[지기 19기 48조 자유로운박새] 1주차 강의 후기

#1지방투자의 기본

1)안 가봐도 되는 지역은 없다. 우선 순위에 따라 순서를 달리해서 모든 구를 가보아야 해당 지역의 지역 분석 퍼즐이 맞춰진다.

:매월 앞마당을 우직하게 만들어나가기 부산(4진-5해-6동-7수-8연-9남)

2)시세트래킹의 중요성. 계속. 계속.계속

너무 자주하기 어렵다면 한 달에 한 번만, 하나의 앞마당에 10개씩이라도(생활권별 신축,구축 2개씩)

:매달 10일마다 시세트래킹(제발 15일까지 부산진구 시세트래킹 끝내기)

3)공급이 지방 시장 가격에 절대적인 영향을 준다. (향후 3년간 공급이 적은 지역들을 한 달에 하나씩 앞마당으로 늘리면서 시세트래킹하는 것이 3년 후 나의 자산을 다르게 만들어 줄 것)

:해운대구 쓸 때 부산 전체 공급 제대로 파악해서 임보에 넣어두고 앞으로 계속 활용

4)매도에 대한 고민은 곧 환금성에 대한 고민이다. 사람들이 좋아하는 단지가 어디인지, 실거주 하고 싶은 단지가 어디인지 파악하는 것이 중요하다.

5)광역시는 선호 생활권~비선호 생활권까지 투자가 가능하나,

중소기업은 평균이상 선호 생활권 투자만 유효하다. --> 중소도시 평균이하 비선호 구축단지는 투자하지 않는다.

(입지독점성이 떨어지는 중소도시는 상품성(연식)이 매우 중요하다.)

6)언제나 가치가 좋으면서 & 가격이 싼 걸 산다.

#2임장보고서와 임장

:손품을 통해 지역을 제대로 분석하고, 발품을 통해 손품으로 기록한 것이 맞는지 확인한다.

손품+발품= > 투자

이번 임장보고서에서는 틀리더라도 해당 장표에서 내가 얻은 인사이트를 한 문장 이상 적어볼 것.

내가 가진 앞마당(부산진구)와 비교하는 장표도 몇 개 넣어보기.

7) 인구는 곧 그 지역 부동산의 매수 수요와 같아서 중요하다.

세대당 인구수를 통해 가족 단위의 수요를 파악함으로써 수요를 좀 더 세밀하게 예측할 수 있다.

사람들이 보통 주택을 매수하는 시기가 1)결혼 2)출산 3)자녀학령기 라는 것을 고려할 때,

영유와 10대 & 경제활동연령(30~40대)의 비율과 세대당 인구수에 대한 검토는 의미가 있다.

8)공급에 영향 받는 권역의 인구를 함께 파악하여 매도리스크를 대비하는 것이 중요하다.

9)소득&직장

사회조사보고서를 통한 광역시별/구별 소득비교가 의미있는 이유는 좋은 직장이 곧 인구 유입 요인이기 때문이다. (= 앞으로도 계속 거주 수요가 있을 곳)

고소득층이 비율이 높은 곳일수록 입지가 좋고, 매전 감당이 가능하여 수요층이 탄탄할 가능성이 높고

전통적인 부자지역이면서 학군지, 혹은 신규택지로 발전할 가능성이 있다.

인구가 줄어든다고 해서 사람들이 살고 싶어하고 선호하는 곳의 수요가 줄어들지는 않는다. 오히려 사람들이 좋아하는 곳으로 더욱 더 수요가 몰리는 현상이 나타난다. 가격이 같다면 가치가 좋은 것을 찾아 투자해야 하는 이유.

:부산처럼 직장이 몰려있지 않은 도시에서 직장과 소득을 어떻게 파악하고 어떤 식으로 투자에 활용해야 하는지 질문 기회가 있을 때 여쭤보면 좋을 것 같다.

10)학군

광역시에서 학군은 잘 변하지 않고 오랜시간에 거쳐 형성되기 때문에 중요한 입지요소이다. 학군과 평당가가 비례하는 경우가 많다. 또한 학군지는 아이가 자라는 동안(8~19) 이사하기 쉽지 않기 때문에 탄탄한 전세수요를 제공한다.

11)상권

사람들이 좋아하는 상권이면 좋지만, 덜 좋아하더라도 가격이 싸다면 산다.

12)공급- 지방 투자의 매수 결정에서 가장 중요한 한 축.

공급->전세가 반드시 영향을 주고, 전세가 다시 매매가에 반드시 영향을 준다.

=리스크 헤지를 위해 저평가 여부만큼 눈여겨보아야 하는 요소가 공급이다.

연계도시와의 인구 전출입 및 해당 도시 공급도 반드시 체크해야한다. 특히, 투자를 하기로 마음먹었다면

투자연도를 포함한 3개년의 공급을 반드시 월별로 세밀하게 파악할 것.

13)교통

지방에서는 엄청 중요한 요소는 아니지만, 지하철이 중요한 지역에서는 부분적으로 눈여겨본다.

#3 투자의 우선순위

14) 광역시의 랜드마크는 해당 지역의 가격과 전세가율을 대략적으로 가늠할 수 있게 하는 지표이다.

15)광역시는 입지와 상품성을 함께 고려해야 한다. (입지가 비슷하고 투자금이 비슷하면 좋은 연식)

/입지 독점성 떨어지는 중소도시는 입지보다 상품성이 더 중요한 경우가 많다.

16) 투자범위에 들어온다고 해서 무조건 매수하기 보다는 언제나 앞마당 중에서, 해당 지역 중에서 이 투자금으로 할 수 있는 투자가 이 단지가 최선인지 꼭 고민한다. -->트래킹을 통해 더 좋은 가치의 물건을 찾아낸다.

17) 같은 가격일때는 땅의 가치가 더 높은 곳의 단지를 매수한다.

18)광역시의 경우, 입지가 빠지는 생활권 단지(신축)의 가격이 싸다고 생각하면 눈여겨 보아야한다.

19) 평균 이하의 입지인 곳은 신축 아파트가 들어오면 대장이 바뀌는 경우가 많다.(그만큼 상품성이 중요하다.) 후순위 생활권 내에서는 위치가 다소 떨어지더라도 구축보다 신축이 낫다.

:부산진구에서 연지래미안어반파크가 삼한골든뷰 이상의 매매가로 거래되는 이유가 아닌가..

20) 동일 구 내에서 좋은 생활권 안에서 덜 선호하는 단지보다, 덜 좋은 생활권의 랜드마크(대장 단지)가 더 좋은 투자일 수 있다. 가격이 충분이 싸다면.

21) 같은 가격이라면 입지가 개선되는 단지를 산다.

22) 1순위: 입지 좋은 구 신축 구축

2순위: 모든 구 5년 이내 신축

3순위: 모든 구 생활권의 구축 대장