#7 독서후기_부동산트렌드 2026 [월부학교 겨울학기 9반 꿈이있는집]



STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산트렌드2026

2. 저자 및 출판사: 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민/와이즈맵

3. 읽은 날짜: 26.2.3~26.2.23

4. 총점 (10점 만점): 8점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

[Part1. 2025년 부동산 시장 돌아보기]

#금리의흐름 #상승신호 #강북상승도미노시작

1) 슈퍼사이클을 넘어 상승 도미노로

: 결국 논쟁은 가격이 상승할 것인가, 하락할 것인가이지만 작년의 경우, 많은 변수가 한 방향을 바라보고 있었고 미래는 ‘정해져 있다’ 말할 수 있을 만큼 선명했다

- 역대 최악의 공급부족과 금리인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 많은 요인이 상승을 가리키고 있었음 “가장 중요한 변수는 금리의 흐름”

- 실제로 24년말부터 25년초에 이르자 신고가 행진, 집값 들썩 같은 단어가 연일 등장

=> 2026년 시장 참여자가 인지해야 할 사실 : 1) 서울 부동산 슈퍼사이클의 흐름은 여전함, 2) 강남권에서 시작한 가격상승의 모양새가 강북의 저가아파트로 확대되는 ‘상승 도미노’의 가능성

2) 강북 아파트 상승 도미노의 시작

- 627대책 6억한도는 노도성 평균 거래금액을 이해한다면 부담되지 않는 정책임

- 합리적인 소비자들은 결국 시간이 지나면서 시장 안팎의 상황(인플레이션, 풍부한 유동성, 미래 공급절벽) 을 고려하면서 감당할 수 있는 아파트 매수에 나설 가능성이 크고, 더 규제 하기 전에 빨리 사야한다는 불안 심리까지 작용하면 비합리적인 선택으로 이어질 위험성

- 빌라시장분석 : 서울전체가구 57%는 빌라에서 거주

-> 서울 주택시장 전반의 구조적 이해와 향후 정책 설계를 좌우하는 핵심 변수

[Part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장]

#거래량증가신호 #슈퍼사이클 #노도성상승여력

1) 전국 아파트 매매 시장 동향

- 2023년 1분기를 저점으로 점진적 회복세, 서울 중심으로 한 수도권과 지방광역시간 격차 뚜렷

- 거래량 증가와 가격상승이 동시에 이루어짐(보통 거래가 선행 -> 가격상승을 유도) 이는 단순한 경기반등을 넘어 시장심리 회복, 자산 선호도가 빠르게 이동한다는 신호로 해석됨

- 59이하 소형평형의 상승: 자산방어 성격의 강한 투자수요층 반영

- 25년 2분기 기준 전국 아파트 가격 5억중반, 서울은 12억초반으로 2.2배 수준

- 강남부터 시작해 서울 전역, 근처 신도시까지로 퍼지는 슈퍼사이클

2) 신도시 아파트 매매시장 동향

- 김포시, 남양주시, 파주시, 의정부시, 고양 일산 동·서구, 성남 분당구, 평촌, 용인 수지구

- 분당/판교를 중심으로 회복세

- 가격 회복력은 확연히 다름 강남과 인접한 지역의 가격회복력 큼(바닥대비 회복율 분당(23.1%), 수지(18.4%)가 선두/ 평촌(12.3%), 김포(8.3%)가 중간 수준의 회복세/ 남양주(4.8%), 의정부(3.9%), 일산(2.0%), 파주(1.9%)는 상대적으로 회복이 더딘 상황)

- 슈퍼스타 경제학 = 상대적 고가지역은 가파르게 상승, 그렇지 않은 지역은 정체/완만 상승 ex) 분당/일산

- 평촌수지는 유사한 인접지역 특성이 있지만, 가격상승률은 수지가, 거래량은 평촌이 우위

- 2기신도시 김포,남양주는 시장회복과정 패턴이 다름. 거래량회복세는 남양주가 우위 (25년 2분기 2500건)

- 의정부와 파주 : 8개신도시중 상승세 온기 가장 늦게

3) 서울 아파트 매매 시장 동향

- 강남3구, 노도성 중심 분석, 서울 아파트 170만세대 중 노원구 16만세대(10%), 강남 13만세대(8%)

