화성시 영천동 센트럴상록아파트 수익률분석보고서 [열반스쿨 기초반65기 146조 펭수는사랑]

▶아파트명 ; 영천동 '동탄역센트럴상록'아파트

2017연식, 1259세대(세대당 1.25), 1005세대(9개동)

24A평(444세대), 25B(147세대), 29A(287세대), 29B(81세대), 34A(46세대)

주로 30평형 이하의 소형 세대수가 많은 단지 임.

▶위치 ;

23년도 화성시 영천동 84㎡기준 최고가(9.25억) 아파트로,

롯데백화점, SRT역을 지나는 동탄2신도시 메인도로인 '동탄대로'변에 위치 함.

▶ 입지평가 ; SBABA+

1.직장 ; S등급 (종사자수 30만명 이상)

화성시 사업체수 104,961개 / 종사자수 549,663명

1인당 연봉 4천만원 (근로자, 전국28위) / 4.5천만원(거주자, 전국19위)

**화성시 거주민의 소득이 근로자보다 높음에 화성시에 거주를 두고 타도/시에서 소득활동을 하는 인구가 많다는 것을 추정할 수 있겠다!!

2.교통; B등급 (강남 1시간)

강남역 1시간(6002), 여의도 1시간 반(M4130+지하철환승), 시청 1시간 (M4130)

**강남역까지 1시간 정도 걸리나, 기타 부도심 접근성이 1시간 이상 임에 B등급을 줌

3.학군 ; A등급 (90%이상)

-. 화성시 특목고 진학률 2위와 3위인 청계중학교와 다원중학교로 배정 됨. (1위는 솔빛중학교)

-. 배정중학교 리스트 및 특목고 진학생 수

다원중학교(12명)/ 치동중학교(N/A, 22.1설립) / 청계중학교(13명) / 한백중학교(4명 / 동탄중학교(8명) / 이산중학교(4명)

*솔빛중학교 2016년도 학업성취도 90%로, 다원중학교, 이산중, 청계중학교 학업성취도 90%대로 추정 함.

4.공급 : B등급 (적정수요 2배 이내)

23년부터~27년까지 28,066세대, 연 평균 7,016세대로 적정수요 4,671세대의 2배 이내의 공급이 예정되어 있음

특히나, 2024년부터 동탄2신도시의 마지막 남은 택지지구인 신동에 총 5,530세대의 입주가 시작된다는 점 주의 필요

같은 생활권역에서는 영천동 '동탄역금강펜테리움더시글로(380세대, 2024.10), 오산동 동탄2신도시동탄역디에트로퍼스(531세대, 2025.2)에 입주예정이나 세대수가 많지 않음에 파급력은 약할 것으로 보임.

5.환경 : A+ 등급 (백화점 1개, 대형마트 1개)

반경 2km 이내 롯데백화점, 이마트트레이더스, 이마트, 하나로마트가 있음

**백화점1개와 대형마트가 근거리에 있음에 가중치를 줌

▶과거시세

전 고점 대비 20% 매매가가 떨어진 상태 임.

34평형은 세대수(34세대) 자체가 많지 않음에 거래량 또한 많지 않음에 주의.

▶수익률 분석

현재 시세 ; 동탄역센트럴상록 34평형 매매가 9.4억(저층) / 전세 4.3억

고점 매입시 ; 2021.10 매매 11.5억 / 전세 2.7억 → 수익률 -24% (-2.1억)

저점 매입시 ; 2019.11 매매 6억 / 전세 2.7억 → 수익률 103% (+3.4억)

**싸게 사는 것이 얼마나 중요한 것인가를 깨달을 수 있었다.

고점에 매입하였다면, 한정적인 목돈을 만들 수 밖에 없는 월급쟁이로 향후 몇 년간은 다음 투자를 진행하기

어려웠을 뿐 아니라 수익이 날 때까지 보유하기는 어지간한 멘탈로는 감당하기 어려웠을 것 같다.

▶현장사진

***아침에 아이와 유모차를 끌고 치동천 천변의 산책로로 임장을 다녀 와 봤다. 메인 출입구에서 단지는 1층 정도 올라 있어서 계단을 마주하였는데, 계단 옆 엘레베이터가 점검 중이라 단지 내를 임장하기는 힘들었다. 입주민들에게는 더 안전할 것 같기는 한데....천변하고 단지 연결에서도 계단만 있고 경사로가 없는 부분이 보여서 아쉬웠다. 아이키우기에 친화적인 환경은 아닌 것 같다는 생각이 들었다. 천변쪽으로 위치하고 있는 637동하고 638동이 로얄동이 아닐까 생각해본다. 실제로 637동에 34평이 배치되어 있으며 커뮤니티센터도 637동 옆에 있었다. 후문으로 나오니 바로 길건너에 하나로마트가 위치하고 있었다.

바로 맞은편에는 동탄센트럴자이 아파트가 있었는데, 스카이라인으로만 봐도 단지 내 가리가 센트럴자이가 더 넓고 쾌적해 보였다. 검색시에는 영천동 최고가 2위였는데, 실제 임장해보니 '여기가 더 좋은것 아닌가?'라는 생각이 들었다. 연식에 의한 차이인지 아니면 샹록에서 34평의 희소성때문인지....좀 더 면밀히 검토해봐야겠다.