규제의 끝은 하락입니다.

안녕하세요. 주우이입니다.

지난 7월 1일부터 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 투기과열지구·조정대상지역으로 지정되었습니다. 토지거래허가구역까지 더해지면서 '3중 규제'가 적용되었는데요.

이 뉴스를 보고 저에게 가장 많이 들어온 질문은 이것이었습니다.

"앞으로의 시장은 어떻게 되나요?"

오늘은 이 질문에 답을 드리려고 합니다.

이 글을 읽으시면 규제 뉴스가 나왔을 때 시장이 어느 위치에 있는지, 그리고 정말 조심해야 할 뉴스는 무엇인지 스스로 판단할 수 있는 눈을 가지게 되실 겁니다.

여러분은 규제지역 지정 뉴스를 보면 어떤 생각이 드시나요?

'이제 집값이 잡히겠구나' 하는 생각이 드시나요?
아니면 '또 어디가 오르려나' 하는 생각이 드시나요?

저는 이 뉴스를 보고 이렇게 생각했습니다.

"상승장이 아직 진행 중이구나."

이상하게 들리실 수 있습니다. 규제가 나왔는데 왜 상승을 이야기할까요?

한 가지만 생각해보시면 됩니다.

정부는 오르지 않는 곳을 규제하지 않습니다.

집값이 오르지 않는 지역, 수요가 없는 지역을 묶을 이유가 없기 때문입니다. 그래서 규제지역 지정은 '이 지역의 수요가 강하다'는 것을 정부가 공식적으로 확인해준 것이기도 합니다.

그렇다면 규제가 나오는 시장은 어떻게 흘러갈까요?

우리는 이럴 때 과거에 비슷한 일이 있었는지, 있었다면 시장이 어떻게 움직였는지를 살펴봐야 합니다.

규제가 쏟아지던 시장은 어떻게 되었을까요?

2017년으로 돌아가 보겠습니다.

<2017년> 

8.2 대책으로 투기과열지구가 부활했습니다. 당시 서울은 월 1.2~1.4만 건씩 거래되던 뜨거운 시장이었는데, 대책 이후 거래량이 5천 건 수준까지 떨어졌습니다.

그런데 가격은 어떻게 되었을까요?

잠시 주춤했지만, 상승의 흐름을 막지는 못했습니다. 거래량도 몇 달 뒤 다시 늘어났습니다.

그 이후 규제는 계속되었습니다.

<문재인 정부의 대표 규제 정책>

• 규제지역 확대 (8.2 대책, 6.17 대책 등)
• 세금: 다주택자 양도세 중과, 취득세 중과, 종부세 인상 (7.10 대책)
• 대출: 9억 초과 LTV 축소, 15억 초과 주담대 금지 (12.16 대책)
• 임대차 3법

5년간 20번이 넘는 대책이 나왔습니다. 그리고 그 기간 내내 시장은 상승했습니다.

여기서 우리가 봐야 할 것은 규제 하나하나의 효과가 아닙니다.

규제가 '계속 나오고 있다'는 것 자체가, 시장의 열기가 계속되고 있다는 신호였다는 점입니다.

그렇다면 하락은 언제 왔을까요?

2021년 하반기, 정부가 더 이상 내놓을 규제 카드가 없어진 시점이 왔습니다.

그때가 고점이었습니다.

그리고 2022년부터 정부가 한 일은 정반대였습니다. 규제를 '푸는' 것이었죠. 규제지역이 하나둘 해제되더니, 2023년 1월에는 강남 3구와 용산을 제외한 전 지역이 해제되었습니다.

규제 해제 뉴스가 쏟아지던 그 시기가, 정확히 하락장이었습니다.

정리하면 이렇습니다.

규제가 나오는 시기는 상승장이었고,
규제가 멈추고 풀리는 시기가 하락장이었습니다.

그래서 규제의 끝은, 하락입니다.

지금 시장은 어디에 있을까요?

이번 사이클을 보겠습니다.

지난해 10.15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 지정되었습니다. 그러자 규제를 피한 수요가 인근 지역으로 이동했습니다.

그 결과 동탄구는 올해 누적 11% 넘게 오르며 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했고, 구리와 기흥도 큰 폭으로 올랐습니다. 불과 1년 전만 해도 하락세였던 지역들입니다.

