열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [ 열반스쿨 중급반 37기 46조 로미네]

월부 열중반 2주차 강의

" 싼 가격에 사서 비쌀 때까지 지켜내는 것

그러려면 내가 가치있는 것을 싸게 사는 게 중요하고

가치있는 것을 보는 내 실력이 중요하다 . "

가치있는 것을 보는 실력은,

내가 투자할 단지는 물론 그렇지 않는 주변의 단지들까지 임장과 입지분석을 계속하여 감을 잡는 노력을 해야 한다.

이 것이 가치대비 싼지 안싼지 구분이 제일 어렵다.

게리롱님의 강의는 투자의 전반 프로세스를 알려주셔서 너무 재미있게

5시간이 지나간지도 모르게 하루만에 다 들었습니다.

머리속에 투자의 툴 지도가 마련된 느낌입니다.

" 투자의 원칙과 실전투자 프로세스 "

- 투자의 본질 (싸게 사서 비싸게 판다. )

→ 가치 있는 물건을 싼구간에 잘 모아서 충분히 비쌀때까지 지켜낸다.

1. 1단계 : 가치있는 물건을 싼 구간에 살 수 있다. (1~2년 : 투자의 원칙 / 투자프로세스 필요)

1) 투자의 원칙 : 저환수 진짜 원리

(1) 저평가 - 저평가 되어 있나? 가치 있는것을 싸게 산다. = 가치투자자

* 같은 가격인데 더 좋은게 있나? / 비슷하게 좋은데 더 싼게 있나? 체크

* 저가치 공통특징 : 입지가 떨어지는 구축 / 전세가 물가상승률 미반영 (서울은 전세가 안오를수도 있음 고려)

* 저가치 구분 방법 : 전고점이라는 성적표 활용

* 가치 있는 상품 싼구간에 사는 법 : ex)햇반 자꾸 본다. 핫딜 / 앞마당이 많아야 비교 분석을 잘 할 수 있다.

(2) 환금성 - 매도 시점에도 사람들이 좋아할만한 것

* 입지와 연식에 따른 선호도 이해 / 투자범위 & 매도계획 선 설정 후 투자 (수도권.지방 싸이클 이해필요+시장상황)

* 환금성을 잘 이해 못하면 제 가격을 받지 못하고 매도한다. (수도권.지방 싸이클 이해필요)

* 투자범위 & 매도계획 : 서울 가급적 안팔것 (예외제외: 수도권이여도 입지 떨어지는 외곽 구축)

* 사람들이 좋아하는 부동산 아는 방법 (임장/임보 가치파악의 본질 이해) (임장보고서 한달에 1권 - 매달 반복)

- 손품 : 지역조사 / 입지분석 / 투자후보물건 선정 / 투자검토 및 결론

- 발품 : 분위기 임장 / 단지임장 / 매물 확인 / 투자검토 및 결론

* 지역조사 / 분위기 임장 : 대략적 알아보는 것 / 지도+나무위키 특징 파악. 에너지 많이 x 감만잡는다.

분위기 느끼기 : 번화가. 주택가. / 지리 읽히기 : 임장루트 그리기. 크게크게 돌아다니기

느낌 정리 : 여기는 이래서 좋은 곳 이야~ 이유는 이래서 그래~ (가치+이유)

* 입지 분석 / 임장 : 현장에서 볼 수 없는 지역가치 확인 / 직장.교통.학군.환경.공급 객관적 평가, 지역 위상 파악

★강남 1시간이 마지노선, 가까울 수록좋다.

★ 무조건 지도 위에 올려라! 크게 시작해서 쪼개본다. (서울-구(급지)- 학군

* 단지 임장 시 봐야 할 것 : 평지일수록 굿 / 동간거리 넓을 수록 굿 / 주차 여유있을수록 굿 / 분위기 거주민 쾌적할 수록 굿

유해시설 없으면 굿 / 주변환경 신도시느낌 굿 - 단지 안가면 모르는 리스크가 생김 (언덕/유흥가)

* 역전세 나면 그 금액에 따라 다르지만 환금성이 안나올수도 있다. 공급량 파악해라.

(3) 수익성 - 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다 = 가치성장투자

* 수익성의 3원칙: 수요가 풍부+가치있는 물건 / 적당한 투자금 / 싼구간에 매입 (필수)

* 수익금과 수익률은 다른 것 : 너무 싼거 찾지 말고 가치에 맞는 합당한 투자금으로 수익률 보다는 수익금을 생각하자

* 어떤게 더 싸지? / 어떤게 투자금이 더 적게 들지? / ★어느게 더 수요가 많고 가치가 크지?

(4) 원금보전 - 높은 전세가율에 투자해 원금을 절대 잃지 않는다.

- " 투자는 싸게 산걸 비싸게 파는 행위 "

* 매가는 전세가보다 안빠진다. 단, 전세가가 빠지면 매가가 빠진다. 주의

* 원금보전의 3원칙 : 지금 적절한 전세가인가 (서울 55%~ 과도X / 수요가 많고 가치있는 물건인가 / 단기 입주물량이 적절한가?

* 싸게 사서 잘 지키고 수익이 나면 더 가치있는 것에 투자

(5) 리스크 - 감당가능한 리스크에 투자하고 지켜낸다. 기대수익이 더 크다면 투자한다.

* 예상되는 리스크가 있나? 잔금- 전세상황 / 역전세 - 입주물량 -> 못하면 투자 노노

* 역전세 돌려줄 수 있다 - 리스크를 감수할 만큼 매력적인가? 판단 임차인 전세 계약시점의 입주물량,2년,4년 뒤까지 계산

* 무리한 전세가를 고집하지 않는다 / 대출 노노 (시장상황에 따라 다름) / 전세상승분으로 무리투자 노노 / 감당가능한 투자만 운용

2. 후보물건 선정 - 투자 후보 단지 중 좋은것 추려 -> 예약 -> 보고나서 정리를 해달라고 요청 할 것

3. 방문 : 집보는 방식 : 출구부터 한바퀴 돈다는 식 (빠짐없이)/ 부동산사장님이 날 따라다녀함

볼 것 : 집안에서만 확인 해야 할 것 (수리여부/구조선호도/거주자들 생활수준 등)

4. 단지별 1등 뽑고 -> 주변 부동산 이거보다 좋은거 없는지 확인 -> 네고요청 줄다리기 -> 당장투자 할수 있으면 하고 아님 가격 지켜보기