안녕하세요 젖은낙엽처럼 끝까지 살아남기를 실천으로 옮긴 산성비 입니다. 22년10월에 월부 입성하여 지금까지 꾸준히 정규강의 들으며 2호기까지 투자를 한 직장인 투자자 입니다. 많은 우여곡절이 있는 생활이었지만, 월부에서 많이 성장하였고, 앞으로도 성장해 나갈 예정입니다. 완벽한 독립된 투자자가 될때까지 쉬지 않고 꾸준히 달려나가겠습니다.


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실전투자경험

월부입성 2년 5개월만에 이뤄낸 상급지 갈아타기 (매도, 거주분리, 매도까지)

안녕하세요 젖은 낙엽처럼 끝까지 살아남기가 원씽인 산성비 입니다. 22년 월부에 첫 발을 내딛고 지금까지 3~4달을 제외하고 쉼없이 강의를 듣거나 자실을 하면서 달려왔고,우여곡절끝에 앞마당을 18개까지 늘렸습니다. 그리고 지방에 소액으로 1호기 경험도 하였습니다.그 다음 스텝을 생각하는 시점에, 꾸준히 코칭도 받고 강의도 들으면서계속 마음속 한구석에 얹힌듯한 것이 있었는데 바로 "거주분리 후 상급지투자" 입니다. 월부에서 공부하는 사이 부동산 시장의 흐름을 겪으면서, 23년초 급격한 하락장 이래로 상급지는 전고점까지 회복이 되고, 중하급지는 보합 또는 하락하면서, 양극화가 점점 심화되고 있음을 스스로 느끼게 되었습니다. 아무래도 자금을 최대로 사용하여 살수 있는 매물 중 가장 좋은 것을 사는 방향이 맞겠다!는 생각이 강하게 뇌리에 꽂혔고, 지금 거주하는 집을 매도한 후 깔고 있는 돈을 뺀 다음 월세로 주거형태를 전환한 후,상급지에 전세레버리지를 하여 투자를 해야겠다고 결심을 하였습니다. 그렇게 마음먹고 오늘 이글을 쓰기까지 약 3~4개월.매도가 안되어 고생도 하였고, 월세가격을 최대로 낮추기위해 전전긍긍한 나날들, 그리고 날아가고 있는 상급지 매물을잡기 위해 제정신이 아닌 사람처럼 매물을 찾아 헤매는 하루하루... 정말 쉽지 않았던 것 같습니다. 저의 경험이 지금 투자를 시작하시는 분에게 작게나마 도움이 될까 싶어 부족한 글솜씨지만 글을 적어봅니다. 1. 매도를 결심하고 매도를 하기까지 4개월이 걸렸다.24년 11월 와이프와 대화를 하던 중, 우리집은 왜 이렇게 집값이 안오르지?강남,송파,강동,동작등 1~3급지는 계속 매매가가 상승하는데 이러다 더 벌어지는 거 아닐까?이러한 생각을 하면서 매도를 하고 돈을 마련하여 최고로 살수 있는 집을 한번 사보자고 의견을 좁혔습니다. 그렇게 해서 집을 내놓았고, 월부에서 배운대로 우선 1등물건을 만들어야 매도가 잘된다는 생각에지금 매물중 가장 낮은 금액과 비슷하게 부동산 3곳에 내놓았습니다.뭐 나름 성북구 신축인데 잘 팔리겠지라는 생각에 크게 조바심을 내지 않고 기다렸습니다.간간히 보러오는 사람들은 있었지만 매수의사를 밝히는 매수자가 나타나지 않았고, 그렇게 시간이 흘러가는 시점에 갑자기 터진 계엄과 대통령 탄핵....급격히 부동산 시장은 얼어붙었고, 절호의 매수타임이라는 생각이 강하게 들었습니다.하지만 동시에 매도마저 얼어붙었다는 것을 깨닫은 것도 잠시 방문하는 매수자없이그렇게 하루하루 시간이 흘러 25년이 되었고, 설날이 될때까지매수를 하겠다고 오는 매수자가 총 5팀이 되지 않았습니다.이러다 못팔겠다는 생각에 설날이 지난 후부터 내놓은 부동산 갯수를 20개 이상으로 늘리고 매매가를 최저가로 만들었습니다.그럼에도 영 소식이 없어 하루하루 조바심을 느끼며 시간을 흘려보내고 되는데요... 엎친데 덮친격으로, 2월중순 갑자기 터진 토지거래허가구역 해제 소식..... 작년12월부터 전수조사하고 매물을 확인하고 있었기에 갑자기 상급지의 상황이 심상치 않음을 느꼈습니다.