웨스 | 월급쟁이부자들

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재산세 계산해보세요 [웨스]

안녕하세요. 세상과의 연결을 추구하는 웨스입니다.어느 덧 재산세 1기분 납부기간(7/16~30)이 다가오고 있습니다. 저의 경우 재산세 엑셀 시트를 만들어서 기록관리를 해두고 있는데요.성격상 고지서가 나오면 금액이 맞는지 꼭 검증해야하는지라 그 검증과정을 저장해두고 매년 업데이트하고 있습니다. 오늘은 제가 납부할 재산세가 얼마인지 검증하고 (마음 속 찜찜함 제거를 위해)내년도 재산세가 얼마나 나올지 예상하기 위해 (미리 지출 대비)재산세는 어떻게 계산하는지에 대해 글을 남겨보고자 합니다. [서울 기준입니다] 재산세 계산식부터 짚어보겠습니다. 재산세 = {(공시가 x 공정시장가액 비율) – 과세구간제외} x 세율 + 가산금* 참고: 공시가 x 공정시장가액 비율 = 과세표준, 과세표준 – 과세구간제외 = 과세대상* 위 로직은 제가 편하게 계산하기 위해 재구성한 산식입니다. 이제 재산세 산출식을 구성하는 요소별로어떻게 확인하는지 알아보겠습니다.1. 공시가공시가는 ‘부동산공시가격 알리미’에서 쉽게 확인이 가능합니다.보통 시세의 60~70% 선에서 형성되어 있는데요.부동산공시가격 알리미 홈페이지 -> 공동주택 공시가격 에서물건지의 주소를 입력해주시면 확인이 가능합니다. 2. 공정시장가액 비율현재 주택의 공정시장가액 비율은 60%인데요.현 정부에서 세부담 완화를 위해 1주택자에 한해43~45% (주택가격에 따라 차등)로 한시적으로 낮춰준 상태입니다.* 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%* 다주택자와 법인의 경우에는 60%가 그대로 적용됩니다 다만 이 부분은 22년부터 시작하여 1년 단위로 연장되고 있어서내년에도 공정시장가액비율 완화 방침이 유지될지는 아직 모릅니다.정부에서 시장 상황과 민심을 보고 연장여부를 판단할 것 같습니다.어쨌든 2025년까지는 적용! 그리고 2주택 이상을 보유하신 분들은공정시장가액비율 60%가 그대로 적용됩니다.2호기를 투자한 저로써는 1호기에 대해서 작년보다 더 많은 재산세를 내게 되겠죠?! 여기까지 계산하시면 재산세 납부의 기준이되는‘과세표준’이 산출됩니다. 바로 이 ‘과세표준’에 세율을 곱하는 방식으로 재산세가 산출됩니다.정리해보자면 시세의 60% 수준이 ‘공시지가’가 되고그리고 그 공시지가의 45% 수준이 ‘과세표준’이 되는 셈이죠. EX) 보유 물건의 시세가 10억이라면이 10억에 대해서 재산세율을 적용하는게 아니라약 2.7억 (10억 x 60% x 45%)에 대해서 세율이 적용됩니다. 이제 다른 요소들도 더 살펴보겠습니다.이제부터는 ‘과세표준’을 기준으로 차등 적용되는 요소들입니다. 3. 과세구간제외아래 표를 보시고 보유 물건의 과세표준 금액에 해당되는 과세구간제외 금액을 넣어주시면 됩니다.세율이 구간별 차등 적용되다보니 저는 이렇게 계산하면 편하더라구요!과세표준(만원)표준세율1주택자계산방법6,0000.10%0.05%과세표준 x 세율6,000~15,0000.15%0.10%6천만원 초과 금액 x 세율 + 60,000원15,000~30,0000.25%0.20%1억5천만원 초과 금액 x 세율 + 195,000원30,000~40,5000.40%0.35%3억 초과 금액 x 세율 + 570,000원공시가 9억 초과 주택 있으신 분들께는 송구합니다만제 상황에 맞게 9억 이하 주택에 대해서만 정리해보았습니다.(9억 초과 주택 보유자분들 부럽습니다^^) 4. 세율역시 과세표준 금액에 해당되는 세율을 넣어주시면 됩니다.또한 표준세율 옆쪽에 1주택자를 위한 특별세율도 보이시죠?1주택자는 공장시장가액 비율에서도 혜택을 받지만이렇게 과세율에서도 한 번 더 혜택을 받고 있습니다.저 같은 경우는 2호기 투자를 했더니두 가지 혜택을 받지 못하게 되면서1호기에 대한 재산세가 수십만원이나 늘어나더라구요. 5. 가산금이 부분은 3번 과세구간제외 금액과 연결된 부분인데요, 역시 과세표준 금액에 해당되는 금액을 넣어주면 됩니다.위와 같이 계산하면 드디어 재산세가 뿅 하고 계산되는데요! 이제 이 금액을 납부하면 되느냐!그게 아니라 재산세와 함께 내야 할 세금이 세가지나 더 있습니다 :) 바로 도시지역분, 지역자원시설세, 지방교육세라는 친구들인데요.이 친구들은 아래와 같은 방식으로 계산해볼 수가 있습니다.[지방 물건에 대해서는 도시지역분이 없네요!] 도시지역분 : ‘과세표준’의 0.14%지역자원시설세 : 계산 어려우나 금액이 미미함지방교육세 : ‘재산세’의 20% 우리는 이렇게 계산된총 3종류의 세금을 재산세 납부기간에 지자체에 납부하게 됩니다. 완전 정확하진 않지만, 재산세가 어떤 식으로 산출되는지 대략적으로 검증해보고지출에 대비하는데에는 무리 없을 것 같습니다.재산세도 미리 지출 대비하지 않으면은근히 부담될 때가 있으니 미리 계산해보시고 대응하시면 좋겠습니다. 참고로 재산세 고지서를 우편으로 받기 전에7월10일경부터 STAX, 위택스 등 어플에서 미리 전자 고지서 열람 및 납부가 가능하니저처럼 성격 급하신 분들은 후다닥 내셔도 됩니다. 모두의 투자를 응원합니다.

