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8억대로 매수 가능한 강동구 재건축 최대어

안녕하세요.대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사'시크릿브라더'입니다. 오늘은 8억대로 매수할 수 있는 강남4구 재건축 최대어를 소개해 드릴까 합니다. 이 단지는 이번 강남4구 8~13억 대 추천 Top10 강의에서 다뤄드린 단지이기도 한데요. 이 단지는 바로 강동구 명일동에 위치한<삼익그린맨션2차>입니다. # 삼익그린맨션2차의 입지 분석 강동구의 재건축 최대어라고 한다면 많은 분들이 둔촌주공(올림픽파크포레온)을 생각하실 겁니다. 둔촌주공은 강동구라고 말하기 애매할 정도로 송파와 붙어있고 잠실 접근성 또한 좋기 때문에 강동보다는 송파 생활권에 가깝습니다. 그리고 이제 입주를 앞두고 있는 신축이기 때문에 다음 타자가 저절로 최대어 타이틀을 물려받게 되겠죠.그 단지가 바로 삼익그린맨션2차입니다. 강동구 명일동은 과거부터 선호도가 높은 지역이었습니다. 명일중, 한영중을 포함한 중학교 학군도 좋고 한영외고나 배재고 같은 고등학교 학군 또한 선호도가 높습니다. 고덕역과 명일역 주변에 도보권으로 다닐 수 있는 학원도 많고, 명일역 주변은 평지에 역세권이기 때문에 특히 선호도가 높았습니다. 학군이 좋은 곳은 학령기 때 수요가 빠져나가지 않기 때문에 매매가 전세가 모두 하방지지선이 견고하다는 특징이 있습니다. 그라시움과 아르테온처럼 신축은 상품성마저 좋기 때문에 향후 10년 이상은 지역의 시세를 리딩 하며 서울 최상급지의 시세를 따라갈 것입니다. 여기에 고덕은 병원, 약국, 음식점 등 인프라도 좋고 명일공원, 길동공원 등 녹지 공간도 많아서 거주 만족도가 높은 지역이죠. 현재의 고덕만 아는 사람들은 고덕지구가 고덕동이라고 생각하시는 분들이 많은데, 조금 더 구체적으로 구분해 보자면 고덕지구는 고덕1동 + 고덕2동 + 상일동 + 명일2동이 포함되어 있습니다. 총 2만 세대가 되는 꽤 규모가 큰 택지지구죠. 가장 먼저 재건축이 완료된 고덕아이파크가 고덕주공1단지였고, 현재 대장인 그라시움이 2단지였습니다. 아르테온이 3단지, 고덕숲아이파크가 4단지, 고센아가 5단지, 고덕자이가 6단지, 롯데베네루체가 7단지였죠. 그리고 과거 대장이었던 고래힐은 고덕시영아파트가 재건축된 아파트입니다. 정리해 드리면 고덕주공1단지 = 고덕아이파크고덕주공2단지 = 고덕그라시움고덕주공3단지 = 고덕아르테온고덕주공4단지 = 고덕숲아이파크고덕주공5단지 = 고덕센트럴아이파크고덕주공6단지 = 고덕자이고덕주공7단지 = 고덕롯데캐슬베네루체고덕시영 = 고덕래미안힐스테이트 조금 더 디테일하게 들어가 볼까요? 고덕을 굳이 나누자면 서고덕과 동고덕으로 나눌 수 있는데 서고덕의 대표 아파트들은 고래힐과 암사롯데캐슬, 프라이어팰리스, 솔배뉴 등입니다. 강동시영1차가 재건축된 암사롯데캐슬, 강동시영2차가 재건축된 프라리어팰리스, 삼익그린1차가 재건축된 솔베뉴가 있지만 동고덕의 그라시움과 아르테온을 이길 수가 없습니다. 입지로 봤을 때는 서고덕이 동고덕에 밀릴 것이 없지만 아무래도 연차가 10년 정도 차이가 나다보니 선호도 차이가 생긴 것이죠. 여기에 9호선 호재까지 더해지니 그라시움이 날개를 달고 1등의 자리를 굳히고 있습니다. 그런데 말입니다.. (두둥)만약 삼익그린맨션2차가 재건축이 된다면? 저는 대장이 바뀔 확률이 높다고 봅니다.물론 앞으로 10년 뒤 일이 되겠지만요. 삼익그린맨션1차가 재건축된 솔배뉴가 명일역에서 더 가깝기는 하지만 2차는 고명초 초품아에 세대수도 더 큽니다. 재건축이 되면 3,350세대가 될 예정이라 솔배뉴보다 1천 세대 이상 많습니다. 요즘은 커뮤니티 시설의 퀄리티가 그 아파트의 가격과 직결이 되는데 세대수가 클수록 커뮤니티 시설과 단지 내 상가 인프라도 좋을 확률이 높죠. 신축 대단지의 상품성 외에 입지 가치 또한 그라시움에 결코 밀리지 않습니다. 단지 전체가 평지이고 5호선 명일역 역세권입니다. 9호선이 개통되면 고덕역, 한영고역을 둘 다 도보권으로 이용할 수 있다는 장점도 있습니다. 여기에 명일역 주변과 고덕역 주변 학원 및 인프라도 모두 도보권으로 이용할 수 있죠. 위에서 말씀드렸던 것처럼 학군도 더 좋으면 좋았지 결코 그라시움이나 아르테온에 밀리지 않습니다. 