그렇게 매도가를 5백만원 더 낮추고, 부동산 사장님들께 일일이 전화를 돌려서 잘좀 부탁한다고 사정하기를 3~4일.가족여행을 다녀오는 길에 한 부동산에서 집을 보겠다고 했고, 젊은 신혼부부가 집을 보고 갔는데 관심이 있다고 알려왔습니다. 신혼부부는 저층 집이지만 집을 맘에 들어했지만 대출을 다 땡겨서 사는 상황이라 현재 올라온 가격으로는 매수가 어렵고, 2천5백을 낮추자는 제안이 들어옵니다.어떻게 잡은 매수자인데 놓칠수는 없다고 생각이 들었지만, 일단 너무 과하다고 생각이 들어 천만원을 낮춰주는 것까지 허락의사를 부동산 사장님께 전달했습니다. 매수자는 그럼 1천5백만 낮춰주시면 계좌 바로 송금하겠습니다 라는 의사를 내비쳤고 그 이상은 어려워 포기하겠다는 하였습니다.1천오백 손해봐도 매수할때 그만큼 만회하자는 생각에 계좌를 넘기려는 찰라에 다른 매수자가 집을 본다고 연락이 왔습니다. 그렇게 계좌를 잠시 보류하고, 다른 매수자가 집을 다 볼때까지 기다리기를 30여분, 계좌를 기다리는 쪽에서 재촉전화가 끊임없이 왔고, 끝까지 다른매수자의 의견을 기다렸지만 매수의사가 없음을 확인하게 됩니다.마지막으로 매도가를 올릴수 있는 기회가 살아지면서 아쉽지만 1천5백을 손해보면서 매도를 결정하였습니다. 정말 어려운 시장이었는데 그래도 매수자가 붙었음에 감사하였고, 이를 통해 배울 수 있던 점은 하락장에는 과감히 던져야 상급지 물건을 살수 있다는 점과 매도는 상승장때 해야 제값을 받을수 있다는 것이었습니다.월부에서 말하는 상승장때 팔고, 하락장때 사라는 말을 몸소 체감할수 있었던 시간이 되었습니다.그리고 가장 뼈아픈 부분, 저층은 팔기 어렵다는 것을 뼈가 시릴정도로 깨닫게 되었고, 저환수원리에 환금성이 정말 중요함을 깨닫는 순간이었습니다. 2. 공급폭탄 속 월세 구하기매도를 결심하는데 가장 중요한 부분이 지금 거주지가 성북구라는 점이었습니다.왜냐하면 성북구는 24년말부터 25년말까지 만세대에 육박하는 공급폭탄이 예정되어 있기 때문입니다.12월 이문동 라그란데가 입주하면서 이미 전세,월세가가 주춤하는 것을 지켜보고 있었고,그럼 다음 입주단지는?25년 3월 입주하는 장위동 자이 래디언트가 된다는 확신으로, 꾸준히 전세,월세 물건을 트레킹하였습니다.그렇게 시간이 흘러, 매도가 됨과 동시에 또 모든 부동산 사장님께 연락을 돌려 월세를 잡는다는 의사를 표시했고,보증금과 월세 목표가(5천/150만원)를 약간 터무니없게 던졌습니다. 하지만 여기서 뼈아팠던 부분이 있었는데,1)래디언트 입주가 3/31일이라는 점,2)이사예약은 3/5일부터 잡는다는 점이었습니다.3)원하는 날 이사는 총 3팀만 예약이 가능하며, 입주초기에는 경쟁이 매우 심할수 있다는 것이었습니다. 이부분을 전혀 생각못하고, 특별히 매도자가 요청을 하여 잔금일을 4/1일로 잡아버렸고, 그럼 3/31~4/1 이렇게 2틀안에 무조건 이사를 가야하는 상황이 되었습니다. 다만 그 사이 이사를 하려면 3/5일 이전에 월세를 무조건 잡아야 이사예약을 할수 있는상황이 되어 버린 것입니다. 그렇지 않으면 4/1일에 매도와 동시에 매수자에게 집을 비워줘야 하는데 정작 우리는 이사를 할 수 없게 되고, 그럼 이삿짐을 이삿짐창고에 보관하면서 길거리에 나안게 된 것입니다. 어쩔수 없이 매도시점부터 3/5일까지 10일 정도의 시간만이 주어졌고, 기를 쓰고 월세가격을 깎아봤지만 생각했던 수준만큼은 낮출수 없었습니다. 보증금이든 월세든 둘중에 하나는 포기해야겠다는 생각에 타겟으로 하는 월세금을 올렸고, 다행히 보증금은 줄여 투자금을 조금 더 확보할 수 있었습니다. 