초보자도 5분만에 이해하는 주택자금조달계획서 Q&A 총정리: 증빙서류, 증여, 차용 등 [함께하는가치]

안녕하세요.

함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다 :)

요즘 부쩍 Q&A게시판에 자금조달계획서에 관련한 질문들이 많이 올라오는 것 같은데요.

그만큼 내집마련을 하신 분들이 늘어난것이라는 생각이 들어 기분이 좋더라구요!

처음 부동산 거래를 하고 자금조달계획서가 헷갈리는 부분도 많고

부동산 거래 시 가장 까다롭고 신경 쓰이는 서류 중 하나인데요. 

가장 많이 궁금해 하셨던 자금조달계획서 QnA를 모아 정리해보려고 합니다.

Q1. 증빙서류, 무조건 다 제출해야 하나요?

A: 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역 내 주택을 구입하거나, 비규제지역이라도 6억 원 이상의 주택을 구입할 때는 증빙서류를 함께 제출해야 합니다.

• 계획서에 적은 항목(예: 예금잔액증명서, 주식매각대금 등)에 해당하는 서류는 모두 준비해야 합니다.

Q2. '미제출'로 내도 되나요? 나중에 내면 안 될까요?

A: 자조서는 부동산 실거래 신고 시 필수 서류입니다. 자조서가 제출되지 않으면 검인(신고필증)이 나오지 않아 소유권 이전 등기를 할 수 없습니다. 즉, 일단 '계획' 단계에서라도 최대한 상세히 작성해 제출해야 합니다.

Q2. 부모님께 빌린 돈은 어떻게 기재하나요?

A: 가장 주의해야 할 부분입니다. 단순히 '증여'로 적는것이 아닌 빌렸을 경우 차용증을 정확하게 주고 받아야 합니다. 특히 증여세를 피하기 위해 무이자 차용 형식으로 빌린것처럼 하거나 이자 지급 능력이 없는 자녀(소득이 없는)에게 차용을 명목으로 돈을 지급하면 편법 증여로 의심 받을 확률이 큽니다.

• 차입금(빌린 돈): 부모님과 정식으로 차용증을 쓰고 실제 이자를 지급하고 있다면 '차입금' 항목에 적습니다.
• 증여: 무상으로 받는 돈이라면 '증여·상속' 항목에 적고, 향후 증여세 신고를 염두에 두어야 합니다.
• 무이자 차용: 부모 자식 간 무이자 차용은 2.17억까지 가능합니다. 단, 이 금액은 ‘이자’에 대한 세금이 없다는 뜻이지, 이자는 주지 않더라도 원금을 정기적으로 상환하고 있는 통장 내역이 있어야 합니다. 상환기간도 중요한데요. 법적 상환기간이 따로 정해져있는 것은 아니지만 보통 5~10년간 차용을 하는것이 일반적이고 그 이상 넘어가는 기간은 편법 증여로 의심을 받을 수도 있습니다. 

Q4. 증여는 어떻게 기입하면 되나요?

A: 관계별로 나누어 기재하면 됩니다. 자조서 양식을 보면 증여·상속 항목 옆에 관계를 선택하거나 적는 칸이 있습니다.

• 직계존비속: 부모님, 할아버지, 할머니께 받은 경우
• 배우자: 남편이나 아내에게 받은 경우
• 기타친족: 삼촌, 고모, 형제 등에게 받은 경우

• 무상증여한도(10년 합산 기준)

💡 최근 추가된 '결혼·출산' 특례

• 결혼 공제: 혼인신고일 전후 2년 이내(총 4년)에 부모님께 받는 돈은 기존 5,000만 원에 추가로 1억 원까지 면제됩니다. (총 1.5억 원)
• 출산 공제: 자녀 출생일로부터 2년 이내에 받는 돈 역시 추가 1억 원 면제가 가능합니다.
• 합산 한도: 혼인과 출산을 합쳐서 1인당 최대 1억 원까지만 추가 공제가 가능하므로, 신랑·신부 각각 부모님께 받으면 부부 합산 최대 3억 원까지 세금 없이 지원받을 수 있습니다.

⚠️ 주의사항

• 10년 합산: 만약 5년 전에 부모님께 이미 3,000만 원을 증여받았다면, 이번에 집 살 때는 2,000만 원만 추가로 면제됩니다.
• 계좌이체 필수: 현금으로 그냥 받지 말고, 반드시 증빙이 가능하도록 계좌이체를 해야 합니다.
• 신고 권장: 면제 한도 내의 금액이라도 증여세 신고를 해두면, 나중에 그 돈이 집값의 출처로 명확히 인정받기 때문에 자금출처조사 시 훨씬 유리합니다.