...더보기 ∙ 1개월 전

실전투자경험

오피스텔을 반값에 매도하였습니다. [웨스]

안녕하세요.재이리 튜터님 반의 웨스입니다. “오피스텔 투자는 어때? 월세도 따박따박 받고 좋은데”제가 아파트 투자를 한다고 하면주변에서 많이 하는 말들 중 하나입니다. 투자금도 적게 들고 월세도 꼬박꼬박 들어오는오피스텔 투자는 얼핏 보기에 정말 매력적인데요.저 역시도 얼른 경제적 자유를 누리고 싶은 마음에월세 수익을 얻을 수 있는 투자를 했었고결국 실패 경험을 쌓게 되었습니다. 벌써 1년이 넘게 지난 시점에서 하는 복기이지만제가 경험한 내용을 바탕으로 오피스텔 투자시 유의해야할 점에 대해 남겨보고자합니다.혹시 오피스텔에 관심있으신 분들은 아래 내용까지잘 염두에 두시고 투자하시기를 바라겠습니다. 앞으로 벌고 뒤로 까진다 오피스텔의 경우 특히 지방을 살펴보시면수익률 7~8%를 손쉽게 낼 수 있어 보이는 물건들이 참 많습니다.대출을 활용하면 투자금을 거의 들이지 않고도월세로 몇 십만원씩 받을 수 있기 때문에이런 오피스텔을 몇 채 투자하면 금방월급에 해당하는 캐시플로우를 만들 수 있을 것 같습니다.도대체 이렇게 명확하게 돈 벌 수 있는 걸왜 안하지? 라는 생각도 드실거에요. 하지만 지금의 월세가 계속 유지될 수 있을지?지금의 오피스텔 가격이 내려가지는 않을지? 에 대해서도생각해 볼 필요가 있습니다.지금의 월세의 달콤함이 미래의 칼로 다가올 수도 있기 때문입니다. ‘현재’ 보다는 ‘미래’를 보기 지분율부동산은 가격은 “건물값 + 토지값”으로 이루어지죠.그런데 오피스텔의 경우 토지값에 해당하는 부분이 아파트보다 작습니다.아파트 보다 더 높은 용적률로 땅을 아주 작게 쪼개서오피스텔 한 칸을 만들어 내기 때문인데요. 따라서 시간이 갈수록땅값의 상승분이 급격히 하락하는 건물의 감가상각을 따라가기가 어렵습니다.그래서 땅의 가치가 높은 서울에서도시간이 갈수록 아파트 대비 상승률이 적고지방의 경우는 땅의 가치가 낮기 때문에건물값이 낮아짐에 따라 오피스텔의 가격도 우하향할 수 있습니다.(물론 다 그런 것은 아닙니다^^) 지금은 월세를 가져다주는 황금알을 낳는 거위같지만나중에 매도할 때가 되면내가 산 가격의 반토박이 되어있는 경우도 있는 것이죠. (저의 사례…) 대체재그리고 오피스텔은 지분율이 낮을 뿐 아니라주변에 새로운 오피스텔이 들어오기도 쉽습니다.아파트는 규모가 크기 때문에 부지 매입부터 인허가,공사까지 시간이 오래 걸리고 건설사 규모도 커야사업을 끌어갈 수가 있는데요.반면 오피스텔은 좁은 땅에, 상대적으로 영세한 기업도비교적 용이하게 만들어낼 수 있기 때문에10년, 20년 시간이 흐를수록 주변의 대체재가 생기기 쉽습니다. 