따라서 재건축이 되고 나면 연식이 10년 이상 차이 나는 그라시움을 앞지를 것이라는 예상을 해볼 수 있습니다. # 현재 삼익그린맨션2차의 재건축 상황은 어떨까? 삼익그린2차는 조합설립인가를 21년에 받고 내년쯤 사업시행인가를 받을 예정입니다. 물론 늘 예상보다 시기가 늦춰지기는 하지만 현재 조합이 신뢰도가 높고 일 잘한다는 평이 많습니다. 또한 얼마 전 법원이 해임된 집행부가 제출한 대의원회 개최 금지 가처분 신청을 기각하면서 사업이 다시 본격적으로 진행될 것으로 보이기 때문에 내년에 사업시행인가가 날 확률이 높아 보입니다. 현재 얘기가 나오는 것을 종합해 보면 삼익그린맨션2차의 스펙은 다음과 같습니다. # 용적률 : 170% -> 299%(3종, 최대 40층) # 비례율 : 종전 87% -> 94% 변경 # 세대수 : 3,350세대 (임대 330세대 포함 / 일반분양 620세대) # 기타 잡다한 이야기: 25평도 4베이가 나올 것으로 보이고, 현재 27평형이 24평을 분양받았을 때 분담금 1~2억 정도로 예상 : 34평형은 방 4개로 나올 듯 : 18평형에서 25평형을 분양받으려면 추가분담금 대략 5억 정도를 생각해야.. 현재 9억에 매수한다고 하면 총 13~14억 정도에 25평 신축을 받는다는 생각으로 몸테크를 해야 하는 것 : 18평형 기준으로 매매가 8억에 세팅하고 전세 3억에 맞추면 갭 5억인데 현재는 쉽지 않지만 후순위 대출받으면 초투 3억대로 가능은 함 : 상가 규모가 큰 편이라 상가 소유주들과의 원활한 협의가 속도에 키가 될 듯(기존 집행부도 이 문제로 교체) # 만약 삼익그린맨션2차가 재건축이 된다면 시세는 어느 정도로 형성이 될까? 아마 이 부분을 많은 분들이 궁금해하실 것 같습니다. 제 예상으로는 둔주 <-> 그라시움 사이에서 형성될 것으로 보입니다. 현재 그라시움의 24평 호가가 14.5~15억 수준이고 둔주 24평 호가가 20~21억 수준이기 때문에 삼익그린맨션2차가 신축이 된다면 그 중간 정도는 17~18억 수준이라고 예상해 볼 수 있습니다. 물론 이 시세는 현재 기준일 뿐 2개 단지의 시세가 바뀌면 계속 바뀌겠지만요. 현재 추가분담금을 생각했을 때 24평형 시세는 13~14억 정도이기 때문에 몸테크 비용은 4억 정도로 생각하시면 됩니다. 문제는 기간인데..내년에 사업시행인가 받는다고 하더라도 계획대로 31~32년에 입주가 가능할지는 미지수라고 봅니다. 워낙 변수가 많으니까요. 따라서 보수적으로 앞으로 10년은 걸린다고 보는 것이 마음이 편할 겁니다. 다만 내년에 사업시행인가가 난다면 가격은 지금보다 많이 뛰겠죠? 만약 올 하반기~내년 상반기 정도에 서울에 조정장이 온다면 이런 단지들이 타격을 받을 것으로 보입니다. 만약 삼익그린맨션2차에 관심이 있으시다면 조정장이 왔을 때 23,27,30평을 노리면 좋을 것으로 보입니다. 구는 다르지만 삼익그린맨션2차 재건축의 비교군은 동작구의 우극신으로 볼 수 있습니다. 학군이나 주변 인프라는 부족하지만 위치적으로 강남 접근성이 좋고 세대수도 많기 때문에 충분히 비교군으로 붙일 수 있습니다. 사람들의 기대치도 비슷하고 현재 시세도 비슷합니다. 동작구 우극신은 포스코이앤씨 컨소로 포스코, 현건, 현엔, SK가 참여할 예정입니다. 마지막으로 호가와 전고점 시세를 알아보며 마무리하겠습니다. <삼익그린맨션2차 호가 & 전고점> # 호가18평 8~9억 / 23평 11~12억 /27평 13~14억 / 30평 15억 # 전고점18평 11억 / 23평 12.8억 /27평 14.9억 / 30평 16.55억 해당 단지에 관심이 있으시거나 강남4구를 8~13억 정도 매매가로 보고 계신분들이라면 아래 강의가 큰 도움이 되실 겁니다. 강의는 3시간 40분 정도 분량이며 교재만 100페이지 정도가 됩니다. 저렴한 가격에 서울 핵심입지 입성을 도움받아보세요! 오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.Make a good choice ~♡ 대한민국 1호 초이스 헬퍼&부동산 가치평가사" 시크릿브라더 " [월부 X 시크릿브라더 2번째 강의] [시크릿브라더의 2번째 베스트셀러] 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

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서울에 또다시 조정장이 올 확률이 높습니다.