거주분리를 하면서 물론 신축을 찾는 것이 어리석을 수 있습니다. 하지만 공급폭탄을 역으로 이용한다는 발상으로 절대 평범한 상황이라면 협상도 어려울 수 있었던 부분을 그래도 잘 파고들어 원하는 수준까지는 아니었지만 낮춰서 계약했다는 점. 그리고 4년을 개런티 받았다는 점에서 첫 월세 계약은 성공적이었다고 생각합니다. 다만 신축 입주단지 월세를 잡을때는 반드시 이사예약이 언제부터인지를 파악하는 것이 필요하다는 점.매도자와 잔금일을 정할 때는 나의 다음 일정을 반드시 고려하여 정할 것이라는 교훈을 얻게 되었습니다. 3. 3급지 대장신축단지를 전세끼고 잡다!!지방 포함 서울수도권에 2년간 넓혀온 앞마당이 대략 18개의 지역 바탕으로내집마련중급반때 너나위님이 알려주신대로 전수조사표를 엑셀로 만들었습니다.매도를 결심한 시점부터 꾸준히 해온 전수조사!!. 우선 실거주집을 매도하면 나에게 얼마가 생기는지를 미리 계산을 해보았고,어림잡아 6억이라는 자금을 만들수 있음을 확인하였습니다. 그렇게 엑셀에 6억~7억으로 가격을 고정하고,나의 앞마당에서 할수 있는 가장 좋은 단지가 뭐지? 를 판단해 보았습니다.4급지 성북구에 거주하였기엔 목표는 3 급지 이상으로 갈아타기로 잡았습니다.주로 2~3급지 이상 지역에 필터링을 걸었고, 그중에 하락률 15~20% 단지만 추렸습니다.그렇게 작년 11월부터 한달에 한번씩 업데이트를 해서추가할 단지는 추가하고 제외해야 하는 단지는 제외하는 작업을 계속 했습니다.  그런데 강남 3구에서도 가능하지 않을까? 하는 생각에 비록 앞마당으로 강남3구를 해두지 않았지만12월,1월 용산과 송파를 분위기 임장하고 지역 특강을 들으며, 관심단지를 넓히는 작업도 하였습니다. 그리고 전임도 꾸준히 돌리면서 매도가 확정될 때까지 가격의 감을 계속 유지하려 노력하였습니다.1월까지는 전수조사를 통해서 상급지의 가격이 크게 변화가 없음을 확인하였는데,탄핵정국이 어느정도 수습이 되어감과 동시에 토지거래허가 해지가 되면서2월 전수조사 결과가 심상치 않음을 느꼈습니다.특히 투자를 고려하였던 1~2급지 송파,용산,마포,성동에 6~7억 투자금으로 가능했던 단지들이 조금씩 날아가면서엄두를 낼 수 없게 되었고, 광진구,강동구,동작구,영등포구로 투자범위를 좁혔습니다.그렇게 시작된 약 3주간의 매물임장, 아침9시부터 6시까지 볼수 있는 단지들은 다보러 다녔고,확실히 투자할 단지들을 추려서 매물을 추리고 가격을 협상하였습니다.그리고 마침 열반중급반을 듣고 있었는데 식빵파파님이 전수해주신 비교평가표!!이렇게 하면 가장 좋은것을 못뽑을수가 없겠다고 생각하여 그대로 작성을 하였습니다.  하지만 매도가 되지 않았기에 소극적으로 가격까지 흥정은 하였으나, 계좌를 받지는 못하고 기다릴수 밖에 없는 시간이 지속되었고, 그 사이 봐두었던 강동구 매물과 동작구 매물을 아쉽게 놓치게 되었습니다.1~2주 아쉬운 매물들을 놓치고 나서 드디어 매도가 된 시점, 본격적으로 가격을 흥정하려 하는데3급지도 이미 상승장이 심하게 붙었고, 매물을 보러 3~4팀이 동시에 들어가는 상황이 되었습니다.투자우선순위 지역으로 동작구,강동구에 한정을 지었었으나집주인이 매물을 거둬들이기 시작하고, 눈앞에서 3~4천을 올리면서지역을 좀 더 넓혀서 봐야겠다고 판단하게 되었습니다.그렇게 넓힌 지역이 영등포구 당산동,신길동, 서대문구 북아현동, 중구 신당동 등으로 넓히고비교평가표도 다시 업데이트하여 25평,33평 합쳐 20개 단지를 추렸습니다.아쉽지만 이제 하락률 10% 단지까지도 봐야하는 상황이었고,과연 상급지 불장에서 투자를 해야하나를 고민할수 밖에 없는 상황이었습니다. 