오피스텔을 반값에 매도하였습니다. [웨스]

안녕하세요.

재이리 튜터님 반의 웨스입니다.

“오피스텔 투자는 어때? 월세도 따박따박 받고 좋은데”

제가 아파트 투자를 한다고 하면

주변에서 많이 하는 말들 중 하나입니다.

투자금도 적게 들고 월세도 꼬박꼬박 들어오는

오피스텔 투자는 얼핏 보기에 정말 매력적인데요.

저 역시도 얼른 경제적 자유를 누리고 싶은 마음에

월세 수익을 얻을 수 있는 투자를 했었고

결국 실패 경험을 쌓게 되었습니다.

벌써 1년이 넘게 지난 시점에서 하는 복기이지만

제가 경험한 내용을 바탕으로 오피스텔 투자시 

유의해야할 점에 대해 남겨보고자합니다.

혹시 오피스텔에 관심있으신 분들은 아래 내용까지

잘 염두에 두시고 투자하시기를 바라겠습니다.

앞으로 벌고 뒤로 까진다

오피스텔의 경우 특히 지방을 살펴보시면

수익률 7~8%를 손쉽게 낼 수 있어 보이는 물건들이 참 많습니다.

대출을 활용하면 투자금을 거의 들이지 않고도

월세로 몇 십만원씩 받을 수 있기 때문에

이런 오피스텔을 몇 채 투자하면 금방

월급에 해당하는 캐시플로우를 만들 수 있을 것 같습니다.

도대체 이렇게 명확하게 돈 벌 수 있는 걸

왜 안하지? 라는 생각도 드실거에요.

하지만 지금의 월세가 계속 유지될 수 있을지?

지금의 오피스텔 가격이 내려가지는 않을지? 에 대해서도

생각해 볼 필요가 있습니다.

지금의 월세의 달콤함이 미래의 칼로 다가올 수도 있기 때문입니다.

‘현재’ 보다는 ‘미래’를 보기

• 지분율

부동산은 가격은 “건물값 + 토지값”으로 이루어지죠.

그런데 오피스텔의 경우 토지값에 해당하는 부분이 아파트보다 작습니다.

아파트 보다 더 높은 용적률로 땅을 아주 작게 쪼개서

오피스텔 한 칸을 만들어 내기 때문인데요.

따라서 시간이 갈수록

땅값의 상승분이 급격히 하락하는 

건물의 감가상각을 따라가기가 어렵습니다.

그래서 땅의 가치가 높은 서울에서도

시간이 갈수록 아파트 대비 상승률이 적고

지방의 경우는 땅의 가치가 낮기 때문에

건물값이 낮아짐에 따라 오피스텔의 가격도 우하향할 수 있습니다.

(물론 다 그런 것은 아닙니다^^)

지금은 월세를 가져다주는 황금알을 낳는 거위같지만

나중에 매도할 때가 되면

내가 산 가격의 반토박이 되어있는 경우도 있는 것이죠. (저의 사례…)

• 대체재

그리고 오피스텔은 지분율이 낮을 뿐 아니라

주변에 새로운 오피스텔이 들어오기도 쉽습니다.

아파트는 규모가 크기 때문에 부지 매입부터 인허가,

공사까지 시간이 오래 걸리고 건설사 규모도 커야

사업을 끌어갈 수가 있는데요.

반면 오피스텔은 좁은 땅에, 상대적으로 영세한 기업도

비교적 용이하게 만들어낼 수 있기 때문에

10년, 20년 시간이 흐를수록 주변의 대체재가 생기기 쉽습니다.

그리고 수요 특성상 오피스텔 뿐 아니라

잘 지은 원룸, 빌라 등도 오피스텔의 경쟁상대가 될 수 있습니다.

따라서 오피스텔은 내재적으로 가진 한계성뿐 아니라

외부 요인적으로도 경쟁이 치열한 편이기 때문에

투자하기 전에 ‘현재’뿐 아니라 ‘미래’에 대해서 충분히 고민해보아야 합니다.

물가는 오르는데 월세는 줄어든다?

건물의 매매가 뿐 아니라 월세 역시도 줄어들 수가 있습니다.

위에 말씀드린 것처럼 시간이 흐름에 따라 주변에 대체재가 많이 생기면

더 이상 구축 오피스텔을 사람들이 선택하려 하지 않을 것이고

그렇기 때문에 임대인은 월세를 점점 더 내려주어야 합니다.

오피스텔은 일반 상가와 달리 주거목적이 있기 때문에

위치가 좋다고 해서 그냥 들어오려 하지 않습니다.

결국 물가는 오르는데 월세는 줄어듦에 따라

내가 처음에 생각했던 수익률이 더 이상 나오지 않게 될 수 있습니다.

그 뿐 아니라 임차인 관리 난이도도 점점 더 올라갑니다.

시간이 감에 따라 더 저렴한 임대료를 찾는 임차인분들께서

찾아 오실 것이고, 이로 인해 월세를 내지 않으신다든지,

퇴거시 원상복구를 하지 않는다든지

여러가지 관리상의 어려움이 발생할 수 있고

내용증명과 지급명령 등의 법적 조치를 해야 하는

경우도 자주 발생하게 됩니다. (저의 사례..)

환금성이라는 복병

문제는 위에 말씀드린 것들을 어떻게든 버텨낸다고 하더라도

이런 특성들 때문에 매도 마저 어려워진다는 것에 있습니다.

신축일 때는 주변에서 선호되는 오피스텔이고

월세도 충분히 나오는 효자 같은 물건이었지만

구축이 되면 사람들이 잘 찾지 않고

월세도 작게 나오는 천덕꾸러기가 될 수 있는 것이죠.

수리비도 들고 공실나면 수익도 없고,

세금까지 내고 나면 크게 남는 게 없더라구요.

결국 저는 일년 반만에 겨우

매수가의 절반의 가격에 매수자를 찾을 수 있었습니다.

오피스텔 투자를 하면서 투자적으로도 느낀 것이 많지만

가장 큰 깨달음은

월세가 들어온다고 해서 나의 행복도 커지는 건 아니라는 것을 알았습니다.

월세가 있다고 해서 부자가 되는 게 아니라는 것도 알았습니다.

결국 현재의 만족감 보다는 미래의 시세차익을 얻는

아파트 전세레버리지 투자가

저에게는 더 맞다는 것을 알게 되었고

지금까지 이렇게 공부하게 되었습니다.

오피스텔 투자는 무조건 안좋다!라는 건 절대 아니지만

당장의 월세수익만 보기 보다는

위에 말씀드린 부분을 따져보면서 의사결정하시면

더 나은 투자를 하실 수 있을거라 믿습니다.

모두의 투자를 응원합니다.