[월부학교 겨울학기 5만가지 단지 쓸어담는 프로 투자멩수🦁 내가집을] 스탠스를 넘어 삶의 방향을 바꿔 주신 프메퍼 튜터님 💚

내가 무슨 집을 사야 할지

오늘도 고민하는 내가집을입니다! 🏡

이번 최종 반모임은 제게 단순히 한 달을 돌아보고
임장지에 대해 나누는 자리가 아니었습니다.

투자 관점에서는 단기적인 스탠스가 조정되는 전환점이었고
앞으로 어떤 방향으로 걸어갈 것인지 설정하게 만든 시간이었습니다.

이번 최종 반모임을 통해서 튜터님과 선배님들을 통해

지식적으로 채운 내용은 이번달도 여전히 많았습니다.

하지만 그보다 더 크게 남은 것은
이미 손에 쥐고 있던 생각과 기준을 의심해보고
필요하다면 내려놓을 수 있어야 한다는 태도였습니다.

반모임을 통해 가장 크게 배운 것은 정보가 아니라
의사결정의 무게를 다루는 방식이었습니다.

최임 발표

이번 지니님의 최종 임보 발표를 들으면서 

가장 크게 느낀 점은 튜터님과의 얼라인이 

정말 잘 되어 있다는 것이었습니다. 

발표를 들으며 오히려 저는 튜터님이 중요하게 생각하는 본질을 

충분히 깊게 이해하지 못하고 있다는 생각이 들었습니다.

튜터님께서 계속 강조하셨던 가격, 정책, 금리, 공급 같은 요소들도 

저는 나름 찾아보고 공부했다고 생각했지만

지니님 발표를 들으니 겉핥기 수준에 그쳤던 것 같습니다. 

특히 수익률 분석에서도 1채 기준으로만 생각하고 있었지

N억이라는 자금이 있을 때 여러 채를 어떻게 구성해야 하는지에 대한 

사고는 완전히 놓치고 있었다는 점이 아쉬웠습니다. 

성장하는 사람은 성공한 사람이 중요하게 여기는 것을 

똑같이 중요하게 여기고, 그 말을 흘려듣지 않고 반복해서 듣고

잊지 않고 실행하며 계속해서 디벨롭하는 사람이라는 생각이 들었습니다. 

단순히 정보를 아는 것과 태도를 체화하는 것은 전혀 다른 문제라는 점도 느꼈습니다.

또 하나 인상 깊었던 부분은 외곽과 중심부를 구분해서 분석한 점이었습니다. 

2월 임장지는 중심부와 외곽의 가치 차이가 꽤 큰 지역입니다.

중심부는 비교적 평균 이상을 기대할 수 있는 반면 

외곽은 저가치 단지 비중이 높습니다. 

이 둘을 함께 묶어서 백테스트를 하게 되면 

격차가 희석되어 유의미한 결과를 도출하기 어렵습니다. 

디테일한 차이를 보려면 구분이 필요한데

지니님은 그 구조를 정확히 캐치하고 

따로 검증했다는 점이 인상적이었습니다.

돌아보면 저는 일괄성을 중요하게 생각하는 경향이 강합니다.

매달 같은 볼륨, 같은 폼으로 진행하려는 습관이 있고 

상황에 따라 강약을 조절하는 유연함은 부족했던 것 같습니다. 

하지만 시장도 임장지도 모두 다르기 때문에 

동일한 방식으로만 접근하는 것이 능사는 아니라는 생각이 들었습니다. 

상황에 맞게 조절하는 유연함이 필요하다는 것을 느꼈습니다.