Q5. 아직 증여세를 안 냈는데, 자조서에는 '증여'라고 적어도 되나요?

A: 괜찮습니다. 자조서는 ‘계획’을 내는 서류입니다.

• 아직 증여세 신고 전이라도 증여받을 예정인 금액을 적으시면 됩니다.
• 다만, 자조서를 제출한 후에는 국세청이 해당 내용을 모니터링하므로, 실제 잔금을 치른 후 기한(증여받은 달 말일부터 3개월 이내) 내에 반드시 증여세를 신고해야 추후 문제가 없습니다.

Q6. 나중에 금액이 조금 달라지면 문제가 되나요?

A: 계획서는 말 그대로 '계획'입니다. 잔금일 이전에 대출 금액이 약간 변동되거나 예금 잔액이 조금 달라지는 정도는 큰 문제가 되지 않습니다. 하지만 자금의 출처 자체가 바뀌거나(예: 대출 -> 증여) 금액 차이가 너무 크면 소명 요청을 받을 수 있으니 주의가 필요합니다. 

Q7. 맞벌이 부부인데 공동명의로 살 때 자조서는 각각 쓰나요?

A: 지분 비율에 따라 각각 작성해야 합니다. 예를 들어 10억 집을 5:5로 산다면 각각 5억 원에 대한 자금 출처를 소명해야 합니다. 이때 부부간 자금 이동이 있다면 위에서 언급한 '배우자 증여 한도(6억)'를 잘 활용해야 합니다.

Q8. 자조서 제출 후 조사는 언제 나오나요?

A: 모든 건이 조사 대상은 아닙니다. 하지만 이상 거래로 분류되거나(소득 대비 비싼 집), 자금 출처가 불분명하면 수개월에서 1~2년 뒤에 자금출처 소명 안내문이 날아올 수 있습니다. 따라서 증빙 서류는 계약일로부터 최소 5년은 보관하는 것이 좋습니다.

Q9. 주식이나 코인을 팔아서 자금을 마련했는데 어떻게 적나요?

A: '주식·채권 매각대금' 항목에 적습니다. 증빙서류로는 주식 잔고 증명서나 매도 담보 대출 확인서 등을 준비하시면 됩니다. 코인의 경우 아직 정식 항목은 없으나 '기타 자산'으로 분류하여 거래소의 출금 내역을 증빙으로 활용합니다.

Q10. 퇴직금이나 보험 해지 환급은 어디에 적나요?

A: 자조서 양식에 '퇴직금'이나 ‘보험해지환급금’이라는 명칭은 따로 없습니다.

• 보통 '그 밖의 자산' 항목에 기재합니다.
• 증빙 서류로는 '퇴직소득원천징수영수증'이나 '보험금 지급 확인서or보험 해지 내역서' 등을 준비해 두시면 됩니다.
• 보험금 지급 확인서 등은 보험사 고객센터나 앱을 통해 발행 가능합니다.
• 이때 주의하실 점은 그 밖의 자산이 너무 많으면 조사관의 눈길을 끌 수 있습니다. 특히 증빙 서류가 명확하지 않은 자금을 이 항목에 숨기듯 적는 경우에 국세청에서 이 부분을 더 꼼꼼히 볼 수 있습니다. 따라서 반드시 객관적인 서류(영수증, 확인서, 계약서 등)가 증빙 되는 금액을 적어야 추후 소명시 안전합니다.

🧐다른 '그 밖의 자산'은 뭐가 있을까요?

• 금·귀금속 매각 대금: 금은방 등에서 금을 팔고 받은 돈 (매출전표 등 영수증 필수)
• 비상장 주식: 상장되지 않은 회사의 주식을 처분한 돈(비상장 주식 매매계약서, 주식 양도증명서, 입금 내역이 찍힌 통장 사본 등 증빙)
• 가상자산(코인) 매각 대금: 업비트, 빗썸 등에서 코인을 팔아 현금화한 돈 (출금 내역 증빙)

✅ 주택자금조달계획서 항목별 준비해야 할 체크리스트

모든 서류에서 가장 강력한 증빙은 계좌이체 기록입니다!

계획서에 적은 금액과 실제 가격, 그리고 계좌이체 기록을 잘 남겨두시면 

서류를 증빙하시는데 큰 어려움은 없으실 거라고 생각됩니다 :)

내 집 마련이라는 인생의 큰 꿈을 이루는 과정에서

오늘 정리해드린 Q&A가 여러분의 소중한 보금자리를 지켜주는 든든한 가이드가 되었으면 좋겠습니다!

설레이고 떨리는 시작을 진심으로 응원합니다🩷