안녕하세요.
세상과의 연결을 추구하는 웨스입니다.
어느 덧 재산세 1기분 납부기간(7/16~30)이 다가오고 있습니다.
저의 경우 재산세 엑셀 시트를 만들어서 기록관리를 해두고 있는데요.
성격상 고지서가 나오면 금액이 맞는지 꼭 검증해야하는지라 그 검증과정을 저장해두고 매년 업데이트하고 있습니다.
오늘은 제가 납부할 재산세가 얼마인지 검증하고 (마음 속 찜찜함 제거를 위해)
내년도 재산세가 얼마나 나올지 예상하기 위해 (미리 지출 대비)
재산세는 어떻게 계산하는지에 대해 글을 남겨보고자 합니다. [서울 기준입니다]
재산세 계산식부터 짚어보겠습니다.
재산세 = {(공시가 x 공정시장가액 비율) – 과세구간제외} x 세율 + 가산금
* 참고: 공시가 x 공정시장가액 비율 = 과세표준, 과세표준 – 과세구간제외 = 과세대상
* 위 로직은 제가 편하게 계산하기 위해 재구성한 산식입니다.
이제 재산세 산출식을 구성하는 요소별로
어떻게 확인하는지 알아보겠습니다.
1. 공시가
공시가는 ‘부동산공시가격 알리미’에서 쉽게 확인이 가능합니다.
보통 시세의 60~70% 선에서 형성되어 있는데요.
부동산공시가격 알리미 홈페이지 -> 공동주택 공시가격 에서
물건지의 주소를 입력해주시면 확인이 가능합니다.
2. 공정시장가액 비율
현재 주택의 공정시장가액 비율은 60%인데요.
현 정부에서 세부담 완화를 위해 1주택자에 한해
43~45% (주택가격에 따라 차등)로 한시적으로 낮춰준 상태입니다.
* 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%
* 다주택자와 법인의 경우에는 60%가 그대로 적용됩니다
다만 이 부분은 22년부터 시작하여 1년 단위로 연장되고 있어서
내년에도 공정시장가액비율 완화 방침이 유지될지는 아직 모릅니다.
정부에서 시장 상황과 민심을 보고 연장여부를 판단할 것 같습니다.
어쨌든 2025년까지는 적용!
그리고 2주택 이상을 보유하신 분들은
공정시장가액비율 60%가 그대로 적용됩니다.
2호기를 투자한 저로써는 1호기에 대해서
작년보다 더 많은 재산세를 내게 되겠죠?!
여기까지 계산하시면 재산세 납부의 기준이되는
‘과세표준’이 산출됩니다.
바로 이 ‘과세표준’에 세율을 곱하는 방식으로 재산세가 산출됩니다.
정리해보자면 시세의 60% 수준이 ‘공시지가’가 되고
그리고 그 공시지가의 45% 수준이 ‘과세표준’이 되는 셈이죠.
EX) 보유 물건의 시세가 10억이라면
이 10억에 대해서 재산세율을 적용하는게 아니라
약 2.7억 (10억 x 60% x 45%)에 대해서 세율이 적용됩니다.
이제 다른 요소들도 더 살펴보겠습니다.
이제부터는 ‘과세표준’을 기준으로 차등 적용되는 요소들입니다.
3. 과세구간제외
아래 표를 보시고 보유 물건의 과세표준 금액에 해당되는 과세구간제외 금액을 넣어주시면 됩니다.
세율이 구간별 차등 적용되다보니 저는 이렇게 계산하면 편하더라구요!
| 과세표준(만원) | 표준세율 | 1주택자 | 계산방법 |
| 6,000 | 0.10% | 0.05% | 과세표준 x 세율 |
| 6,000~15,000 | 0.15% | 0.10% | 6천만원 초과 금액 x 세율 + 60,000원 |
| 15,000~30,000 | 0.25% | 0.20% | 1억5천만원 초과 금액 x 세율 + 195,000원 |
| 30,000~40,500 | 0.40% | 0.35% | 3억 초과 금액 x 세율 + 570,000원 |
공시가 9억 초과 주택 있으신 분들께는 송구합니다만
제 상황에 맞게 9억 이하 주택에 대해서만 정리해보았습니다.
(9억 초과 주택 보유자분들 부럽습니다^^)
4. 세율
역시 과세표준 금액에 해당되는 세율을 넣어주시면 됩니다.
또한 표준세율 옆쪽에 1주택자를 위한 특별세율도 보이시죠?
1주택자는 공장시장가액 비율에서도 혜택을 받지만
이렇게 과세율에서도 한 번 더 혜택을 받고 있습니다.
저 같은 경우는 2호기 투자를 했더니
두 가지 혜택을 받지 못하게 되면서
1호기에 대한 재산세가 수십만원이나 늘어나더라구요.
5. 가산금
이 부분은 3번 과세구간제외 금액과 연결된 부분인데요,
역시 과세표준 금액에 해당되는 금액을 넣어주면 됩니다.
위와 같이 계산하면 드디어 재산세가 뿅 하고 계산되는데요!
이제 이 금액을 납부하면 되느냐!
그게 아니라 재산세와 함께 내야 할 세금이 세가지나 더 있습니다 :)
바로 도시지역분, 지역자원시설세, 지방교육세라는 친구들인데요.
이 친구들은 아래와 같은 방식으로 계산해볼 수가 있습니다.
[지방 물건에 대해서는 도시지역분이 없네요!]
- 도시지역분 : ‘과세표준’의 0.14%
- 지역자원시설세 : 계산 어려우나 금액이 미미함
- 지방교육세 : ‘재산세’의 20%
우리는 이렇게 계산된
총 3종류의 세금을 재산세 납부기간에 지자체에 납부하게 됩니다.
완전 정확하진 않지만, 재산세가 어떤 식으로 산출되는지 대략적으로 검증해보고
지출에 대비하는데에는 무리 없을 것 같습니다.
재산세도 미리 지출 대비하지 않으면
은근히 부담될 때가 있으니 미리 계산해보시고 대응하시면 좋겠습니다.
참고로 재산세 고지서를 우편으로 받기 전에
7월10일경부터 STAX, 위택스 등 어플에서 미리 전자 고지서 열람 및 납부가 가능하니
저처럼 성격 급하신 분들은 후다닥 내셔도 됩니다.
모두의 투자를 응원합니다.
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