관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요? 굿리더입니다.
제주바다 멘토님의 강의는..
항상 나의 생각을 재점검하게 되는 계기가 됩니다.
'기초반' 강의였으나, 전혀 기초반 강의가 아니었던 강의.
다시 교안을 들여다보면서 다시 놀랐습니다.
본 점 + 깨달은 점
광역시 vs. 중소도시
저는 아직 지방을 알아가고 있는 단계입니다. 광역시와 중소도시의 위상 차이를 머리속에 담아내기 위해서 노력하는 중입니다. 제주바다 멘토님의 강의를 들으며, 제가 그 동안 중소도시의 기준으로 광역시를 보진 않았는지 스스로를 재점검 해보는 계기가 되었습니다.
광역시에서는 선호도에 따라 시세차익이 달라지나, 중소도시에서는 선호도에 따라 잃는 투자를 할 수 있다는 점을 머리에 다시 넣어보았습니다. 중소도시를 볼 때는 좀더 투자 범위를 제한적으로 봐야겠단 생각합니다. 생활권도 그렇고, 상품성도 그렇고요. 지투 실전반 1강에서 밥잘 멘토님께서 중소도시 투자할 때, 전체 지역으로 봤을 때, 중급 이상의 생활권에서 투자를 한다고 말씀하셨던 기억이 납니다. 이번 달 중소도시를 보고 나면, 밥잘 멘토님의 교안을 다시 보면서 선호도 범위를 어떻게 잡으셨는지 되짚어봐야겠습니다.
광역시에서는 전체로 봤을 때 입지 상급의 구축이 입지 중급의 신축을 이긴다고 하셨습니다. 그러니까, 광역시에서는 입지의 중요성이 중소도시 대비 상대적으로 더 크다는 의미였습니다. 지난 달 대구를 봤던 때를 떠올렸습니다. 대구 수성구의 구축과 대구 북구의 신축을 비교해보았던 기억이 납니다. 수성구 핵심 학군지의 구축 가격은 지금 입주하는 북구 신축을 압도하는 가격을 갖고 있던 점 인상적이었습니다. 그 만큼 광역시는 입지를 더 중점적으로 파악해봐야겠습니다. (광역시 임보에서는 입지분석 손품이 더 중요하겠단 생각듭니다.)
입지분석
직장파트에서 주요 직장 옆 단지들의 매매가, 전세가, 매전차, 수익률 분석을 해보는 장표가 인상적이었습니다. (18년 - 21년) 입지분석 시 다른 요소들을 가격과 연결지어서 심화해 파악해볼 수 있는 방식이란 생각이 들었습니다.
시세분석
a지역 시세를 보면서 나오는 제주바다 멘토님의 통찰력에 놀랐습니다. 제가 앞으로 단지들의 선호도를 분석하면서 가설을 세우고 분석해볼 만한 포인트들이 많았습니다.
! 가설 포인트 !
> 신축 안에서의 입지 순서 파악
> 외곽신축과 입지좋은 구축 선호도 차이 파악
> 후순위 생활권 대장의 힘 파악
> 가격이 먼저 회복하는 단지는 어디인지 파악
지역별 1등 특징
강의에서 광역시 지역별 1등 단지의 특징을 말씀해주셨었는데, 지난 달 대구 북구의 침산코오롱하늘채2단지가 딱 떠올라서 놀랐습니다.
"전통적 부자동네 인식 + 대형평형 위주의 구성 + 학군/학원가 + 신축택지 or 택지"
북구에서 돈이 있는 사람들이 사는 단지라고 부동산 사장님께서 언급했던 점. 단지가 대형평형 세대수가 더 많았던 점. 칠성초와 침산 학원가를 끼고 있던 점. 택지였던 점. 이 특징들이 딱딱 들어맞았습니다. 그럼 북구의 이런 구축이 때로는 수성/중/달서구 후순위 생활권 신축을 이기는 가격을 형성할 수도 있겠다는 생각을 해보게 되었습니다.
투자 사례
전세낀물건 + 신규전세계약 물건을 타겟팅한다는 점 다시 머리에 넣었습니다. 전화/매물임장할 때 이렇게 타겟팅할 수 있는 물건이 나오는지 잘 봐야겠습니다.
시장의 사이클은 올해 월부학교에서 처음 들어봤던 것이었습니다. 1차 상승, 2차 상승, 3차 상승. 제주바다 멘토님께서 1차 상승과 2차 상승을 설명해주셔서 매수/매도 시점에 대해 다시 한번 생각해봤습니다. 1차 상승 투자자 주도, 2차 상승 실수요 주도. 투자자들이 먼저 들어가고 실수요자들이 따라붙는다는 점을 머리에 넣으면서, 상승 차례가 있으므로, 수익을 볼 때까지 잘 보유해야 한다고 다짐합니다.
멘토님의 인상적인 투자사례를 들으며, 나의 지방투자에도 꼭 적용해보고 싶었습니다.
공급이 지난 시장에서, 남들이 아직 보지 못한 단지로 가서, 좋은 조건으로 투자한다.
이 시나리오를 시각화하면서 나도 할 수 있다고 생각해봤습니다.
행동할 점
이번 달 임보 작성하면서 a지역의 시세트래킹 단지를 바꾸기로 했습니다.
a지역은 제가 두 번째로 만든 지역 앞마당이기 때문에, 단지 선정이 잘 되어 있지 않았고, 선명도가 떨어졌습니다. 이번 강의를 계기로 좀더 트래킹하기 좋은 단지로 바꾸어야겠단 생각했습니다. 바꾸자!!
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