그 사이 봐두었던 동작구,강동구,중구 단지들이 가격이 2~3천 호가를 올렸고, 저 단지들을 투자를 한다면후순위대출을 과하게 받아야 하는 상황이라, 감당가능한지에 대한 기준에 부합하지 않았습니다. 그때 눈에 들어온 영등포의 한 단지, 현재 저층을 제외한 최저가가 13.5억이었는데 1개의 매물이12.9억으로 낮춰져 있었습니다. 분명 봤던 단지인데 뭐지? 이미 컨텍을 해두었던 부동산 사장님께 전화를 하였습니다. "사장님 이거 왜 가격이 이렇게 낮아요?""어, 이거 주인이 외국계한국인이신데 매물을 정리하고 한국을 떠나야 하는데 시간적으로 부족하다 보니, 급하게 판다고 하네" 그렇게 전화를 끊고 실거래가를 보았는데, 1월,2월 13억 이상이 이미 몇번 찍혔는데, 작년 7월수준 가격이네?전고대비 1억 안전마진이 있고, 그럼 해볼만 하지 않나?이미 집주인이 많이 낮췄지만 그래도 추가 협상을 해보자는 생각에 천만원 협상을 했으나 실패하고, 더는 협상이 안되는 상황이었습니다. 세입자가 집을 잘 안보여주기에 마음을 약간 놓고 있었는데 집주인이 전세입자에게 어느정도 돈을 지불할테니 집을 보여달라고까지 요청을 해서 내일 당장 다른 매수자들을 받을수 있는 상황이 되었습니다.이 가격이면 분명 매력적이라 놓칠수도 있겠는데? 영등포구에 신축대표단지인데 현재 호가대비 6천이 싸면 해야하지 않나?그리고 전세낀 매물에, 끼여있는 전세가가 낮지도 않고, 세입자의 계약만료일이 26년 2월(갱신청구권까지 사용)이라 내년에 전세상승분을 받을수도 있는 상황이었습니다.더불어 비록 로얄동은 아니지만 14층이라 층수도 좋고, 조합원 물건이라 중문,시스템에어컨4대 등 풀옵션 상품이라안할 이유가 없었습니다. 추가로 학군지는 아니지만 선호도 높은 초등학교를 품은 단지라 전세맞추는 것에 대한 걱정이 거의 없는 단지였습니다. 상대적으로 훈풍이 덜 불고 있는 이곳에도 분위기가 번진다면 호가로 나갈수도 있다.그렇게 생각이 들었고, 와이프와 치열하게 고민한 끝에 매수를 결심하였고, 계약금을 치렀습니다. 물론 저의 결정이 6억이라는 투자금으로 할수 있는 단지 중 아쉬운 선택일 수 있습니다.하지만 하락장이 어떻게 오든 무리를 한 것은 아니기에 4년 이상 보유하는 것은 충분히 가능하다는판단이 들었습니다. 그리고 투자는 이게 끝이 아니기에, 4급지에서 3급지로 한단계 들어왔다는 사실만으로 이미 성공했다고 생각합니다.단지 얼죽신이기에 선택한 단지는 아니고, 강남까지 30분대, 역세권단지, 초중품아단지, 1천세대 이상 대단지 평지아파트. 입지적으로 절대 떨어지지 않는 단지이기에 확신을 갖고 투자를 하였고, 후회는 없습니다. 만약 제가 2년반이라는 시간동안 월부를 하지 않았다면,이렇게 상급지로 갈아탈 수 있는 최선의 단지를 찾을수 없었을 것입니다.지금까지 배웠던 대로 수행했고, 잃지 않을 것이란 확신이 듭니다. 너나위님 내집마련 중급반에서 하신 말씀대로, 우리는 단기간에 사고파는게 아니라 5년,10년 쭉 가져가는 겁니다.입지가 좋은 지역에 가치성장투자를 할수 있는 단지를 싸게 산다면 안할이유가 없지 않을까 생각합니다. 이번에 매도,매수(세낀물건),월세구하기 등 총 3~4가지 부동산 계약을 거래하면서스스로 성장을 많이 했음을 느낍니다.이래서 공부만 하지 말고 투자를 하라는 튜터님들의 말씀이 이해가 되었습니다.결국 우리의 최종 목표는 각자가 독립된 투자자가 되어 스스로 잃지 않는 투자를 할수 있어야 합니다.확실한 독립투자자가 되어 절대 잃지 않는 투자를 하는 날까지 달려나가겠습니다. 지금까지 투자를 자문해준 튜터님,동료분들 모두에게 감사드리며, 부족한 글을 마치도록 하겠습니다감사합니다.

