전문가칼럼

서울에 또다시 조정장이 올 확률이 높습니다.

시크릿브라더 24.09.04 0

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘은 현재 부동산 시장을 보며 드는 생각을 쭉 정리해 봤습니다. 특히 실거주 갈아타기를 고민하고 계신 분들께는 큰 도움이 되는 글이 되리라 생각합니다.

현재 서울&수도권 시장은 실수요 시장입니다.

물론 올해 들어 서울 주요 지역의 갭투자 비중이 작년에 비해 증가하긴 했지만 순수 투자 목적보다는 상급지를 먼저 사놓고 2~4년 뒤에 들어가려는 수요가 더 많습니다. 특히 똘똘한 한 채로 가기 위한 갈아타기 수요가 많은데요. 이는 현장에 나가서 소장님들과 조금만 대화를 해봐도 알 수 있는 부분입니다.

강남 3구를 비롯해 현재는 마용성 뿐만 아니라 경기도의 주요 입지들도 분위기가 뜨겁고 이미 전고점을 뚫었거나 거의 전고점까지 온 지역들이 많습니다. 이 지역들의 특징은 주변 지역에서 해당 지역으로 넘어오고 싶어 하는 워너비 지역 즉 갈아타기 하고 싶은 지역이라는 것입니다.

예전에도 말씀드렸지만 시장을 예측하는 그 누구도 미래를 정확히 알 수는 없습니다. 한두 번 맞힐 수는 있어도 계속해서 정확한 예측을 한다는 것은 불가능한 일입니다. 어떤 분들은 향후 금리는 내려갈 것이고 공급이 부족한 것은 자명한 사실인데 어떻게 가격이 떨어질 수 있느냐고 주장하시는데 원래 리스크라는 것은 우리가 전혀 예상할 수 없는 곳에서 오는 것이기 때문에 그 누구도 미래의 결과를 장담할 수 없다고 생각합니다.

다만 이런 생각이 지속되게 되면 회의주의로 가게 되고 투자를 할 수가 없기에 큰 틀에서는 자산 가치의 상승(화폐 가치의 하락)에 베팅하되 무너지지 않고 시장에 끝까지 버틴다는 마음으로 부동산 투자를 하는 것이죠.

사실 서울&수도권 부동산은 정말 무리해서 대출을 감당하지 못하거나 생활이 안 될 정도를 제외하면 보통은 쓸 수 있는 능력의 최대치까지 끌어모아 제일 좋은 부동산을 사는 게 향후에도 유리할 확률이 높습니다. 시기를 계산하기보다 어떤 것이 가장 좋은지에 포커스를 맞춰 내 능력에 맞는 최선의 선택지를 빠르게 선택하는 게 자산 증식에 도움이 되는 경우가 많다는 이야기입니다.

내가 원하는 가격까지 떨어지길 기다린다거나 시장의 사이클을 맞힐 수 있다는 자신감으로 하락장에 매도하고 상승장에 매수하려는 시도를 한 사람이 오히려 헛똑똑이가 되는 경우가 많죠.

그럼에도 불구하고 우리는 인간이기에 늘 '최적의 타이밍'을 생각하고 누군가 명확하게 그 타이밍을 알려주기를 기대합니다.

지금부터 제가 생각하는 부동산 매수 최적의 타이밍에 대해 말씀드리겠습니다.

그럼에도 불구하고 더 좋은 매수 타이밍이 있을까?

저는 수학을 좋아하기에 입주물량, 미분양, 주택구매력지수, 전세가율, 금리 등등 여러 지표들이 최적의 타이밍이라고 말해줄 때가 가장 좋은 시기라고 늘 생각해왔고 지금도 그 생각에는 변함이 없습니다.

그런데 요즘은 이런 지표들보다 더 무서운 게

'사람의 심리'라는 것을 느끼고 있습니다.

결국 집값은 사람들이 결정하는 것이고, 그들의 심리가 어떻게 시장에 반영되는지에 따라서 집값의 향방이 결정되기 때문입니다.

