8억대로 매수 가능한 강동구 재건축 최대어

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘은 8억대로 매수할 수 있는 강남4구 재건축 최대어를 소개해 드릴까 합니다. 이 단지는 이번 강남4구 8~13억 대 추천 Top10 강의에서 다뤄드린 단지이기도 한데요.

이 단지는 바로 강동구 명일동에 위치한

<삼익그린맨션2차>입니다.

# 삼익그린맨션2차의 입지 분석

강동구의 재건축 최대어라고 한다면 많은 분들이 둔촌주공(올림픽파크포레온)을 생각하실 겁니다.

둔촌주공은 강동구라고 말하기 애매할 정도로 송파와 붙어있고 잠실 접근성 또한 좋기 때문에 강동보다는 송파 생활권에 가깝습니다.

그리고 이제 입주를 앞두고 있는 신축이기 때문에 다음 타자가 저절로 최대어 타이틀을 물려받게 되겠죠.

그 단지가 바로 삼익그린맨션2차입니다.

강동구 명일동은 과거부터 선호도가 높은 지역이었습니다. 명일중, 한영중을 포함한 중학교 학군도 좋고 한영외고나 배재고 같은 고등학교 학군 또한 선호도가 높습니다.

고덕역과 명일역 주변에 도보권으로 다닐 수 있는 학원도 많고, 명일역 주변은 평지에 역세권이기 때문에 특히 선호도가 높았습니다.

학군이 좋은 곳은 학령기 때 수요가 빠져나가지 않기 때문에 매매가 전세가 모두 하방지지선이 견고하다는 특징이 있습니다.

그라시움과 아르테온처럼 신축은 상품성마저 좋기 때문에 향후 10년 이상은 지역의 시세를 리딩 하며 서울 최상급지의 시세를 따라갈 것입니다.

여기에 고덕은 병원, 약국, 음식점 등 인프라도 좋고 명일공원, 길동공원 등 녹지 공간도 많아서 거주 만족도가 높은 지역이죠.

현재의 고덕만 아는 사람들은 고덕지구가 고덕동이라고 생각하시는 분들이 많은데, 조금 더 구체적으로 구분해 보자면 고덕지구는 고덕1동 + 고덕2동 + 상일동 + 명일2동이 포함되어 있습니다. 총 2만 세대가 되는 꽤 규모가 큰 택지지구죠.

가장 먼저 재건축이 완료된 고덕아이파크가 고덕주공1단지였고, 현재 대장인 그라시움이 2단지였습니다. 아르테온이 3단지, 고덕숲아이파크가 4단지, 고센아가 5단지, 고덕자이가 6단지, 롯데베네루체가 7단지였죠. 그리고 과거 대장이었던 고래힐은 고덕시영아파트가 재건축된 아파트입니다.

정리해 드리면

고덕주공1단지 = 고덕아이파크

고덕주공2단지 = 고덕그라시움

고덕주공3단지 = 고덕아르테온

고덕주공4단지 = 고덕숲아이파크

고덕주공5단지 = 고덕센트럴아이파크

고덕주공6단지 = 고덕자이

고덕주공7단지 = 고덕롯데캐슬베네루체

고덕시영 = 고덕래미안힐스테이트

조금 더 디테일하게 들어가 볼까요?

고덕을 굳이 나누자면 서고덕과 동고덕으로 나눌 수 있는데 서고덕의 대표 아파트들은 고래힐과 암사롯데캐슬, 프라이어팰리스, 솔배뉴 등입니다.

강동시영1차가 재건축된 암사롯데캐슬, 강동시영2차가 재건축된 프라리어팰리스, 삼익그린1차가 재건축된 솔베뉴가 있지만 동고덕의 그라시움과 아르테온을 이길 수가 없습니다. 입지로 봤을 때는 서고덕이 동고덕에 밀릴 것이 없지만 아무래도 연차가 10년 정도 차이가 나다보니 선호도 차이가 생긴 것이죠. 여기에 9호선 호재까지 더해지니 그라시움이 날개를 달고 1등의 자리를 굳히고 있습니다.

그런데 말입니다.. (두둥)

만약 삼익그린맨션2차가 재건축이 된다면?

저는 대장이 바뀔 확률이 높다고 봅니다.

물론 앞으로 10년 뒤 일이 되겠지만요.

삼익그린맨션1차가 재건축된 솔배뉴가 명일역에서 더 가깝기는 하지만 2차는 고명초 초품아에 세대수도 더 큽니다. 재건축이 되면 3,350세대가 될 예정이라 솔배뉴보다 1천 세대 이상 많습니다. 요즘은 커뮤니티 시설의 퀄리티가 그 아파트의 가격과 직결이 되는데 세대수가 클수록 커뮤니티 시설과 단지 내 상가 인프라도 좋을 확률이 높죠.

신축 대단지의 상품성 외에 입지 가치 또한 그라시움에 결코 밀리지 않습니다.

