안녕하세요. 느리지만 포기를 모르는 남자 "가자GO" 입니다.
오늘 쟈니쟈니, "잔쟈니튜터님" 이 진행해주신, 내마중 8기 조장튜터링 방금 마치고, 따끈따끈하게 바로 강의 후기를 남겨볼까합니다. 그럼 거두절미하고, 헤어나올수가 없는 쟌쟈니 튜터님 튜터링 후기로 바로 가보겠습니다.
서울 1급지 구축 & 2급지 선호도가 높은 구축 (90'대 아파트)은 연식을 뛰어 넘는걸 인정해야 한다.
제목과 같이, 서울 1급지 구축 & 2급지 선호도가 높은 구축 (90'대 아파트)은 입지가치 (땅의가치)가 연식을 초월하는 선호도가 있다는 걸 인정해야 한다. 시간이 지날수록 입지가치가 더 높은 곳이라는 것을 인정해야 한다.
계속 서울 급지를 고민하는것보단, 내 투자금내에 충분히 비교평가 되고, 투자기준에 들어온다면?...
- 내집을 언제 팔겠다라고 하는순간 어려워진다. 어디를 갈지를 생각해야한다.
- 서울은 생각보다 오랫동안 기회를 열어준다.
- 시점에 따라 다를 수 있다.
단지별 선호도가 조금 더 괜찮다고 생각하는 팁?
- 실거래 가격 그래프로 비교, 특히 비슷한 시기 전고점 확인해보고, 우선순위를 비교 해보는것이 좋다. 이게 선호도 비교를 대표한다고 할수 있다.
지방 중소도시 (50만이하), 연식을 어디까지 보는게 좋을까요?
- 시장상황에 따라서 가이드라인이나 마지노선은 달라질 수 있다.
- 최신축, 대장단지가 00 가격대이면, 지금 시장에서 우선수위에서는 밀리는 것(00년식 단지)
- 그 중소도시에서, 신축단지도 싼데, 00년식 단지를 하면 안된다는 것은 아니지만 우선순위는 아니다. 선호도에서 밀리면, 나중에 환금성도 생각해야 한다.
지방에서의 교통개선과 선호도?
- 입지가 개선되는건 호재는 맞지만, 이미 실현되는 곳을 봐야한다. 이미좋은 곳이 가격차이가 크게 나지 않으면 이미 좋은 곳을 들어가는 것이 맞다.
- 현재 이미 좋은 가치에 대해 더 집중하는게 맞다. 호재는 부동산 호황기때는 화로에 기름을 부어, 활활타오르지만, 하락장에서는 타지않는 목재만있을때, 기름을 부으나 마나,타오르지 않기 때문이다.
ㅁ 튜터링 대면 Q&A
Q1) 현재 지방에 거주하고 있는 외벌이 투자자이고, 그만큼 모으는 돈이 너무적어, 매년 종잣돈을 모을 수 있는 금액이 거의 없는데, 감히 수도권 투자로 방향성을 잡을수 있을까요? (지방광역시 2채 차익실현 매도후, 3~4억정도 종잣돈 마련가능)
- 이미 투자금을 확보될 가능성이 높다면, 충분히 차익실현후, 마련한 종잣돈으로 가능하기때문에, 지금부터 서울 수도권앞마당을 늘려나가면서, 수도권 투자하는것을 추천드립니다. 향후, 서울 수도권 전세가 상승되면, 서울 상급지 시세트래킹하면서, 충분히 투자해 나갈수 있을 것같다.
- 향후, 서울수도권 투자 수익 vs 지방광역시? 를 보면 어디를 투자하는게 나을지? 잘 생각해보셨으면 좋겠다. 서울 수도권 앞마당 지속적으로 늘려나가면서, 기회를 보기를 추천드린다.
Q2) 법인 세입자 물건. 역전세(3억 전세-->2.7억 (3천만원 더 들어가는 상황)를 막을 수 있는 최선의 방법이 있을까요?
[역전세를 맞는데 있어서의 마인드]
- 역으로 생각하면, 매도했을 때 3천만원이 더 튀어나온다는 것. 매우 높은 확률로 전세가가 오를 것이다.(주변 공급만 없다면) (주변 공급만 없다면)
- 법인세입자는 고맙게도 갱신권이 없고 원할 때 매도할 수 있다. 정기 예금은 2년짜리 들었다라고생각할 것이다. (편익과 비용을 따져서 편익이 많으면 역전세금 돌려주고, 지키는게 나을것 같다.)
Q3) 은퇴라는 상황을 앞두고 있는 50대 거주보유 분리 괜찮을까요?
