매수시 세입자 퇴거 확인서를 꼭 받아둬야 하는 이유가 뭔가요?

아보카도사과님 안녕하세요  부동산 사장님과 의견이 달라 조금 당황스럽겠습니다. ​퇴거 확인서(임대차 종료 확인서)를 받아야 하는 이유는 ​단순히 관행이 아니라, 매수인의 '대출 실행'과 '명도 책임' 때문입니다. -​대출 증빙 서류는 주택담보대출을 받을 때, 은행은 해당 주택에 전입된 세입자가 나갈 예정인지 확인하기 위해 이 서류를 요구합니다. (물론 은행마다 특약으로 대체하는 경우도 있지만, 서류가 있는 것이 훨씬 매끄럽습니다.) -​갱신요구권 포기 확인은 세입자가 나중에 마음을 바꿔 "계약갱신요구권"을 쓰겠다고 번복하는 것을 방지하는 강력한 증거가 됩니다.​ - ​법적 효력: 퇴거 확인서 자체가 강제 집행력을 가진 것은 아닙니다. 하지만 세입자가 명확히 퇴거 의사를 밝힌 '증거'가 되므로, 만약 세입자가 번복할 경우 매수인은 이를 근거로 손해배상 청구를 하거나 명도 소송에서 압도적으로 유리해집니다. - ​실제 상황: 타 부동산 사장님 말씀대로 세입자가 배째라는 식으로 버티면 당장 길거리에 나앉게 할 수는 없습니다. 하지만 확인서가 있으면 세입자가 자신의 말을 번복함에 따른 법적 책임을 져야 하므로 심리적·법적 압박 수단이 됩니다 ​부동산에서 말하는 "특약 잘 넣으면 된다"는 보통 다음과 같은 내용을 의미합니다. ​"매도인은 잔금일까지 세입자를 퇴거시키며, 만약 퇴거하지 않을 경우 발생하는 모든 법적·경제적 책임(이자, 이사비 등)은 매도인이 지기로 한다." -​한계: 이 특약은 매수인과 매도인 사이의 약속일 뿐입니다. 세입자가 안 나가면 매도인이 책임을 지는 구조이지, 세입자를 즉시 내보낼 수 있는 것은 아닙니다. ​현실적으로는 ​중개사가 비협조적일 때는 '불안함'이 아닌 '필요성'을 근거로 강하게 요청하세요. - ​대출 핑계: "은행에서 퇴거 확인서가 없으면 대출 승인이 어렵다고 합니다. 잔금일에 문제 생기면 중개 사고가 될 수 있으니 꼭 받아주세요."라고 명확히 전달하세요. - ​매도인 압박: 중개사를 통해 매도인에게 "세입자의 확실한 퇴거 의사가 확인되지 않으면 잔금 이행이 불안하다"는 의사를 전달하여, 매도인이 직접 세입자에게 확인서를 받게끔 유도해야 합니다. 결론은 ​퇴거 확인서는 무조건 받는 것이 좋습니다. 세입자의 변심을 막는 유일한 서류 증빙입니다. ​중개사가 끝까지 거부한다면, 특약에 '세입자 미퇴거 시 매도인의 구체적인 보상액(일일 지연 손해금 등)'을 명시해달라고 하세요. 책임 소재가 명확해지면 중개사와 매도인도 더 적극일 수 있을 것 같습니다. ​원원만하게 서류 확보하시길 응원합니다!

안녕하세요 아보카도사과님! 매수 중 퇴거 확인서와 관련해서 알아보시는 중이군요 부동산 계약은 여러명의 관심사항이 걸린 일이라 계약의 성사 및 완료가 쉬운일이 아닙니다. 특히나 협조적인 부동산 중개인이 있거나 시장이 매수자에게 유리하다면 좀 더 편안하게 계약하실 수 있지만 상황이 여의치 않으면 찜찜한 상태로 계약을 해야하나, 고민되실 수 있다고 생각합니다. 우선 결론부터 말씀드리면 퇴거확인서는 꼭 작성을 받아두셔야 합니다. 예전처럼 전세가 넘쳐나서 임차인이 골라서 갈 수 있는 때가 아니기 때문에 만의 하나 임차인이 갑자기 변심하고 소위 '배째라'고 버틴다면 매수인은 속수무책으로 당할 수 밖에 없습니다. 물론 퇴거확인서가 만능으로 이 확인서 만으로 명도를 진행 할 수 없지만, 임차인 본인이 '직접' 작성한 서류인만큼 인차인의 의지가 들어가게 되고 이것이 임차인에게 이행하는 것을 강제한다고 생각합니다. (매매계약서의 특약은 매매계약의 당사자인 임대인이 작성하는 것이라 작성 주체가 다른 것이죠) 참고로 퇴거확인서 작성시 필수항목으로는 1. 당사자 인적사항(이름, 주소, 주민등록번호) 2. 부동산 정보 3. 퇴거일시(확정된 퇴거 날짜와 구제적인 시간) 4. 확약내용 (예시, 임차인은 명시된 날짜에 목적물을 인도하며, 보증금 반환과 동시에 퇴거함에 동의한다) 5. 계약갱신요구권포기(필요시) 6. 작성일자, 자필서명 또는 인감날인(신분증 사본 첨부) 이정도를 포함해서 작성하시기 바랍니다. 그럼 아보카도사과님 계약 잘 하시길 바랄게요! 화이팅입니다!

아보카도사과님, 안녕하세요! 이전에 답변 드렸는데 아직 해당 문제 조율이 잘 안되시는군요. 다른 분이 설명드린 것처럼 특약은 매매 당사자들의 계약이고, 퇴거확인서는 세입자가 나중에 말 바꾸지 못하게 공식 문서로 퇴거하기로 했다는 것을 남겨두는 것입니다. 상대적으로 약자인 세입자의 권리 보장이 우선 되다보니, 부사님이 우기면 소용없다고 생각할 수 있으나 공식문서 자체가 힘을 갖기 때문에 없는 것보다 있는 것이 훨씬 안전합니다. 매매 특약의 경우에도 특약에 들어있으니 이행해달라고 했을때 한쪽이 안 하겠다고 우기면 법적 소송으로 가야 하는데요. 우리는 통상 그런 소송까지 가지 않고 서로 정한 약속을 기반으로 분쟁을 해결합니다. 퇴거협의서를 쓰고 나중에 안 나간다고 우기는 분들은 소수라고 봅니다. 일반인들은 그런 문서를 썼다면 문서의 강제성에 의해 이행하게 됩니다. 현재 서울에서는 여차하면 나중에 들어가지, 가 허용되지 않는 상황입니다. 무조건 실입주를 해야하는데 세입자 퇴거에 대한 부분이 명확하지 않은 것은 리스크가 될 것 같습니다. P.S 저는 계약하는 날 부동산 중개수수료를 달라는 지역이 있었습니다. 일이 끝나고 돈을 받아야 하는데, 끝나지도 않았는데 달라하시더라구요. 근데 그 지역에서는 단합한듯이 모든 사장님들이 똑같이 얘기했습니다. 주변 부동산에서 동일한 얘기를 했다고 해도, 나는 그렇게 못한다라고 주장하셔도 되고 다수가 같은 말을 한다고 사과님이 불안함을 감당하실 필요는 없다고 생각합니다. 사과님이 계약을 원활하게 하기 위해 부동산에 돈을 주고 중개를 시키고 있다는 점을 활용해서 잘 해결하시길 바라겠습니다..!