안녕하세요.대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사'시크릿브라더'입니다. 오늘은 현재 부동산 시장을 보며 드는 생각을 쭉 정리해 봤습니다. 특히 실거주 갈아타기를 고민하고 계신 분들께는 큰 도움이 되는 글이 되리라 생각합니다. 현재 서울&수도권 시장은 실수요 시장입니다. 물론 올해 들어 서울 주요 지역의 갭투자 비중이 작년에 비해 증가하긴 했지만 순수 투자 목적보다는 상급지를 먼저 사놓고 2~4년 뒤에 들어가려는 수요가 더 많습니다. 특히 똘똘한 한 채로 가기 위한 갈아타기 수요가 많은데요. 이는 현장에 나가서 소장님들과 조금만 대화를 해봐도 알 수 있는 부분입니다. 강남 3구를 비롯해 현재는 마용성 뿐만 아니라 경기도의 주요 입지들도 분위기가 뜨겁고 이미 전고점을 뚫었거나 거의 전고점까지 온 지역들이 많습니다. 이 지역들의 특징은 주변 지역에서 해당 지역으로 넘어오고 싶어 하는 워너비 지역 즉 갈아타기 하고 싶은 지역이라는 것입니다. 예전에도 말씀드렸지만 시장을 예측하는 그 누구도 미래를 정확히 알 수는 없습니다. 한두 번 맞힐 수는 있어도 계속해서 정확한 예측을 한다는 것은 불가능한 일입니다. 어떤 분들은 향후 금리는 내려갈 것이고 공급이 부족한 것은 자명한 사실인데 어떻게 가격이 떨어질 수 있느냐고 주장하시는데 원래 리스크라는 것은 우리가 전혀 예상할 수 없는 곳에서 오는 것이기 때문에 그 누구도 미래의 결과를 장담할 수 없다고 생각합니다. 다만 이런 생각이 지속되게 되면 회의주의로 가게 되고 투자를 할 수가 없기에 큰 틀에서는 자산 가치의 상승(화폐 가치의 하락)에 베팅하되 무너지지 않고 시장에 끝까지 버틴다는 마음으로 부동산 투자를 하는 것이죠. 사실 서울&수도권 부동산은 정말 무리해서 대출을 감당하지 못하거나 생활이 안 될 정도를 제외하면 보통은 쓸 수 있는 능력의 최대치까지 끌어모아 제일 좋은 부동산을 사는 게 향후에도 유리할 확률이 높습니다. 시기를 계산하기보다 어떤 것이 가장 좋은지에 포커스를 맞춰 내 능력에 맞는 최선의 선택지를 빠르게 선택하는 게 자산 증식에 도움이 되는 경우가 많다는 이야기입니다. 내가 원하는 가격까지 떨어지길 기다린다거나 시장의 사이클을 맞힐 수 있다는 자신감으로 하락장에 매도하고 상승장에 매수하려는 시도를 한 사람이 오히려 헛똑똑이가 되는 경우가 많죠. 그럼에도 불구하고 우리는 인간이기에 늘 '최적의 타이밍'을 생각하고 누군가 명확하게 그 타이밍을 알려주기를 기대합니다. 지금부터 제가 생각하는 부동산 매수 최적의 타이밍에 대해 말씀드리겠습니다. 그럼에도 불구하고 더 좋은 매수 타이밍이 있을까? 저는 수학을 좋아하기에 입주물량, 미분양, 주택구매력지수, 전세가율, 금리 등등 여러 지표들이 최적의 타이밍이라고 말해줄 때가 가장 좋은 시기라고 늘 생각해왔고 지금도 그 생각에는 변함이 없습니다. 그런데 요즘은 이런 지표들보다 더 무서운 게'사람의 심리'라는 것을 느끼고 있습니다. 결국 집값은 사람들이 결정하는 것이고, 그들의 심리가 어떻게 시장에 반영되는지에 따라서 집값의 향방이 결정되기 때문입니다. 공급이 아무리 많더라도 사람들이 공급이 부족하다고 느끼거나 사회적으로 그런 분위기가 조성되면 집값은 오를 수 있는 것이고, 반대로 공급이 아무리 적더라도 사람들이 지금은 집 사면 안되는 시기라고 생각하면 집값은 떨어집니다. 이런 심리는 여러 데이터가 복합적으로 작용해서 나오는 것이고, 똑같은 데이터값이라고 하더라도 시기에 따라 그 결괏값이 달라지기도 합니다. 