[열반스쿨 기초반 65기 146조 펭수는사랑] 4주차 조모임 후기 with 카만사조장님

4주차 강의모임은 오프라인으로 다시 한번 조장님과 조원분들을 만날 수 있었습니다.

월부생활 8년차 실전투자자인 카만사 조장님의 냉철한 리드 및 3시간의 조모임이었지만 쉬는 시간 1번도 없이 지속될 정도로 열정 가득한 머니님, 꼬마곰님, 더블샷에스프레쏘님, 스타스타93님과 함께 쉼 없이 달려보았습니다.

생각했던 것 이상으로 쏟아냈기에 만족스러우셨다는 조장님과는 달리 저희 조원들은 왜 이렇게 일찍 끝나지 하는 아쉬움의 여운이 남았다는ㅎㅎㅎ

조모임에서 나왔던 이야기에 대한 메모 남겨봅니다.

Topic 1. 열반스쿨에 대한 소감

서울 강남 한복판에서 속초에 수익형 부동산을 분양하는 모델하우스를 보았다. 예전 같았으면 한번 기웃거렸을텐데, 이번에 너바나님의 강의를 들으면서 절대 하면 안되는 것으로 무시하게 되었다. 이것만으로도 부동산에 대한 눈이 높아진 것 같다. 다들 이 부분에 대해서 (부동산을 접하는 관점이 높아졌다는 점) 수강료 회수하였다는 점에 공감하였다.

Topic 2. 향후 계획

열반 스쿨 이후의 계획에 대하여 공유하였는데, 각자의 상황에 맞게끔 다들 큰 틀은 가지고 있었다.

하지만 구체성이나 실행력이 부족하였는데, 이부분에 대해서 조장님의 조언!

엑셀로 간략하게 실행표 (독서 목록)를 만들거나 톡방에 인증샷으로 공인하는 것 등으로 구체성과 스스로 강제력을 부여할 것을 조언해 주셨다.

Topic3. 강의 중 궁금했던 부분 카만산 조장님과의 Q&A

Q. 대출이나 마이너스 통장을 이용해 투자해도 되는가?

월부에서 투자는 절대 대출을 이용하는 것이 아니다! *** 별표 3개 강조!!!

월부 투자는 전세레버리지 투자이지, 마이너스 통장이라던지 대출을 일으켜서 하는 투자는 절대 아니다.

대출은 어쩔 수 없이 잔금이 필요한 상황 등의 리스크 대비를 위한 것이다. 절대 착각하면 안된다.

이 때 잔금을 미리 치는 경우가 있다고도 언급 하셨는데...상승장에서 계약 파기를 못하게 하는 부분 등 이 부분은 실무적인 것임에 아직은 잘 이해가 되지 않았다.

또한

"투자자는 공급이 많은 기간에는 일부러 전세금을 내어 주고 전세입자를 내 보내고 전세를 안 맞출수도 있다.

공실상태로 두고 전세가 마무리 되기를 기다릴 수도 있다.

투자자는 10만원~100만원이 중요한 것이 아니다. 전세금은 몇천만원이며 이거에 대한 5% 증액이기 때문이다."

라고 알려주신 부분은 일반인들과는 다른 투자자들은 어떻게 생각하고 접근 하는 지에 대한 깨달음을 얻을 수 있었다.

Q. 공실이 왜 좋은 건가요?

수요층이 넓다는 점이다. 공실은 실거주+전세입자라는 수요범위를 넓힐 수 있기에 좋은 것이다.

특히나 실거주는 인테리어를 하고 들어오고 싶어할 것이고, 새로 인테리어을 하면 전세가 더 잘 나간다는 점에서 공실 일 경우 신규로 인테리어를 하고 임차인을 맞추게 되면 전세 최고가를 받을 수도 있다는 점에서 좋다는 것이다.

Q. 강의에서 매매 특약시 "계약금은 1천만원, 중도금은 전세계약금"이라고 했는데, 등기가 넘어오는 시점 및 전세계약 담당자는?

등기는 잔금과 함께 넘어옴으로, 전세계약은 당연히 매도인(현 등기권리자)와 신규 임차인이 하고 투자자(매수인)는 그 계약 파기하고 등기일 새로 쓰거나 인수 받는 것이다. 그럼으로 잔금날 엄청 바쁘고, 신경 쓸 일이 많다.

→ 그럼으로 초보 투자시에는 투자자를 많이 상대한 능력(?) 있는 부동산 사장님을 만나는 것이 중요할 수도 있다!

이런 경우 또한 매도인의 협조가 필요하기에, 매매계약 시 매도인과의 관계가 틀어지면 안됨을 강조해 주셨다.

Topic4. 나는 왜 투자를 하는가? 비전보드의 중요성

조장님은 비전보드의 중요성을 언급하면서 열반은 특히나 기초를 다지는 강의이다. 여기서 다진 기초가 흔들리면 안된다는 점을 강조하셨다. 각 상황에 맞는 실무적인 팁은 투자를 하면서 실무자(부동산사장님)들이 알고 있고....투자경험을 하면서 계속적으로 저절로 쌓아지게 될 것임으로........단단한 기초(즉, 목적의식인 것 같다. 1주차 과제였던 "비전보드")없이 월부에서 유모차나 아이들 끌고 임장지를 가겠는가? 라고 언급하셨다.

