https://n.news.naver.com/article/031/0001012501
기사 요약
1. 배경
공실이 빠르게 늘고 있는 지식산업센터(지산)가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 새로운 위험 요인으로 떠오르자 정부가 ‘주거용 전환’이라는 해법을 추진하는 상황
2. 핵심 내용
지산 거래 위축과 공실 증가
- 2025년 전국 지산 매매 거래량은 3030건으로 전년(3889건) 대비 22.1% 감소
- 거래 금액 역시 1조2827억원으로 23.7% 줄어들며 시장 위축이 뚜렷
- 경기·인천 등 수도권 외곽 지역 일부 신축 지산의 공실률은 60% 안팎
- 일부 단지에서는 잔금 납부율이 30%대에 머무는 것으로 알려짐
PF 부실 우려
- 지산 프로젝트는 보통 분양 대금으로 PF 대출을 갚는 구조
- 공실이 늘어 분양이 지연되거나 계약자의 잔금 납부가 늦어질 경우 금융권 대출 부실로 이어질 수 있다는 우려가 제기됨
정부의 준주택 용도 전환 추진
- 정부는 저이용 상업시설을 준주택으로 용도 전환할 수 있도록 하는 내용의 법 제정을 추진
- 상반기 중 ‘상가·업무시설 용도 변경 지원 방안’을 담은 특별법을 발의할 예정
- 지산이 주로 위치한 일반공업지역에서는 오피스텔 등 준주택을 허용하고 주차장이나 소방 등 일부 건축 기준을 완화하는 것이 핵심
주택 공급 효과 기대
- 서울 역세권에 있는 미분양·공실 지산을 오피스텔로 전환할 경우 향후 5년 동안 서울에서만 1만 가구 이상의 신규 주택 공급이 가능할 것으로 분석
- 지산은 층고가 평균 6m 정도로 높아 복층형 주거 공간을 만들기 쉽고, 내부 구조 변경이 가능한 기둥식 구조가 많아 리모델링 효율이 높은 편
해외 사례와 제도적 과제
- 미국 등 해외에서는 수요가 줄어든 상업용 건물을 리모델링해 주거용으로 전환하는 사례가 활발
- 단순한 용도 변경 허용을 넘어 건축 기준 완화와 세제·금융 지원 등 제도적 뒷받침이 함께 이뤄져야 한다는 지적
집을's 생각
부동산 호황기 당시 대체 투자 자산으로 대거 공급됐던 지식산업센터가 현재는 오히려 시장의 부담 요인으로 바뀐 모습입니다. 분양 지연과 공실 확대, 잔금 미납이 늘어나면서 PF 리스크까지 불거지고 있는 점을 보면, 지산은 건설사와 금융권 모두에게 골치덩이가 된 듯합니다. 주택 공급이 부족한 현 시점에 지산의 주거용 전환은 하나의 대안이 될 수도 있다고 생각합니다. 정책 실현 가능성은 예측하기 어려운 부분이기 때문에, 저는 우선 지산이 실제로 주거용으로 전환된다는 가정하에 어떤 변화가 생길 수 있을지를 생각해보았습니다.
지산은 특성상 대출 비중이 높아 개인 투자자와 기업 모두 차입을 통해 매입한 사례가 많은 것으로 보입니다. 그렇기 때문에 주거 전환이 이뤄질 경우 공실 해소와 임대 수요 확대를 통해 임대인 입장에서는 현금흐름이 개선되고 금융 부담도 다소 완화될 수 있습니다. 반면 거주자 입장에서는 금융 리스크가 있는 임대인이기 때문에 불안감을 느낄 가능성도 있습니다.
미국 뉴욕의 소호 지역처럼 업무·상업 공간이 예술가들의 주거 공간으로 활용되면서 새로운 지역 정체성을 형성한 사례도 있습니다. 다만 이러한 사례는 단순히 건물의 용도를 바꿨기 때문이라기보다, 도심 내 입지 경쟁력과 생활 인프라가 뒷받침됐기 때문에 가능했다고 생각합니다. 결국 용도 전환의 성패는 건물 구조뿐 아니라 교통, 생활 인프라, 도심 접근성과 같은 입지 조건에 크게 좌우될 가능성이 높습니다.
다만 지산은 애초부터 주거를 목적으로 설계된 건축물이 아니라는 점에서 분명한 한계도 있습니다. 단열 성능이나 소음 문제는 실제 거주 과정에서 불편으로 이어질 가능성이 있고, 층고가 높은 구조는 소호를 보았을 때 개방감 측면에서는 예술가들에게 창의력을 키워준다는 등의 장점이 있을 수 있지만 냉난방 효율 측면에서는 불리하게 작용할 수 있습니다. 주거용으로 전환할 경우 에너지 비용 부담이 예상보다 커질 수 있다는 점도 함께 검토해야 합니다. 특히 아파트가 아닌 용도 변경된 지산에 거주하려는 수요가 상대적으로 주거비 부담을 크게 느끼는 계층일 가능성을 고려하면, 실제 거주비용이 수요자에게 감당 가능한 수준인지도 중요한 문제라고 생각합니다. 또한 유럽, 미국은 지역차가 있으나 바닥난방 중심의 한국과 달리 라디에이터, 히터 등 공간 난방 방식이 많다고 알고 있습니다. 이런 설비 차이로 인해 해외에서 가능했던 전환 모델이 한국에서는 그대로 작동하기 어렵다는 점도 고려해야 한다고 봅니다.
결국 지산의 주거 전환은 단기적으로는 공실 해소와 PF 리스크 완화에 도움이 될 수 있는 대안이지만 중장기적으로는 주거의 질과 주거비와 함께 고려해야 지속 가능한 대안이 될 수 있다고 생각합니다. 따라서 단순히 용도 변경을 허용하는 데 그치기보다 실제 거주가 가능한 수준의 제도와 기준을 함께 마련하는 것이 중요하다고 봅니다.
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