결국 모든 데이터 해석의 근본은 '그 당시 사람들의 심리'에 있다는 것입니다. 그런데 재밌는 것이 사람들은 이것을 반대로 해석하는 경우가 많다는 것입니다. 사람들이 집값이 오른다고 강력하게 믿고 있고 실제 시장이 뜨거워서 매도자 우위 시장일 때는 고점이거나 위험할 때가 많고, 반대로 사람들이 아무도 집을 사려고 하지 않고 지금 사면 미쳤다고 할 때 사는 사람이 위너가 되는 경우가 많습니다. 이번 서울 시장도 그랬죠.용기 있게 둔촌 주공 분양을 받았거나 입주권을 매수한 사람들, 22년 말에 잠실이나 서울 상급지로 점프한 사람들이 그런 사람들입니다. 지금은 그들의 선택이 옳다고 생각되지만 그때 당시에는 사람들이 긴가민가 정도가 아니라 대부분이 부정적이었습니다. 그때는 정말 더 떨어질 것 같았거든요. 그런데 시장 분위기가 거짓말처럼 반전이 되었습니다. 그리고 분위기가 반전되니 사람들은 또다시 시장이 계속해서 올라갈 것이라 믿고 있습니다. 원래 인간의 뇌는 이렇게 프로그래밍이 되어 있습니다. 대중과 다른 행동을 하면 불안하고, 현재의 상황이 앞으로도 지속될 거라고 믿는 경향이 있습니다. 이는 수많은 심리 실험과 뇌과학 연구에서 증명된 것입니다. 제 투자의 기본 원칙은 다음과 같습니다. 대중과 반대로 투자한다공포에 사서 환희에 판다 저는 앞으로 언제 올지는 모르겠지만 사람들이 불안과 공포에 떨고 있을 때가 매수하기 좋은 타이밍이라고 생각합니다. 현재 서울&수도권 시장은 생각보다 양극화가 심한데요. 어떤 지역은 물건을 거두면서 호가를 계속 높이는 반면, 어떤 지역은 여전히 매수자 우위 시장인 지역도 있습니다. 만약 선택의 기로에 있는 분에게 조언을 한다면 저는 이미 전고점을 찍은 단지보다는 아직 대중의 관심이 오지 않은 곳을 선택하라고 말해주고 싶습니다. 하지만 대중의 생각은 저와 대부분 다릅니다.왜냐하면 올라가는 시장은 더 많이 올라갈 것 같고 현재까지 제자리인 시장은 앞으로도 제자리일 것이라고 생각하니까요. 물론 입지가 정말 안 좋아서, 저평가가 아니라 저가치여서 앞으로 올라가지 않을 지역도 분명 있을 겁니다. 그런데 우리는 그런 지역을 보는 게 아니라 가치는 충분히 있는데 그 가치에 비해 저렴한 '저평가'된 지역을 찾는 것이죠. 저는 아직 그런 지역이 수도권에 많다고 생각합니다. 앞으로 키 맞추기 하며 따라올라갈 지역들 말이죠. 만약 '에이.. 그래도 기왕이면 좋은 곳을 사고 싶어요'라고 생각하시는 분들이 계시다면 올 4분기나 내년 상반기 정도에 그런 지역들에도 기회가 올지도 모르겠다는 생각을 하고 있습니다. 왜냐하면 최근 현장의 분위기가 미묘하게 바뀌고 있기 때문입니다. 전고점을 찍은 단지들에서 간간이 신고가 소식이 들려오긴 하지만 급격하게 가격이 오른 피로감이 조금씩 쌓이고 있다는 느낌이 듭니다. 물론 30억을 넘는 초고가 시장은 전혀 다른 시장이기에 다를 수 있지만 일반 대중이 접근할 수 있는 금액대의 하이 수준인 13억~25억 구간의 단지들에서 이런 모습들이 보이고 있습니다. 역사적으로도 그랬습니다.지금처럼 가격이 급격하게 오르는 시장에서는 늘 조정장이 있었습니다. 그 조정이 짧게 몇 개월 만에 끝날지 1년 이상 지속될지는 알 수 없지만 이 정도 기울기로 계속 올라가는 시장에서는 보통 9~10개월 정도 상승이 이어졌을 때 시장이 피로감을 느끼고 조정장이 오는 경우가 많았습니다. 부동산은 결국 사람의 심리라고 말씀드렸습니다. 어느 가격대 수준까지는 사람들이 급한 마음에 막 따라가서 잡지만 결국 잠깐 쉬어가는 타이밍이 있습니다. 