거주분리후 나중에 실거주 들어갈때 궁금해요.
- 부동산Q&A
- 24.03.08
안녕하세요
내마중을 듣고 거주분리를 계획하고 있습니다.
세끼고 매매후
일정기간 후 제가 실거주로 들어가고픈데요.
여기서 궁금증이생겼어요.
평소 대출을 안하다보니 대출을 이용하는 방법이 많이 헛갈리는 것 같습니다. :)
1.전세가가 올랐다면 오른만큼 전세가를 세입자에게 내주어야하는데요.
그럼 매매가가 오르지 않은 이상 전세가만 올랐다면 내가 내주어야할 전세금만 많아지게 되는것 같은데요.
이득이 맞을까요?
역전세면 제가 오히려 또 손해를 보는것같은데요
시기를 전세금이 낮아지는때? 실거주로 들어가야하는걸까요?
엄청 헛갈립니다 ;;;;;
2. 세입자를 내보내고 제가 들어가면,
주담대를 실행 할 경우
(매매가-전세금)+내 종잣돈
으로 남은 주담대를 실행하는거고 주담대 받을시 그 시점의 kb시세 or 매매가중 낮은 것으로 하는건지요.
아시는분 계시면 꼭 좀 알려주세요.
오늘도 행복한 하루 보내세요 🍀
댓글
안녕하세요 로미네님 :) 거주분리를 계획하고 계시는군요! 1. 전세가가 올랐다면 전세금 상승분은 로미네님께서 취하게 됩니다. 전세금 상승분을 그대로 보유하고 계셔도 되고 추가 투자를 진행하셔도 되는 부분입니다. 반대로 역전세가 나게 되어도 로미네님께서 이미 전세 보증금으로 받았던 돈에서 내어주시는 것이기에 결국 어느 쪽도 손해라고 보기에는 어려운 것 같습니다. 따라서, 어떤 시기라도 로미네님께서 자금상황이 된다면 입주하셔도 됩니다. 2. 세입자분께 퇴거를 요청하고 로미네님께서 입주하기 위해 주담대를 실행할 경우, 로미네님께서는 세입자분께 전세보증금 모두를 돌려드려야 합니다. (이미 받으셨던 돈이니 마찬가지로 손해가 아닙니다.) 그리고 주담대를 실행할 경우 기관마다 다르지만 보통 KB시세를 기준으로 LTV 비율 만큼 실행이 가능합니다. (DSR도 꼭 유의하셔야 합니다.) 정리하자면, 전세금의 상승 or 하락 여부는 손해가 아니라고 볼 수 있습니다. 따라서 전세금이 낮아지는 때, 상승하는 때 보다는 로미네님께서 주택담보대출을 실행 후 나머지 잔금을 납입할 자산상황이 되었을 때 입주시기를 고려해볼 수 있습니다. 매매가가 상승했다면 LTV 비율에 따라 대출가능금액이 더 많아지겠죠. 신중히 고려하셔서 좋은 선택 하시길 바랍니다 :)
안녕하세요 로미네님 :) 거주 분리를 계획 중에 있으시군요! 1. 보유 중 전세가가 올랐다면 재계약시 전세가가 오른 만큼 임대인, 즉 로미네님께서 그만큼의 현금 흐름을 창출할 수 있게 됩니다. 다만, 계약갱신청구권을 사용한 경우 전세 시세가 오른만큼 현금 흐름이 발생하는 것이 아니라 5% 이내의 현금 흐름이 발생하게 됩니다. 매가 상승분은 매도를 해야만 그만큼의 수익이 내 손에 쥐어지지만 전세 상승분은 전세 계약 2년이 도래하는 시점에 현금 흐름이 발생하기 때문에 전세가 꾸준히 상승한다는 가정 하에 2년 마다 현금 흐름이 발생한다고 볼 수 있습니다. 반대로 세입자가 살고 있는 전세금보다 전세 시세가 떨어진다면 역전세가 발생하여 그만큼의 전세금을 돌려줄 수도 있겠지요. 만약 1주택을 보유한 상황에서 역전세가 발생했고, 그만큼 돌려주기 어렵거나 실거주를 하는게 이득이라는 생각이 든다면 주택담보대출을 일으켜 보증금을 돌려주고 실거주 하는 것도 하나의 방법이 될 수는 있겠습니다. 2. 주택담보대출은 보통 KB시세를 기준으로 산정되기 때문에 KB시세를 잘 살펴보시는 것이 중요합니다. 보유 종잣돈과 주택담보대출을 활용하여 세입자에게 보증금을 내어주고 실입주하시면 되겠습니다. 도움이 되었으면 좋겠습니다 :)
안녕하세요 로미네님~ 세끼고 매매 후 실거주 계획을 세우고 계시군요 1. 전세가는 어차피 돌려주는 돈이긴하지만, 전세보증금을 받은 2년뒤에 돌려주는 형태로 그 사이에 보유를 하던지, 재투자를 통해서 현금을 사용할 수 있습니다. 결국에 매매가를 전체를 주고 사는 것중에 일부인 보증금에 대한 지불이니, 집값 중 일부라 생각하시면 될 것 같아요. 전세금보다 매매가에 집중해서 매수를 고민하시면 좋을 것 같습니다^^ 2. 매매 주담대는 KB시세를 기반으로 은행에서 산출됩니다. 좋은 선택하시길바라겠습니다 :)