지방투자 기초반 1주차 강의후기

지방투자를 공부하고 실행하기에 앞서 걱정되는 주요 요소들에 대한 생각을 다시 한 번 할 수 있는 좋은 강의였습니다. 강의후기는 개인적으로 지방투자에 대해 가장 이해하기 어려웠던 환금성에 대한 생각을 정리해봤습니다.

환금성에 대한 고민

환금성이란 물건을 팔아서 돈으로 바꿀 수 있는 성질을 의미하며 한자로 바꿀 환, 쇠 금, 성품(성질) 성으로

이루어진 단어이다. 여전히 자본주의에 대해 이해하기 어려운 부분이 있지만, 명확한 사실은 이 경제 시장에서

변하지 않는 현상이 있다면 흔싸귀비일 것이다. 흔하면 (가격이) 싸고, 귀하면 (가격이) 비싸다라는 말인데,

환금성을 표현하기에 적절한 표현이라고 생각한다.

부동산 투자에 있어 환금성이라는 기준을 부합하는 단지를 찾아내기는 그렇게 어려운 일이 아닐 것이다. 누가

봐도 좋은 단지가 있는 반면, 누가 봐도 기피하고 싶은 아파트가 있기 마련인데 여기서 투자자들에게 생기는

문제는 누가 봐도 좋은 단지를 매수하려면 사람들의 가수요 심리로 인해 실제 거주가치보다 매매가격이 훨씬

더 높게 형성되어 내가 1년에 모을 수 있는 종잣돈보다 더 많은 돈이 필요하다는 사실이다.

성공적인 투자를 위해 좋은 상품을 구매해야하는 것은 맞지만, 그와 동시에 좋은 상품을 저렴하게 매수할 수

있어야 가장 이상적인 투자가 된다고 생각을 한다. 이 역시 말로 표현하기는 너무 쉽다는 것이 문제인 것 같다.

결국 내가 해야 할 투자는 1) 감당할 수 있는 리스크 안에서, 2) 적당히 가치있는 좋은 물건을, 3) 저렴한 가격

으로 매수해야되는 것이라는 결론이 나오는데, 이런 투자를 하기 위해서 어떤 기준을 가져야하는지 정답을

찾기가 어렵기 때문에 모든 투자가 어려운 것이 아닐까 싶다.

아래의 기준을 만족한다면 환금성에 대한 고민을 지울 수 있는 투자처라는 생각이 들지만, 이 또한 내가 직접

경험해보고 나의 투자 선택의 옳고그름을 판단할 수 있는 날까지 시간이 지나야 부동산 투자에 대한 확신의

단계를 높여갈 수 있지 않을까 생각이 들었다.

1. 기준 #1 / 적당히 가치있는
2. 내가 이 지역의 거주민이 된다면 이 단지로 이사를 와서 살고싶은 마음이 드는지
3. 해당 단지에서 거주한다는 것이 나의 삶의 질을 향상시켜주는지 (최소한 유지는 시켜줘야..)
4. 해당 단지 거주민의 수준이 나보다 높아 보이는지 (최소한 나의 수준과 비슷한지)
5. 기준 #2 / 저렴한 가격인지
6. 내가 해당 단지를 투자하여 벌어갈 수 있는 수익률이 만족스러운 경우
7. 내가 목표한 수익률을 달성할 수 있는 가격을 계산해보고 그 가격으로 이 단지를 매수할 수 있는 사람이 있을 것 같다는 판단이 서는 경우 (추후 매도 시 나의 목표가가 매수자에게 합리적으로 보일 수 있는 가격인가?)

위의 기준 #1과 #2를 구분하자면 전자는 정성적, 후자는 정량적인 특성으로 분류할 수 있다. 일반적으로

누군가를 이해시키고자 한다면 정량적인 지표를 제시하는 것이 훨씬 더 객관적이고 효과적지만, 나는

기준 #1에 대한 이해도는 높아지고 있는 반면 여전히 기준 #2에 대한 확신을 갖는 것에 어려움을 겪고있다.

시간이 지나고나서야 알게되었지만, '23년 1분기에 OO광역시의 가격이 엄청나게 저렴해졌다는 강의를

들었음에도 불구하고 이 가격을 대체 어떤 이유로 저렴하다고 판단하시는지 참 궁금했었다. 그 이유는

1) 호갱노노에서 특정 단지들의 그래프를 장기간으로 두고 봤을 때 '23년 초반의 실거래가는 여전히 옛날 가격에

가격에 비해 상당히 많이 상승해있는 상태로 보였었고, 2) 매매가가 하락한만큼 전세가도 많이 떨어졌기에

투자불가한 상황으로 보였기에 깊게 탐구하지 않았었기 때문이다.

하지만 최근 그 답을 조금씩 찾아가고 있는 것처럼 느껴지고 부동산 공부가 조금이나마 즐거워지는 이유는

아래와 같다.

1) 최근 상승기를 제외하고 그래프를 그려보면 예전에도 가격의 상승폭이 꽤 높았었다. 지난 장에서 많이

오른 것은 사실이나, 아주 낮은 기울기로 상승했던 것처럼 보였던 그래프를 제한된 기간으로 조회해보니

지난 상승장에서 보인 것만큼이나 가파르게 오른 적이 있었다는 것이고,

2) 내가 원하는 수준의 저렴한 가격으로 매수할 수는 없을 지라도 기준 #2에 부합하는 투자를 할 수 있다면

그것이 바로 저렴한 가격에 투자하는 것이 아닐까라는 생각이 들었기 때문이다. 물론 좋은 아파트를.

최저가에 매수하여 최고가로 팔 수 있다면 좋겠지만, 그건 노력과 재능으로 할 수 있는 일이 아니다.

1주차 강의후기 끗.