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수강후기

[열기 83기 37조 산성비] 2주차 너바나님 강의 후기

안녕하세요젖은낙엽으로 끝까지 살아남기가 원씽인 산성비입니다. 이번 2강도 정말 뼈와 살이 되는 아주 유익한 시간이었습니다.이번강의를 간단히 정리해보겠습니다. * 비전보드 복기 - 삶의 목표를 정할때 현실성을 직시하고 작성하는 것이 필요.목표성취에 필요한 시간도 고려하여 설정하는 것이 필요. (원씽 & 선택과 집중)- 다하려고 하면 아무것도 이루지 못한다.- 관리영역은 여러개를 할수 있지만, 성장영역은 1개의 집중해야 한다. 부자들의 공통점- 어떠한 분야가 되었든 부가가치를 창출하는 분야에 전문가가 되었다는 점조건: 1만시간 - 10년1만시간을 1년으로 나누면 1000시간1000시간을 52주로 나누면 20시간(주당 필요한 시간)주당 20시간을 월(2시간)/화(2시간)/수(2시간)/목(2시간)/금(2시간)/토(5시간)/일(5시간) 으로 나눈다.즉, 우리는 월급쟁이이므로 평일에 온전히 투자시간을 갈아넣을수는 없다.하지만 꾸준히 평일엔 하루 2시간/주말에 5시간씩 투자에 시간을 쏟는다면 10년안에 1만시간 달성이 가능하다. 일단 주당 20시간 루틴 만들기에 집중하자. 루틴이 확실히 자리 잡혔을때, 30~40시간으로 늘려도 된다. 40시간을 갈아넣으면서 지쳐 떨어져 나가는건 하지 말아라하락장이기에 굳이 그럴필요없고,20시간을 주당 갈아넣으면 충분하다누적시간을 관리하라. 뇌는 변화를 싫어한다변화하려 하면 뇌가 반대를 많이 한다.주변사람들이 여러분을 방해하는게 아니라스스로 방해한다는 것을 명심하라 목표는 잘 정하는데 현실은 자꾸 옆으로 간다.의식적으로 의도적으로 목표로 갈수 있도록 노력해야한다.꿈을 지키고 이루어가는 것이 훨씬 더 어렵다. 미라클모닝 중요하다내가 유일하게 컨트롤할수 있는 시간이기에아침시간을 이용하여 투자공부하라. 과거의 행동의 결과가 현재의 모습이고,현재의 행동의 결과가 미래의 모습이다.너바나님 기초 강의 2강 중-> 이번 강의에서 가장 와닿은 말 중에 하나입니다.현재의 나는 분명 과거의 습관이 쌓여서 형성된 나입니다. 사람은 쉽게 변하지 않는다는 말이 있지요.지하철을 탔던 사람은 지하철을 계속 타고 다니고, 자동차를 끌고 다닌사람은 계속 자동차를 끌고 출근합니다.변함으로써 발생하는 불편함을 쉽게 감내하려 하지 않기 때문입니다.명심하면서 살아야 하는 부분이라고 생각합니다.. 과거의 행동으로 인한 현재 나의 모습을 변화 시킬수 없지만,현재의 행동을 변화시킴으로서 미래의 달라진 나를 생각하여야 합니다. * 고수의 투자 원칙-투자의 성공여부는 얼마나 오랫동안 세상의 비관론을 무시할 수 있는지에 달려있다.-투자자의 운명을 결정하는 것은 머리가 아니라 배짱이다.-피터린치(Peter Lynch)- 월부 생활에 스며들면서 계속적으로 잠재적인 부분에서 생각했던 부분을 콕 집어서 말하는 것 같아,또 한번 놀라움을 금할 수 없었습니다.