- 은퇴가 가장 큰 리스크로 다가오는 이유가 대출이 안된다. 거주보유분리를 하는데 어느정도 안정적으로 세팅하고 그 이후 전세금을 올리면 안된다.(지방이 아니라 서울에 한다는 전제 하)
- 내집마련을 한다고 하더라도 역시 대출이 문제이다. 대출 상환능력이 안되기 때문에 직장생활때는 감당가능한 수준으로 대출을 받아두고, 상승장이 되어 집값이 오르면, KB시세가 높을때, 주택연금으로 묶으면 노후생활을 여유있을 수 있다.
Q4) 지방광역시에 실거주 매수를 고려하고있는 예비 신혼부부. 1.3억~1.4억 정도 종잣돈. 월소득 450정도 될 것 같다. 내집마련 기초반에서 알려주신 대로 예산을 짜보니 대출이 2.6억되는데 어디에 실거주 마련하는게 좋을까?
- A지역도 좋지만, 좀더 입지가 좋은 B/C지역에 연식이 좀 빠지더라도 20평대, 입지좋은곳도 보면 좋을것 같다.
Q5) S지역에서 거주 중이고, 전월세가 싸서 전환하여 투자하려고 한다.전세금1.1억 묶여있고 현금으로는 1.4억을 들고 있다. 내년 7월이 만기라 2.5이 나오고 투자금을 1년 7천만원정도 모을 수 있는 상황. 보증금 빼더라도 2.7억정도 나오는 상황. 현재 1.4억을 가지고 투자하기는 애매한 것 같고, 내년 7월에 종잣돈까지 뭉쳐서 하는게 나을지?
- 내년에 투자할 것 같다. 내년을 말씀드린 이유가 1억 초중반에 할만한 단지가, 서울에는 선호도가 애매한 단지가 굉장히 많다. 구로구 1호선 철컹철컹 중랑구 방3개 아파트이거나 경기권이거나. 돈은 벌 수 있다. 우선 순위가 아니다.
가자GO BM) 서울 수도권 1주택 실거주 vs 거주 분리 투자
- 서울 1급지 구축 & 2급지 선호도가 높은 구축 (90'대 아파트)은 연식을 뛰어 넘는걸 인정해야 한다.
- 내투자금내에 제일 좋은걸 그 당시 충분히 입지 평가하고, 비교평가를 했다면, 고민만 하지말고, 바로 투자할수 해보는것도 중요하다. 고민하다보면, 계속 대출을 많이내고, 더 좋은것, 그럴바에 영끌까지 대출해서 더좋을것 사려는 욕심이 생기고, 결국 좋은시기를 놓칠 가능성이 높다. 이건 마치, 모닝사러 갔다가 60개월 할부 최대한 맥스로 내서, 옵션 올리다보니, 무리해서 제네시스 사고 나오는 격일수 있다.
- 서울 수도권은 우리에게 투자할수 있는 기간을 생각보다 장기간 줄 가능성이 높다. 실거주 갈아타기나 거주분리 1주택 투자로 접근한다면, 선호도가 애매한 단지를 사는것보다는, 좀더 종잣돈을 모아서, 지역내 우선순위가 높고 ,선호도가 높은 단지가 내 투자금내에 들어올때까지 기다리는것이 좋을것 같다.
- 편익과 비용을 계산하여, 편익 > 비용 보다 훨씬 크다면, 소소한 세금같은 비용보다, 더좋은 단지를 싸게 사는게 제일 중요하다.
오늘 튜터링 내용에 대해 일단 정리를 해봤구요.
잔쟈니 튜터님, 튜터링을 거의 4시간넘는시간을.. 저희와 함께 해주신것 너무 감사했고, 개인적으로 저도 투자 질문을 많이 했었는데, 앞으로 투자 방향성을 잡아 나가는데 정말 많은 도움이 되었습니다.
마지막으로 조장님들.. 혼자 감당하기 어려운점을 나누면서, 스트레스도 같이 날아갔고, 앞으로 남은 2주동안, 조원들과 문제없이 재미나고 행복하게 조활동할수 있는 원동력을 얻어갑니다.
@늦게까지 고생해주신 @잔쟈니 튜터님과 @Q&A 정리해주신 월부운영진 분, 그리고 기획해주신 CM 피치님에게 정말 감사 드립니다.
그리고 비슷한 고민과 어려움을 함께 나눠서 1/2 이 되고, 또 월부생활하면서, 만나뵙게 될 우리 내집마련 중급반 모든 조 조장님들에게 한마디 남깁니다.
"한 주동안 정말 수고하셨고, 충분히 잘하고 계시고, 조원들의 어려움을 진심으로 공감하고, 같이 극복해나가시는 최고의 조장으로 거듭나기를 응원합니다.!"
그럼 노후준비 끝나는 그날까지 함께 가자GOGO!~
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