그리고 수요 특성상 오피스텔 뿐 아니라잘 지은 원룸, 빌라 등도 오피스텔의 경쟁상대가 될 수 있습니다.따라서 오피스텔은 내재적으로 가진 한계성뿐 아니라외부 요인적으로도 경쟁이 치열한 편이기 때문에투자하기 전에 ‘현재’뿐 아니라 ‘미래’에 대해서 충분히 고민해보아야 합니다. 물가는 오르는데 월세는 줄어든다? 건물의 매매가 뿐 아니라 월세 역시도 줄어들 수가 있습니다.위에 말씀드린 것처럼 시간이 흐름에 따라 주변에 대체재가 많이 생기면더 이상 구축 오피스텔을 사람들이 선택하려 하지 않을 것이고그렇기 때문에 임대인은 월세를 점점 더 내려주어야 합니다.오피스텔은 일반 상가와 달리 주거목적이 있기 때문에위치가 좋다고 해서 그냥 들어오려 하지 않습니다.결국 물가는 오르는데 월세는 줄어듦에 따라내가 처음에 생각했던 수익률이 더 이상 나오지 않게 될 수 있습니다. 그 뿐 아니라 임차인 관리 난이도도 점점 더 올라갑니다.시간이 감에 따라 더 저렴한 임대료를 찾는 임차인분들께서찾아 오실 것이고, 이로 인해 월세를 내지 않으신다든지,퇴거시 원상복구를 하지 않는다든지여러가지 관리상의 어려움이 발생할 수 있고내용증명과 지급명령 등의 법적 조치를 해야 하는경우도 자주 발생하게 됩니다. (저의 사례..) 환금성이라는 복병 문제는 위에 말씀드린 것들을 어떻게든 버텨낸다고 하더라도이런 특성들 때문에 매도 마저 어려워진다는 것에 있습니다. 신축일 때는 주변에서 선호되는 오피스텔이고월세도 충분히 나오는 효자 같은 물건이었지만구축이 되면 사람들이 잘 찾지 않고월세도 작게 나오는 천덕꾸러기가 될 수 있는 것이죠.수리비도 들고 공실나면 수익도 없고,세금까지 내고 나면 크게 남는 게 없더라구요. 결국 저는 일년 반만에 겨우매수가의 절반의 가격에 매수자를 찾을 수 있었습니다.오피스텔 투자를 하면서 투자적으로도 느낀 것이 많지만가장 큰 깨달음은 월세가 들어온다고 해서 나의 행복도 커지는 건 아니라는 것을 알았습니다.월세가 있다고 해서 부자가 되는 게 아니라는 것도 알았습니다. 결국 현재의 만족감 보다는 미래의 시세차익을 얻는아파트 전세레버리지 투자가저에게는 더 맞다는 것을 알게 되었고지금까지 이렇게 공부하게 되었습니다. 오피스텔 투자는 무조건 안좋다!라는 건 절대 아니지만당장의 월세수익만 보기 보다는위에 말씀드린 부분을 따져보면서 의사결정하시면더 나은 투자를 하실 수 있을거라 믿습니다. 모두의 투자를 응원합니다.

...더보기 ∙ 20일 전

초보경험담

절대 잃지 않는 비법 하나 알려드릴께요 [웨스]