그리고 그 시점은 보통 전고점 즈음인 경우가 많습니다. 심리적으로 내가 신고가를 찍는 것에 대한 부정적 반응이 더 크기 때문입니다. 아무리 좋은 단지라는 확신이 있어도 내가 가장 높은 가격에 사기는 싫은 게 사람의 심리거든요. 그래서 저는 여러 지역과 단지들이 그 심리적 저항선에 왔고 한 번 정도는 쉬어갈 타이밍이 올 거라고 생각하고 있습니다. 그리고 최근 정부의 공급정책과 규제(특히 대출 규제)까지 나왔기 때문에 이 규제가 이미 살짝 꺾인 사람들의 심리에 영향을 미칠 것이라고 예상하고 있습니다. 중요한 것은 '실제 조정장이 나왔을 경우 용기 있게 선택할 수 있느냐'입니다. 앞에서 길게 설명했지만 결국 최적의 타이밍이란 사람들이 지금은 집을 사면 안 된다고 생각하는 시기, 집값이 더 떨어질 거라고 생각하는 시기일 확률이 높습니다. 이번 조정아 실제로 올지 얼마나 길게 이어질지는 아무도 모르지만, 실제 조정장이 온다면 이 시기에 용기 있게 매수를 하는 사람이 또다시 위너가 될 확률이 높다는 것입니다. 만약 각자 생각하고 있고 꿈꾸는 단지가 있다면 그 단지의 가격이 어느 정도까지 빠지면 내가 매수할 것인지 명확한 기준을 세워놓으셔야 합니다. 그리고 무슨 일이 있어도 그 기준에 부합하면 매수를 한다는 다짐을 하셔야 합니다. 이것보다 더 빠질 수도 있지만 그래도 이 가격에 산다면 나는 충분히 만족할 수 있다는 본인만의 확신이 있어야 합니다. 그래야 지난 22년 말~23년 초 용기 있게 주요 단지들을 매수한 용자들의 길을 따라갈 수 있습니다. 1. 만약 본인의 관심 지역이 이미 전고점을 뚫고 여전히 뜨거운 분위기라면 저는 조금 기다려보는 것을 추천드립니다(물론 제가 틀릴 수도 있습니다!) 2. 만약 본인의 관심 지역이 아직 전고점에 한참 못 미치고 여전히 시장이 뜨뜻미지근하다면 지금 바로 매수하는 것을 추천드립니다. 3. 만약 본인이 투자자라면 '어디를 사면 사람들이 미쳤다고 할까?'를 고민해 보셨으면 좋겠습니다. 언제나 투자는 대중과 반대로 해야 한다는 큰 전제를 가지고 의사결정을 하신다면 실패할 확률보다는 성공할 확률이 높다고 생각합니다. 물론 대중과 주변 사람들의 멸시와 조롱을 긴 시간 견뎌야 할지도 모르지만요. 오늘 글이 단 한 사람에게 진심으로 와닿을 수 있다면 저는 만족합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.Make a good choice ~♡ 대한민국 1호 초이스 헬퍼&부동산 가치평가사" 시크릿브라더 " [월부 X 시크릿브라더 2번째 강의] [시크릿브라더의 2번째 베스트셀러] 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

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재개발에 물려있는 저희 아버지의 이야기 (feat. 시크릿브라더)

안녕하세요. 대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사'시크릿브라더'입니다. 오늘은 저의 가족 이야기를 좀 해볼까 합니다.아버지에 대한 이야기인데요. 아버지는 재개발 물건을 가지고 계십니다. 거기에서 실거주를 하고 계시죠. 제가 태어날 때 지은 집이니 벌써 40년 가까이 되었네요. 물론 중간에 다른 곳에서 살다가 다시 들어가시기는 했지만 아버지는 여전히 재개발이 되지 않은 재개발 유망 지역에서 살고 계십니다. 