안녕하세요

열정을 나누는 투자자

꽃을든둘리입니다.

하락장 이고, 지방은 싸다고 하고,

기회가 많다고 하는데, 도대체 그 기회는 어떻게 찾는 거지?

조모임을 하며, 돈버는 독서모임을 하며, 그리고 월부닷컴 재테크Q&A에서도

정말 많은 분들이 어떻게 하면 급매를 만날 수 있는지 궁금해하시는 것 같습니다.

하락장에서 ‘급매'를 만나는 것이 아니라,

‘급매’를 '만드는' 진짜 프로세스를 지금부터 말씀드리겠습니다.

이 프로세스를 하기 전에 반드시 해야 할 것은

앞마당 1등 뽑기를 통해, 투자로 생각하는 후보 단지를 2~4개 정도로 추리는 것입니다.

후보로 생각하는 단지가 예를 들어 3개 정도가 나왔다면

1.우선 단지에 있는 매물을 다 정리해보세요

보통 매물임장을 할 때, 최저가를 주로 많이 보실텐데요.

숨어있는 물건까지 샅샅이 찾아내기 위해서는 최저가만 보는 것이 아니라

투자금을 좀 더 넓혀서 보는 것이 필요합니다.

최저가에서 +3-4,000까지 높은 것도 보세요.

언제 가격이 갑자기 내려올지 모릅니다.

왜냐구요?

주인들도 최저가가 있는 것을 알고 있기 때문이에요.

주인들도 속으로는 알고 있어요.

최저가가 저~기 밑에 있어서, 가격을 내려야 매도 가능성이 높다는 것을요.

현실을 알고 있지만, 현실을 아직 받아들이고 행동하지 않았을 뿐입니다.

만약 상황이 급하신 분들 중 그 시기가 다가오게 되면 현실을 받아들이고

언젠가는 가격을 내릴 확률이 높습니다.

실제로 제가 매수한 물건도 최저가보다 높은 가격에 있어서

다른 투자자 혹은 실거주자들이 한번도 보지 않은 물건이었습니다.

매물 예약을 하기 전에 네이버에 나와있는 모든 물건을 다 정리하면 됩니다.

원래는 매물임장용 매물시트를 사용했었는데,

이번에는 각 잡고 하나하나 다 적었습니다.

(저도 왜그랬는지는 모르겠는데, 손이 더 빠르더라구요?)

현장에서도 매물 보자마자 나와서 손으로 정리 하니 편하기도 했습니다.

2. 이제 선정한 매물을 싹다 보면 됩니다

적어 놓은 매물을 다 볼 수 있도록 매물 예약을 하시면 됩니다.

이 때, 중요한 것은 하나의 부동산에서 공동중개로 편하게 다 보는 것이 아니라,

각 각의 물건을 최대한 다른 부동산 사장님께 보는 것입니다.

당연히 물건지 부동산 사장님으로요 ^^

(겹치면 괜히 어색해요)

이렇게 그 생활권의 모든 부사님들을 만나기 위해 노력해야 합니다.

그 이유는요, 일잘하는 부사님과 그렇지 않은 부사님과 일을 할 때

가격 협상부터 전세 맞추기, 자잘한 협의까지 너무 너무 그 난이도가 다릅니다.

과거 일못러 부사님들 덕분에 고생을 너무 많이해서

이 부분이 저에게는 너무너무 중요했습니다 ^^

특히, 가격 협상을 위해서는 부사님을 잘 골라야겠다는 생각을 했습니다.

(제발 ! 이번 만큼은요)

이렇게 다양한 부사님을 만나면 같은 매물에 대해서도 여러번 물어볼 수 있어요.

신기하게도 같은 매물인데, 사장님들마다 조금씩 아는 정보가 달라요.

가격이 다를 때도 있구요.

어떤 사장님은 매도자가 투자자에게는 물건을 안보여 준다고 하는데,

어떤 사장님은 매도자와 친해서 저한테 물건을 보여주는 경우도 있었어요.

그렇게 그 생활권의 모든 부동산 사장님을 만나며

누가 일을 잘하는지, 누가 협상을 잘해주는지, 누가 내 편인지, 누가 내 이야기를 잘들어주는지

한분 한분 만나 보며 마음속으로 평가를 합니다.

그 결과 제 이야기를 잘 들어주고, 제 편이 되어주고, 제 손과 발이 되어주는 사장님을 만날 수 있었습니다.

모든 과정에 있어 사장님의 보조가 큰 역할을 하였습니다.

선정한 단지의 매물을 다 보는데 여러 날이 걸렸습니다.

주말, 평일 할 것 없이 정말 자주 갔던 것 같아요.

3. 이제 조용한 공간에 가서 우선순위를 정하면 됩니다.