(나도 아파트 수익률보고서 쓰려고 집 근처 아파트 아이 유모차 끌고 갔었다.

그런데 목표가 있어서 그런지 당시 내가 초라하다고 느끼지는 않았던 것 같다.)

그러면서 비전보드를 컴퓨터 바탕화면으로 해서 자주 접할 것과

투자공부를 하면서 중요도가 바뀐다는 점에서 비전보드를 자꾸 업데이트 할 것을 조언해 주셨다.

그리고 어느정도의 임계치에 도달할 때까지는...비행기가 날아오를려면 추진력이 필요하듯이....시간과 노력을 들이부어야 한다는 점을 조언 해 주셨다.

아직은 초기라 '이걸 다 어떻게 해요.대단해요!" 하면서 웃었지만...만만치 않은 일이라는 점..그럼에도 불구하고 해야 하고, 하고 있는 사람이 앞에서 증명하고 있다는 점이 다르게 다가왔다.

"나도 할 수 있다! 희망을 놓지 말고, 절대 늦었다 생각하지 말기!"

"임장(투자) 2시간, 1시간 정리 루틴!!!"

나중에는 정리가 쌓여서 안 될 수도 있음에, 꼭 당일에 정리하는 습관이 필요하다.

우리의 목적을 잃지 말자. 우리는 투자하기 위해 공부하고 모인 것이다.

그럼으로 투자 1,2채는 꼭 해야 하고....투자할 때는 네고를 꼭 해야지 수강료를 번 것이다.

 "상승장에서는 매가가 올라가고 하락장에서는 전세가가 올라가는데...왜 투자를 안 하지?" by 너바나님.

 (두려워서이지 않을까? 강의를 들으면서 그러한 두려움이 명확함으로 바뀌는 것 같다.)

Top5. 조장님의 A지역 아파트 수익률 분석 보고서 공유

아파트수익률 보고서 과제로 조장님의 실전투자 복기 개념의 보고서를 같이 보면서 같이 공부하였다.

Q. 어떤 것을 구축으로 보는지?

20년 지난 것으로 보며, 지방은 15연식 지난 것도 잘 보지 않는다.

그럼으로 지역분석할때..경계지는 꼭 같이 봐야 한다. 특히 공급!!! → 구축은 공급에 특히나 민감하다.

또한 지방은 투자 사이클 주기가 짧다는 점에서도....투자 사이클은? 수도권은 10년, 지방은 5년을 본다고 하였다.

당시 A지역의 투자를 진행하면서, 지방은 공급에 따라서 흔들리고, "타이밍"이란 것이 존재한다는 것을 깨닫게 되셨다고.

Q. 무릎이하의 판단은?

최고점 대비 30~40% 빠진 것으로 본다.

투자시기에는 봄/여름/가을/겨울이 있는데, 겨울시장(매가가 떨어지고, 전세가가 상승하는 것)이 투자 타이밍.

조장님은 이 "타이밍"이 중요하다는 점.

그러한면에서 이번 수익률 계산을 통해 알아야 할 것은 "어깨 이상에서 사는 것은 절대 안된다는 것"을 깨달을 것을 강조해 주셨다.

Q. 투자를 복기를 통한 지방 투자시기는?

지방 투자는 입주물량이 끝나는 90~95%가 완료된 시기에 들어가는 것이 좋을 것 같다. 

경쟁력이 없다면....입주가 완료된.....5~6개월 뒤에 전세를 맞춘다.

또한 리스크대비!!!하기 위해

보통 2개월이 잔금인데, 협상을 통해 4개월을 달라고도 한다.

단 6/1일(세금 부과 기준일) 전에.

Q, A지역 투자를 통해 배운 점?

가격의 변동은 가치의 평가를 왜곡 시킨다. 가격 대비 가치의 역전 현상이 생긴다.  

그럼으로 이런 경우 """투자 포인트""가 생겼나 아닌가가 중요한 것이다. 

주변대비 적정 가격대를 알고 있으면서 옆 단지 및 근처 반경 아파트 비교평가 해 보고 내가 투자하려는 단지의 가격을 봤다. 투자 연습용으로 했으나, 수익률이 나쁘지 않았음.

 월부의 "저환수원리"로 투자하면 잃지 않는다는 것을 깨달았음.  

너바나님은 A급지(2군)에 투자한다. 

그러면 A급지는? 1기 신도시급이다.....평촌, 분당 같은 곳. (일산 제외)

Q. 내가 열반스쿨을 듣는 이유?

시장이랑 정책 변화가 있을 때...주로 열반을 듣는다.

너바나 님이 온전히 하는 유일한 강의 임에 그 분의 인사이트를 배울 수 있다.

마지막으로 조원들에게 추천하는 특강 및 조언!!!

-. 이현철소장의 "부동산 하락장에서 돈 버는 투자법"의 특강으 들어봐라.

**하락론자였으나 전세가가 매매가를 밀어올린다는 점에서는 너바나님과 같은 공감대가 있다.

-. 투자하려는 목적을 잃지 말고, 투자하자!!

<BM할 점>

비전보드 컴퓨터 메인화면 또는 내가 수시로 접하는 환경에 놓고 매일 볼 수 있도록 할 것.

연휴기간에 비전보드를 재 점검 해 봐야겠다.