자본주의를 크게 생각하지 못하고 투자는 나쁜행동이라고 생각했던 과거의 나와,지금 하락장에서 마음 한구석에 자리 잡고 있는 비관적인 생각들이지금까지도 내안에서 싸우고 있다고 느끼고 있는 이시점에고수의 투자원칙에 비관론을 무시할수 있는지가 중요하다고 말해주니또 한번 부끄러웠고, 뚝심있게 밀고 가는 마음가짐을 가져야겠다고 생각하게 되었습니다. * 사와카미 아스토 (일본의 워랜버핏)의 투자 원칙첫째, 투자는 농사꾼의 마음으로 키우고 재배하듯 해야 한다.둘째, 불황일때 싸게 사서, 호황일때 비싸게 팔아라(무릎에서 사서 어깨에 팔아라)셋째, 자신이 5년,10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자해라. BM1. 싸게 사라 - 가격과 가치는 반드시 일치하지 않는다. 언제나 가격에 휘둘리지 말고 그 투자처에 가치의 움직임에 주목하여 저평가 된 것에 투자한다.2. 규모의 경제 - 수익률이 높다고 가장 성공한 투자가 아니다. 전라도 광주 2000개 보유자의 예시처럼, 급상승하지 않더라도 투자해둔 자산이 많을수록 자산은 늘어날수 밖에 없다.3. 장기간 보유 - 주식이든 비트코인이든 부동산이든 단타투자는 오래갈수 없다. 저평가 투자처를 알고 배짱있게 보유해야 투자에 성공할 수 있다. * 부동산의 입지직장교통학군환경호재/악재 (공급도 포함)브랜드 부동산의 입지를 볼때 반드시 중요한 것-> 나의 니즈만 고려하면 안되고 반드시 타인의 니즈까지 고려하여 교집합을 생각하라. *가치있는것에 투자하는 것은 미래가치가 좋다라는 전제하에 장기 투가하는 것. (부자들의 투자법)부동산은 입지, 저평가 둘다 중요 * 부동산 가격 결정 요소통화량 up -> 물가 up -> 전세가 up내가 5년,10년 뒤 전세가를 추정할 수 있다면?- 인플레이션을 상쇄한다는 개념을 확장하여 전세가를 예측한다는 개념으로 잃지 않는 투자가 가능하다. 매매가와 달리 전세가는 실수요이므로 통화량이 늘고 물가가 오른다면 전세가도 당연히 오른다. 물가 추이는 결국 전세가 추이이기 때문에 향후 5~10년 전세가를 예측하여 투자한다면 잃지 않는 투자는 가능하다. 여기서 가장 중요한 포인트는 매매가는 절대 전세가 이하로 떨어지지 않는다는 점과, 전세가는 반드시 우상향한다는 점이다. 전세가가 상승한해 다음해는 반드시 역전세가 난다.다시 보면, 역전세가 난 다음해는 전세가가 상승한다.이를 기억하고 최근 역전세시장을 예의 주시하여 전세가 상승시기 투자하여전세 상승분으로 추가 투자가 가능한 시스템을 구축하라. * 너바나의 투자기준 투기꾼이 되지말고 투자자가 되어야 한다. 투기꾼투자자감정에 따라 투자(투자대상을 잘 모름)원칙에 따라 투자(투자대상을 잘 알고 있음)타인에게 의지투자는 self결과만 중요(돈만벌면되지 뭐, 투자=운이란 마인드)과정과 결과 모두 중요(실력=돈)투자의 리스크와 성과를 잘 모름투자의 리스크와 성과를 알고 투자저-평가월부에서 말하는 투자는 잃지않는 투자시장이 상승장인지 하락장인지가 중요한 것이 아니라내가 산 물건이 싼지 비싼지가 중요하다. 