어제 '모의투자 크루' 단톡방에서 재재에 대한 질문이 있었는데 그 질문에 답변을 드리며 아버지가 떠올라서 급 포스팅을 해봅니다. 아버지는 괜찮은 재개발 물건 2개를 가지고 계'셨'습니다. 제가 과거형으로 표현한 이유는 안타깝게도 그중 하나를 매도했기 때문인데요. 그 물건은 대한민국 최대 재개발 중 하나로 평가받는 [성수전략정비구역]이었습니다. 응? 성수전략정비구역을 왜 팔아?제정신이야? 이렇게 생각하시는 분들이 많을 것 같아 사연을 간단하게 말씀드리겠습니다. 아버지가 성수 재개발을 매도하신 시점은 대략 17년 정도로 기억을 합니다. 아버지는 성수전략정비구역에 나대지를 가지고 계셨어요. 나대지이긴 하지만 조합원으로 인정받을 수 있는 권리가 있었고 감평은 거의 안 나왔기 때문에 P만 받고 매도하신 걸로 알고 있습니다. 17년은 서울이 상승장이긴 했지만 부동산 시장이 그렇게 뜨겁지 않았고 아버지가 매도를 하신 이후에 성수는 점점 핫해져서 아버지는 땅을 치고 후회를 하셨죠. 물론 그 후회는 지금도 지속되고 있습니다. 사실 여기를 매도한 건 순전히 저 때문이었습니다. 그때는 제가 부동산에 관심을 갖기 전이기 때문에 성수 재개발이 얼마나 좋은 지역인지.. 나대지가 뭔지.. 감정평가금액은 무엇이고 추가 분담금은 뭔지 전혀 알지 못하던 때였습니다. 뒤에서 말씀드리겠지만 아버지 어머니는 여전히 성동구 재개발 지역에 있는 다가구주택에 거주하고 계십니다. 그런데 지어진 지 30년이 넘다 보니 살기가 너무 불편했어요. 그때 첫째 손주인 저희 첫째가 태어난 시점이었는데 손녀딸이 걸어 다닐 공간이 없을 정도로 좁은 집이었죠. 그래서 제가 아버지에게 엄포를 놓았습니다. '이렇게 불편하게 사시는 것도 보기 좋지 않고 나중에 애를 데리고 와도 불편할 것 같다. 성수 재개발을 팔고 이 집을 리모델링 하시는 건 어떠냐'라고 말이죠. 아버지는 깊은 고민 끝에 성수를 매도하는 결정을 하십니다. 그 결정으로 인해 저는 지금도 아버지의 원망을 듣고 있죠. 아버지 어머니는 반대급부로 새집(성동구 집의 리모델링)과 월세를 얻으셨습니다. 제가 드린 돈과 성수동을 판 돈으로 옆집까지 터서 넓게 리모델링을 했고 2층과 3층까지 리모델링해서 월세를 받고 계시거든요. 저 또한 성수를 매도한 것이 지금 생각해 보면 매우 아쉽긴 합니다. 지금의 저였다면 가족 간 거래로 제가 매수를 했겠죠. 그런데 그때 당시에는 그게 최선의 선택이었다고 생각을 합니다. 돈만 생각했을 때 월세 비용 해봤자 성수 재개발이 오른 것에는 비교할 수 없을 정도로 적은 금액이지만.. 안정적으로 월세를 받으시면서 깨끗한 집에서 생활하실 수 있었기 때문입니다. 성수 재개발을 매도하신 시점이 17년인데 지금 바뀐 거는 가격 말고는 없습니다. 진행 상황은 그때나 지금이나 비슷합니다. 물론 돈만 생각한다면 큰 변화이지만 어머니처럼 '나는 언제 한 번 새 아파트 살아보나'라는 생각을 가지고 계신 분들이라면 아직도 최소 10년(저는 20년도 더 걸릴 수 있다고 봅니다)을 기다려야 한다는 것이죠. 그리고 어머니 아버지는 추가 분담금이 얼마나 나올지 아마 상상조차 못하고 계실 겁니다. 나대지는 감평도 거의 안 나오는데 .. 여기가 진짜 된다고 했을 때 가장 작은 평형 조합원 분양가가 얼마가 나올까요? 평당 6~7천 잡아도 최소 15억 이상은 나올 겁니다. 감정평가금액이 낮기 때문에 거의 다 추가 분담금으로 내야 하는데.. 이 돈이 없다는 게 문제죠. P 받고 팔면 되지 않나요? 네 맞습니다. 저도 이 부분이 제일 아쉽죠. 가격이 제대로 오르기 전인 17년에 매도를 했으니까요. 