[지기 19기 집싸게8때 9매하조 고양이버스T] 1주차 수강후기

(0) 프롤로그

가. 아이가 걸음마를 배울 때 앉는 것을 정확하게 마스터하고 다음 것을 실시하지 않듯이 다른 사람들도 동일한 상황이 대부분이다. 할 수 있다는 마음으로 실시!!

나. 특정 지역에 대한 내용이 중요한 것이 아니라 어떤 지방에 대한 내용이 나와도 적용할 수 있는 방법에 대해 익히자!!

다. 강의목적: 소액투자로 1억 자본소득 만드는 인생의 전환점을 함께 하는 1개월

(1) 지방투자 기준

가. 지방 시장 판단 배경 지식

1) 지방 사람들의 생각을 알아야 한다.

2) 지방 임장해도 가치를 모르면 투자할 수 없다

3) 미분양, 분양가 고공행진, 얼어붙은 시장상황에도 수요는 있다.

나. 시장 상황과 다르게 투자자가 알아야하는 진실은?

1) 건설사 위기로 아파트가 안 지어짐: 3년 뒤 입주 물량 없다

2) 분양 한 단지들도 입주 지연: 계획된 물량도 더디게 입주한다

3) 고분양가로 미분양 증가: 새아파트도 안팔린다면 기축에 기회

다. 지방투자 고민 TOP3

1) 가치 고민: 지방 인구 감소 심각성, 매수가 돈이 될까?

가) 광역시 투자 시 입지, 선호도가 큰 결과의 차이 보임

나) 중소도시 투자 시 선호도에 따라 결과 다를 수 있으니 보수적 판단 필요

다) 핵심포인트: 지역별 수요규모 고려 평균 이상 선호 단지 투자

2) 환금성 고민: 매도가 힘들면 어떡하지?

가) 어느 시장이든 호가, 시장상황, 심리 등에 따라 거래량 변동

나) 시장에서 가격을 낮춘다면 반드시 수요는 존재

다) 광역시(선호, 비선호 다 좋음), 중소도시(평균이상 선호도)

라) 저층(1~3층)제외, 방2개 아닌 방3개 2~30평대 투자 실시

마) 10평대, 방2개, 복도식, 공시가격 1억이하 투자 지양

3) 효율 고민: 지방까지 가서 투자하는게 맞을까?

가) 입주 물량 증가→기축매도희망→매수수요 적음→매도가조정→매매,전세가 근접→투자 기회

나) 큰 입주장이 있는 연도 그 전 연부터 기축 가격 조정(팔고 나가야 하니) 이것 또한 큰 기회: K도시 신문 등

다) 지역별 매매,전세, 공급상황 개별적 시장인 것이 현재

라) 무릎 이하 가격으로 매수해서 연간저축액 이상의 수익 발생

라. 지방투자의 핵심: 수요(집값 결정 키포인트)

1) 살고 싶은 수요(실거주): 전세가격으로 나타남

2) 갖고 싶은 수요(가수요): 매매가격으로 나타남

3) 수요의 분류

가) 절대적 수요: 인구수-인구수가 많아도 가치대비 비싸다면 투자 지양

나) 상대적 수요(선호도)

[1] 입지: 중요도 비교(광역시>지방도시) 학군, 환경(광역, 중소), 직장, 교통(광역)

[2] 상품성

[가] 중요도 동일(광역시, 지방도시) 연식, 공급

[나] 장기적 공급 많아 신축비중 높을수록 신축 인정 연식 상이

4) 정리

가) 입지와 상품성의 교집합이 선호도를 결정하고 지방투자를 결정한다.

나) 입지조건(직장, 학군, 교통, 환경): 입지독점성(광역시>중소도시)

다) 상품성(연식, 브랜드, 택지규모)

마. 지방투자 입지평가 기준

1) 지방투자 입지평가 기준-직장

가) 종사자수 대비 500인 이상(광역시), 300인 이상(중소도시)

나) 광역시: 중심(시청)과 외곽(공장)에 직장 존재, 수도권관 중소도시 특징 혼재

다) 일자리 규모 적다고 소득이 낮지 않음. 지역 내 선호 생활권, 단지 파악 중요

2) 지방투자 입지평가 기준-학군

가) 지방의 학군은 땅의 가치 결정 중요 요소

나) 학업성취도 95% 중학교 가장 많이 있는 지역: 울산, 대구

다) 대규모 직장-고소득-자녀 학업 관심도 증가-학군에 의한 지역 독점성

라) 중소도시는 학군지로서 선호도 있으나 광역시 정도 땅의 가치 높이는 수준 아님(예외 존재 창천포)

3) 지방투자 입지평가 기준-환경

가) 백화점 매출액: 지역 소비력 반증-집 구매여력

나) 1km 반경 내 백화점 존재가 아파트 매수 충분 조건이지 필요 조건 아님, 거주매력도 높임

다) 브랜드&신축: 거주환경 우수 및 선호→생활권 수준 향상 및 수요 증가, 입지평가 기준은 아니나 중요함

(세부적 요인: 신축, 택지, 균질성, 브랜드, 커뮤니티)

4) 지방투자 입지평가 기준-공급

가) 지역전체 공급물량(3년): 투자 의사결정의 근거

나) 구별 공급물량 & 지역 영향받는 공급물량

다) 3년 내 입주 단지 위치 확인

라) 지방의 경우 공급물량에 따라 매매,전세가격 영향 같이 받음, 공급물량 미확인 투자 절대 지양

5) 지방투자 입지평가 기준-교통

가) 지역마다 교통 중요성 차이: 도로교통혼잡도, 출퇴근 시간, 지하철 접근성, 업무지구 관통여부 등

나) 대중교통 의미 높은 곳: 부산, 대구, 대전

다) 대중교통 의미 낮은 곳: 광주, 울산, 중소도시

(2) D 입지 분석

가. 도시개요-인구

1) 시 인구 및 세대수: 수요와 직결되는 인구-광역시 중 인구수 3위

2) 구별 인구 및 세대수

3) 세대당 인구수: 가족단위 수요 집중 지역 파악

4) 연령별 인구: 주거구매수요 인구 조사(3,40세대 비율 비교)

5) 인구이동: 주변 영향지역의 공급 물량에 변동이 생기기 때문에 확인 필요

나. 도시개요-소득

1) 고소득 구간부터 분포 비율 타 지역과 비교를 통해 의미 파악

2) 고소득층: 평균이상입지, 매매가, 전세가 감당 가능, 학군지, 신규택지

3) 안정적 소득층: 평균입지, 매매, 전세가 감당 가능, 산단인근, 영유아~30대

4) 저소득층: 구도심, 노인인구 비율 상, 상업지역 비중

다. 생활권-직장: 원천징수지-직장소득, 주소지-거주민소득

라. 생활권-학군, 환경, 공급, 교통