저평가 물건을 찾는 방법!투자물건을 볼때 가장 중요한 것은? 매매가격이 적정한가? 매매가격이 적정한지를 어떻게 알까?-> 비교 평가유일한 해답. 비교평가의 핵심은 임보작성이고, 앞마당을 늘려나가야지만 저평가 물건을 찾을수 있다. 환-금성내가 투자한돈을 돌려받을수 있는가부동산을 투자할때 가장 중요한것은 환급성이다. 초보들은 수익만 중요하게 생각하는데돌려받을수 없으면 아무 의미가 없다. 아파트는 잘만사면 환금성은 확보할 수 있지만,상가,지식산업센터,재개발물건 등은 환금성이 떨어져공부를 진짜 많이 해야 한다. 내가 사려는 부동산은 매도가능한지를 반드시 체크해라.부동산은 잘못사면 큰일납니다. 수-익률주식은 상위10위 시총순위가 10년후,20년후 완전히 다르지만부동산은 30년뒤 가장 가치있는 지역은 예상이 가능하다. 72의 법칙72/수익률 = 원금이 2배가 되는 기간(ex.10%이면 7년 / 20%면 3.5년 / 3%이면 24년) 무엇을 투자하는 것이 아닌 내실력은?실력=10년 동안 평균 수익률 돈>시간 : 성장가치투자(서울)돈x,시간 많다 : 저평가 가치투자(지방) *수익률 높이는법앞으로 가치가 오르는 물건을 투자하라(수요가 많고 공급이 제한된 곳)전세금이 오르는 것을 사야한다.좋은 타이밍(무릎에서 사서 어깨에서 팔아야한다)수익률&수익 둘다 챙겨야 한다.인내(투자시장,가치 신뢰) 부동산이 제일 관리하기 편하다.물건은 감정이 없고, 노조도 없기 때문에. 원-금보전투자는 감정에 따르지 않고 원칙에 따라야 하는 것을 명심해야한다.매매가는 전세가아래로 떨어지지 않는다.1.전세가율2.입지독점성(수요)3단기 입주물량(공급) 리-스크관리역전세,임차인과의 문제1년에 1채씩만 투자하라는 것도 이유가 있다왜냐하면 경험이 쌓이기 때문무지가 탐욕을 만나면 조급해지고 투자를 망친다. 시세차익 부동산의 가장 큰 적은 시세하락이 아닌 역전세이다.입주물량도 반드시 체크 무엇보다도 가장 큰 리스크는??투자에 대한 무지! 너바나님 강의를 다시한번 복기를 하고 나니정말 다 떠먹여 주고 계시구나를 또한번 느끼게 되었습니다.모든 말들이 뼈가되고 살이되는 말들 뿐이네요 너바나 부동산 투자 레시피는 죽을때까지 잊지 않고어떠한 투자를 하게 되든 간에 반드시 지켜야 하는 원칙으로가져가야 한다고 느꼈습니다.원칙은 바뀌지 않지만 기준은 바뀔수 있다. 마지막으로 인생을 살아가는데 있어 현답을 주셨는데요 생각을 조심해라 말이 된다말을 조심해라 행동이 된다행동을 조심해라 습관이 된다습관을 조심해라 성격이 된다성격을 조심해라 운명이 된다우리는 생각하는대로 된다.-마가렛 대처사람은 자기가 생각하는 대로 되기 때문에꿈을 지키고 꿈을 이뤄가십시오지금도 늦지 않았습니다. 반드시 이루실 겁니다.-너바나 좋은 강의 해주신 너바나님 감사합니다.!