- 강남3구 단순 회복을 넘어 상승 사이클에 진입 (21년 전고 경신)

- 노도성 강남3구 대비 30%p 상승률 격차이지만 25년 2분기 거래량 4,500건 1분기 대비 90% 증가

4) 서울 아파트 시장 상승 도미노 예측

- 1권역 강남3구 : 전통적 프리미엄 지역

- 2권역 한강벨트 (용마성광양천강동동작영등포) : 준강남권, 교통접근성 우수

- 3권역 동서대문 종로중구 강서 중랑은평 : 생활인프라 우수

- 4권역 노도성 금관구 강 : 상대적 저가지역

5) 서울 교육지역 분석

- 목동vs 여의도? 목동 신시가지 중심 3대학원가

- 목동 : 1~7단지 전문직 여의도 직장인 거주, 우수학원/ 8~14단지 구청, 사업가 거주 상대적저렴한전세가

학원: 하이스트, 씨엔씨 대형종합학원, 과목별 전문학원, 오피스텔기반 그룹과외, 개인지도

- 여의도 : 교육의 질적향상 분위기, 자금력바탕 소수정예 교육

[Part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석]

#주거이동의하향화 #전세사기로공급수요감소 #반전세선호

1) 서울시 빌라 시장 주요 동향

- 서울 주거의 구조 체계에서 빌라가 사라지고 있음. 빌라 시장의 수축은 단지 주택 유형 하나의 시장 축소가 아니라, 서울 주택 시장 구조 전반의 변동성과 취약성을 확대하는 방향으로 작용하고 있음(아파트 가격 변동성 증가, 부동산 시장 안정성 하락하며 아파트에 과도하게 의존하는 구조 고착화)

- 빌라의 경우 2022년 대규모 전세사기로 보증금 보호를 위한 반전세나 월세 형태 선호

- 빌라는 가격의 정체로 가수요 소멸, 원자재 급등으로 건설사 수익성 하락&공급 제로 수준, 전세사기로 인한 보증금 회수의 불확실성 때문에 공급도 수요도 없어지고 있음

- 실질적인 주거이동의 하향화 진행됨

2) 빌라VS아파트 시장 비교

- 매매전세가격 상승률 차이가 커지고 있음

- 빌라는 1인 가구 위주로, 아파트는 2인 이상 (자녀를 둔) 가구로 재편되는 상황 : 상위재(아파트)와 하위재(빌라)의 수요층이 차별화되고 두 주택 유형의 가격 흐름 역시 상이할 가능성을 내포함

3) 동일 지역내 아파트와 빌라 비교

- 빌라는 투자수익률 관점에서는 아파트에 못 미친다. 빌라 가격상승률은 대략 아파트 가격상승률(매매가격)의 절반에 못 미침

- 빌라는 매매 위주 시장보다는 임대차 시장의 역할을 하는데, 최근 전세사기 등의 여파로 전·월세 시장에 변화가 일어났다. 반전세의 비중이 월등히 커진 것이다. ‘순월세’ 비중이 상승한 것은 맞지만 전체 계약 건수와 비중을 볼 때 ‘반전세’ 시장으로 재편됨.

[Part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈]

#인플레이션으로임대료상승 #슈퍼스타단지 #중위가격에집중 #공급문제

1) 글로벌 충격파와 한국 부동산 시장

- 트럼프의 대선 승리와 관세 정책 -> 국내 인플레이션 자극

- 국내정치이슈로 주식 채권시장 불안

- 인플레이션이 부동산시장에 미치는 영향 중 수요 측면에서 가장 먼저 반응하는 부분은 임대료

- 인플레이션 시 금리 동결또는 인상필요하지만 우리나라는 경기침체로 금리 인하 -> 경기활성화

2) 서울주택시장양극화, 슈퍼스타 단지의 출현

- 하지만 지금까지처럼 상대적으로 낮은 상승률이 앞으로도 이어질지는 지켜봐야 함. 장기간을 두고 분석해보면 서울에서는 언제나 고가주택과 저가주택의 누적상승률이 근접했기 때문

- 정책당국은 시장의 구조적 고착화를 타개하기 위해 강북권 생활환경 개선과 어메니티 업그레이드에 최선을 다해야 함

- 양극화가 더 심해지는 서울 아파트 시장 : 도시 내 주거 접근성의 양극화/ 단지별로 다른 시장 정보 확산과 정책 반응 양상/ 부동산 불평등의 구조적 고착화 가능성