공급이 아무리 많더라도 사람들이 공급이 부족하다고 느끼거나 사회적으로 그런 분위기가 조성되면 집값은 오를 수 있는 것이고, 반대로 공급이 아무리 적더라도 사람들이 지금은 집 사면 안되는 시기라고 생각하면 집값은 떨어집니다.

이런 심리는 여러 데이터가 복합적으로 작용해서 나오는 것이고, 똑같은 데이터값이라고 하더라도 시기에 따라 그 결괏값이 달라지기도 합니다.

결국 모든 데이터 해석의 근본은 '그 당시 사람들의 심리'에 있다는 것입니다.

그런데 재밌는 것이 사람들은 이것을 반대로 해석하는 경우가 많다는 것입니다.

사람들이 집값이 오른다고 강력하게 믿고 있고 실제 시장이 뜨거워서 매도자 우위 시장일 때는 고점이거나 위험할 때가 많고, 반대로 사람들이 아무도 집을 사려고 하지 않고 지금 사면 미쳤다고 할 때 사는 사람이 위너가 되는 경우가 많습니다.

이번 서울 시장도 그랬죠.

용기 있게 둔촌 주공 분양을 받았거나 입주권을 매수한 사람들, 22년 말에 잠실이나 서울 상급지로 점프한 사람들이 그런 사람들입니다.

지금은 그들의 선택이 옳다고 생각되지만 그때 당시에는 사람들이 긴가민가 정도가 아니라 대부분이 부정적이었습니다. 그때는 정말 더 떨어질 것 같았거든요. 그런데 시장 분위기가 거짓말처럼 반전이 되었습니다. 그리고 분위기가 반전되니 사람들은 또다시 시장이 계속해서 올라갈 것이라 믿고 있습니다.

원래 인간의 뇌는 이렇게 프로그래밍이 되어 있습니다. 대중과 다른 행동을 하면 불안하고, 현재의 상황이 앞으로도 지속될 거라고 믿는 경향이 있습니다. 이는 수많은 심리 실험과 뇌과학 연구에서 증명된 것입니다.

제 투자의 기본 원칙은 다음과 같습니다.

대중과 반대로 투자한다
공포에 사서 환희에 판다

저는 앞으로 언제 올지는 모르겠지만 사람들이 불안과 공포에 떨고 있을 때가 매수하기 좋은 타이밍이라고 생각합니다.

현재 서울&수도권 시장은 생각보다 양극화가 심한데요. 어떤 지역은 물건을 거두면서 호가를 계속 높이는 반면, 어떤 지역은 여전히 매수자 우위 시장인 지역도 있습니다. 만약 선택의 기로에 있는 분에게 조언을 한다면 저는 이미 전고점을 찍은 단지보다는 아직 대중의 관심이 오지 않은 곳을 선택하라고 말해주고 싶습니다.

하지만 대중의 생각은 저와 대부분 다릅니다.

왜냐하면 올라가는 시장은 더 많이 올라갈 것 같고 현재까지 제자리인 시장은 앞으로도 제자리일 것이라고 생각하니까요.

물론 입지가 정말 안 좋아서, 저평가가 아니라 저가치여서 앞으로 올라가지 않을 지역도 분명 있을 겁니다. 그런데 우리는 그런 지역을 보는 게 아니라 가치는 충분히 있는데 그 가치에 비해 저렴한 '저평가'된 지역을 찾는 것이죠. 저는 아직 그런 지역이 수도권에 많다고 생각합니다. 앞으로 키 맞추기 하며 따라올라갈 지역들 말이죠.

만약 '에이.. 그래도 기왕이면 좋은 곳을 사고 싶어요'라고 생각하시는 분들이 계시다면 올 4분기나 내년 상반기 정도에 그런 지역들에도 기회가 올지도 모르겠다는 생각을 하고 있습니다. 왜냐하면 최근 현장의 분위기가 미묘하게 바뀌고 있기 때문입니다.

전고점을 찍은 단지들에서 간간이 신고가 소식이 들려오긴 하지만 급격하게 가격이 오른 피로감이 조금씩 쌓이고 있다는 느낌이 듭니다.