최소 몇 억은 손해를 본 것이니까요. 지금의 저라면 제가 들고 갔겠지만 그때는 저 또한 무지했으니까요. 하지만 이 물건을 지켰다면 여전히 아버지 어머니는 그 낡은 집에서 거주하셨을 거고.. 그걸 보는 자식 마음은 찢어졌을 겁니다. 제가 목표한 자산을 벌써 이뤘다면 온전한 케어가 가능했겠지만 아직 저 또한 목표를 향해 달려가고 있는 미생이니까요. 아버지는 성수전량정비구역 말고 하나의 재개발을 더 가지고 계십니다. 지금 살고 계신 성동구에 있는 주택이죠. 이 지역은 이번에 신통기획으로 지정이 되면서 더 기대감이 높아졌죠. 근데 재밌는 게 뭔지 아세요? 이 집은 제가 초등학교 때부터 재개발 이야기가 나왔던 곳이라는 거예요. 제가 하도 얘기해서 제 친구들도 다 알고 있죠. 그런데 20년이 넘는 시간 동안 조합설립도 안되었습니다. 입지가 좋기 때문에 그냥 놔둘 수 없는 땅이라고 다들 이야기하지만 정작 조합설립도 안 되어있다는 게 팩트죠. 아시겠지만 입지가 좋다고 사업성이 좋다고 사업이 빨리 진행되지는 않습니다. 압구정 현대가 입지가 안 좋아서 아직도 안되고 있을까요? 대치동 은마는요? 한남 재개발은요? 재재에서 입지와 사업성은 물론 중요합니다. 서울에서 개발이 될만한 땅은 점점 더 없어지고 그중에 입지가 좋은 곳은 더더욱 희소성이 높아집니다. 이를 부정할 수는 없습니다. 그런데 중요한 건 재재에서 더 중요한 건 [속도]라는 겁니다. 특히나 저희 부모님처럼 재재 지역에 실거주를 하고 있거나 향후 신축에 실거주를 목적으로 그 물건을 가지고 계신 분들이라면 더더욱 그렇습니다. 입지도 좋고 사업성도 좋은데 속도까지 빠르다면?물론 베스트입니다. 그런데 세상 일이 내 맘처럼 그렇게 쉽게 되지가 않습니다. 입지가 좋은 곳일수록 잡음이 많습니다. 노량진이 그렇고 북아현이 그렇고 한남이 그렇습니다. 압현이나 은마도 마찬가지고요. 단순한 기대감으로 투자하기에 재재는 리스크가 너무 큽니다. 물론 큰 리스크만큼 돌아오는 보상도 크지만 그 기회비용 또한 결코 작지 않습니다. 그런데 너무나 많은 분들이 '단순한 기대감'과 '잭팟'에 모험을 하고 계신 거죠. 모의투자 크루 중 한 분이 이런 질문을 하셨습니다. 처음 강동구를 임장할때는 재재는 그들만의 리그라고 생각하고 빼고 봤습니다. 명일역 근처에 재건축 단지를 보면서 가격이 이해도 안 되지만 투자의 효율성 측면에서 그 금액을 묻어두고 오랜 시간 기다린다는 게 말이 안 된다고 생각해서 그냥 제치고 봤었고 성동구를 돌면서 재재가 이렇게 많은데 제끼는게 맞나? 하는 의문을 가지면서 이걸 어떻게 봐야 할지 혼란이 오더라고요. 호재니까 당연히 거품이 끼는 걸 인정하고 봐야 되는데 이 단지가 과연 싼지 비싼지에 대한 비교가 애매하더라고요. 계속 돌다가 부동산에 들어가 보면 준구축인데도 용적률이 여기는 저 단지보다 15프로 차이가 나서 1억~5천 비싼 게 당연한 거라고 얘기를 하니 이걸 어떻게 봐야 하나 혼란이 오더라고요 그러다 오늘 송파구 손품팔고 있는데 여기도 재재가 많으니 이걸 무시할 수 없겠다는 생각에 어제부터 질문을 드렸습니다 그리고 저는 이렇게 답변을 드렸죠 개인적으로 기축 시장을 볼지 재재시장을 볼지 구분해서 공부하는 게 낫다고 봅니다 그냥 공부 목적이면 다 보는 게 맞고 기축 시장을 어느 정도 알고 있어서 그 지역 시세를 잘 알고 있다면 재재도 응용이 가능한데 너무 한꺼번에 다 하려다 보면 오히려 혼선이 있을 것 같아요 OO 씨가 말씀하시는 재재 초기 단계는 엄밀히 말하면 아파트 시장이 아니라 단독주택, 빌라 시장입니다. 