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[실전준비반 70기 90조 산성비] 벽은 넘어가면 계단이 됩니다_자모님 4주차 강의

안녕하세요‘젖은 낙엽처럼 끝까지 살아남기’ 가 원씽인산성비 입니다. 4주차 강의는 자음과모음님이 해주셨는데요이번 강의 주요 내용은 매물임장을 하는 방법이었는데정말 제대로 알려주셨습니다. [임장보고서의 진정한기능]1. 입지 분석에 필요한 정보를 해석하고 입지 우위를 정함.2. 비교평가를 통한 투자 물건 의사결정. 이번 후기는 자모님이 전달하려는 메시지 집중했습니다. 월부에서 생활한지 어느덧 3년나는 과연 자모님이 이야기 한 것처럼 생활했는가?모든 순간순간이 주마등처럼 스쳐 지나갔습니다. 투자를 위해 정말 열심히 했고,올해 3월 결과를 냈습니다. 정말 한달한달 성장했고,중간중간 벽을 실감했지만헤쳐나갔고, 이겨냈습니다. 어느순간부터 자연스럽게전수조사를 하고 있었고지역간 비교를 통한 투자물건을 찾고 있었고그 결과를 통해 내가 투자할수 있는 최고의 단지를 찾을 수 있는 안목이 생겼습니다. 월부를 첫 시작했던 22년10월자모님이 겪은 것과 동일한 것을 겪었습니다.왜 임보를 써야 하지?임장을 이렇게까지 해야돼? 모든 선배 투자자들이 이렇게 해서결과를 냈다고 하니 일단 속는셈 치고 해보자.이런 생각으로 묵묵히 루틴화 시키고 실행에 옮겼습니다.1주는 분임 2,3주차는 단임, 4주차는 매임에 집중했고,틈틈이 임보를 썼습니다.그렇게 반복에 반복을 거듭하여 넓혀나간 임장지어느덧 10개를 넘기고, 15개가 되고이제 20개를 넘겼습니다. 내마중 강의에서 너나위님이 공유해주신 전수조사표이것이 저의 인생을 바꿨습니다.전수조사표에 가격을 새롭게 갱신하면서임장을 헛되이 하지 않았구나임장을 했기 때문에 단지이름만 봐도이 단지의 입지, 생활권순위, 단지선호도 등이 자연스럽게 눈에 들어왔습니다. 이를 통해 거주분리 후 종잣돈을 빼내야겠다는 결심이 들었고,실행에 옮겼습니다.그리고 어렵게 만든 종잣돈누가 시키지도 않았고, 과제도 아니었지만스스로 내 투자금에 맞는 단지를 추려서엑셀에 정리를 하기 시작했습니다.그리고 단지 하나하나 매물임장을 했습니다.꾸역꾸역 실준반,서투기,지투기,신도시투자반 그리고 자실까지비록 실전반,월부학교를 가지는 않았지만꾸준히 4주차때마다 해왔던 매물임장 스킬을 자연스럽게 발휘하였습니다.그렇게 지역간 단지순위를 만들어 정리하고,입지순위별 단지, 투자금에 맞는 순위별 단지를 추렸고,저환수원리에 맞는 단지를 골라 투자했습니다. 즐겁게 했던 것 같습니다.자모님이 강의중에 말씀하신부분인데투자를 한다고 생각하면시세따기가 즐겁습니다.즐기는 사람을 이길수 없다는 것을 몸소 깨닫는 순간이었고,자연스럽게 전세가가 붙는 단지들을 추려내고입지좋은 신축이 눈에 들어왔고, 유망단지를 선택했습니다. 월부를 하지 않았다면 절대로 할수 없었던 선택이었습니다.그래서 지금도 후회없고, 실제로 수익도 많이 났습니다. 자모님의 말씀중 이말씀에 정말 공감합니다."가장 최고의 선택은 원칙에 맞는 투자를 하는 것이고가장 최악의 선택은 비교하다가 투자를 하지 못하는 것입니다.최고의 투자 완벽한 투자라는 것은 없습니다.앞마당 내에서 최선이라 생각한 것에 자금을 넣는 것이 중요합니다." 공감하는 이유는 내가 3월에 투자를 하지 않았다면현재 나의 수익금은 절대 벌수 없는 돈입니다.그리고 나중에 보니그때 골라났던 단지 중 아무 단지나 했어도비슷한 수익을 얻는다는 것을 깨달았습니다.왜냐하면 철저히 입지를 보고 골랐던 좋은단지들이었기 때문에 앞으로 해나갈 지방물건 수도권으로 갈아끼우기똑같은 패턴으로 똑같은 노력을 드려서 한다면 못할게 없습니다. 또 한번더 해내려 합니다.2호기 상급지 갈아타기를 꼭 성공하여3번째 투자후기, 성공담을 남겨보겠습니다. 모든 분들이 이것을 경험했으면 좋겠습니다. 이를 위해서는 마인드가 중요합니다. 긍정적인 태도를 가지고 있는 사람만이이 행위를 반복하고이 반복하는 사람이 부를 이룹니다. 끈기있고, 잘 버티고 긍정적이고 낙관적인 사람이 되세요월부투자는 머리로 하는 투자가 아닌 몸으로 하는 투자입니다. 마지막으로 자모님이 하신말씀을 끝으로 4주차 실준반 강의 후기를 마무리 하려 합니다. 벽은 넘어가면 계단이 됩니다물음표는 아무 도움이 되지 않습니다.느낌표로 만드십시오나는 해내는 사람이다.한다, 해낸다, 된다고 마음먹으세요 좋은강의 해준신 자모님 감사합니다.

...더보기 ∙ 9일 전

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