- 주택시장에서 가장 중요한 것은 직주근접

3) 강남아파트 신고가에 가려진 거대한 수요

- 중위가격은 얼마인지 알아야 한다

- 앵커링 효과: 60억 신고가를 기사로 접하며 당연하다 라는 기준을 잡을 수 있음

- 소득의 30%가 보통 주거비로 사용

- 빠른 중윗값의 상승세를 눈여겨봐야한다

4) 현재도 앞으로도 공급이 문제

- 전국 아파트 입주물량 절멸

- 광역시는 가격상승으로 바로 이어지지않을 수 있음: 대규모 미분양, 인구감소, 많은 건설사 수익성악화 영향

- 시장 실패(인플레이션으로 인한 시공비·토지비 상승과 공급 감소 가능성)에 더해 정부 실패(서울시의 무능으로 2023년 이후 분양 시장에 대한 대비 부족)까지 더해지면 시장은 비합리적으로 움직일 수밖에 없음

- 입주 물량의 선행지표인 착공 물량에도 이미 나타나는 중이다. 착공 물량 패턴을 보면 공급 부족은 이미 구조적인 상황에 접어든 것이다. 빌라와 아파트 착공이 동반 급감함에 따라 단기·중기 공급 절벽 문제가 가속될 것

-> 빌라와 아파트 임대료 상승이 일정기간 지속될 것

5) 전세 방어력으로 읽는 부동산 시장

- 인플레이션 증가율 < 전세상승률 : 하방 경직성 매우 강한 자산

- 소비자물가지수에는 집세 상승분과 비중이 적어 신뢰성 낮음

- 전세는 매년 5%상승 소비자물가지수는 2% 상승 -> 장기적으로 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융상품

6) 서울 부동산 시장의 상승 도미노

- 2024년 부동산 슈퍼사이클 진입 : 이동평균선의 흐름

- 상승도미노 : 부동산이나 금융시장에서 한 지역의 가격상승이 인접지역으로 연쇄 확산하는 현상 (= 풍선효과)

- 강남구 첫 골든크로스 이후 상승 도미노 : 23년 5월1주 강남구 -> 23년5월3주 성동구 > 23년5월5주 동대문구 > 23년6월3주 노원구

- 강남3구가 강북3구보다 먼저 높은 수익률을 보이지만, 15년, 18년, 20~21년 실질수익률은 강남을 초과함. 중요한 점은 가격 상승 정도가 시간 차를 두고 하나의 사이클로 일어난다, 시작시점은 늦더라도 결국 상승 폭이 역전되는 패턴이 과거 시장에서 나타난바 있음

[Part5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트]

• 서울 일시정지 이론 : 장기 상승 추세속 상승과 하락의 사이클이 존재함. 갑작스러운 정체 또는 일시 후퇴모습이 보일수 있지만 이는 일시정지임.
• 서울 주택공급구조 역시 가격 안정화를 어렵게 만드는 요소 중 하나이며, 장기적으로 상승에 대한 기대가 시장의 방향을 좌우하는 핵심 요인임
• 인구가 줄어도 서울 집값이 상승하는 이유 : 인구가 감소하여도 세대수가 증가함, 주택수요는 유지되거나 오히려 증가할 가능성이 높다 (거주민의 소득도 꾸준히 증가하고 있음)
• 대장단지 분석 :

- 강남권 : 도곡렉슬, 엘리트, 반포자이, 헬리오시티 -> W파고 돌파 (전고 돌파 신고가 기록), 상승 지속예상, 급등 의문

- 한강권 : 마래푸, 고덕그라테온, 왕십리뉴타운 -> W파고 돌파, 상승도미노

- 강북서남권 : 마곡엠밸리, 경희궁자이-> W파고 돌파, 상승도미노// 관드타, dmc파크뷰자이, 남산타운 -> 꾸준히 상승중

- 신규 : 노원 그랑빌, 목동신시가지, 청량더블랜드마크, 송파위례24단지꿈에그린

-> 마래푸, 고덕그라테온, 왕십리뉴타운, 경희궁자이 유사한 흐름 / 금리, 정책, 공급 환경 등 공통 외부요인에 민감하게 반응

-> 경희궁자이 : 광화문 업무지구 근접, 외국계직원 사택제공, 월세 상승으로 매매가 상승 유인

-> 청량더블랜드마크 : 최근 청량개벽한 곳, 청량리역롯캐스카이&한양수자인그라시엘 초고층 주복, 약 2500세대, 젊고 활기찬동네로 탈바꿈, 신혼부부유입, 영유아 상대적으로 많아짐