안녕하세요.세상과의 연결을 추구하는 웨스입니다. 잃지 않는 투자를 위해 가장 중요한 건아마도 ‘싸게 사는 것’ 일 것 일겁니다. 하지만 시장에는 잃는 사람이 정말 많죠.그리고 잃는 경우는 언제나 가격이 하락하는 기간에 발생합니다.부동산 대세 상승장에서는 돈을 잃는 사람이 나오기가 어렵습니다.상승장의 파티 속에서 강남불패를 외치며 파도를 탑니다.매수는 곧 돈을 버는 것을 의미할 정도로 주변에 돈 버는 사람들이 넘쳐나죠.하지만 하락장이 오면 누군가는 잃게 됩니다.“물이 빠지면 누가 발가벗고 수영을 하고 있었는지 알 수 있다”는 워런버핏의 말 모두 아시죠? 오늘 저는 벌거벗은 채로 수영했지만그래도 잃지는 않은 저의 경험담을 말하고자 합니다. 그리고 몸소 겪으며 깨달은 ‘싸게 사는 것’ 만큼 중요한잃지 않는 투자 원칙에 대해 말씀드리고자합니다. 과거의 저는 벌거벗었었지만지금의 저는 부지런히 수영복을 입고 있습니다.그리고 다음 파도가 들어올 때까지 기다리고 있습니다. 잃을 뻔 한 투자 위 그래프에서 빨간 동그라미 안에 찍힌 점들그 점 중에 하나는 제가 찍었습니다. (단지는 예시입니다)참 아찔하죠? 높고 높은 산, 그 정상에 올라보니고소공포증이 오더라고요 ㅎㅎ 하지만 저는 잃지 않았으며 앞으로 무조건 돈을 벌게 될 것입니다. 싸게 사지도 않았는데, 잃지 않는 비법은 무엇이었을까요?거의 전고점을 찍고 산 저는어떻게 4년 동안을 버틸 수 있었을까요? 제 생각에 그 비결은 바로 ‘여유’ 입니다.그리고 그 여유는 ‘대출 없는 투자’와 ‘확신’이라는 두 가지 기둥으로 빚어졌습니다. 대출 없는 투자 제가 대출을 받아서 투자했던 것이었다면저는 정말로 버틸 수 없었을 것 같습니다.1~2년도 아니고 4년이라는 시간은 생각보다 정말 깁니다. 내가 투자한 집의 가격은 떨어지는데통장에서 이자가 나가고 있다면하루 하루가 힘들었을 겁니다.잃기 위해 돈을 내는 그런 참담한 심정..상상만해도 아찔하네요.4년은 진심으로 못버텼을 것 같습니다.진즉에 매도했을겁니다. 하지만 저는 오롯이 현금만으로 감당 가능한 투자를 했기 때문에자산을 지킬 수 있었고잃지 않을 수 있었습니다. 마음이 편안했기 때문에 그저 다음 파도를 기다릴 수 있었습니다.불안함과 조급함 대신침착하게 파도를 탈 준비를 할 수 있었습니다. 모든 건 대출이 없기 때문이었습니다. 결국 여유있는 돈으로 투자하는 장기적인 Investor가 되어야 한다고 느꼈습니다.단타 Trader는 구조적으로 여유를 가지고 시장을 바라보기 어렵기 때문에 잃을 가능성이 높은 것 같습니다. 가치에 대한 확신 저의 마음에 편안함을 더해준 건 바로가치에 대한 확신이었습니다. 매수할 당시에는 몰랐었지만뒤늦게마나마 직접 발품 팔며 제가 보유한 자산의 가치에 대해 알게 되었습니다. 그리고 마음 속에 확고한 믿음에 생겼습니다.제가 가진 자산의 매매가 등락에 일희일비하지 않고 진중한 자세로 바라볼 수 있게 되었습니다.자산을 보유 한다는 것의 의미,자산의 10년뒤의 모습에 대해대략적으로 이해할 수 있게 되었습니다. 마치 나의 아이가 자연스럽게학교를 졸업하고 성인이 되고 결혼도 하게 되는 것처럼자산 가치의 성장을 의심없이 바라볼 수 있게 되었습니다.그리고 그게 지극히 자연스러운 일로 받아들여졌습니다.확신은 여유에 편안함을 더해주었습니다. 이제는 매매가가 아닌전세가를 더 살펴보며리스크 관리하고회수된 전세금으로 재투자를 하는 것에만 집중합니다. 가치를 확실히 안다고 하더라도대출 받아서 무리한 투자를 했더라면 지킬 수 없었을 것입니다. 그리고 대출을 받지 않았다고 하더라도가치에 대한 확신이 없었다면 역시 지킬 수 없었을 것입니다. 결국 여유와 확신이 만나저에게 편안함을 주었고그 편안함은 잃지 않는 투자를 가능케 했습니다. 마음이 편안한 투자는싸게 사는 것과 마찬가지로잃지 않는 투자의 비법입니다. 모두 마음이 오래도록 편안한 투자를 하시기를 기원합니다.

...더보기 ∙ 1개월 전