집을's 시장 관찰일지 | 2026.02.19

https://n.news.naver.com/article/031/0001006354

기사 요약

1) 시장에서 나타난 변화

• 국토부 실거래가 기준 수도권 전용 60㎡ 이상 중대형 오피스텔 거래량이 1월에 전월 대비 약 16% 증가
• 서울 오피스텔 매매가격은 12개월 연속 상승(KB), 특히 전용 85㎡ 초과 대형이 상승 주도

2) 왜 오피스텔 수요가 늘었나

• 아파트 대출 규제 강화: 서울 아파트는 주담대 한도(예: 6억)와 LTV 40~50% 등으로 자금조달이 어려워져 거래가 위축
• 오피스텔은 준주택: 아파트보다 규제 영향이 덜하고 LTV가 최대 70% 수준까지 가능해, 같은 생활권에서 아파트 대체재
• 아파트 공급 부족, 분양가 상승: 새 아파트가 비싸지면서 기존 중대형 오피스텔의 가격 경쟁력이 부각

3) 임대차는 전세 → 월세로 빠르게 이동

• 서울경기 오피스텔 임대차의 월세 비중 73.2%(다방)
• 배경: 전세자금대출 금리 상승(4~5%대), 전세사기 불안, HUG 보증 기준 강화로 전세가 월세/반전세로 전환
  • 2억원을 연 5%로 대출 시 월 이자: 월이자 = 200,000,000 × 0.05 ÷ 12 = 약 833,333원
    • 월세와 체감 부담이 비슷해져 월세 선호가 커짐

4) 주의해야 할 리스크

• 취득세 부담: 오피스텔은 취득 시점 건축법 적용으로 아파트보다 높은 4.6% 단일 취득세율이 적용될 수 있어 초기 비용이 큼 (다주택자도 4.6%로 오히려 취득세가 적은 경우도 발생)
• 재건축/리모델링 한계: 용적률 등 구조적 제약으로 아파트 대비 개발을 통한 가치 상승 여지가 제한적

집을's 생각

아파트 규제가 강화되면서 풍선효과로 아파트 대체재에 대한 선호가 다시 나타나고 있는 듯합니다. 과거에도 아파트 대출 및 세금 규제가 강화될 때 오피스텔, 도시형생활주택, 지식산업센터 등 비아파트 상품으로 유동성이 이동하는 현상이 반복되었습니다. 이 과정에서 실거주 수요뿐 아니라 시세 차익과 임대 수익을 기대한 투자 수요도 함께 유입되었습니다.

당시에는 서울 및 수도권 역세권 소형 오피스텔이 먼저 주목받았고, 이후 주택 규제가 강화되면서 사업자대출 활용이 가능한 지식산업센터, 상가, 꼬마빌딩 등으로 수요가 확산되는 흐름이 나타났습니다. 주택 규제가 강해질수록 규제를 피해 레버리지가 가능한 영역으로 자금이 이동하는 것으로 보입니다.

다만 현재 시장은 과거와 환경이 다릅니다. 2020~2021년은 기준금리가 0.5%였고 코로나로 인하여 시중 유동성이 매우 풍부한 저금리 국면이었습니다. 반면 현재는 기준금리와 대출금리가 높은 수준을 유지하고 있어 과거처럼 레버리지를 기반으로 한 광범위한 자산 가격 급등을 기대하기는 구조적으로 어렵습니다.

그렇기에 오피스텔, 지산 등의 비아파트의 저점이라 생각하여 매수 기회로 보기보다 과거 저금리 시기에 매수하여 물린 비아파트가 있다면 탈출 기회로 삼는 것이 좋아 보입니다.