-> 9억미만 아파트 627, 97대책 무풍지대

[Part6. 2026년 부동산 가격 대예측]

• 서울 : 집값 상승 도미노 시간문제 -> 2호선외곽(강북/관악구로금천) 매수할수있는 아파트 다수, 외부상황 변화 없음(인플레이션/금리/유동성/공급부족) -> 중고가 아파트 수요에 영향, 본질가격 상승세 유지, 노도성 상승여력, 강북지역으로 상승도미노 이어질 가능성
• 강남 집값 잡아야한다는 것은 착각 : 엘리트 입주때도 강남 가격은 영향 없었음, 정부개입으로 통제불가,
• 부동산 정책의 잦은 변경과 한시 집행의 문제점 : 의도치 않은 사회적 배제, 소비자의 합리적 결정 방해, 정부정책에 대한 신뢰성 저하
• 우리나라 주택 정책 목표의 부재 또한 문제의 원인, 반시장적 정책으로 통제가 불가능, OECD국가처럼 국가차원의 목표 제시가 필요함 "장기적 안정과 성장을 목표로, 간접적 주택 가격 안정화에 기여"
• 한국이 지향해야할 포인트 : 중산층/서민위한 공급, 주택 소유 증진의 장점, 지속가능하고 안정적인 주택금융 제공

[Part7. 주목해야할 핫플레이스]

• 외국인들의 관광지 : 서울역/명동/DDP벨트 - 시청/광화문/광장시장, 충무로/신당/약수 "서울 구도심의 매력넘치는 관광자산"
• K문화 : 충무로/신당/약수 MZ세대의 핫플 확대, 확장하는 미식지도
• 장충동 : 과거 현재 공존, 건축/역사 매력 존중
• 2026년 글로벌 키워드 <한국인>

STEP3. 책에서 느낀 점

Part2. 전국 대도시별 매매가격지수를 보면 서울, 경기, 인천, 세종 순으로 회복세가 시작되었다고 한다. 

인구유입과 행정수도 이전 기대심리 때문..! 세종의 시장강도를 보면 매매지수가 200가까이 올라가있다 (기사)

그리고 부산광역시와 세종, 울산이 고개를 들기 시작했다

Part4. 뉴스기사에서는 항상 자극적인 내용을 보여주기 급급하다. 나또한 강남 신고가 60억 기사를 보면서 심하다 라고 느꼈었는데 중위가격으로 본다면 아직 전고만큼 오르지 않은 단지들이 충분히 있었다. 신고가에 속지 말것, 평균가격도 함께 보고 지역별 중위가격을 비교해보는것이 중요하겠다

STEP4. 책에서 적용할 점​

[상승도미노의 속도]

저자는 강남구-성동구-동대문구-노원구 흐름이 퍼지는 것을 

주택가격지수의 이동평균선을 분석해 골든크로스와 N파고로 도미노 효과를 확인했는데

주택가격지수 이평선을 분석할 수는 없겠지만, 전저에서 회복시점을 호갱노노나 아실로 비교해보며

흐름이 퍼지는 시점과 상승폭을 볼 수 있다

게다가 시장의 이해를 함께 적어놓으면서 현재와 가장 유사한 시점의 시장부터 전고점까지의 흐름도 비교해놓자

과거의 흐름을 복기하면서 기회를 잡을 수 있는 지역, 단지를 뽑아낼 수 있을 것이다

[시점별 정권별 부동산/세금 정책 - 시장의 이해]

Part6에서 정책별 부동산과 세금 정책을 정리해놓았다

이번 2026년은 양도세 중과 유예를 종료하는 시점으로 2018년 문재인 정부때와 비슷하다고 볼 수 있는데

각 시기별 정책을 정리해놓고 시장을 이해하며 앞으로의 시장상황을 예측해 보는 것을 BM해봐야겠다