BM 성공한 사람이 중요하게 생각하는 부분을 똑같이 중요하게 생각하며, 의도 그대로 행동하기

BM 내가폼을에서 벗어나 생황에 맞게 유연하게 행동하기

튜터님의 지방 말씀 정리

지방 매수 전략 핵심

• 고가 매물도 네고 가능
  • 이미 많이 오른 매물이라도 실제 투자 단계에서는 협상 여지 존재
  • 특히 거래량이 약한 지방장은 호가 ≠ 실거래가
  • 겉으로 비싸 보여도 협상 후 실제 가격 기준 판단

• 입지보다 매도 가능성
  • 단순히 싼 곳보다 매도 시 수요가 붙는 위치가 중요
  • A단지가 더 저평가라도 균질성 좋은 B단지가 환금성 측면에서 우위

→ 지방 투자의 핵심은 싸게 사는 것 뿐만 아니라 잘 팔리는 것을 사는 것

지방 평형 및 상품 전략

• 84 우선
  • 지방에서도 84가 표준 수요
  • 59는 후순위
    → 환금성 약함 / 실거주 확장성 부족

• 최대한 신축
  • 구축은 가격 메리트가 있어도
    → 실거주 선호도 낮음 / 상승 탄력 제한

→ 지방에서 84 + 신축 조합이 기본 베이스

지방 시장의 구조 이해

• 지방 수요 특성
  • 소득이 비교적 낮아 현금 여력 서울 대비 낮음
  • 전세 선호 성향 강함
  • 월 지출에 민감하여 정부 대출 한도(약 3억) 중요 변수

→ 매수는 대출 한도 안에서 움직이는 것이 큼

• 지방 투자는 짧게
  • 장기 보유보다는 2년 내 매도 전략 염두

주식 vs 부동산 투자 차이

• 주식
  • 레버리지 제한적
  • 장기 보유 어려움
  • 수익률 대비 평균 수익 규모 제한적

• 부동산
  • 레버리지 가능
  • 절대가 큼
  • 수익 금액 단위가 큼
  • 올인 전략 가능

→ 부동산은 구조적으로 판이 큰 게임

실거주 움직임 = 선행지표

• 실거주 매수 증가
  → 투자 수요 유입 전 신호일 가능성
  → 실거래 추이 면밀 체크 필요

BM 지방은 싸게 사는 것도 중요하지만 잘 팔릴 것도 큰 비중으로 염두하기

BM 84 + 신축 중심으로 투자하고, 지방은 2년 사이클 염두하여 투자하기

질의 응답

투자자의 기본 태도 전략

• 확신 없는 물건은 보류
  • 보류가치에 대한 명확한 근거 없으면 리스크로 간주
  • 분위기나 조급함에 의한 매수 금지
  • 감당 가능한 범위 내에서만 투자

• 완료주의
  • 완벽한 분석보다 실행과 결론 도출
  • 결과를 만들어내는 습관이 수익과 직결
  • 고민만 길어지면 기회 비용 증가

→ 투자 실력은 태도에서 시작된다

실력 향상 구조 전략

• 비교 분석 습관화

  • 가격대별 물건 비교 정례화
  • 전세가율, 입주 물량, 거래량 지속 체크
  • 내 결론과 실제 시장 반응 교차 검증

   

• 시장 전반 관찰
  • 투자 지역 외에도 꾸준히 시세 추적
    • 다양한 투자금으로 시뮬레이션
    • 쌍둥이 단지 많이 뽑아 두기
  • 과거 데이터보다 현재 변화 포착
  • 지역별 상승 순서와 구조 이해

→ 결국 비교 평가를 통한 단지 선별 능력이 핵심 경쟁력

자산 규모별 전략 구분

• 소액 구간
  • 성장 중심 접근
  • 일정 수준 리스크 감수 필요
  • 자산 증식 우선
• 자산 확대 이후
  • 분산과 안정 고려
  • 무리한 레버리지 축소
  • 수익률보다 절대 금액 관리

→ 자산 규모에 따라 전략은 달라져야 함

시장 변화 대응 전략

• 과거 방식 고집 금지
  • 같은 시장은 반복되지 않음
  • 금리, 정책, 수급 구조 변화 반영
• 정책 변수 대비
  • 보유세, 대출 규제 항상 변수
  • 갈아타기 시점은 하락장에서 더 유리할 수 있음