단지 전체가 평지이고 5호선 명일역 역세권입니다. 9호선이 개통되면 고덕역, 한영고역을 둘 다 도보권으로 이용할 수 있다는 장점도 있습니다. 여기에 명일역 주변과 고덕역 주변 학원 및 인프라도 모두 도보권으로 이용할 수 있죠. 위에서 말씀드렸던 것처럼 학군도 더 좋으면 좋았지 결코 그라시움이나 아르테온에 밀리지 않습니다. 따라서 재건축이 되고 나면 연식이 10년 이상 차이 나는 그라시움을 앞지를 것이라는 예상을 해볼 수 있습니다.

# 현재 삼익그린맨션2차의 재건축 상황은 어떨까?

삼익그린2차는 조합설립인가를 21년에 받고 내년쯤 사업시행인가를 받을 예정입니다. 물론 늘 예상보다 시기가 늦춰지기는 하지만 현재 조합이 신뢰도가 높고 일 잘한다는 평이 많습니다. 또한 얼마 전 법원이 해임된 집행부가 제출한 대의원회 개최 금지 가처분 신청을 기각하면서 사업이 다시 본격적으로 진행될 것으로 보이기 때문에 내년에 사업시행인가가 날 확률이 높아 보입니다.

현재 얘기가 나오는 것을 종합해 보면 삼익그린맨션2차의 스펙은 다음과 같습니다.

# 용적률 : 170% -> 299%(3종, 최대 40층)

# 비례율 : 종전 87% -> 94% 변경

# 세대수 : 3,350세대 (임대 330세대 포함 / 일반분양 620세대)

# 기타 잡다한 이야기

: 25평도 4베이가 나올 것으로 보이고, 현재 27평형이 24평을 분양받았을 때 분담금 1~2억 정도로 예상

: 34평형은 방 4개로 나올 듯

: 18평형에서 25평형을 분양받으려면 추가분담금 대략 5억 정도를 생각해야.. 현재 9억에 매수한다고 하면 총 13~14억 정도에 25평 신축을 받는다는 생각으로 몸테크를 해야 하는 것

: 18평형 기준으로 매매가 8억에 세팅하고 전세 3억에 맞추면 갭 5억인데 현재는 쉽지 않지만 후순위 대출받으면 초투 3억대로 가능은 함

: 상가 규모가 큰 편이라 상가 소유주들과의 원활한 협의가 속도에 키가 될 듯(기존 집행부도 이 문제로 교체)

# 만약 삼익그린맨션2차가 재건축이 된다면 시세는 어느 정도로 형성이 될까?

아마 이 부분을 많은 분들이 궁금해하실 것 같습니다.

제 예상으로는 둔주 <-> 그라시움 사이에서 형성될 것으로 보입니다.

현재 그라시움의 24평 호가가 14.5~15억 수준이고 둔주 24평 호가가 20~21억 수준이기 때문에 삼익그린맨션2차가 신축이 된다면 그 중간 정도는 17~18억 수준이라고 예상해 볼 수 있습니다. 물론 이 시세는 현재 기준일 뿐 2개 단지의 시세가 바뀌면 계속 바뀌겠지만요.

현재 추가분담금을 생각했을 때 24평형 시세는 13~14억 정도이기 때문에 몸테크 비용은 4억 정도로 생각하시면 됩니다.

문제는 기간인데..

내년에 사업시행인가 받는다고 하더라도 계획대로 31~32년에 입주가 가능할지는 미지수라고 봅니다. 워낙 변수가 많으니까요. 따라서 보수적으로 앞으로 10년은 걸린다고 보는 것이 마음이 편할 겁니다. 다만 내년에 사업시행인가가 난다면 가격은 지금보다 많이 뛰겠죠?

만약 올 하반기~내년 상반기 정도에 서울에 조정장이 온다면 이런 단지들이 타격을 받을 것으로 보입니다. 만약 삼익그린맨션2차에 관심이 있으시다면 조정장이 왔을 때 23,27,30평을 노리면 좋을 것으로 보입니다.

구는 다르지만 삼익그린맨션2차 재건축의 비교군은 동작구의 우극신으로 볼 수 있습니다. 학군이나 주변 인프라는 부족하지만 위치적으로 강남 접근성이 좋고 세대수도 많기 때문에 충분히 비교군으로 붙일 수 있습니다. 사람들의 기대치도 비슷하고 현재 시세도 비슷합니다. 동작구 우극신은 포스코이앤씨 컨소로 포스코, 현건, 현엔, SK가 참여할 예정입니다.

마지막으로 호가와 전고점 시세를 알아보며 마무리하겠습니다.

<삼익그린맨션2차 호가 & 전고점>

# 호가

18평 8~9억 / 23평 11~12억 /

27평 13~14억 / 30평 15억

# 전고점

18평 11억 / 23평 12.8억 /

27평 14.9억 / 30평 16.55억

해당 단지에 관심이 있으시거나 강남4구를 8~13억 정도 매매가로 보고 계신분들이라면 아래 강의가 큰 도움이 되실 겁니다.

강의는 3시간 40분 정도 분량이며 교재만 100페이지 정도가 됩니다. 저렴한 가격에 서울 핵심입지 입성을 도움받아보세요!

오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.

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