그리고 이번 7월 1일, 이 세 곳이 규제지역으로 묶였습니다.

교과서 같은 풍선효과의 재현입니다. 수요를 해소한 것이 아니라 억제한 것이기 때문에, 눌린 수요는 또 다른 곳으로 이동할 가능성이 높습니다.

그래서 저는 이 패턴이 여기서 끝나지 않을 것이라 생각합니다.

다음에 오르는 지역이 또 규제로 묶이는 흐름은, 상승장이 끝날 때까지 반복될 가능성이 높습니다.

한 가지 더 말씀드리면, 과거 규제에는 수순이 있었습니다. 대출 규제와 지역 지정 이후에는 더 강한 세금 규제가 뒤따랐습니다. 2020년 7.10 대책으로 취득세 중과가 나왔을 때 실제로 매수세가 꺾이며 시장이 주춤했던 것처럼, 이번에도 추가 세금 정책이 나온다면 시장은 주춤할 수 있습니다.

다만 여기서 구분해야 할 것이 있습니다.

'주춤'과 '하락'은 다릅니다.

과거의 규제로 인한 주춤은 상승장 안의 쉼표였습니다. 진짜 하락은 규제가 소진되고 해제로 돌아선 뒤에 왔습니다.

"이번에는 다르지 않나요?"

이렇게 질문하실 수 있습니다.

맞습니다. 다를 수 있습니다.

지난 사이클은 초저금리 유동성 장세였고 지금은 금리 환경이 다릅니다. 그리고 이번에는 갭투자를 차단하는 토지거래허가구역이 사이클 초반부터 함께 지정되었습니다. 과거에 없던 변수입니다.

그래서 저는 "과거와 똑같이 반복된다"고 말씀드리지 않습니다.

하지만 이것 하나는 분명하게 말씀드리고 싶습니다.

지금이 과거와 다를 수는 있습니다.
그러나 과거를 모른 채 시장에 들어가는 것은, 지도 없이 낯선 길을 걷는 것과 같습니다.

지도가 실제 지형과 완전히 똑같지는 않습니다. 그래도 지도를 가진 사람은 갈림길에서 기준을 가지고 판단할 수 있고, 지도가 없는 사람은 남들이 뛰면 같이 뛰고 남들이 멈추면 같이 멈출 수밖에 없습니다.

과거의 사이클은 우리가 가진 가장 좋은 지도입니다. 100%는 아니어도, 없는 것과는 완전히 다릅니다.

그렇다면 지금 무엇을 해야 할까요?

미래를 정확히 아는 사람은 없습니다. 그래서 내 생각에 따라 할 일을 정해두는 것이 중요합니다.

규제로 시장이 꺾일 것이라 생각하신다면,
막연히 하락만 기다리는 것이 아니라 내가 사고 싶은 아파트의 기준 가격을 정해두셔야 합니다. '이 가격이 되면 산다'는 기준이 있는 사람만 하락장에서 움직일 수 있습니다.

규제에도 상승 흐름이 이어질 것이라 생각하신다면,
규제 직후 거래가 얼어붙는 이 구간이 오히려 관찰의 시간입니다. 급한 마음에 매수하는 것이 아니라, 아직 가치 대비 가격이 싼 곳을 알아야 하고 그 지역을 찾아다니는 시간으로 쓰셔야 합니다.

그리고 어느 쪽이든 공통으로 기억하셔야 할 것이 있습니다.

정말 긴장하고 봐야 할 뉴스는 규제 '지정' 뉴스가 아니라 규제 '해제' 뉴스입니다.

규제가 하나둘 풀리기 시작하는 뉴스가 나온다면, 그때는 시장의 계절이 바뀌고 있다는 신호일 수 있습니다.

규제가 나오면 위기라는 생각에 마음이 무거워질 수 있습니다.

하지만 규제를 읽을 줄 아는 사람에게 규제 뉴스는 공포가 아니라, 지금 시장이 어느 계절에 와 있는지 알려주는 지도가 됩니다.

이 글을 읽으신 분들이 뉴스에 흔들리지 않고, 자신만의 기준으로 좋은 판단을 하시기를 진심으로 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.