→ 투자에 있어 유연함이 생존 조건

건강 관리 전략

• 수면 최우선
  • 운동보다 기본 생활 리듬 안정

• 장기전 인식
  • 투자는 오래 해야 하는 것임을 인지
  • 몸이 자산이라는 관점 유지

→ 건강은 투자 지속성의 전제조건

BM 다양한 투자금별로 투자 시뮬레이션 하기
BM 자산 규모에 맞게 전략 조정하기
BM 수면과 건강을 투자 전략의 일부로 관리하기 (그런 스트레스도 필요해)

투자 방향성

1 on 1에서 튜터님을 통해 간접적으로 수도권 투자를 

고려해보라는 말씀을 들었을 때

솔직히 당장은 아니라고 생각했습니다.

아직은 제 상황과 맞지 않는다고 스스로 선을 그었습니다.

하지만 이번 최종 반 모임에서는 보다 

명확한 디렉션이 나올 것 같다는 느낌이 있었기에

완전히 닫지는 않은 채 마음의 준비는 하고 있었습니다.

현재 보유한 두 단지는 감사하게도 가격이 올라 있는 상태였습니다.

그러나 중과세가 적용되면 실질적으로 남는 수익은 거의 없고

세를 낀 채 매도하는 것 역시 쉽지 않다는 현실적인 허들이 존재했습니다.

이 부분이 제게는 상당히 큰 심리적 장벽이었습니다.

1호기는 보유 1년 차로 전세가가 충분히 올라 

매매 상승을 기대해볼 수 있는 상황이었습니다.

그래서 올해가 아닌 내년에 순리에 맞게 매도하는 연착륙 시나리오를 그리고 있었습니다. 

지금 매도하는 것은 기대 수익의 일부를 스스로 포기하는 선택처럼 느껴졌기 때문입니다.

그래도 1호기에는 투자금이 많이 묶여 있었기에 

매도가 필수적임을 알아 비교적 담담하게 받아들이고 있었습니다.

문제는 2호기였습니다.

소유권을 가져온 지 이제 2개월밖에 되지 않았고

매수 과정에서도 문제가 많아 쉽지 않았습니다. 

그만큼 감정적으로는 내 물건이라는 인식이 강하게 남아 있었습니다.

서울로 올라가는 내내 1호기만 정리하는 방향이 

나오기를 바라는 마음이 솔직히 컸습니다.

만약 튜터님께서 2호기까지 매도하라고 하신다면 최선을 다해 시도는 해보았지만 

시장 상황상 매도가 되지 않았다고 어쩔 수 없이 보유한 채 마이너스 통장으로 

투자할 수 밖에 없다고 말하고 싶을 정도로 심리적 저항이 있었습니다.

그러나 튜터님께서 잔금도 치르지 않았는데 정리하고 

더 나은 방향으로 이동하는 사람도 있다고 말씀하신 순간 생각이 정리되었습니다.

저는 이미 치른 비용과 시간에 묶여 있었고 

최근에 매수했다는 이유로 스스로를 합리화하고 있었다는 사실을 깨달았습니다.

또한 비규제 투자 외에도 다른 선택지를 제시해주시면서 

내가 어떤 포지션으로 다음 스텝을 밟을 것인지에 대해 고민할 수 있었습니다.

그 과정에서 명의도 통합되어 여분의 명의가 생기고

수도권으로 이동할 수 있는 기회도 열렸습니다.

어차피 지방 물건을 매도하고 수도권으로 올라갈 계획이었다면

그 시점이 조금 더 빨라졌을 뿐이며 더 나은 기회 속에서 움직이게 된 것이라 생각합니다.

결국 2호기 매도는 수익의 문제가 아니라 감정의 문제였습니다.

단기적인 아쉬움보다 장기적인 방향성이 더 중요하다는 점을 인정하는 과정이었습니다.

이번 경험을 통해 투자는 단순히 보유 기간과 

수익률만을 고려하는 행위가 아니라는 것을 배웠습니다.

입지의 우선순위, 다음 사이클을 기다는 동안 발생하는 기회 비용까지 

함께 계산해야 한다는 점을 이번 반모임을 통해 알 수 있었습니다.

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