1주차 강의 후기

22년말 23년초 매수금액이 나오면 그때 사야한다.

우린 왜 이렇게 집을 사는게 어렵고 남에게 물어볼까?

상승하다가 하락하다가 하니까

장기적 우상향 : 오르락내리락하지만 전체적으로 볼때는 어쨋건 올라.

답은 그냥 사면되

단기적으로는 등락이 있지만 장기적으로는 우상향한다.

집은 없는것보다 있는게 유리하다

우리가할수있는것은

하나뿐인 바닥점이 아니라

움푹패인 어딘가에서 집을 마련하는것이다.

pir은 집값을 소득으로 나누면 됨

물가상승은 임대료로 함

통계청에서 집은 물가상승으로 포함안함

집값은 떨어지고 생필품가격은 올라가는데

이걸 생필품가격을 모으면 집을 살수있음

무지한사람: 현실기준입력을 본인으로 잡아

현명한사람: 현실기준입력을 나로 잡지않아

사람들이 집값 떨어졌다고 욕하면 지금이 평균가격이구나 하면 됨

서울은 일반적으로 전세가율58% 57%

매매가 떨어지고 전세가 올라가고있어 지금

과거에 집잘샀다하는 사람들은 어땠을까?

2012년에 샀던사람들 집잘샀는데 그때 당시는

pir은 10.

야금야금 올라갔을때

전세가율 69.7%

지금이랑 유사한시기 2010년.

근데 더 기다려야한다고 오해하지말고

지금 사려는 가격이 많이 떨어졌다하면 바로 사라구

바닥을 잡겠다고 하지마.

그냥 움푹파인 어딘가에서 사야해

<대충 가격이 저렴하다고 판단할수있는 시기>

PIR 12이하 (현재 11.2)

전세가율 60% 이상 (현재 52.4%)

2010~2011년과 유사한 상황으로

가격은 많이 내려와서 리스크가 줄어들었으나

추가하락에 대한 두려움이 생기는시기

<정리>

1.확실할수없지만 추가하락 있어도 당황해선 안됨 (부동산이해)

2.추가하락이 있어도 버틸수있는 수준의 대출(재정적 체력)

3위2가지 바탕으로 장기적 관점 매수에 좋은시기

---단 단지별 움직임이 매우달라 주의

일단 위험한 놈들과 유리한 놈들은 분리해야대

위험한 놈들: 엄청 회복한 애들

좋은애들: 완전히 후진애들이 아닌데 많이 회복을 못한애들

각구의 대장급 아파트들도 다 달라

그런애들이 유리한 녀석들

반등폭이 작고, 나머지..

이런기준을 갖고 많이 떨어진애들을 봐

<인구감소와 고령화>

서울의 미래가 부산

임장다녀보면 느낌이 보임

서울과 부산의 다른점 : 서울은 일하는 곳이 있다는거

부산: 60대이상이 30%

서울: 60대이상 26%

부산의 사람들이 안좋아하는 아파트는 구축아파트는 매매가 2천~3천짜리가 있음

서울은 특수한것들 빼고 올라가

부산은 특수한 애들만 올라가

서울에서 집사는게 실패확률이 적어

2050년까지 13%집이 줄게될꺼야.

맹목적으로 두려워하는게 아니라 딥하게 파봐야대

근데 부산은 1990년대부터 줄었어.

옆에 산업단지 있고 외국인 있고 산에 있는건 앞으로 하락하겠지

서울이 아닌 애매한지역 구축아파트는 선택받지못할거야

서울 수도권은 사도되. 그대신 서울(=강남)을 1시간이내에 들어올수있는곳(차X, 대중교통기준)

도봉구는 서울아니야.

분당은 서울? ㅇㅇ 서울

근데 밑에 분당은 서울 아니야. 구미동 이런데

범위설정을 다시한 다음에

신축이나 환경이 괜찮은 구축

(환경 안좋은 구축은 관악구에 걸어서 가봐 삼성산주공아파트)

광역시도 사도되.

그대신 신축이나 최상급 구축

서울아파트는 대상을 볼필요없어 (삼성산주공아파트아닌것들만) 다만 가격을 비싸게 사면 안됨

지방은 가격은 다쌀거야 근데 대상을 진짜 잘봐야되

서울은 많이 싼곳을 사야대

<현재 내가 가져야할 '단 한채'의 범위>

서울/경기 상급지(수지, 평촌, 구리, 광명, 분당, 하남, 성남, 과촌)신축 및 환경 양호 구축

광역시(인천,부산,대구,대전,광주,울산) 신축 및 최상급지 구축

젊은 중소도시(창원,천안,청주,세종)신축

중에서

전고점 대비 하락폭이 커서(-25%P)이상

소득대비 부담이 많이 줄어든 아파트