물론 30억을 넘는 초고가 시장은 전혀 다른 시장이기에 다를 수 있지만 일반 대중이 접근할 수 있는 금액대의 하이 수준인 13억~25억 구간의 단지들에서 이런 모습들이 보이고 있습니다.

역사적으로도 그랬습니다.

지금처럼 가격이 급격하게 오르는 시장에서는 늘 조정장이 있었습니다. 그 조정이 짧게 몇 개월 만에 끝날지 1년 이상 지속될지는 알 수 없지만 이 정도 기울기로 계속 올라가는 시장에서는 보통 9~10개월 정도 상승이 이어졌을 때 시장이 피로감을 느끼고 조정장이 오는 경우가 많았습니다.

부동산은 결국 사람의 심리라고 말씀드렸습니다.

어느 가격대 수준까지는 사람들이 급한 마음에 막 따라가서 잡지만 결국 잠깐 쉬어가는 타이밍이 있습니다. 그리고 그 시점은 보통 전고점 즈음인 경우가 많습니다.

심리적으로 내가 신고가를 찍는 것에 대한 부정적 반응이 더 크기 때문입니다. 아무리 좋은 단지라는 확신이 있어도 내가 가장 높은 가격에 사기는 싫은 게 사람의 심리거든요.

그래서 저는 여러 지역과 단지들이 그 심리적 저항선에 왔고 한 번 정도는 쉬어갈 타이밍이 올 거라고 생각하고 있습니다.

그리고 최근 정부의 공급정책과 규제(특히 대출 규제)까지 나왔기 때문에 이 규제가 이미 살짝 꺾인 사람들의 심리에 영향을 미칠 것이라고 예상하고 있습니다.

중요한 것은 '실제 조정장이 나왔을 경우 용기 있게 선택할 수 있느냐'입니다.

앞에서 길게 설명했지만 결국 최적의 타이밍이란 사람들이 지금은 집을 사면 안 된다고 생각하는 시기, 집값이 더 떨어질 거라고 생각하는 시기일 확률이 높습니다. 이번 조정아 실제로 올지 얼마나 길게 이어질지는 아무도 모르지만, 실제 조정장이 온다면 이 시기에 용기 있게 매수를 하는 사람이 또다시 위너가 될 확률이 높다는 것입니다.

만약 각자 생각하고 있고 꿈꾸는 단지가 있다면 그 단지의 가격이 어느 정도까지 빠지면 내가 매수할 것인지 명확한 기준을 세워놓으셔야 합니다. 그리고 무슨 일이 있어도 그 기준에 부합하면 매수를 한다는 다짐을 하셔야 합니다. 이것보다 더 빠질 수도 있지만 그래도 이 가격에 산다면 나는 충분히 만족할 수 있다는 본인만의 확신이 있어야 합니다. 그래야 지난 22년 말~23년 초 용기 있게 주요 단지들을 매수한 용자들의 길을 따라갈 수 있습니다.

1. 만약 본인의 관심 지역이 이미 전고점을 뚫고 여전히 뜨거운 분위기라면 저는 조금 기다려보는 것을 추천드립니다(물론 제가 틀릴 수도 있습니다!)

2. 만약 본인의 관심 지역이 아직 전고점에 한참 못 미치고 여전히 시장이 뜨뜻미지근하다면 지금 바로 매수하는 것을 추천드립니다.

3. 만약 본인이 투자자라면 '어디를 사면 사람들이 미쳤다고 할까?'를 고민해 보셨으면 좋겠습니다.

언제나 투자는 대중과 반대로 해야 한다는 큰 전제를 가지고 의사결정을 하신다면 실패할 확률보다는 성공할 확률이 높다고 생각합니다.

물론 대중과 주변 사람들의 멸시와 조롱을 긴 시간 견뎌야 할지도 모르지만요.

오늘 글이 단 한 사람에게 진심으로 와닿을 수 있다면 저는 만족합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.

Make a good choice ~♡

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