시장이 완전히 다르다는 것이고 서울 아파트 단지만 4,500개 단지가 되는데 단독, 빌라까지 보면 얼마나 많은 걸 봐야 할까요? 볼 필요가 없다는 게 아니라 시장을 구분해서 공부해야 한다고 말씀드리는 거고, 재재가 유망하다고 생각된다면 무게중심을 아예 재재 쪽에 놓고 공부하시는 게 좋다고 말씀드리는 겁니다. 단순히 입지가 좋다고 재재가 된다? 이 논리로 접근하면 20년 물릴 수도 있습니다. 저희 아버지가 실제로 그랬습니다. 중략... 재개발 3대장으로 불리는 북아현 P가 5억 수준입니다. 20년 묵혀서 5억 번다? 효율성이 있을지 생각해 봐야죠. 안 오르진 않지만 기축보다 효율성이 좋아야 하는데 이걸 위해 많은 걸 포기해야 합니다. 이 또한 운의 영역이죠.. 이처럼 재재시장은 고려할게 정말 많습니다. 단순히 기축 아파트를 공부하는 것과는 또 다른 영역이고 이걸 다 보려면 정말 많은 시간이 들고 훨씬 많은 공부를 해야 합니다. 재재 투자를 하시는 분들은 기축은 잘 안 보고 재재만 하십니다. 그리고 기축을 투자하시는 분들은 기축만 하시죠. 전문 영역이 나눠져 있는 겁니다. 물론 재재 투자를 하더라도 주변 시세도 알아야 하고 입지를 공부해야 하기 때문에 다 똑같은 거 아닌가요?라고 질문할 수도 있지만 이는 부동산의 성격을 잘 모르고 말씀하시는 겁니다. 호흡도 다르고 올라가는 타이밍도 다르고 중요하게 봐야 할 것도 다릅니다 여기서 이걸 하나씩 다 설명하기에는 글이 너무 길어지니.. 나중에 기회가 된다면 이 부분에 대해 자세히 포스팅해 보도록 하겠습니다. 임장을 하고 지역 분석을 하다 보면 재재가 눈에 들어올 수밖에 없습니다. '재재가 이렇게 많아?'라고 하면서 이걸 안 보고 넘어가면 안 될 것 같은 느낌이 드는 거죠. 그런데 기축에 대한 공부와 입지 분석이 안 되어 있는 상황에서 재재까지 다 보려고 한다면 오히려 혼선이 올 수 있다고 생각합니다. 재재 가격의 대부분은 미래가치에 의해 결정이 되는데 그 미래가치를 예측하는 게 정말 어렵기 때문입니다. 미래가치가 좋다는 건 알겠는데 이게 현재 얼마나 반영이 되어 있는 건지.. 주변 시세 대비 비싼 건지 적정한 건지를 판단하는 게 정말 어렵습니다. 단순히 이게 신축이 된다고 가정하고 가치를 매기기에는 제가 앞에 길게 설명한 것처럼 20년이 넘게 걸릴 수도 있는 문제죠. 운이 좋게 빠르게 신축이 된다면 내가 생각하는 가치와 가격이 적정한 수준일 수 있지만.. 만약 그게 생각보다 진행이 더디다면? 지금과 같은 시장을 만나 공사비는 오르고 추가 분담금도 계속 올라가는 시장이라 사업이 멈춘다면? 이야기는 달라지는 것이죠. 그래서 저는 선택과 집중을 권유 드립니다.재재가 유망하다고 판단된다면 재재 쪽에 조금 더 무게중심을 두고 그쪽을 공부하고 그런 지역을 많이 임장 다녀보는 겁니다. 그게 아니라면 기축 아파트를 임장 다니며 현재 가치를 중심으로 가격을 비교해 보는 것이죠. 기축 아파트는 현재가치를 중심으로 가격을 비교하기 때문에 비교적 비교평가가 쉬운 반면, 재재는 미래가치를 중심으로 가격을 비교해야 하기 때문에 비교평가가 더 어렵습니다. 부동산 공부를 하다 보면 다 공부해야 할 것 같고 겉만 핥고 있는 게 아닌가 싶은 순간들이 오는데 그럴 때마다 오늘 글을 떠올리시며 [선택과 집중]을 생각하셨으면 좋겠습니다. 오늘도 쓰다 보니 글이 길어졌네요.오늘 글도 도움이 되었으면 좋겠습니다! 오늘도 좋은 선택하는 하루! 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