A 단지 1,2,3,4…등

B 단지 1,2,3,4…등

C 단지 1,2,3,4…등

순위를 정하는 과정에서 가장 우선시 되어야 할 것은 ‘매매가격'입니다.

매매가격이 동일한 물건의 경우 조건을 비교하여 순위를 정하면 됩니다.

4.그리고 가격을 이제 협상하면 됩니다.

지금부터가 시작입니다.

이제 가격 협상을 시작하는 것입니다.

중요한 것은 선호도가 높은 단지의 1등 물건부터 시작하는 것입니다.

하락장에서는 좋은 것부터 봐야한다

라는 말 이미 많이 들어 오셨죠?

협상도 좋은 것부터 덜 좋은 것으로 내려오면 됩니다.

주인이 급하지 않아서 네고의 여지가 없는 …

너무나도 확고한 물건은 시도를 해보면 느껴지더라구요.

아 ^^ 이렇게 까지 완강하구나.

그 물건은 그냥 인연이 아니라고 생각합니다.

어차피 제 손안에는 다른 후보들이 아직 많이 남아있으니깐요.

가격 협상할 때 중요한 것은

내가 생각한 가격보다 훨씬, 아니 더 훨씬 낮게 말해야 합니다.

예를 들어 현재 가격이 3.5억이고 내가 3.3억 정도를 만들고 싶다면,

3.3억을 부르면 안됩니다.

3억을 불러야 합니다.

뭐?????????????

5천만원이나 낮게 부른다고 ?

그건 너무 심한데? 욕먹을 것 같은데?

심해서 욕먹기 위해서 하는 것입니다 🙂

아마, 5천만원을 낮게 부르면 정말 욕을 먹긴 할겁니다.

근데 그게 협상의 전략입니다.

부동산 사장님과 매도인은 이미 3억이라는 가격에 한번 마음이 출렁거렸을 것입니다.

‘어떻게 이런 가격을 말할수가 있지?

진짜 이해가 안돼. 기분 나빠. 왜 그러는거야.

이 정도는 너무 심하잖아.’

이 때, 조금이라도 팔고자 하는 매도인이라면 가격을 조금이라도 낮추게 됩니다.

그러면 저는 또 3.1억을 부르겠지요.

3억을 들었던 매도인에게 3.1억, 3.2억, 3.3억은 상대적으로 괜찮은 가격이 되는 것입니다.

이런 방법으로 가격은 3억과 3.5억 그 중간 어딘가에서 만나게 됩니다.

단, 가격 협상을 할 때 진짜 확고하게 해야 합니다.

그럴려면 나도 확신이 있어야겠죠 ! 가치대비 가격이 저평가 되었다는 확신이요.

5. 협상이 시작된 물건이 있다면 끝까지 협상하세요

가격 협상을 시작으로 상황, 특약 협상까지 하루 이틀이 걸릴 수도 있습니다.

하지만 내가 유리한 조건이 될 수 있도록 끝까지 협상해야 합니다.

원래 돈을 넣기 전까지의 과정은 험난한 것입니다.

그리고 이 험난한 과정을 무탈하게 잘 견디기 위해서는

부동산 사장님의 역할이 굉장히 중요합니다.

일잘러 부사님을 만나면 내가 매도인만 설득하면 되는데,

일못러 부사님을 만나면 1차적으로 부사님을 설득해야 하고, 그 후에 매도인을 설득해야 합니다.

부사님을 설득하는 과정에서 이미 지쳐버리거나 의견이 꺾이는 경우가 많으니

부사님 선택은 꼭꼭 신중히 하는 것이 좋습니다.

전세를 맞추는 경우 수리기간 확보 + 공실이 될 수 있도록,

잔금 날짜는 최대한 확보할 수 있도록 반드시 잘 협의해야 하고

특약의 경우 역지사지를 잘 생각하면서 너무 글자 하나 하나 다 따지고 들기 보다는,

파레토의 법칙을 잘 생각하며 나에게 크리티컬하게 작용하는 문구를 놓치지는 않았는지 잘 확인하면 됩니다.

P.S.

이런 프로세스로 급매를 만들었습니다..

투자금이 부족하다 보니 저도 모르게 눈에 불을 키고 급매를 만들었던 것 같아요.

최저가보다 2,500만원 더 싸게 매수할 수 있었습니다.

이 글을 통해, 진심으로 많은 분들이 투자 기회를 찾으시면 좋겠습니다.

우리들의 1호기, N호기를 응원합니다 :)

그리고 과정에서 정말 큰 힘이 되어주신

대디 튜터님, 셔츠 튜터님 감사합니다 ❤️

월부카페에서도 읽으실 수 있습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10935334

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