지리스트를 가지고약 2주만에 매물털기, 매수, 전세까지모두 빠르게 마칠 수 있었습니다. 물론 제가 투자금을 회수한 방법은흔치 않은일이지만임차인이 내 생각보다 거주를 짧게 하고 나가서갑자기 생각하지도 못했던전세 보증금을 빠르게 올려받는다거나 혹은 저처럼 갑자기 이직을 하게 되어퇴직금이 생긴다거나살다보면 다양한 상황으로갑자기 투자금이 생길수 있는데 그럴때 헤매지 않고 바로 경기를 뛸 수 있으려면항상 경기를 뛰는 사람처럼준비하고 있어야 한다는 것을이번 투자를 통해 배우게 되었습니다.      6천만원이라는 높은 취득세의 허들   "취득세 내고 당연히 투자해야지세금은 입장료야" 라고는 했지만.....ㅎㅎ 수도권은 기본적으로 지방보다절대가가 높아 취득세만으로도지방광역시에 신축을한채 더 살 수 있는 돈이였기 때문에 취득세를 포함해서 투자금을 사용해지방광역시 신축을 투자해서 매도하는 방향,혹은 취득세는 카드 할부나 마통을 쓰고수도권에 투자를 할지 방향성에 대한고민이 있었습니다. 그러던 중 지역내 선호도가 높으면서시세대비 4천만원 정도 싸고,전고점 대비 20% 하락한 준신축 30평대물건을 찾게 되었습니다. 해당 물건은 채권최고액이호가대비 90% 가까이 높게 껴있었기때문에실거주자들도 투자자들도 무서워서접근이 어려웠던 물건이였습니다. 하지만 실제 잔액으로 보면근저당은 채권최고액보다 1억이 낮은 금액이였고매매계약금과 전세계약금을각각 5%씩만 하는 조건으로투자를 하게 되었습니다. 물론 이 투자를 하기 전에모든 은행 대출상담사분들에게먼저 전세대출 가능 여부를 확인하고프로세스를 꼼꼼히 체크했기 때문에가능한 투자였습니다. 안전 범위라고 한다면 계약금과 채권최고액이집값의 70%가 넘어가지 않는것이 안전하기 때문에근저당이 높은 물건을 접근하실때는꼭 프로세스를 잘 체크하셨으면 좋겠습니다. 당시 단지에 전세가 거의 없었던점,그리고 싸게 샀기 때문에 전세금액도다른 매물 대비 많이 낮출 수 있었던 점 덕분에근저당이 높게 껴있었더라도단지에 20평대 전세를 기다리던 분께전세 또한 빠르게 맞출 수 있었습니다.      할 수 있을때 가장 좋은걸 해야하는 이유   앞서 말씀드렸던 것 처럼저는 당시에 지방광역시 신축과수도권 준신축 30평대 아파트를고민했습니다. 가치로 따지면 당연히 수도권이 좋지만취득세를 1년이 조금 넘는 기간동안갚아나가야 한다는 점이저에게는 부담이 되었는데요. 대출을 받고도투자를 이어나갈 수 있는지의 측면에서내년에 매도할 수 있는1,2호기의 만기가 돌아오기 때문에투자금을 모으지 못하더라도재투자를 이어나갈 수 있는 상황이였습니다. 처음에는 무리하지 않고지방에 한채 더 한다음나중에 매도해서 갈아끼울까?라는생각도 했습니다. 수도권은 나중에도 어디에든투자를 할 수 있을거라고 생각했던섣부른 판단이기도 했습니다. 광역시 투자물건의 만기시점에수도권 시장이어떻게 되어있을지도 모르는데수도권 외곽이라고 과거 흐름만 보고기회를 오래 줄거야 라고 막연히생각했던 것 같습니다. 그래서 미래를 예측하는 것이 아니라대출 받는 금액이무리하지 않는 범위가 아니고감당이 가능하다면할 수 있는 것중에가장 좋은것을 취득하는 방향으로결정하게 되었습니다. 투자 당시에 저희반 멘토님이셨던양파링멘토님과매물코칭을 해주셨던 한가해보이 멘토님께서이 방향성에 대한 확신을 더해주셨기 때문에확신있게 결정할 수 있었습니다.    그리고 할 수 있을때투자를 해야하는 이유를최근 시세가 형성된걸 보고 나서느끼게 되었는데요. 매매는 제가 산가격보다 7천만원 비싸게그리고 전세는 무려 5천만원이 낮아진 가격으로형성이 되어있어 지금은 1억대 중반으로는접근하기 어려운 단지가 되었습니다. 그때 그 타이밍이였기 때문에정말 운이 좋게투자를 할 수 있었던 것이였습니다.      이번 투자를 통해 3년동안전국을 돌아다니며흘린 땀과 고생들이 헛되지 않았음을느끼게 되었습니다. 제가 투자를 한 지역도23년 3월 처음 실전반에 갔을때가치순서도 제대로 파악하지 못하는초보시절에 만들었던 앞마당이였습니다. 그때는 역전세가 심했던 시기이기 때문에제가 투자한 단지도 3억이상의투자금이 들었던 시기였는데요. 그렇지만 모든 앞마당을 만들때마다언젠가는 투자할 수 있을거란 믿음으로하나하나 최선을 다해 만들었기 때문에자산을 한채한채 심어 나갈 수 있었습니다. 그리고 무엇보다 좋았던 것은더욱더 달라진 가족들의 신뢰와변화된 행동들이였습니다. 가족들이 원래도 응원은 해주는 편이였지만처음에 지방 투자를 할때는 크게 관심이 없었는데이번에 수도권 투자를 하고 나니가족들도 내마반, 열기반 등의 수강을 시작하면서노후준비, 재테크에 관심을 갖기 시작했습니다 :) 제가 처음 월부에 들어왔을때는아무런 빛도 들어오지 않는어두운 터널을 걷고 있는 상태였지만 환경안에서 저보다 저를 더 믿어주시고깊은 가르침을 주시는 좋은 선생님들을 만났고,함께하는 좋은 동료들이 있었기 때문에혼자서는 절대로 해내지 못했을 많은 일들과결과를 만들어 낼 수 있었습니다. 앞으로 더욱 가야할길들이 멀고,가는길에 수 많은 돌부리에 걸려 넘어지기도막다른 길목에 도착하는 날들도 많겠지만 그 또한 하나하나 경험으로 쌓아나가면서제가 배우고 받았던 것들을많은 후배, 동료분들을 도우며함께 멀리 갈 수 있는 사람이 되겠습니다.  긴 글 읽어주셔서 감사합니다.    

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